El Ministerio de Justicia considera que la tributación basada en el tiempo de propiedad no es viable; los precios de los apartamentos en Hanoi están estancados y es poco probable que disminuyan significativamente; la ciudad de Ho Chi Minh ha dejado de verificar el estado actual al emitir certificados de tierras y casas... son las últimas noticias del sector inmobiliario.
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| Actualmente, el impuesto sobre la renta personal por la transmisión de bienes inmuebles en Vietnam se aplica a una tasa fija del 2 % sobre el valor de la transacción, independientemente del período de propiedad. (Fuente: DN&TT) |
El Ministerio de Justicia se pronuncia sobre los altos impuestos al 'surf' inmobiliario
Según el Ministerio de Justicia, gravar los bienes inmuebles según el período de propiedad no es viable debido a la falta de uniformidad en el sistema tributario y de gestión territorial, por lo que se requiere mayor investigación. Comentarios del Ministerio de Justicia sobre la propuesta de elaboración de un proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (sustitutiva).
En el proyecto presentado al Gobierno, el Ministerio de Hacienda propuso que «es posible estudiar e implementar la recaudación del impuesto sobre la renta personal (IRPF) procedente de la transmisión de bienes inmuebles con base en el período de tenencia, como ocurre en algunos países. Es necesario estudiar y determinar adecuadamente el tipo impositivo específico, que refleje el funcionamiento real del mercado inmobiliario». Esta propuesta busca institucionalizar políticas y orientaciones para lograr un nivel razonable de regulación, evitando la especulación y las burbujas inmobiliarias.
El Ministerio de Justicia comentó que es necesario investigar y determinar adecuadamente las tasas impositivas específicas para reflejar el funcionamiento real del mercado inmobiliario.
Para implementar esta política es necesario sincronizar con el proceso de perfeccionamiento de las políticas relacionadas con la tierra y la vivienda, así como la sincronización y preparación de la infraestructura de tecnología de la información para el registro de tierras y bienes inmuebles.
Por lo tanto, el Ministerio considera que la solución de recaudar impuestos con base en el tiempo de tenencia no es viable, por lo que recomienda que el Ministerio de Finanzas continúe investigando y perfeccionando la política antes de aplicarla para asegurar su efectividad y viabilidad.
Actualmente, el impuesto sobre la renta personal proveniente de transferencias de bienes inmuebles en Vietnam se aplica a una tasa fija del 2% sobre el valor de la transacción, independientemente del período de propiedad.
En septiembre de 2024, en un despacho oficial enviado a la Oficina Gubernamental para informar sobre los precios inmobiliarios, el Ministerio de Construcción anunció que estudiaría y propondría una política fiscal para quienes poseen y utilizan varias viviendas y terrenos, con el fin de limitar la especulación y la compraventa a corto plazo con fines de lucro. La propuesta se presentó en un contexto de aumento continuo y pronunciado de los precios de los bienes raíces y la vivienda desde principios de año.
El mercado se estanca y es poco probable que los precios caigan profundamente
La Ley de Tierras, Negocios Inmobiliarios y Vivienda lleva seis meses en vigor. Al evaluar el impacto de estas leyes en el mercado inmobiliario, el Sr. Le Van Binh, subdirector del Departamento de Tierras (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), afirmó que es prematuro. Se necesita tiempo para que la ley se aplique en los productos.
En el seminario "Bienes raíces en 2025: Encontrar oportunidades en los desafíos", organizado por el periódico Dan Viet el 11 de febrero, el Sr. Binh comentó que los precios de los bienes raíces han "aumentado drásticamente" recientemente.
En particular, entre finales de 2023 y 2024, los precios seguirán aumentando considerablemente. Los apartamentos nuevos de menos de 50 millones de VND/m² prácticamente han desaparecido, y muchos apartamentos antiguos, que llevan muchos años en funcionamiento, también superan los 70 millones de VND/m². Incluso en las antiguas zonas de viviendas colectivas, los precios se han multiplicado por 1,5 o 2, lo que dificulta enormemente el acceso a la vivienda para los trabajadores. Quienes tienen entre 3000 y 4000 millones de VND en sus manos siguen teniendo dificultades para encontrar un lugar adecuado donde vivir.
Esto no sólo dificulta que las personas con ingresos bajos y medios adquieran una vivienda, sino que también reduce la sostenibilidad del mercado.
Al analizar este aumento de precios, el Sr. Binh dijo que no se debe sólo a la falta de oferta sino también a la psicología del mercado que tiene un gran impacto.
“Al igual que las noticias sobre subastas de terrenos, la simple noticia de que las subastas de terrenos aquí y allá son altas afectará considerablemente la mentalidad de quienes no compren rápidamente, quienes pierdan su participación. O incluso aunque la oferta real aún no se haya publicado en el mercado, con solo tener cifras sobre el aumento de la oferta, el precio podría dejar de subir”, dijo el Sr. Binh. Cuando se establece un nuevo rango de precios, la oferta aumenta y el mercado comienza a desacelerarse.
Próximamente, se lanzarán productos inmobiliarios y se emitirán pólizas, y el mercado inmobiliario y los precios serán más estables. En ese momento, los trabajadores podrán comprar viviendas. Los inversores también estarán más tranquilos, afirmó el Sr. Binh.
El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, también dijo que los precios de los bienes raíces en 2025 tenderán a ajustarse de manera más razonable en comparación con el aumento excesivo en comparación con 2024.
Sin embargo, según esta persona, será difícil que se produzca una reducción profunda porque algunas cuestiones como los precios de los terrenos, las listas de precios de los terrenos y los costos están mostrando señales de crear presión sobre el costo de los productos inmobiliarios.
Tanto la demanda real como la demanda de inversión tenderán a aumentar en 2025. En cuanto a las transacciones, creo que aumentarán más en 2025 debido a mejores factores de oferta, segmentos más estables y, sobre todo, a que los precios se ajustarán y se mantendrán en un buen nivel, lo que conducirá a un aumento de las transacciones. En general, el mercado será más activo que en 2024. Los indicadores de oferta y demanda del mercado han mejorado, pero no pueden volver a los niveles de 2018-2019, evaluó el Sr. Dinh.
En cuanto a las oportunidades para los inversores inmobiliarios en 2025, el Sr. Nguyen Van Dinh evaluó que, actualmente, en el centro urbano, los precios de la vivienda son demasiado altos. Este experto recomienda buscar nuevas zonas urbanas con buena infraestructura y buenas vías de comunicación.
Los precios de los apartamentos en Hanoi se mantienen estables
El mercado de apartamentos de Hanói tras el Año Nuevo Lunar de 2025 no ha registrado fluctuaciones notables en los precios de venta. En general, se mantienen estables en comparación con el período anterior al Tet. Esto contrasta totalmente con el año pasado, cuando, tras el Tet, los precios de venta de los apartamentos en Hanói fluctuaron continuamente, iniciando un período de aumentos continuos en 2024.
Una encuesta realizada por Batdongsan.com.vn tras el Tet reveló que el precio de venta de los apartamentos en muchos proyectos no varió en comparación con la época anterior al Tet. En concreto, en el proyecto An Binh Palza (Nam Tu Liem), el precio de venta de los apartamentos de dos dormitorios y un baño con un período de propiedad de 50 años se mantuvo entre 3.300 y 3.500 millones de VND por apartamento. En la misma superficie, el precio de venta de los apartamentos de propiedad a largo plazo se mantiene entre 4.300 y 4.400 millones de VND por apartamento. Los apartamentos de tres dormitorios con propiedad a largo plazo, con una superficie superior a 80 m², se siguen ofreciendo entre 6.000 y 6.200 millones de VND por apartamento, mientras que los de tres dormitorios con un período de propiedad de 50 años rondan los 5.000 millones de VND por apartamento.
De igual manera, en el proyecto FLC Complex, ubicado en la calle Pham Hung (distrito de Nam Tu Liem), el precio de venta de los apartamentos después del Tet no ha variado significativamente. Los apartamentos de más de 50 m² se mantienen entre 3.900 y 4.200 millones de VND por apartamento. Los apartamentos de más de 70 m² se mantienen entre 5.200 y 5.500 millones de VND por apartamento antes del Tet.
También en el distrito de Nam Tu Liem, los apartamentos de dos dormitorios y dos baños del proyecto Golden Palace mantienen el precio de venta desde finales de 2024, entre 4.600 y 4.700 millones de VND por apartamento. El proyecto Garden Hill mantiene un precio de entre 4.500 y 4.700 millones de VND para apartamentos de dos dormitorios y dos baños.
En el proyecto Golden Field, el precio de venta de un apartamento de dos habitaciones y dos baños se mantiene generalmente en el nivel habitual anterior de unos 4.700 millones de VND por apartamento. Sin embargo, en este proyecto, hay entre dos y tres apartamentos en el mercado que los propietarios necesitan vender con urgencia, por lo que aceptan reducir el precio a 4.500-4.600 millones de VND por apartamento.
En el distrito de Thanh Xuan, el precio de venta de los apartamentos de Hanoi Center Point con 2 dormitorios y 2 baños sigue siendo el mismo que antes del Tet, con un precio de venta común de 5,7 a 5,8 mil millones de VND por apartamento.
Los apartamentos del proyecto Gold Season (Thanh Xuan) aún mantienen un rango de precios de 8 mil millones de VND para los de 3 habitaciones y alrededor de 6 mil millones de VND para los de 2 habitaciones. El mismo rango de precios se observa en proyectos de apartamentos en el distrito de Cau Giay, como HomeCity, Central Field, Discovery Complex, etc.
Según una encuesta realizada por Batdongsan.com.vn a corredores y salas de negociación, el grupo de clientes que compran bienes raíces todavía está esperando ver cómo cambiarán los precios después del Tet.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, comentó que en 2025, los precios de los apartamentos difícilmente tenderán a la baja. Esto se debe a que la nueva oferta primaria presente en el mercado en 2025 se centrará principalmente en los segmentos de alta gama y lujo en las grandes áreas urbanas. Por ello, los precios de los apartamentos se mantendrán altos. Es probable que la oferta de proyectos de vivienda social aumente en 2025, pero seguirá siendo extremadamente escasa en comparación con las necesidades de la población. La oferta de viviendas comerciales de bajo costo sigue siendo extremadamente escasa. Por lo tanto, el nivel de precios de los apartamentos difícilmente tenderá a la baja, manteniéndose solo horizontal.
Ciudad Ho Chi Minh elimina los controles de estatus al emitir certificados de tierras y viviendas
El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh acaba de emitir una decisión para modificar y complementar una serie de artículos del Reglamento sobre la coordinación en la gestión de órdenes de construcción (denominado Reglamento de Gestión de la Construcción) en la ciudad.
El reglamento sobre la gestión de órdenes de construcción en Ciudad Ho Chi Minh se emitió mediante decisión el 1 de abril de 2024. En el cual, la Cláusula 1, Artículo 10 estipula las responsabilidades del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN-MT), la Oficina de Registro de Tierras de la Ciudad y sus sucursales afiliadas de la siguiente manera:
“En el proceso de tramitación de procedimientos relacionados con la certificación de bienes afectos al terreno, en caso de verificar el estado actual de las viviendas o de las obras de construcción según las disposiciones de la legislación de tierras, si se detectan violaciones a la orden de construcción, el expediente se remitirá a la autoridad competente para su inspección y tramitación según las disposiciones de la ley”.
En la decisión recientemente emitida, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh la modificó de la siguiente manera: "Durante el proceso de tramitación de los procedimientos relacionados con la certificación de los bienes afectos a la tierra, si se detecta cualquier violación de la orden de construcción, se debe enviar una notificación por escrito a la autoridad competente para su inspección y tramitación de acuerdo con las disposiciones de la ley".
La modificación anterior significa que el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la Oficina de Registro de Tierras de la Ciudad y sus sucursales afiliadas ya no tienen el deber de verificar el estado actual de las casas o las obras de construcción al emitir certificados.
La decisión revisada y complementada ha eliminado la responsabilidad de la Policía de la ciudad de Ho Chi Minh de ordenar a la policía a nivel de distrito que fortalezca las inspecciones y detecte rápidamente las obras de construcción que violen la orden de construcción en el área bajo su gestión para recibir asesoramiento sobre su manejo.
Además, el nuevo reglamento también elimina la responsabilidad del Departamento de Planificación e Inversión en la coordinación con el Comité Popular a nivel de distrito para solicitar a las empresas que vuelvan a registrar sus certificados de registro comercial de acuerdo con la decisión de manejar las violaciones administrativas al declarar contenidos de registro deshonestos o inexactos.
Respecto a la responsabilidad de levantar acta de infracción administrativa e informar sobre las sanciones administrativas, el nuevo reglamento suprime la frase "dentro de los 2 días hábiles siguientes a la fecha de levantamiento del acta de infracción administrativa".
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Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html
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