En consecuencia, la Oficina de Registro de Tierras recibió el Documento No. 664 del Departamento de Policía de Investigación de Ciudad Ho Chi Minh, que indicaba: "Mediante la investigación y resolución de casos e incidentes relacionados con el sector inmobiliario, el Departamento de Policía de Investigación ha constatado que muchas personas han realizado transacciones, pignorado, aceptado hipotecas y transferido derechos de uso de la tierra de forma voluntaria en proyectos que no contaban con certificados de derechos de uso de la tierra (LURC) o basándose únicamente en contratos preliminares, acuerdos internos, recibos, confirmaciones del inversor, información de boca en boca y agentes no oficiales".
Según la Agencia de Investigación Policial, la gente no ha comprendido del todo la diferencia entre los "derechos legales de uso de la tierra" y los "derechos reales de posesión y uso", lo que ha llevado a una falsa creencia en el valor legal de los terrenos de proyectos que no han completado los trámites, transfiriendo activos y dinero de valor significativo cuando no se cumplen las condiciones para la transferencia según la ley, causando prolongados litigios civiles e incluso siendo explotados para cometer fraude y apropiación indebida de bienes.
Según la Agencia de Investigación Policial, "en algunos proyectos residenciales desarrollados por empresas de infraestructura, la demora en la emisión de certificados de uso del suelo, sumada a las transacciones clandestinas realizadas por los residentes, ha generado graves riesgos legales".
Ante esta situación, y con el fin de prevenir infracciones legales y minimizar las pérdidas para los ciudadanos, la Oficina del Registro de la Propiedad informa a la población que deben tener en cuenta algunas normas necesarias al realizar transacciones inmobiliarias.
En consecuencia, la normativa estipula que los usuarios de la tierra tienen derecho a ejercer los derechos de conversión, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento, herencia y donación de derechos de uso de la tierra; hipotecar y aportar capital utilizando derechos de uso de la tierra cuando se cumplen todas las condiciones; poseer un Certificado de Derechos de Uso de la Tierra o un Certificado de Propiedad de Vivienda y Derechos de Uso de la Tierra o un Certificado de Derechos de Uso de la Tierra, Propiedad de Vivienda y otros activos vinculados a la tierra que no estén sujetos a disputas o controversias; y los derechos de uso de la tierra no están sujetos a embargo u otras medidas para garantizar el cumplimiento de sentencias.
Al adquirir derechos de uso de suelo en un proyecto de desarrollo urbanístico, es fundamental investigar a fondo al promotor, incluyendo su experiencia en proyectos anteriores, su responsabilidad y compromiso con el servicio al cliente, la verdadera identidad del promotor del proyecto, los documentos legales del proyecto y la capacidad del promotor para ejecutar el proyecto.
Para la compra de viviendas en construcción, las personas deben solicitar al promotor del proyecto un documento de la agencia estatal de gestión inmobiliaria de nivel provincial que notifique que la vivienda cumple los requisitos para la venta o el arrendamiento con opción a compra.
En los casos en que el inversor de un proyecto de construcción de viviendas haya hipotecado parte o la totalidad del proyecto o de la vivienda y necesite obtener capital de conformidad con la ley de vivienda o necesite vender o arrendar con opción a compra la vivienda, deberá liberar parte o la totalidad de la hipoteca sobre el proyecto o la vivienda y los derechos de uso del suelo antes de firmar un acuerdo de aportación de capital, un contrato de compraventa o un contrato de arrendamiento con opción a compra con los clientes.
Según la Oficina de Registro de la Propiedad, existen muchos riesgos legales al realizar transacciones en terrenos de proyectos que aún no cuentan con un certificado de uso del suelo, así como la limitada validez legal de los contratos preliminares, los acuerdos manuscritos y los acuerdos civiles no registrados.
La Oficina de Registro de la Propiedad recomienda que, en Ciudad Ho Chi Minh, en los últimos tiempos, algunos inversores en proyectos, debido a su débil capacidad financiera y capital limitado, no han podido completar sus proyectos y han eludido la ley transfiriendo derechos de uso de la tierra a los compradores a través de diversas formas, como contratos de depósito, contratos de reserva, contratos de contribución de capital para la construcción de infraestructura o contratos de contribución de capital para la construcción de viviendas... cuando aún no han cumplido las condiciones de transferencia estipuladas por la ley.
Además, en algunos proyectos de vivienda, los promotores ni siquiera han completado los trámites de asignación de terrenos ni han cumplido con sus obligaciones financieras necesarias para obtener los certificados de uso del suelo, pero siguen anunciando y comercializando las propiedades en secreto; el primer inversor secundario, tras recibir la transferencia, continúa vendiendo las propiedades al segundo y tercer inversor secundario mediante acuerdos informales.
Esto ha generado muchos riesgos legales graves, ya que los contratos de reserva, los depósitos, los acuerdos preliminares y los documentos manuscritos tienen una validez legal limitada y no están protegidos por la ley.
Las consecuencias son que no se emiten certificados de uso del suelo, surgen disputas, el asunto se prolonga durante muchos años y resulta muy difícil de resolver. Además, las personas enfrentan grandes dificultades para recuperar el valor de la propiedad que han pagado.
Fuente: https://www.sggp.org.vn/tphcm-khuyen-cao-nguoi-dan-khong-mua-nha-dat-chua-co-so-post835805.html
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