El mercado inmobiliario de la ciudad de Ho Chi Minh (parte 1): Problemas legales y falta de oferta

Lección 1: Problemas legales, falta de oferta

Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), las políticas de apoyo, junto con el apoyo de las empresas y las agencias de gestión, no sólo generan fuertes oportunidades de recuperación sino que también remodelan la estructura del mercado, hacia una visión de desarrollo a largo plazo.

Desafíos restantes

Según un informe de la Oficina de Estadística de la Ciudad de Ho Chi Minh, los ingresos inmobiliarios en 2024 alcanzarán los 199.155 billones de VND, lo que representa el 60,3 % de los ingresos totales de "otros servicios", con una tasa de crecimiento positiva del 6,7 %. Sin embargo, según la Asociación Inmobiliaria de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), este crecimiento no oculta las dificultades que han persistido durante los últimos cuatro años, con numerosos proyectos paralizados o retrasados.

Sin embargo, los esfuerzos del Gobierno y del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh para eliminar los obstáculos legales han dado resultados, como la resolución de 64 proyectos en 2024, de los cuales 8 se han completado. Sin embargo, más de 100 proyectos no se han resuelto, lo que dificulta seriamente la llegada de nuevos suministros al mercado.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que el hecho de que más de 100 proyectos se encuentren estancados en asuntos legales sin resolver no solo obstaculiza la oferta de nuevas viviendas, sino que también afecta gravemente la estructura del mercado. El segmento de vivienda de lujo sigue dominando, mientras que la demanda de vivienda de gama media y asequible está en aumento.

Además, los retrasos en la aprobación de proyectos de vivienda social han tenido graves consecuencias sociales. Las personas de ingresos bajos y medios no pueden acceder a viviendas asequibles, lo que aumenta la desigualdad en el acceso a los recursos urbanos.

Cabe destacar que Ciudad Ho Chi Minh solo contó con 12 proyectos de vivienda aprobados para inversión en 2024, una cifra muy inferior al promedio de 60 proyectos anuales antes de la pandemia de COVID-19. De estos, solo se aprobó un proyecto de vivienda social, lo que demuestra un grave estancamiento en el desarrollo del segmento de vivienda asequible.

Además, ningún proyecto ha recibido terrenos asignados ni arrendados, y solo dos proyectos de vivienda comercial han obtenido permisos de construcción. Los complejos trámites legales, desde la aprobación de la inversión y la aprobación de la planificación detallada (1/500) hasta la tasación del terreno, siguen siendo importantes obstáculos para el desarrollo del mercado.

Por otro lado, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh también se ve afectado por una serie de políticas legales desfasadas. Las regulaciones sobre la evaluación de proyectos, bajo la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y los decretos relacionados, no han creado condiciones favorables para resolver las barreras legales. Se espera que la implementación de nuevos mecanismos, como el Decreto 115/2024/ND-CP y las enmiendas a la Ley de Planificación y la Ley de Inversiones, marque un punto de inflexión, pero su implementación requerirá más tiempo.

Además, el sector inmobiliario se enfrenta actualmente a una gran presión por la falta de capital de inversión. Según estimaciones, el valor total de los bonos corporativos con vencimiento en el sector inmobiliario en 2025 podría alcanzar los 180 billones de dongs. Esto ha obligado a muchas empresas a retrasar o detener por completo proyectos en curso, creando un círculo vicioso que estanca el mercado.

Oferta desequilibrada y aumento de los precios de la vivienda

En 2024, el mercado de Ho Chi Minh contará con solo 31 proyectos de vivienda comercial en construcción, con un total de 31.167 apartamentos, una marcada disminución en comparación con el promedio anual anterior. Cabe destacar que solo 4 proyectos son elegibles para movilizar capital, con 1.611 apartamentos, todos en el segmento de lujo. Esta es la primera vez en la historia del mercado que ya no hay oferta para el segmento de vivienda de gama media y asequible.

Además, la estructura del producto inmobiliario está cayendo en una situación de "pirámide invertida", con la vivienda de alta gama representando el 100% de la oferta en 11 meses de 2024, frente al 70,6% en 2020. Mientras tanto, la vivienda asequible —el segmento con mayor demanda— ha desaparecido por completo del mercado.

Este grave desequilibrio ha provocado aumentos descontrolados en los precios de la vivienda. El precio promedio de los apartamentos de lujo es de 9.390 millones de VND por unidad, sin incluir los costos del mercado secundario. En zonas céntricas como los Distritos 1 y 3, los precios de la vivienda siguen subiendo, mientras que la ciudad de Thu Duc y el distrito de Binh Chanh aún carecen de nuevos proyectos, lo que profundiza la brecha entre los precios de la vivienda y la capacidad de pago de la población.

Además, el Ministerio de Construcción prevé que, con el ajuste de la lista de precios de terrenos en 2024, los precios de las viviendas pueden seguir aumentando entre un 15% y un 20% en 2025. Este aumento de precios no solo reduce la oportunidad de propiedad de vivienda para los grupos de ingresos medios y bajos, sino que también aumenta la brecha de desigualdad en el acceso a la vivienda en grandes áreas urbanas como Ciudad Ho Chi Minh.

A pesar de las numerosas dificultades, se espera que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh se recupere si se resuelven a fondo los problemas legales. Zonas como Binh Chanh, Nha Be y Thu Duc, con importantes inversiones inmobiliarias y una infraestructura vial en mejora, podrían convertirse en los principales motores del crecimiento.

Se espera que proyectos clave como la Línea 1 del Metro, la autopista Ho Chi Minh City - Moc Bai y la circunvalación 3 no sólo ayuden a conectar el área central con los suburbios, sino que también creen oportunidades de desarrollo para ciudades satélite como Long An, Dong Nai y Binh Duong.

Sin embargo, para aprovechar este potencial, es necesario resolver pronto los obstáculos legales. Ciudad Ho Chi Minh necesita fortalecer el mecanismo de conexión entre las agencias gestoras y acortar los plazos de tramitación de los proyectos de inversión. Al mismo tiempo, es necesario centrarse en la supervisión de los precios de la vivienda y en equilibrar la estructura de productos del mercado para garantizar un desarrollo sostenible.

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Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406