El mercado se está ralentizando, los compradores están esperando, ¿qué dice el Ministerio de Justicia sobre la propuesta de imponer altos impuestos a la especulación inmobiliaria?

El Ministerio de Justicia considera que gravar en función del tiempo de propiedad no es viable; los precios de los apartamentos en Hanoi están estancados y es improbable que disminuyan significativamente; la ciudad de Ho Chi Minh ha dejado de verificar el estado actual al emitir certificados de terrenos y viviendas... estas son las últimas noticias del sector inmobiliario.

Actualmente, en Vietnam, el impuesto sobre la renta personal derivado de las transmisiones inmobiliarias se aplica a un tipo fijo del 2% sobre el valor de la transacción, independientemente del período de propiedad. (Fuente: DN&TT)

El Ministerio de Justicia se pronuncia sobre los altos impuestos al "surf" inmobiliario.

Según el Ministerio de Justicia, gravar los bienes inmuebles en función del período de propiedad no es viable debido a la falta de uniformidad en el sistema tributario y de gestión territorial, y se requiere mayor investigación. Observaciones del Ministerio de Justicia sobre la propuesta de elaborar un proyecto de Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (sustitución).

En el borrador presentado al Gobierno, el Ministerio de Hacienda propuso que «es posible estudiar e implementar la recaudación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la transmisión de bienes inmuebles en función del período de tenencia, como ocurre en algunos países. Es necesario estudiar y determinar adecuadamente los tipos impositivos específicos, reflejando el funcionamiento real del mercado inmobiliario». Esta propuesta busca institucionalizar políticas y orientaciones, lograr un nivel razonable de regulación y evitar la especulación y las burbujas inmobiliarias.

El Ministerio de Justicia comentó que es necesario investigar y determinar adecuadamente los tipos impositivos específicos, reflejando el estado real de las operaciones del mercado inmobiliario.

Para implementar esta política, es necesario sincronizarla con el proceso de perfeccionamiento de las políticas relacionadas con la tierra y la vivienda, así como con la sincronización y la preparación de la infraestructura de tecnología de la información para el registro de tierras e inmuebles.

Por lo tanto, el Ministerio considera que la solución de recaudar impuestos en función del tiempo de tenencia no es viable, por lo que recomienda que el Ministerio de Hacienda continúe investigando y perfeccionando la política antes de aplicarla para garantizar su eficacia y viabilidad.

Actualmente, en Vietnam, el impuesto sobre la renta personal derivado de las transmisiones inmobiliarias se aplica a un tipo fijo del 2% sobre el valor de la transacción, independientemente del período de propiedad.

En septiembre de 2024, en un comunicado oficial enviado a la Oficina del Gobierno sobre precios inmobiliarios, el Ministerio de Construcción anunció que estudiaría y propondría una política fiscal para los propietarios de múltiples viviendas y terrenos, con el fin de limitar la especulación y la compraventa a corto plazo con fines de lucro. La propuesta se formuló en un contexto de fuerte incremento continuo de los precios inmobiliarios y de la vivienda desde principios de año.

El mercado está estancado, es poco probable que los precios caigan drásticamente.

La Ley de Tierras, Negocios Inmobiliarios y Vivienda lleva seis meses en vigor. Al evaluar el impacto de esta ley en el mercado inmobiliario, el Sr. Le Van Binh, subdirector del Departamento de Tierras (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), afirmó que es demasiado pronto para sacar conclusiones. La ley necesita tiempo para reflejarse en los productos del sector.

En el seminario "Bienes raíces en 2025: encontrar oportunidades en los desafíos", organizado por el periódico Dan Viet el 11 de febrero, el Sr. Binh comentó que los precios de los bienes raíces han "aumentado terriblemente" recientemente.

En particular, desde finales de 2023 hasta 2024, los precios seguirán aumentando drásticamente. Los apartamentos nuevos con precios inferiores a 50 millones de VND/m² prácticamente han desaparecido, y muchos apartamentos antiguos, con años de antigüedad, superan los 70 millones de VND/m². Incluso en las antiguas zonas de viviendas colectivas, los precios se han multiplicado por 1,5 o 2, lo que dificulta enormemente el acceso a la vivienda para los trabajadores. Incluso quienes disponen de entre 3.000 y 4.000 millones de VND tienen dificultades para encontrar un lugar adecuado donde vivir.

Esto no solo dificulta que las personas de ingresos bajos y medios puedan ser propietarias de una vivienda, sino que también reduce la sostenibilidad del mercado.

Al analizar este aumento de precios, el Sr. Binh dijo que no se debe solo a la falta de oferta, sino también a la psicología del mercado, que tiene un gran impacto.

“Al igual que las noticias sobre subastas de terrenos, el simple hecho de saber que se están realizando subastas de terrenos con precios elevados influye mucho en la psicología de quienes no compran rápidamente y temen perder su parte. Incluso si la oferta real aún no ha llegado al mercado, el mero hecho de tener cifras que indiquen un aumento de la oferta puede impedir que el precio suba”, afirmó el Sr. Binh. Cuando se establece un nuevo rango de precios, la oferta aumenta y el mercado comienza a desacelerarse.

“En un futuro próximo, se lanzarán productos inmobiliarios y, junto con la implementación de políticas, el mercado inmobiliario y los precios se estabilizarán. En ese momento, los trabajadores podrán acceder a la compra de viviendas. La confianza de los inversores también se disipará”, afirmó el Sr. Binh.

El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, también afirmó que los precios de los bienes raíces en 2025 tenderán a ajustarse de manera más razonable en comparación con el aumento excesivo registrado en 2024.

Sin embargo, según esta persona, será difícil que se produzca una reducción drástica porque algunos problemas, como los precios de los terrenos, las listas de precios de terrenos y los costos, muestran indicios de ejercer presión sobre el costo de los productos inmobiliarios.

“Tanto la demanda real como la de inversión tenderán a aumentar en 2025. En cuanto a las transacciones, creo que su crecimiento será mayor en 2025 debido a mejores factores de oferta, segmentos más estables y, sobre todo, a que los precios se ajustarán y mantendrán en un buen nivel, lo que impulsará las transacciones. En general, el mercado estará más activo que en 2024. Los indicadores de oferta y demanda del mercado han mejorado, pero no podrán volver al nivel de 2018-2019”, evaluó el Sr. Dinh.

En cuanto a las oportunidades para los inversores inmobiliarios en 2025, el Sr. Nguyen Van Dinh opinó que actualmente, en el centro de las ciudades, los precios de la vivienda son demasiado elevados. Este experto recomienda buscar nuevas zonas urbanas con buena infraestructura y vías de comunicación.

Los precios de los apartamentos en Hanói se mantienen estables.

El mercado de apartamentos de Hanói, tras el Año Nuevo Lunar de 2025, no ha registrado fluctuaciones notables en los precios de venta. En general, los precios se mantienen estables respecto a los de antes del Tet. Esto contrasta notablemente con el año anterior, cuando, tras el Tet, los precios de los apartamentos en Hanói fluctuaron continuamente, dando inicio a un periodo de alzas sostenidas en 2024.

Un estudio realizado por Batdongsan.com.vn tras el Tet registró que el precio de venta de los apartamentos en muchos proyectos no fluctuó en comparación con el periodo previo a esta festividad. Concretamente, en el proyecto An Binh Plaza (Nam Tu Liem), el precio de venta de los apartamentos de dos habitaciones y un baño con un plazo de propiedad de 50 años se mantuvo entre 3.300 y 3.500 millones de VND por apartamento. En el caso de apartamentos de la misma superficie con un plazo de propiedad más largo, el precio de venta se mantuvo entre 4.300 y 4.400 millones de VND por apartamento. Los apartamentos de tres habitaciones con un plazo de propiedad más largo y una superficie superior a 80 m² se ofrecieron entre 6.000 y 6.200 millones de VND por apartamento, mientras que los apartamentos de tres habitaciones con un plazo de propiedad de 50 años se mantuvieron en torno a los 5.000 millones de VND por apartamento.

De igual forma, en el proyecto FLC Complex, ubicado en la calle Pham Hung (distrito de Nam Tu Liem), el precio de venta de los apartamentos después del Tet no ha variado significativamente. Los apartamentos de más de 50 m² mantienen un precio de entre 3.900 y 4.200 millones de VND por apartamento. Los apartamentos de más de 70 m² se mantienen en un rango de entre 5.200 y 5.500 millones de VND por apartamento, similar al precio anterior al Tet.

En el distrito de Nam Tu Liem, los apartamentos de dos habitaciones y dos baños del proyecto Golden Palace mantienen el precio de venta previsto para finales de 2024, entre 4.600 y 4.700 millones de VND por apartamento. En el proyecto Garden Hill, el precio se mantiene entre 4.500 y 4.700 millones de VND para apartamentos similares.

En el proyecto Golden Field, el precio de venta de los apartamentos de 2 habitaciones y 2 baños se mantiene generalmente en el nivel habitual anterior de aproximadamente 4.700 millones de VND por apartamento. Sin embargo, en este proyecto se ha detectado que entre 2 y 3 unidades tienen una alta demanda, por lo que los propietarios han aceptado una rebaja a entre 4.500 y 4.600 millones de VND por apartamento.

En el distrito de Thanh Xuan, el precio de venta de los apartamentos Hanoi Center Point de 2 habitaciones y 2 baños sigue siendo el mismo que antes del Tet, con un precio de venta habitual de entre 5.700 y 5.800 millones de VND por apartamento.

Los apartamentos del proyecto Gold Season (Thanh Xuan) mantienen precios que rondan los 8 mil millones de VND para los de 3 habitaciones y los 6 mil millones de VND para los de 2 habitaciones. Este mismo rango de precios se observa en otros proyectos de apartamentos del distrito de Cau Giay, como HomeCity, Central Field y Discovery Complex.

Según una encuesta realizada por Batdongsan.com.vn entre agentes inmobiliarios y casas de bolsa, el grupo de compradores de bienes raíces aún se encuentra a la expectativa de la evolución de los precios después del Tet.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, comentó que en 2025 los precios de los apartamentos difícilmente bajarán. Esto se debe a que la nueva oferta principal en el mercado en 2025 se concentrará principalmente en los segmentos de alta gama y lujo en las grandes ciudades. Por ello, los precios de los apartamentos seguirán estando elevados. Es probable que la oferta de vivienda social aumente en 2025, pero seguirá siendo muy reducida en comparación con las necesidades de la población. La oferta de vivienda comercial de bajo costo continúa siendo extremadamente escasa. Por lo tanto, el nivel de precios de los apartamentos difícilmente bajará, sino que se mantendrá estable.

La ciudad de Ho Chi Minh elimina la verificación del estatus actual al otorgar certificados de propiedad de terrenos y viviendas.

El Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh acaba de emitir una decisión para modificar y complementar varios artículos del Reglamento sobre coordinación en la gestión de órdenes de construcción (denominado Reglamento de Gestión de la Construcción) en la ciudad.

El reglamento sobre la gestión de órdenes de construcción en la ciudad de Ho Chi Minh se emitió mediante la decisión del 1 de abril de 2024. En dicho reglamento, la cláusula 1 del artículo 10 estipula las responsabilidades del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN-MT), la Oficina de Registro de la Propiedad de la Ciudad y sus dependencias, como sigue:

“En el proceso de tramitación de los procedimientos relacionados con la certificación de bienes inmuebles, en caso de que se verifique el estado actual de las viviendas o las obras de construcción de acuerdo con lo dispuesto en la ley de tierras, si se detectan infracciones del ordenamiento territorial, el expediente se remitirá a la autoridad competente para su inspección y tramitación conforme a lo establecido en la ley.”

En la decisión recientemente emitida, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh la modificó para que dijera: "En el proceso de tramitación de los procedimientos relacionados con la certificación de los bienes vinculados a la tierra, si se descubre alguna infracción del orden de construcción, se deberá enviar una notificación por escrito a la autoridad competente para su inspección y tramitación de acuerdo con las disposiciones legales".

La enmienda anterior significa que el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la Oficina de Registro de la Propiedad Municipal y sus sucursales afiliadas ya no tienen la obligación de verificar el estado actual de las casas o las obras de construcción al emitir certificados.

La decisión revisada y complementada ha eliminado la responsabilidad de la Policía de la Ciudad de Ho Chi Minh de dirigir a la policía a nivel de distrito para que refuerce las inspecciones y detecte rápidamente las obras de construcción que violen la ordenanza de construcción en el área bajo su gestión, para asesorar sobre su manejo.

Además, la nueva normativa también elimina la responsabilidad del Departamento de Planificación e Inversión de coordinar con el Comité Popular del Distrito la solicitud a las empresas para que vuelvan a registrar sus certificados de registro mercantil de acuerdo con la decisión de gestionar las infracciones administrativas cuando se declaren contenidos de registro deshonestos o inexactos.

En lo que respecta a la responsabilidad de elaborar los expedientes de infracciones administrativas y de asesorar sobre las sanciones administrativas, la nueva normativa elimina la frase "en el plazo de 2 días hábiles a partir de la fecha de elaboración del expediente de infracción administrativa".

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html