نگرانی از «بار مضاعف» ناشی از اعمال قیمت‌های جدید زمین

شورای خلق هانوی به تازگی فهرست جدید قیمت زمین را تصویب کرده است که انتظار می‌رود از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعمال شود. این اقدامی برای شفاف‌سازی مدیریت زمین و نزدیک‌تر کردن قیمت زمین به قیمت بازار طبق مفاد قانون زمین ۲۰۲۴ است. با این حال، افزایش شدید مناطق حومه شهر، "بار مضاعفی" را بر دوش مردم و مشاغل املاک و مستغلات می‌گذارد و امکان سکونت برای افراد کم‌درآمد را حتی دورتر و بهبود بازار را کندتر می‌کند.

افزایش هزینه‌ها، رویاهای دور از دسترس مسکن

به طور کلی، مردم با تنظیم فهرست قیمت زمین نزدیک‌تر به بازار موافق هستند، زیرا این امر به تضمین بهتر حقوق مردم در پاکسازی زمین، محدود کردن شکایات و تسریع پیشرفت پاکسازی زمین و تکمیل پروژه‌های سرمایه‌گذاری عمومی کمک می‌کند.

با این حال، با افزایش قابل توجه تعدیل قیمت زمین، به ویژه در کمون‌ها و بخش‌های حومه شهر، سیاست جدید قیمت زمین نه تنها تعهدات مالی مربوط به زمین را تغییر می‌دهد، بلکه تأثیر عمیقی بر زندگی، تولید، بازار املاک و مستغلات و دسترسی به مسکن برای بسیاری از گروه‌های مردم دارد.

آقای دانگ ون نگیم، در کمون دونگ آن (هانوی) گفت: «افزایش قیمت زمین باعث شده است که مالیات‌ها، هزینه‌ها و عوارض هنگام تهیه دفترچه‌های قرمز، تقسیم قطعات زمین یا انتقال آنها به طور متناسب افزایش یابد. اکنون خانواده من باید زمین را برای فرزندان تقسیم کنند تا جداگانه زندگی کنند یا ملک را به ارث ببرند، بنابراین ما باید برای گواهی اقدام کنیم که هزینه زیادی خواهد داشت.»

با توجه به اینکه قیمت جدید زمین ۲ تا ۶ برابر بیشتر از لیست قیمت قدیمی زمین است، بسیاری از مردم در حومه شهر قادر به انجام تعهدات مالی خود نیستند. آقای دائو خاک ترونگ در کمون سوک سون (هانوی) گفت: "من محاسبه کردم که هزینه استفاده از زمین که باید پرداخت می‌کردم حدود ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی بود، اما پس از اعمال لیست قیمت جدید زمین، این مبلغ به بیش از ۴۰۰ میلیون دونگ ویتنامی افزایش یافته است."

نه تنها آقای دائو خاک ترونگ، بلکه بسیاری از مردم در سایر کمون‌ها مانند هوای دوک، دونگ آن، تان اوای، دن فونگ، تان تری، تونگ تین، هونگ ون... نیز از اینکه مجبور به پرداخت صدها میلیون دونگ برای تکمیل مراحل اداری شدند، "شوک" خود را ابراز کردند. مردم پیشنهاد کردند که شهر باید سیاستی را برای کاهش هزینه‌های ثبت، معافیت برخی از هزینه‌های صدور گواهی یا تمدید زمان پرداخت برای خانوارهای فقیر، خانوارهای نزدیک به فقر، کارگران و خانواده‌های جوان ساکن در مناطق حومه شهر در نظر بگیرد. این امر به آنها کمک می‌کند تا در هنگام نیاز به تکمیل مراحل اداری زمین، از "شوک هزینه" جلوگیری کنند.

به گفته وکیل نگیم تی هانگ از دفتر حقوقی وو لین (کانون وکلای هانوی)، اولین مورد، افزایش بار مالی هنگام انجام مراحل مربوط به زمین است. این افزایش قیمت زمین، به ویژه در مناطق حومه شهر (که انتظار می‌رود از ۲۵٪ به ۲۶٪ به شدت افزایش یابد، به طوری که برخی از مکان‌ها در مقایسه با لیست قیمت فعلی تقریباً ۳۰٪ افزایش قیمت دارند) باعث می‌شود بسیاری از مردم نگران هزینه‌های سرسام‌آور هنگام انجام مراحلی مانند تغییر اهداف کاربری زمین، تهیه دفترچه قرمز (به رسمیت شناختن حقوق استفاده از زمین) یا انتقال باشند. اگر لیست قیمت زمین افزایش یابد، هزینه‌های استفاده از زمین، مالیات‌ها، کارمزدها و هزینه‌هایی که مردم باید بپردازند نیز به همین ترتیب افزایش می‌یابد و مستقیماً بر این گروه بزرگ از افراد تأثیر می‌گذارد.

علاوه بر این، خانوارهای کشاورز در حومه شهر نیز نگران افزایش قیمت زمین، مالیات بر استفاده از زمین‌های غیرکشاورزی، هزینه‌های ثبت نام یا هزینه‌های تبدیل کاربری زمین هستند که ممکن است بالاتر باشد. وکیل نگییم تی هانگ اطلاع داد که این هزینه‌ها مستقیماً بر توانایی حفظ تولید، به ویژه برای کشاورزان خرده‌پا، تأثیر می‌گذارد.

تیم کپیتال از همان ابتدا

اگرچه نزدیک کردن قیمت زمین به قیمت بازار ضروری تلقی می‌شود، اما فهرست قیمت جدید نگرانی‌های زیادی را نیز در مورد بار هزینه، احتمال افزایش قیمت املاک و مستغلات و فشار بر مشاغل ایجاد می‌کند.

آقای فام گیا هیپ، متخصص املاک و مستغلات، در توضیح «بار مضاعف» گفت که مشاغل املاک و مستغلات باید هزینه‌های سرمایه‌گذاری افزایش‌یافته (بار ۱) را تحمل کنند، در حالی که توانایی بازیابی سرمایه و فروش محصولات کاهش می‌یابد (بار ۲)، که منجر به ریسک‌های مالی و عملیاتی بیشتر می‌شود. این تصمیم خود نگرانی زیادی را به همراه دارد و آنها را در شرایط دشواری قرار می‌دهد، بنابراین «بار مضاعف» نامیده می‌شود.

برای مردم، به ویژه افراد کم درآمد، با اجرایی شدن فهرست جدید قیمت زمین، میانگین درآمد از داشتن خانه‌ای برای «ساکن شدن» دورتر و دورتر می‌شود.

افزایش بیشتر قیمت مسکن، دسترسی به مسکن را برای اکثر مردم، به ویژه طبقه متوسط و کم درآمد، بیش از پیش کاهش خواهد داد. این امر منجر به خطر افزایش موجودی و مشکلات در مصرف محصولات شرکت‌ها می‌شود. جریان نقدی مسدود می‌شود، فشار برای بازپرداخت وام‌های بانکی افزایش می‌یابد و روند بهبود کل بازار املاک و مستغلات در هانوی را کند می‌کند - آقای فام کوانگ هیپ این موضوع را به اشتراک گذاشت.

خانم نگوین نگوک بیچ، مدیر شرکت املاک و مستغلات نام بین، با بیان این دیدگاه، گفت که اولین و مستقیم‌ترین بار، افزایش شدید هزینه‌های ورودی برای همه پروژه‌های توسعه املاک و مستغلات در شهر است.

به طور خاص، هزینه غرامت برای پاکسازی سایت افزایش یافته است. فهرست بهای زمین، مبنای قانونی برای تعیین سطح غرامت برای مردم در زمانی است که دولت زمین را برای اجرای پروژه‌های تجاری بازپس می‌گیرد. هنگامی که فهرست بهای زمین افزایش می‌یابد، قیمت غرامت نیز افزایش می‌یابد و باعث می‌شود کل سرمایه اولیه سرمایه‌گذاری شرکت به طور قابل توجهی افزایش یابد. این امر نه تنها بار مالی را افزایش می‌دهد، بلکه اگر قیمت غرامت هنوز واقعاً مردم را راضی نکند، خطر طولانی شدن زمان پاکسازی سایت را نیز به همراه دارد و به طور جدی بر پیشرفت اجرای پروژه تأثیر می‌گذارد.

علاوه بر این، هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین نیز طبق فهرست قیمت زمین افزایش می‌یابد. این یک تعهد مالی است که مشاغل باید هنگام تخصیص زمین یا تغییر کاربری زمین برای اجرای پروژه‌ها بپردازند. این هزینه مستقیماً در قیمت محصول افزایش می‌یابد و حاشیه سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران را کاهش می‌دهد و چالش بزرگی را در ایجاد تعادل در امور مالی پروژه، به ویژه برای پروژه‌های مسکن تجاری و مناطق شهری، ایجاد می‌کند.

فهرست جدید قیمت زمین در هانوی گامی مهم در جهت شفافیت بازار و تطابق بیشتر با قیمت‌های واقعی است. با این حال، افزایش زیاد قیمت‌ها در بسیاری از مناطق حومه شهر، نگرانی‌هایی را در مورد بار مالی بر دوش مردم و مشاغل ایجاد کرده است.

برای اینکه این سیاست واقعاً مؤثر باشد، باید یک نقشه راه منطقی، همراه با راهکارهایی برای حمایت از گروه‌های آسیب‌پذیر، کسب‌وکارهای کوچک و تولیدکنندگان کشاورزی وجود داشته باشد. در عین حال، افزایش شفافیت اطلاعات و گفتگو با جامعه برای محدود کردن تأثیرات منفی و ایجاد اجماع اجتماعی ضروری است.