Se esperaba que la Ley de Tierras de 2024, vigente desde el 1 de agosto de 2024 y que sustituye a la Ley de Tierras de 2013, impulsara el mercado inmobiliario y la gestión de recursos. Sin embargo, tras casi dos años de su implementación, la ley será modificada nuevamente este año con importantes cambios.
"Obsoleto" incluso antes de su lanzamiento.
Según los expertos, la modificación de la Ley de Tierras es una necesidad urgente porque, aunque entró en vigor recientemente, ya no se ajusta al nuevo contexto, especialmente porque a partir del 1 de julio de 2025, todo el país implementará un modelo de gobierno local de dos niveles, que incluye los niveles provincial y comunal/de barrio, mientras que la actual Ley de Tierras todavía estipula un sistema de planificación y gestión del uso de la tierra en tres niveles: nacional, provincial y distrital.
Esta incompatibilidad ha dado lugar a numerosas deficiencias, provocando solapamientos y falta de sincronización con otros sectores tras la abolición del nivel distrital.
La Asamblea Nacional enmendará exhaustivamente la Ley de Tierras en su sesión de fin de año, tras casi dos años de vigencia. (Imagen ilustrativa)
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, explicó que la Ley de Tierras suele tener un ciclo de enmienda de aproximadamente 10 años. Sin embargo, el contexto de 2024-2026 presenta tres variables importantes que exigen que la ley se ajuste antes.
Esto se refiere al cambio en la estructura del gobierno local hacia un modelo de dos niveles, eliminando el nivel distrital/condal. Sin embargo, la Ley de Tierras de 2024 aún contempla planes de uso del suelo en tres niveles: nacional, provincial y distrital. Este desequilibrio en los niveles administrativos deja muchos trámites sin un lugar donde realizarse, lo que genera cuellos de botella en numerosos procesos.
Además, la necesidad de institucionalizar las Resoluciones Centrales 18 y 69 sobre gestión de tierras requiere una mayor clarificación de los mecanismos de financiación de tierras, especialmente en lo que respecta a la valoración y la compensación.
Finalmente, aumenta la presión para despejar terrenos para proyectos de infraestructura clave. Sin un mecanismo transparente y específico, el progreso seguirá siendo lento.
El Sr. Chau también hizo hincapié en que el principal obstáculo sigue siendo el precio de la indemnización: " La lista de precios de terrenos que el Estado utiliza actualmente para calcular los impuestos y el alquiler de la tierra es razonable. Pero cuando se recuperan terrenos, la gente quiere que la indemnización se acerque al precio de mercado".
La solución no reside en decantarse por un extremo sobre el otro, sino en construir un mecanismo independiente de valoración de compensaciones con una metodología clara, datos de transacciones digitalizados y verificados, y un consejo de valoración que incluya representantes de la población. El objetivo es generar consenso, limitar las disputas prolongadas y garantizar la disciplina fiscal para la localidad .
Mientras tanto, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente explicó que, además de ser incompatibles con el modelo de gobierno local de dos niveles, la planificación del uso del suelo y la planificación sectorial que implica el uso del suelo también son inconsistentes y no están sincronizadas.
Además, los proyectos de inversión pública o los proyectos importantes de carácter urgente y específico, que responden a objetivos políticos y de política exterior, aún no están incluidos en la planificación o no se ajustan a ella.
Los métodos actuales de valoración de terrenos siguen siendo complejos y dependen en gran medida de consultores independientes, mientras que los organismos estatales son responsables tanto de la tasación como de la responsabilidad legal.
El Sr. Pham Van Hoa (miembro del Parlamento en representación de la provincia de Dong Thap)
Los proyectos importantes mencionados anteriormente también carecen de regulaciones sobre la adquisición de terrenos, por ejemplo, los proyectos que sirven al Foro de Cooperación Económica Asia-Pacífico (APEC) o los proyectos en zonas de libre comercio y centros financieros internacionales. Las leyes actuales tampoco regulan la adquisición de terrenos cuando los inversores no logran llegar a un acuerdo sobre la superficie restante (a pequeña escala), lo que provoca la paralización de los proyectos, el desperdicio de recursos y el retraso en el avance de las inversiones.
La Ley de Tierras de 2024 permitió que las áreas con planificación urbana y rural existente gestionaran el uso del suelo sin necesidad de planes urbanísticos independientes, utilizando en su lugar los planes ya existentes. Sin embargo, en la práctica, la cobertura de la planificación urbana y rural sigue siendo baja. En muchos lugares, la planificación no abarca la totalidad del límite administrativo, lo que significa que, incluso con planes existentes, las localidades deben crear planes urbanísticos adicionales, lo que genera duplicidades y desperdicio de recursos.
Actualmente, la asignación y el arrendamiento de terrenos se realizan principalmente mediante subastas de derechos de uso o procesos de licitación para seleccionar inversores. Sin embargo, este proceso depende de los procedimientos y regulaciones de la ley sobre subastas y licitaciones, por lo que requiere mucho tiempo de preparación.
Mientras tanto, en muchos casos, sigue siendo difícil seleccionar inversores con la capacidad suficiente, lo que provoca retrasos en el progreso de los proyectos, una lenta puesta en uso de los terrenos y una disminución en la atracción de inversiones.
Eliminar una serie de obstáculos que están provocando indignación pública.
El representante Pham Van Hoa (Dong Thap) señaló que, si bien la Ley de Tierras ha sufrido muchos cambios y ha contribuido significativamente al desarrollo socioeconómico, en realidad todavía existen muchos obstáculos, especialmente a nivel local, donde se organiza directamente su implementación.
En concreto, el Sr. Hoa afirmó que los obstáculos relacionados con la valoración, la adquisición y la indemnización de terrenos suelen dar lugar a quejas y desacuerdos entre el público.
"El método actual de valoración de terrenos sigue siendo complejo y depende en gran medida de consultores independientes, mientras que los organismos estatales son responsables tanto de la tasación como de la responsabilidad legal."
«En el caso de terrenos industriales o destinados a la producción y los negocios, las tasas por el uso del suelo representan solo una pequeña parte de la inversión total, pero las empresas pueden perder entre 6 y 12 meses simplemente esperando a que se determine el precio. Este tiempo de espera aumenta los costes de oportunidad, mientras que la diferencia de valor entre las distintas opciones de valoración suele ser insignificante», afirmó el Sr. Hoa.
Según el representante Hoa, los obstáculos no son solo técnicos, sino que también se encuentran en el proceso de implementación. La lista anual de precios de terrenos se elabora para reflejar fielmente los precios de mercado, tal como lo exige la ley, pero al aplicarla a las indemnizaciones, la gente cree que sigue siendo inferior al precio real de la transacción.
Por el contrario, si solo se utilizan los precios del mercado libre, será difícil equilibrar el presupuesto y es probable que surjan quejas sobre la transparencia. La diferencia entre la lista de precios oficial y los precios de mercado crea un dilema tanto para el gobierno como para aquellos cuyas tierras están siendo expropiadas.
Además, muchas disposiciones de las nuevas leyes y decretos se mantienen en el nivel de principios generales. Por ejemplo, la normativa que permite la subdivisión de terrenos y el cambio de uso del suelo sin exigir un frente de carretera, siempre que exista una vía de acceso legal, es una política correcta y acorde con la realidad de la urbanización. Sin embargo, ¿qué constituye una vía de acceso legal, cuál es su anchura mínima y cómo se establece? La ley aún no ha especificado estos detalles. En consecuencia, muchas localidades han optado por la opción más segura de suspender temporalmente la tramitación de solicitudes.
La situación actual, en la que solo se dispone de documentos marco, genera documentos pendientes de tramitación. Las autoridades locales están confundidas, los ciudadanos y las empresas tienen que realizar múltiples desplazamientos y aumentan los costes informales.
El Sr. Hoa citó el ejemplo de la política que reduce las tarifas de uso de la tierra en un 70 % para ciertos grupos. Si bien el objetivo es humanitario, las condiciones de aplicación se superponen y existen inconsistencias en la comprensión de lo que constituye un hogar, un individuo o el momento del uso de la tierra.
El Sr. Hoa propuso pasar de una mentalidad de gestión rígida a una centrada en la eficiencia y la creación de valor. También sugirió simplificar los procedimientos al máximo, aumentar la transparencia y, sobre todo, hacer hincapié en el uso de herramientas económicas en lugar de medidas administrativas.
Por ejemplo, en lugar de intentar determinar con precisión el valor del terreno hasta el último centavo, es posible aceptar un precio razonable según la lista de precios y regular el valor añadido mediante impuestos, tasas u otras obligaciones financieras. Esto reduce la carga sobre el sistema al tiempo que garantiza que el Estado siga recaudando el valor añadido.
Se prevé que el proyecto de enmiendas a la Ley de Tierras, elaborado por el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, se centre en dos grupos principales de contenidos.
El primer grupo comprende contenidos que satisfacen las exigencias del desarrollo nacional en la nueva era y la necesidad de un crecimiento económico de dos dígitos.
El Ministerio propone enmendar y complementar varios artículos de la Ley de Tierras para incluir disposiciones sobre mecanismos y políticas para abordar las dificultades y obstáculos en la implementación de la Ley de Tierras a través de la codificación de reglamentos en Resoluciones de la Asamblea Nacional y Decretos y Resoluciones del Gobierno, tales como precios de tierras, tablas de precios de tierras, coeficientes de ajuste de precios de tierras; tarifas de uso de tierras, tarifas de arrendamiento de tierras; adquisición de tierras, compensación, apoyo y reasentamiento;
Registro y expedición de certificados de propiedad; planificación y planes de uso del suelo; asignación de tierras, arrendamiento de tierras, autorización para la conversión del uso del suelo, selección de formularios de arrendamiento de tierras, subdivisión de tierras, consolidación de tierras; regímenes de uso del suelo para ciertos tipos de tierras; sistemas de información territorial y resolución de disputas sobre tierras.
Simultáneamente, se introdujeron enmiendas y adiciones a las normas sobre planificación del uso de la tierra y a los planes a nivel comunal; los derechos y obligaciones de los usuarios de tierras arroceras; los derechos y obligaciones de los usuarios de tierras que violaron las leyes de tierras antes del 1 de julio de 2014; la compensación en casos especiales; y el régimen de uso de la tierra para ciertos tipos de tierras.
El segundo grupo comprende las regulaciones sobre descentralización, delegación de poder y delimitación de autoridad según el modelo de gobierno local de dos niveles, y la reforma administrativa en el ámbito de la tierra.
El Ministerio propone enmendar y complementar la normativa sobre la facultad para gestionar la tierra por parte del Estado, a fin de alinearla con el modelo de gobierno local de dos niveles; y añadir una nueva disposición sobre la facultad para gestionar la tierra por parte del Estado.
Además, se deberán revisar y complementar las reglamentaciones sobre procedimientos administrativos relacionados con el nivel provincial, y analizarlas para garantizar la coherencia y uniformidad dentro del ordenamiento jurídico con otras leyes y resoluciones.
Fuente: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
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