ویلاها و خانه‌های شهری نقدینگی ضعیفی دارند.

معاملات کاهش یافت

طبق آخرین داده‌های گزارش بازار املاک و مستغلات از Savills ویتنام، خط تولید ویلا/خانه شهری در شهر هوشی مین با کاهش متوالی در حجم معاملات و نرخ جذب، در ضعیف‌ترین وضعیت خود از سال ۲۰۱۹ قرار دارد.

به طور خاص، در سال 2023، عرضه اولیه 40 درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت و به 993 واحد رسید که پایین‌ترین میزان در 5 سال گذشته است و عمدتاً از موجودی‌های با قیمت بالا ناشی می‌شود.

به طور مشابه، حجم فروش و نرخ جذب در 5 سال گذشته به پایین‌ترین حد خود یعنی 29 درصد رسید و حجم فروش تنها به 286 واحد رسید که نسبت به سال گذشته 73 درصد کاهش یافته است. از آنجایی که عرضه مقرون به صرفه همچنان محدود است، واحدهای گران‌قیمت همچنان بر بازار تسلط دارند و واحدهایی با ارزش بیش از 30 میلیارد دونگ ویتنام، 67 درصد از کل فروش را تشکیل می‌دهند.

خانم جیانگ هوین، معاون مدیر، رئیس تحقیقات و S22M (ساویلز)، در گفتگو با نگوئی دوآ تین گفت که دلیل عینی این امر از این واقعیت ناشی می‌شود که فرآیند بسیج سرمایه تحت تأثیر بازرسی از انتشار اوراق قرضه املاک و مستغلات قرار می‌گیرد.

علاوه بر این، تأثیر تحولات اقتصادی جهانی بر اقتصاد داخلی، دشواری‌های بسیاری را ایجاد کرده و درآمد و جریان نقدی کسب‌وکارها و مردم را مسدود کرده است.

املاک و مستغلات - بازار املاک و مستغلات جنوب: ویلاها و خانه‌های شهری نقدینگی ضعیفی دارند — فعالیت معاملات ویلاها و خانه‌های شهری رو به کاهش است. (عکس: SV).

به گفته خانم جیانگ هوین، دلیل دیگری که مستقیماً بر بخش املاک و مستغلات ویلاها و خانه‌های شهری تأثیر می‌گذارد، کمبود زمین در مرکز شهر هوشی مین است که باعث افزایش قیمت مسکن شده و منجر به کاهش قدرت خرید شده است.

از آنجا که عرضه محدود است و سرمایه‌گذاران به تدریج به سمت بخش مسکن لوکس و گران‌قیمت حرکت می‌کنند، خریداران هدف در حال محدود شدن هستند و این امر باعث می‌شود نرخ جذب به طور قابل توجهی کاهش یابد.

املاک و مستغلات - بازار املاک و مستغلات جنوب: ویلاها و خانه‌های شهری نقدینگی ضعیفی دارند (شکل 2). — خانه‌های شهری و ویلاها در شهر هوشی مین در حال حاضر پروژه‌های بسیار کمی دارند.

خانم جیانگ اظهار داشت: «در واقع، این کاهش فعالیت، نشان‌دهنده توسعه چرخه‌ای بخش مسکن کم‌ارتفاع است که به تدریج شاهد عرضه کمتر و کمتری برای این محصولات در بافت مرکزی شهر خواهد بود. به دلیل کمبود، این محصولات بر بخش لوکس و خریداران ثروتمند متمرکز خواهند شد. مهم‌تر از آن، طبق جهت‌گیری توسعه شهری تا سال ۲۰۳۰، شهر هوشی مین بر توسعه بخش مسکن مرتفع تمرکز خواهد کرد تا بودجه زمین را بهینه کرده و همچنین تقاضای زیاد مسکن در شهر را برآورده سازد.»

تحقیقات ساویلز ویتنام اعلام کرد که در سال ۲۰۲۴، انتظار می‌رود ۱۴۰۰ واحد جدید وارد بازار شود که از این تعداد، محصولاتی با ارزش ۲۰ تا ۳۰ میلیارد دونگ ویتنام حدود ۶۵ درصد را تشکیل می‌دهند. کاهش عملکرد و ادامه قیمت‌های بالای فروش در شهر هوشی مین، چالش‌های عمده‌ای برای سرعت جذب هستند.

عرضه در دونگ نای و بین دونگ متمرکز است.

طبق گفته Savills Vietnam، تقاضای مشتریان در حال حاضر به استان‌های همسایه منتقل می‌شود. به عنوان مثال، استان Binh Duong بیش از ۳۴۰۰ آپارتمان جدید خواهد داشت که بیش از ۹۰٪ آنها زیر ۱۰ میلیارد VND قیمت دارند. استان Dong Nai نیز ۲۹۰۰ آپارتمان جدید خواهد داشت که ۴۱٪ آنها ۵ تا ۱۰ میلیارد VND و ۲۹٪ آنها ۱۰ تا ۲۰ میلیارد VND قیمت دارند.

آقای له دین لانگ، مدیر شرکت سرمایه‌گذاری، ساخت و توسعه املاک سونگ لانگ، اظهار داشت: «در حال حاضر، استان‌های اقماری مانند دونگ نای و بین دونگ به دلیل زیرساخت‌های هماهنگ، صندوق‌های بزرگ زمین و قیمت‌های مناسب، در توسعه مسکن‌های کم ارتفاع مزایایی دارند، بنابراین بسیاری از سرمایه‌گذاران استان‌های فوق را به عنوان مقصد انتخاب خواهند کرد که در آنها به بخش ویلا و خانه‌های شهری نیز توجه خواهد شد.»

املاک و مستغلات - بازار املاک و مستغلات جنوب: ویلاها و خانه‌های شهری نقدینگی ضعیفی دارند (شکل 3). — ویلاها و خانه‌های شهری ملکی در شهر هوشی مین در حال حاضر عرضه محدودی دارند و به تدریج به استان‌های تابعه منتقل می‌شوند.

به گفته خانم جیانگ هوین، از منظر توسعه، در شرایط دشوار بازار مانند دوره اخیر، سرمایه‌گذاران هنگام تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری محتاط‌تر شده‌اند.

بنابراین، خانم گیانگ توصیه می‌کند که هنگام توسعه پروژه‌های خانه‌های شهری، به ویژه در مناطق شهری اقماری، سرمایه‌گذاران پروژه باید توجه بیشتری به مکان‌های توسعه در مناطقی با تقاضای واقعی بالای مسکن داشته باشند، روی کیفیت توسعه، برنامه‌ریزی روشمند، قیمت‌های فروش معقول، پیشرفت واضح ساخت و ساز و وضعیت حقوقی شفاف سرمایه‌گذاری کنند.

خانم جیانگ هوین گفت: «برای پیش‌بینی این تغییر، در سال‌های اخیر، سرمایه‌گذاران بزرگ در این بازارهای حومه شهر، زمین خریداری کرده‌اند تا پروژه‌های بزرگ‌مقیاس را اجرا کنند و به هماهنگ‌سازی زیرساخت‌ها و تنوع‌بخشی به محصولات در مناطق مختلف کمک کنند. علاوه بر این، قیمت‌های فروش در استان‌های همسایه رقابتی‌تر از شهر هوشی مین است، به طوری که میانگین قیمت فروش اولیه در استان‌های بین دونگ و دونگ نای به ترتیب معادل ۱۶٪ و ۲۲٪ قیمت فروش در شهر هوشی مین است.»

منبع