املاک و مستغلات در پایان سال 2025: جریان سرمایه به سمت جنوب؟

از آغاز سال ۲۰۲۵، بازار املاک و مستغلات به طور مداوم هر سه ماه و هر ماه یک "رونق" را ثبت کرده است که به وضوح از طریق افزایش عرضه و بهبود تعداد معاملات نشان داده شده است. این شتاب بهبودی از رشد عمومی اقتصاد ، عرضه آزاد شده و مجموعه‌ای از سیاست‌های تسکین قانونی ناشی می‌شود که زمینه را برای یک چرخه رشد جدید در بازار فراهم می‌کند.

در شرایطی که بسیاری از کانال‌های سرمایه‌گذاری دیگر به شدت در نوسان هستند، املاک و مستغلات همچنان جایگاه خود را به عنوان یک "پناهگاه ارزشمند" ثابت می‌کند و سودآوری پایدار را در میان‌مدت و بلندمدت حفظ می‌کند.

در سال ۲۰۲۵، املاک و مستغلات هانوی و هوشی مین سیتی «به دو بخش تقسیم خواهند شد». (عکس: ST)

آقای لی دین چونگ، مدیر کل SGO Homes، در گفتگو با خبرنگاران روزنامه Journalist and Public Opinion Newspaper، تحلیل کرد: اخیراً، دولت به طور مداوم اقداماتی را برای رفع موانع قانونی پروژه‌های املاک و مستغلات انجام داده است. این امر به افزایش عرضه املاک و مستغلات کمک خواهد کرد، مشتریان حق انتخاب بیشتری خواهند داشت و بازار در ماه‌های پایانی سال پر جنب و جوش‌تر خواهد بود.

با این حال، این دوره به سختی «داغ» خواهد بود، زیرا اخبار مهمی مانند ادغام استان‌ها و شهرها مشخص بوده و در قیمت‌های قبلی منعکس شده است. علاوه بر این، از حالا تا پایان سال، قیمت املاک و مستغلات در هانوی و سایر استان‌ها به گونه‌ای تنظیم خواهد شد که مناسب‌تر باشد، زیرا از توان خرید خریداران فراتر رفته است.

آقای چانگ با اظهار نظر واضح در مورد هر بازار، گفت که از اواسط سال ۲۰۲۴، بازار املاک و مستغلات هانوی به یک «اوج» قیمتی جدید رسیده است و تا اوایل سال ۲۰۲۵، قیمت‌ها همچنان به افزایش خود ادامه خواهند داد.

بنابراین، فرصت‌های سرمایه‌گذاری سودآور کوتاه‌مدت و میان‌مدت شروع به کاهش کرد. این امر باعث شد سرمایه‌گذاران شمالی، به‌ویژه آن‌هایی که تجربه و سرمایه زیادی داشتند، به دنبال بازارهای جدیدی با حاشیه رشد قیمت بهتر باشند.

به گفته آقای چانگ، «سلیقه» سرمایه‌گذاران در شمال اغلب به دلیل نقدینگی بالا به سمت شهرهای بزرگ معطوف می‌شود. تمرکز بر روی: هانوی، دانانگ و هوشی مین سیتی است.

او فاش کرد که پس از رسیدن املاک و مستغلات هانوی به «اوج» خود، سرمایه‌گذاران تمایل به مهاجرت به دانانگ داشتند. این امر به «شکستن یخ» کمک کرد و به بهبود بازار از اواسط سال 2024 کمک کرد. به لطف این، قیمت املاک و مستغلات در دانانگ در بخش‌های زمین، خانه شهری و املاک ساحلی به شدت افزایش یافت.

آقای چانگ گفت: «در اواخر سال ۲۰۲۴ و اوایل ۲۰۲۵، دانانگ شاهد افزایش شدید قیمت خواهد بود، که در بسیاری از مناطق افزایش قیمت رایج ۵۰ تا ۷۰ درصدی خواهد بود.»

تا اوایل سال ۲۰۲۵، زمانی که املاک و مستغلات دانانگ به «اوج» جدیدی رسیده است، سرمایه گذاری همچنان به سمت شهر هوشی مین منتقل می‌شود. آقای چانگ گفت که در سال ۲۰۲۲، به دلیل تشدید مقررات قانونی و عرضه محدود، بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین «فشرده» شده است.

تاکنون، وقتی سیستم حقوقی بهبود یافته، بسیاری از سیاست‌ها «گره گشایی» شده‌اند، بسیاری از سرمایه‌گذاران «محصولات خود را عرضه کرده‌اند»، به ویژه بسیاری از پروژه‌های مهم زیرساختی اجرا شده‌اند که به «گرم شدن» دوباره بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین کمک کرده است.

در همین حال، آقای نگوین آنه کو، رئیس گروه G6، اظهار داشت: املاک و مستغلات همچنان در درازمدت یک کانال سرمایه‌گذاری امن است، اما سرمایه‌گذاران باید محتاط‌تر از قبل باشند.

به گفته وی، خرج کردن پول باید بر اساس ارزیابی کامل از قانونی بودن، برنامه‌ریزی، پتانسیل افزایش قیمت و همچنین قابلیت بهره‌برداری واقعی مانند زندگی، اجاره یا انجام تجارت باشد. بازار فعلی دیگر برای طرز فکر "بخر و رها کن" به عنوان دارایی که به طور خودکار ارزش آن مانند دوره‌های قبلی افزایش می‌یابد، مناسب نیست.

آقای کیو توصیه می‌کند که اگر سرمایه‌گذاران از اهرم مالی استفاده می‌کنند، فقط باید در سطوح پایین وام بگیرند و اطمینان حاصل کنند که جریان نقدی قابل کنترل است.

در کوتاه‌مدت، سهام، طلا یا دارایی‌های دیجیتال می‌توانند حاشیه سود بهتری به همراه داشته باشند. با این حال، در درازمدت و از نظر ایمنی، املاک و مستغلات همچنان جایگاه کانال سرمایه‌گذاری شماره یک را در اختیار دارد.

او تأکید کرد: «حتی وقتی در کانال‌های دیگر موفق باشند، سرمایه‌گذاران همچنان تمایل دارند که به انباشت دارایی از طریق املاک و مستغلات روی آورند.»

بسیاری از مطالعات بازار پیش‌بینی می‌کنند که پایان سال ۲۰۲۵ شاهد تغییرات مثبت بیشتری نسبت به سه‌ماهه سوم، به‌ویژه در عرضه جدید، خواهیم بود. با این حال، نرخ رشد و سطح جذب تحت تأثیر عوامل زیادی قرار خواهد گرفت و سه سناریوی مختلف ایجاد می‌کند: چالش‌ها، انتظارات و ایده‌آل‌ها.

سناریوی ایده‌آل: عرضه جدید ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش یابد، نرخ بهره شناور در سطح ۸ تا ۹ درصد باقی بماند، قیمت فروش ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یابد و نرخ جذب به ۴۰ تا ۴۵ درصد برسد. این خوش‌بینانه‌ترین سناریو است و انتظارات را مبنی بر ورود بازار به دوره‌ای از رشد قوی ایجاد می‌کند.

سناریوی مورد انتظار: عرضه جدید ۲۵ تا ۳۵ درصد افزایش می‌یابد، نرخ بهره شناور ۹ تا ۱۱ درصد می‌شود، قیمت فروش ۵ تا ۱۰ درصد افزایش می‌یابد و نرخ جذب به ۳۵ تا ۴۰ درصد می‌رسد. این سناریو، محتمل‌ترین سناریو در نظر گرفته می‌شود که نشان دهنده روند بهبود آشکارتر و پایدارتری است.

سناریوی چالش‌برانگیز: عرضه تنها ۵ تا ۱۵ درصد افزایش می‌یابد، نرخ بهره شناور به ۱۰ تا ۱۲ درصد افزایش می‌یابد، قیمت فروش اندکی ۲ تا ۵ درصد افزایش می‌یابد و نرخ جذب به ۲۰ تا ۳۰ درصد می‌رسد. این یک سناریوی محافظه‌کارانه است و نشان می‌دهد که بازار ممکن است وارد یک چرخه بهبود آهسته شود.

به همین ترتیب، انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نیز سه سناریو برای بازار آینده پیشنهاد کرد. سناریوی اول، بازاری پایدار با بهبودی آهسته است - اگر سیاست‌ها در جهتی محتاطانه حفظ شوند، بازار در ۲-۳ سال آینده رشدی اندک و پایدار خواهد داشت.

سناریوی دوم این است که بازار با سست شدن اعتبارات و حل کامل مشکلات قانونی، به شدت بهبود یابد و یک تغییر آشکار از سال 2026 آغاز شود.

سناریوی سوم این است که اگر مشوق‌های بزرگی مانند بسته‌های اعتباری یا مشوق‌های مالیاتی وجود داشته باشد، بازار دوباره داغ خواهد شد؛ با این حال، اگر این امر به خوبی کنترل نشود، خطر افزایش فضای سفته‌بازانه را به همراه دارد.

منبع: https://congluan.vn/bat-dong-san-cuoi-nam-2025-dong-von-xuoi-vao-nam-10319919.html