Datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam muestran que, en los últimos 10 años, los precios de los bienes raíces se han multiplicado por diez. Solo en 2021, el precio promedio de la vivienda creció dos dígitos, incluso varias veces más que en el mismo período. Actualmente, aunque el mercado se ha desacelerado, el segmento de apartamentos mantiene su impulso de crecimiento.
De igual forma, Savills Vietnam señaló que en el tercer trimestre de 2023, el precio primario promedio de los apartamentos alcanzó los 54 millones de VND/m2, aumentando durante 19 trimestres consecutivos y aumentando más del 77% en comparación con el primer trimestre de 2019.
Según los expertos, aunque los precios de la vivienda han subido, no pueden reducirse a corto plazo. Esto se debe a que muchos costos contribuyen a los altos precios, como el precio del terreno, el precio de los materiales de construcción, los intereses de los préstamos, etc.
El Sr. Giang Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate, analizó que los precios de los bienes raíces dependen de muchos factores, como el precio del terreno, los costos de construcción y la legalidad, entre otros. Si estos factores se combinan, será difícil para las empresas reducir los precios de los bienes raíces.
El aumento de los costos dificulta que las empresas bajen los precios de la vivienda. (Ilustración: Cong Hieu).
En concreto, para un proyecto inmobiliario, el coste del terreno es uno de los costes de entrada más importantes que afectan al precio de salida. En promedio, en zonas urbanas, las tasas de uso del suelo representan alrededor del 10 % del precio de un apartamento, entre el 20 % y el 30 % del precio de una casa adosada de baja altura y alrededor del 50 % del precio de una villa.
En los últimos años, los precios del suelo han aumentado entre un 15% y un 30%, lo que ha impulsado los precios de la vivienda entre un 2% y un 8%.
En los últimos años, no solo los precios de los terrenos, sino también los de materiales de construcción como el hierro, el acero y la arena, también han experimentado un fuerte aumento. Por ejemplo, los precios del hierro y el acero han aumentado entre un 15 % y un 20 %, mientras que el coste de las materias primas representa entre el 65 % y el 70 % del valor estimado de los proyectos de construcción.
Además, el costo de implementación del proyecto también aumenta debido a numerosos problemas legales que prolongan el tiempo de construcción. El Sr. Tuan indicó que hay proyectos que tardan hasta cuatro o cinco años en completar los trámites legales. Completar los trámites legales del proyecto no es simplemente cuestión de que la empresa acuda al departamento y reciba un despacho oficial, sino que debe esperar la opinión de los departamentos, sucursales y sectores pertinentes. El tiempo de espera para los trámites debe cumplir con la normativa, pero a menudo se retrasa.
“ El tiempo que requieren los procedimientos legales es muy largo y afecta enormemente los costos empresariales ”, afirmó el Sr. Tuan.
El Sr. Tuan también puso un ejemplo: si una empresa compra un terreno con un valor de 500 mil millones de VND, perderá el 10 % de los intereses de su préstamo cada año, lo que equivale a 50 mil millones de VND. La empresa se ve obligada a añadir este costo al precio.
Muchas empresas están ahora estancadas porque, si reducen los precios, sufrirán grandes pérdidas, y si no lo hacen, no podrán vender sus productos. Por lo tanto, con tantos proyectos inconclusos, muchos inversores no quieren construir, sino que buscan socios para la transferencia de activos , comentó el Sr. Tuan.
El Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Company, también dijo que un obstáculo importante que dificulta la disminución de los precios de los bienes raíces es que los costos de inversión son demasiado altos.
" En la actual estructura de costos del proyecto, los costos de construcción casi se han duplicado en comparación con hace 4-5 años, de 7-7,5 millones de VND/m3 a más de 12 millones de VND/m2 ", dijo el Sr. Quang.
Además, según el Sr. Quang, es muy difícil reducir los precios de los bienes raíces porque en el mercado no sólo hay empresas nacionales sino también muchos inversores extranjeros.
En consecuencia, las empresas extranjeras que invierten en proyectos suelen optar por segmentos de alto nivel, buenas ubicaciones, documentación legal completa y mayor calidad de producto que los proyectos de inversores nacionales, por lo que el precio no puede ser bajo. Al vender productos al mercado, siempre calculan la producción con dos o tres años de antelación, por lo que el precio suele ser muy elevado. Las empresas extranjeras tienen ventajas en cuanto a fuentes y costos de capital, por lo que no se ven presionadas a reducir los precios de venta.
Según el Dr. Nguyen Duy Phuong, director de inversiones de DGCapital, hay muchas razones por las que los inversores en proyectos inmobiliarios no optan por reducir los precios de la vivienda.
En particular, se observa que, al implementar un proyecto, el inversor hipotecó tanto el terreno como los activos futuros para obtener capital del banco. La reducción del precio de venta afectará el valor de la garantía en el banco, mientras que el inversor no dispone de otros activos para complementar los préstamos.
Además, muchos proyectos han estado atascados en problemas legales durante años antes de poder salir a la venta. Durante ese tiempo, los inversores aún tienen que asumir el aumento de los intereses y el precio del terreno.
Chau Anh
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Fuente
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