El mercado de terrenos para subastas se enfría tras la fiebre loca de hace más de un año

Después de los lotes subasta de terrenos En 2024, el mercado inmobiliario estaba muy activo en los suburbios de Hanói . Actualmente, el atractivo de este mercado está disminuyendo. Muchos inversores que poseen terrenos subastados desean vender sus propiedades, incluso aceptando reducir pérdidas.

A diferencia del auge de 2024, desde principios de año, las subastas de terrenos en los suburbios de Hanói han mostrado una tendencia a la baja. En muchos lugares, los precios han bajado significativamente.

Por ejemplo, 34 parcelas de tierra en el distrito de Thach That (antiguo) se subastaron a mediados de este año con el precio ganador más alto de más de 56 millones de VND/m², 3,3 veces menos en comparación con la sesión de diciembre de 2024 (el precio ganador más alto fue más de 185 millones de VND/m²).

De igual manera, 9 terrenos en el distrito de Phuc Tho (antiguo) también se vendieron al precio más alto, 47 millones de VND/m², una reducción de casi el 40 % en comparación con la sesión de septiembre del año pasado. Esta sesión contó con más de 100 participantes, una reducción de más de un tercio en comparación con la sesión anterior.

Muchos lotes subastados se han enfriado. (Foto ilustrativa)

El Sr. Nguyen Tien Thuat, un corredor de bienes raíces en la comuna de Hoai Duc, dijo que está anunciando dos parcelas de tierra del propietario anterior, el precio de venta es solo un poco más alto que el precio ganador de 5 a 10 millones / m², pero durante varios meses nadie ha preguntado.

Actualmente, la empresa del Sr. Thuat tiene varios lotes de tierra subastados en los distritos de Hoai Duc, Thanh Oai y Quoc Oai (antiguo) que los inversores han enviado a la venta desde principios de 2025. Sin embargo, el número de transacciones es muy pequeño, ya que solo se comercializan 5 lotes al mismo precio que los inversores que ganaron y los recompraron antes.

Según el Sr. Thuat, de hecho, todos los inversores ofrecieron una diferencia de precio de 200 a 300 millones de VND por lote para una superficie de 90 a 110 m², pero los compradores ofrecieron un precio inferior. Tras varias subidas y bajadas, decidieron vender al mismo precio que habían comprado anteriormente. La razón por la que necesitaban vender de inmediato era que la fecha de pago de intereses y capital al banco había llegado, pero aún no habían generado el flujo de caja, por lo que esto podría considerarse una medida para reducir pérdidas y preservar el capital.

Según el Sr. Thuat, actualmente hay 4 parcelas de tierra en Hoai Duc con un precio de subasta ganador de aproximadamente 85 millones de VND/m², el propietario quiere vender al mismo precio, el comprador se hará cargo del impuesto, pero los clientes que vienen a preguntar se quejan de que el precio es demasiado alto y quieren reducirlo en 200 - 300 millones de VND/parcela.

“ A mediados del año pasado, cuando el mercado de terrenos en subasta se calentó, muchos inversores se lanzaron a comprar para obtener ganancias, pero unos meses después el mercado se revirtió, la liquidez se desaceleró y estos inversores se vieron obligados a vender para recuperar capital para pagar los préstamos bancarios ”, dijo el Sr. Thuat.

El Sr. Tran Ngoc Anh, un corredor de bienes raíces en Hanoi, también dijo que actualmente, muchos inversores que han estado poseyendo lotes de tierra subastados desde agosto y septiembre de 2024 se han visto obligados a bajar el precio de venta para deshacerse de los bienes.

Por ejemplo, un terreno de 61 m² en el antiguo distrito de Thanh Oai, con un precio de adjudicación de unos 70 millones de VND/m², equivalente a unos 4.250 millones de VND/terreno, se está vendiendo actualmente con pérdidas por unos 4.000 millones de VND.

Otro terreno en el antiguo distrito de Hoai Duc tenía un precio de venta de aproximadamente 85 millones de VND/m², pero ahora también ha disminuido a aproximadamente 80 millones de VND/m².

Según el Sr. Ngoc Anh, muchos de los terrenos subastados cuentan con infraestructura básica pero no hay ningún plan de conexión futuro para ampliar la conectividad regional, por lo que no hay mucho potencial de aumento de precios.

Los especuladores compran y esperan que los precios suban según las tendencias del mercado, sin evaluar el potencial del terreno. Así, cuando el mercado se desploma, caen en una situación de "retención de bombas", obligados a bajar los precios para reducir las pérdidas.

De hecho, en las zonas aledañas a las parcelas subastadas, el precio de mercado ronda los 50-60 millones de VND/m²; incluso algunas zonas de vivienda, incluyendo los costes de construcción, oscilan entre 100 y 110 millones de VND/m², mientras que las parcelas subastadas se sitúan entre 80 y 120 millones de VND/m². Si los inversores se quedan con estas parcelas, las habrán comprado al precio de al menos tres años después.

Al comentar sobre la situación actual de las subastas de terrenos, el director de una empresa de subastas también afirmó que la situación se ha calmado considerablemente en comparación con antes. Por ejemplo, antes una subasta podía tener 1000 solicitudes. Pero ahora se ha reducido a unos pocos cientos. Es decir, en promedio, antes había entre 40 y 50 solicitudes por parcela, mientras que ahora solo hay entre 10 y 20 clientes por parcela. Además, los precios se acercan más a la realidad; ya no existe la posibilidad de cancelación de depósitos.

Se intensifican las subastas de tierras

Según los expertos, las subastas de tierras se están endureciendo para que ya no haya una fiebre virtual.

Al comentar sobre la desaceleración de las subastas de terrenos, algunos expertos inmobiliarios analizaron que los precios de los terrenos en subastas anteriores se habían inflado demasiado y, al superar con creces su valor real, la liquidez se convertía en un grave problema. Los adjudicatarios de las subastas tendrían dificultades para revender sus propiedades al no encontrar compradores, especialmente en el contexto de las altas tasas de interés de los préstamos bancarios y la escasez de capital en el mercado inmobiliario.

Otra razón podría ser que los compradores han "despertado" tras el alza de los precios de los terrenos. Los inversores ya no están interesados en pagar un precio demasiado alto para comprar un terreno y luego tener que esforzarse para venderlo y obtener ganancias. Como todos ven que el precio actual es demasiado irreal, si no encuentran comprador en un mes, tendrán que perder su depósito, por lo que son más cautelosos.

Además, las zonas suburbanas de Hanói, como Hoai Duc, Thanh Oai o Phuc Tho, presentan, en su mayoría, un desarrollo de infraestructuras desigual. Estas zonas pueden ser atractivas a corto plazo, pero los precios de los terrenos se han disparado, lo que no se ajusta al poder adquisitivo real del mercado, lo que genera una prolongada espera del terreno, lo que reduce el atractivo de los terrenos subastados.

Además, terrenos subastados El terreno es intrínsecamente especial; el comprador debe pagar el importe total en un plazo breve; no se permiten pagos atrasados. Cuando el precio de adjudicación es demasiado alto, el inversor tiene poco margen de beneficio. Si no hay plan para explotar, construir o desarrollar el proyecto, el terreno subastado es solo un papel rojo en la caja fuerte.

Mientras tanto, según el Sr. Nguyen Tien Thuat, una de las razones del enfriamiento de las subastas de terrenos es que las regulaciones sobre las subastas se están volviendo cada vez más estrictas. Además de aumentar el depósito, la Ley de Subastas de Propiedades revisada, que entró en vigor a principios de este año, estipula que los infractores pueden ser inhabilitados para participar en subastas hasta por cinco años, e incluso pueden ser procesados penalmente. Gracias a esto, a diferencia de la anterior competencia por la compraventa, en muchos lugares donde se subastan terrenos, se han cerrado varias salas de negociación y oficinas de corretaje improvisadas.

Además, las autoridades han reforzado la inspección y el control de la especulación y la manipulación de las subastas. Asimismo, han entrado en vigor nuevas regulaciones sobre el aumento de los precios iniciales, el incremento de los depósitos y la gestión estricta del abandono de depósitos.

El Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Propert, analizó que los precios de los terrenos en subastas anteriores fueron demasiado altos y, al superar el valor real, la liquidez se convertirá en un grave problema. Los ganadores de las subastas tendrán dificultades para revender sus propiedades al no encontrar compradores, especialmente en el contexto de las altas tasas de interés de los préstamos bancarios y la escasez de capital en el mercado inmobiliario.

" La falta de liquidez puede ser la causa directa del enfriamiento gradual de las subastas de tierras ", comentó el Sr. Toan.

Otra razón podría ser que los compradores han "despertado" tras el fuerte aumento de los precios de los terrenos. "Algunos inversores ya no están interesados en pagar un precio demasiado alto para comprar un terreno y luego tener que esforzarse para venderlo y obtener ganancias. Como todos ven que el precio actual es demasiado irreal, si no encuentran comprador en un mes, tendrán que perder su depósito, por lo que se han vuelto más cautelosos ", añadió el Sr. Toan.

Además, el Sr. Toan afirmó que el desarrollo de infraestructura en las zonas suburbanas de Hanói es desigual. Estas zonas pueden ser atractivas a corto plazo, pero el aumento excesivo de los precios de los terrenos no se corresponde con el poder adquisitivo real del mercado, lo que lleva a una prolongada espera de terrenos, lo que reduce el atractivo de los terrenos subastados.

Fuente: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html