Oportunidades para el desarrollo urbano satélite en la ciudad de Ho Chi Minh y áreas vecinas

Las personas con necesidades reales de vivienda siguen teniendo dificultades para encontrar un lugar donde "establecerse" en el verdadero sentido de la palabra debido a la escasez de oferta.

Tras la expansión de los límites administrativos de Ciudad Ho Chi Minh, muchos esperaban que esto impulsara el mercado inmobiliario, aumentando la oferta y, por ende, los precios. Sin embargo, ocurrió lo contrario: los precios de los apartamentos siguieron subiendo mientras la oferta continuaba siendo escasa.

Las tendencias de compra de viviendas están cambiando.

El informe sobre el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh y alrededores, correspondiente a agosto de 2025 y elaborado por DKRA Consulting (del Grupo DKRA), muestra que el sector residencial en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas presenta signos positivos de recuperación. El informe destaca el segmento de apartamentos, con una oferta de 28.114 unidades, lo que representa un aumento del 58% respecto al mismo período del año anterior, con una tasa de absorción de más de 20.000 unidades, 3,1 veces superior a la de 2024. El segmento de casas adosadas y villas registró una oferta de 10.133 unidades, un incremento del 71% con respecto al año anterior, con 4.817 unidades vendidas, cuatro veces más que en el mismo período. Solo los terrenos contaron con una oferta de 7.167 unidades, un ligero aumento del 3%, pero la tasa de absorción alcanzó las 1.130 unidades, un incremento de 2,2 veces.

La zona urbana comercial 826 EC es actualmente el centro de inversión y residencial del sur de la ciudad de Ho Chi Minh gracias a su ubicación privilegiada: la intersección de la extensión de Le Van Luong y Long Hau, con libros rojos para cada parcela y precios razonables.

Según Vo Hong Thang, subdirector general de DKRA Consulting, el mercado está experimentando un claro cambio. La provincia de Tay Ninh concentra actualmente el 40 % de la oferta y el 67 % del consumo de viviendas unifamiliares y villas en los primeros ocho meses del año. El segmento de apartamentos en la antigua zona de Binh Duong incluso superó al de Ciudad Ho Chi Minh (antigua), con un 45,5 % de la oferta y un 46,7 % del consumo. Sin embargo, persiste una marcada diferencia: Ciudad Ho Chi Minh se centra principalmente en el segmento de apartamentos de lujo (clase A), mientras que las zonas vecinas lideran el mercado en los segmentos de gama media y asequible.

En cuanto a los compradores, el Sr. Pham Lam, presidente del Grupo DKRA, afirmó que actualmente se pueden dividir en dos grupos principales: quienes compran para vivir y quienes compran para invertir. El grupo de inversión suele estar conformado por personas que ya poseen bienes raíces, disponen de capital, comprenden el mercado y las finanzas, y se interesan por la rentabilidad, la ubicación, la planificación a futuro, los inversores y las modalidades de pago. Por otro lado, el grupo que compra para vivir generalmente lo integran personas que adquieren su primera vivienda, con un presupuesto moderado, que toman decisiones con cautela y prestan mayor atención a factores como la ubicación, el entorno, los servicios, el precio y el apoyo bancario.

El Sr. Lam citó datos de DKRA Realty (Agencia General de Marketing y Distribución del Grupo DKRA) que muestran que la proporción de clientes inversores sigue siendo mayor que la de compradores para vivienda. La edad promedio de los compradores de vivienda para inversión se sitúa entre los 35 y los 44 años, representando el 37%, mientras que la compra para vivienda se concentra en el grupo de edad de 25 a 34 años, representando el 40%. Cabe destacar que la mayoría de los clientes inversores inmobiliarios aún residen en Ciudad Ho Chi Minh.

Según el presidente del Grupo DKRA, la ola inmobiliaria se ha extendido a zonas satélite y aledañas a la ciudad de Ho Chi Minh, como Can Gio, Can Giuoc y Long Hau. Estas zonas se están convirtiendo en importantes áreas de amortiguamiento con conjuntos de proyectos de viviendas adosadas, servicios públicos integrados, valor sostenible y que satisfacen las necesidades reales de vivienda con un presupuesto de aproximadamente 3 mil millones de VND. Por ejemplo, el proyecto 826 EC, adyacente al Parque Industrial de Long Hau e impulsado por Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, ha atraído gran atención gracias a su política de financiamiento del 70% a 30 años, financiación de intereses a 15 meses, un período de gracia de 24 meses para el capital y descuentos preferenciales por pronto pago y compras al por mayor. Este proyecto ofrece 760 viviendas adosadas con una superficie de 80 a 120 m², con un 98% de la infraestructura completada y listas para la construcción.

Otra tendencia observada es que los jóvenes prefieren cada vez más vivir en zonas periféricas. Valoran la vida en entornos naturales, enclavados en grandes áreas urbanas con buena conexión al transporte público. Además, consideran imprescindible la transparencia legal. Para satisfacer esta exigente demanda, muchos inversores mejoran continuamente sus productos y desarrollan zonas urbanas sostenibles, inteligentes y ecológicas, con una infraestructura bien conectada.

Necesidad de desarrollar ciudades satélite

Desde una perspectiva macroeconómica, el economista Dr. Can Van Luc afirmó que el panorama económico mundial para el período 2025-2026 aún presenta numerosas incertidumbres, dado que se prevé una desaceleración del crecimiento, del 2,8% en 2024 al 2,3% en los próximos dos años, según datos del Banco Mundial. Señaló que las principales razones son los persistentes conflictos geopolíticos en Oriente Medio y Ucrania, la continua presión inflacionista, el aumento de los riesgos de la deuda pública y la desaceleración del crecimiento en las tres principales economías: Estados Unidos, China y la Unión Europea. Sin embargo, en este panorama también se vislumbran aspectos positivos, como los signos de recuperación de la inversión pública mundial.

Según el Dr. Can Van Luc, la situación de Vietnam es algo más optimista gracias a nuevos e importantes motores de crecimiento. Uno de ellos es el flujo de capital de inversión extranjera directa (IED) registrado, que se espera alcance los 26.140 millones de dólares en 2025, un 7,3% más que el año anterior, y podría aumentar hasta los 42.000-46.000 millones de dólares en 2026, lo que corresponde a un crecimiento del 12% al 14%. De esta cantidad, el sector inmobiliario representa 5.000 millones de dólares, aproximadamente el 20% del total de la IED en los primeros ocho meses de 2025. En general, el punto fuerte de la economía vietnamita reside en la recuperación de la inversión, el aumento de la IED (aunque con cierta desaceleración) y el auge del sector turístico.

Además, la nueva orientación política también tiene un claro impacto en el mercado inmobiliario. El Dr. Can Van Luc afirmó que la consolidación de las instituciones territoriales, con la modificación de la Ley de Tierras de 2024 y la Ley de Negocios Inmobiliarios, junto con el proceso de organización administrativa, ha abierto grandes oportunidades. Tan solo en Ciudad Ho Chi Minh, tras la fusión, la superficie se multiplicó por 2,4, la población aumentó un 37%, el PIB regional alcanzó los 2.078 billones de VND, lo que representa el 67,74% del PIB regional, y el PIB per cápita llegó a los 19,49 millones de VND. Esto sienta las bases para un crecimiento exponencial que tendrá un fuerte impacto en el mercado inmobiliario.

A esto se suman una serie de políticas clave, como la creación de un conjunto de políticas fundamentales para promover la economía verde y la digitalización, la implementación de la Resolución 21/2021/QH15 sobre vivienda, la diversificación de las fuentes de capital a través del Fondo Nacional de Vivienda, el fortalecimiento de la lucha contra la corrupción en la gestión de tierras y la conversión del modelo administrativo de dos niveles para mejorar la eficiencia de la gestión. Todas ellas se consideran motores que impulsan el mercado inmobiliario, especialmente el segmento satélite, para que pueda despegar.

El experto en planificación, doctor en ciencias y arquitecto Ngo Viet Nam Son, coincide con la opinión anterior y cree que la fusión de áreas vecinas para expandir el espacio de Ciudad Ho Chi Minh la convertirá en una metrópolis de gran tamaño en términos de superficie, población y relevancia económica. Esta mayor escala ofrece grandes ventajas en cuanto a espacio para el desarrollo y recursos de mercado, pero al mismo tiempo plantea importantes desafíos en materia de gestión urbana, asignación de infraestructura y control del flujo migratorio.

En este contexto, este experto considera que la planificación del área urbana de Ciudad Ho Chi Minh debe tener una visión a largo plazo, desde ahora hasta 2030-2050, con un modelo multicéntrico. En lugar de concentrar todo en el núcleo central, la ciudad expandida necesita desarrollar ciudades satélite en la periferia, cada una con funciones especializadas como industria, servicios, educación y formación, ciudades inteligentes o complejos turísticos ecológicos. Esta red multipolar solo es realmente efectiva si está conectada mediante un moderno sistema de transporte interregional que incluya líneas de circunvalación, autopistas y ferrocarriles urbanos, garantizando así la movilidad entre el centro y las zonas satélite. "Más importante aún, la planificación hace hincapié en el criterio de 'ciudades satélite habitables', lo que significa que estas ciudades deben ser realmente habitables para atraer residentes que deseen establecerse a largo plazo. Solo cuando se invierta de forma simultánea en infraestructura técnica y social, junto con servicios básicos como salud, educación y empleo, la gente se sentirá segura para quedarse. Esta es la clave para que las ciudades satélite contribuyan a reducir la presión sobre el núcleo central, al tiempo que promueven un desarrollo equilibrado y sostenible para toda la región", enfatizó este experto.

Foro de Bienes Raíces Residenciales 2025

En el contexto de un mercado inmobiliario que enfrenta numerosos problemas relacionados con la oferta y el aumento de los precios de los bienes raíces... la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), en colaboración con el periódico Nguoi Lao Dong y la comunidad Real Estate Review, organizó el "Foro de Bienes Raíces de Vivienda 2025" con el tema "Ondas Satelital" la tarde del 18 de septiembre en el Hotel New World Saigon (Ciudad Ho Chi Minh).

El foro abordará las siguientes cuestiones: ¿Cómo afectan los documentos legales al mercado inmobiliario?; ¿Cómo configurarán los tres factores institucionales, financieros y de datos el "estándar satélite de Vietnam" en los próximos 5 años?; ¿Qué soluciones tienen las agencias de gestión para administrar y apoyar a las empresas, estabilizar el mercado y orientar el desarrollo sostenible del sector inmobiliario satélite?

Docenas de proyectos a gran escala

Según las estadísticas de DKRA Consulting, Ciudad Ho Chi Minh y sus áreas vecinas cuentan actualmente con unos 18 proyectos urbanísticos con una superficie superior a 100 hectáreas, que suman más de 16.500 hectáreas, de los cuales 8 proyectos se han implementado o se están implementando con una superficie de más de 3.500 hectáreas, ofreciendo más de 50.000 viviendas al mercado.

Fuente: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm