Mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh - Parte 1: Problemas legales, escasez de oferta

Lección 1: Problemas legales, falta de suministro

Según la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), las políticas de apoyo, junto con el respaldo de las empresas y las agencias de gestión, no solo generan importantes oportunidades de recuperación, sino que también remodelan la estructura del mercado, orientándola hacia una visión de desarrollo a largo plazo.

Desafíos pendientes

Según un informe de la Oficina de Estadística de la Ciudad de Ho Chi Minh, los ingresos del sector inmobiliario en 2024 alcanzarán los 199.155 billones de VND, lo que representa el 60,3% de los ingresos totales por "otros servicios", con una tasa de crecimiento positiva del 6,7%. Sin embargo, según la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), esta tasa de crecimiento no oculta las dificultades que se han prolongado durante los últimos cuatro años, con numerosos proyectos paralizados o retrasados.

Sin embargo, los esfuerzos del Gobierno y del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh por resolver los problemas legales han dado algunos frutos, como la resolución de 64 proyectos en 2024, de los cuales 8 ya se han completado. No obstante, más de 100 proyectos siguen sin resolverse, lo que dificulta seriamente la entrada de nuevos proyectos al mercado.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que el hecho de que más de 100 proyectos presenten problemas legales sin resolver no solo paraliza la oferta de nuevas viviendas, sino que también afecta gravemente la estructura del mercado. El segmento de viviendas de lujo sigue dominando, mientras que la demanda de viviendas de gama media y asequibles va en aumento.

Además, la demora en la aprobación de proyectos de vivienda social ha tenido graves consecuencias sociales. Las personas de bajos y medianos ingresos no pueden acceder a viviendas asequibles, lo que aumenta la desigualdad en el acceso a los recursos urbanos.

Cabe destacar que Ciudad Ho Chi Minh solo cuenta con 12 proyectos de vivienda aprobados para inversión en 2024, una cifra muy inferior al promedio de 60 proyectos anuales previo a la pandemia de COVID-19. De estos, solo se aprobó un proyecto de vivienda social, lo que evidencia un grave estancamiento en el desarrollo del segmento de vivienda asequible.

Además, no se ha asignado ni arrendado ningún terreno para ningún proyecto, y solo dos proyectos de vivienda comercial han obtenido permisos de construcción. Los complejos trámites legales, desde la aprobación de la inversión y la aprobación del plan detallado (escala 1/500) hasta la valoración del terreno, siguen siendo importantes obstáculos para el desarrollo del mercado.

Por otro lado, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh también se ve afectado por una serie de políticas legales descoordinadas. Las regulaciones sobre la valoración de proyectos, contempladas en la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y los decretos relacionados, no han generado las condiciones necesarias para superar los obstáculos legales. Se espera que la implementación de nuevos mecanismos, como el Decreto 115/2024/ND-CP y las modificaciones a la Ley de Planificación y la Ley de Inversiones, marquen un punto de inflexión, pero su aplicación práctica llevará tiempo.

Sin mencionar que las empresas inmobiliarias se enfrentan actualmente a una gran presión por la falta de capital de inversión. Según las estimaciones, el valor total de los bonos corporativos con vencimiento en el sector inmobiliario en 2025 podría alcanzar los 180 billones de VND. Esto provoca que muchas empresas retrasen o paralicen por completo los proyectos en curso, creando un círculo vicioso que estanca el mercado.

Oferta desequilibrada, aumento de los precios de la vivienda

En 2024, el mercado de Ciudad Ho Chi Minh contará con tan solo 31 proyectos de vivienda comercial en desarrollo, con un total de 31.167 apartamentos, lo que representa una drástica disminución en comparación con el promedio anual anterior. Cabe destacar que solo 4 proyectos, con 1.611 apartamentos, todos ellos del segmento de lujo, cumplen los requisitos para la captación de capital. Esta es la primera vez en la historia del mercado que no existe oferta de vivienda en los segmentos de precio medio y asequible.

Además, la estructura del mercado inmobiliario está cayendo en una situación de "pirámide invertida", donde las viviendas de lujo representarán el 100% de la oferta en 11 meses de 2024, en comparación con el 70,6% en 2020. Mientras tanto, las viviendas asequibles, el segmento con mayor demanda, han desaparecido por completo del mercado.

Este grave desequilibrio ha provocado un aumento descontrolado de los precios de la vivienda. El precio medio de los apartamentos de lujo alcanzó los 9.390 millones de VND por unidad, sin incluir los costes derivados del mercado secundario. En zonas céntricas como el Distrito 1 y el Distrito 3, los precios de la vivienda siguen subiendo, mientras que la ciudad de Thu Duc y el distrito de Binh Chanh aún carecen de nuevos proyectos, lo que agudiza la brecha entre los precios de la vivienda y la capacidad de pago de la población.

Además, el Ministerio de Construcción prevé que, con el ajuste de la lista de precios de terrenos en 2024, los precios de la vivienda podrían seguir aumentando entre un 15 % y un 20 % en 2025. Este aumento de precios no solo reduce las oportunidades de acceso a la vivienda para los grupos de ingresos medios y bajos, sino que también incrementa la desigualdad en el acceso a la vivienda en grandes áreas urbanas como Ciudad Ho Chi Minh.

A pesar de las numerosas dificultades, se prevé que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh se recupere si se resuelven por completo los problemas legales. Zonas como Binh Chanh, Nha Be y Thu Duc, con sus amplios terrenos y una infraestructura de transporte en mejora, podrían convertirse en los principales motores de crecimiento.

Se espera que proyectos clave como la Línea 1 del Metro, la Autopista Ciudad Ho Chi Minh - Moc Bai y la Circunvalación 3 no solo ayuden a conectar la zona central con los suburbios, sino que también creen oportunidades de desarrollo para ciudades satélite como Long An, Dong Nai y Binh Duong.

Sin embargo, para aprovechar este potencial, es necesario resolver pronto los obstáculos legales. Ciudad Ho Chi Minh debe fortalecer la coordinación entre los organismos gestores, agilizar la tramitación de los proyectos de inversión y, al mismo tiempo, centrarse en el seguimiento de los precios de la vivienda y el equilibrio de la oferta en el mercado para garantizar un desarrollo sostenible.

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Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406