جلوه‌ای از «تشنگی زمین» یا صرفاً «تب مجازی»؟

در شب ۱۹ آگوست، صبح زود ۲۰ آگوست ۲۰۲۴، حراج ۱۹ قطعه زمین در کمون تین ین، منطقه هوای دوک، با قیمت «نهایی» زمین تا ۱۳۳ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، ۳۰ برابر بیشتر از قیمت اولیه، به پایان رسید.

حراج قطعات زمین واقع در حومه هانوی به مدت ۱۸ ساعت ادامه یافت و با تصاویری از صدها سرمایه‌گذار که برای ثبت نام جهت شرکت در حراج صف کشیده بودند و سر و صدای زیادی به پا کرد، در شبکه‌های اجتماعی سر و صدای زیادی به پا کرد.

حراج زمین تا نزدیک ساعت ۴ صبح ۲۰ آگوست ۲۰۲۴ ادامه داشت (عکس: هوو تانگ).

دو قطعه زمین با کمترین قیمت برنده در این حراج، ۹۱.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بودند، اما این قیمت هنوز ۱۲.۵ برابر بیشتر از قیمت اولیه بود.

این تصویر خیلی جدید نیست، زیرا کمتر از شش ماه پیش، «آتش‌سوزی» حراج زمین در تان اوی، سطح قیمت جدیدی را برای بخش زمین‌های حومه شهر تعیین کرد.

حراج زمین که آخر هفته گذشته در منطقه Thanh Oai، هانوی برگزار شد، هزاران شرکت کننده را به خود جذب کرد. بیش از ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، بالاترین قیمت برنده بود که ۸ برابر بیشتر از قیمت اولیه اولیه که تنها ۸.۶ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود و به ۱۲.۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید.

دلالان بلافاصله پس از حراج، زمین را منتقل می‌کنند (عکس: هوو تانگ).

بر این اساس، کل مبلغ پولی که منطقه Thanh Oai از حراج اخیر جمع‌آوری کرد، 404.6 میلیارد دانگ بود، تفاوت در قیمت اولیه 349 میلیارد دانگ بود که حدود 8 برابر بیشتر از قیمت اولیه اولیه است.

در مورد Hoai Duc، این منطقه انتظار دارد بیش از ۱۸۶ میلیارد VND از حراج جمع‌آوری کند، که بیش از ۱۱ برابر بیشتر از قیمت اولیه است.

بازار زمین حومه شهر قبل از حراج، زمین برای فروش از 20 تا 30 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع

طبق بررسی بازار واقعی نگوئی دوآ تین و گزارش خلاصه برخی از تالارهای معاملات الکترونیکی مانند Batdongsan.com.vn، در واقع، قیمت فروش زمین در کمون تان کائو (منطقه تان اوآی، هانوی) در سال‌های اخیر روند رو به رشدی داشته است.

با این حال، میانگین قیمت زمین در این منطقه در ۴ سال گذشته تنها حدود ۸۰ درصد افزایش یافته است - از سطح معمول ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در سال ۲۰۲۰ به ۲۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در سال ۲۰۲۴، بدون پدیده افزایش ناگهانی چند ده برابری مانند قیمت در حراج فوق.

قیمت زمین برنده در مزایده در هوآی دوک ۲ تا ۳ برابر بیشتر از سطح قیمت رایج است (عکس: هو تانگ).

بنابراین، در مقایسه با قیمت فروش معمول ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۴، قیمت برنده مزایده ۶۳ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برای قطعات زمین در کمون تان کائو در مزایده ۱۰ آگوست ۲۰۲۴، ۲.۳ تا ۳.۷ برابر بیشتر است.

در مناطق همسایه منطقه Thanh Oai، قیمت‌ها نیز در محدوده 20 تا 30 میلیون VND در هر متر مربع در نوسان است.

برای منطقه تین ین، هوای دوک، هانوی، محبوب‌ترین قیمت فروش بخش زمین در سه ماهه دوم سال 2024 تنها 43 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع ثبت شده است که نرخ رشد آن در آخرین سال حدود بیش از 48 درصد بوده است.

با این حال، قیمت زمین برنده شده در حراج در آخرین جلسه هنوز 2 تا 3 برابر بالاتر از سطح قیمت رایج بود.

برای مناطق همسایه در منطقه Hoai Duc، قیمت در سه ماهه دوم سال 2024 فقط از 22 تا 62 میلیون VND در هر متر مربع است.

افزایش سرسام‌آور قیمت زمین، نمودی از «عطش» در بازار است.

آقای نگوین کووک آنه، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، در مورد وضعیت فوق گفت که از سه ماهه دوم سال 2025 به بعد، زمین‌های کشاورزی وارد روند اصلی بهبود خواهند شد. امواج فعلی فقط در برخی مناطق محلی هستند.

داده‌های Batdongsan.com.vn همچنین نشان می‌دهد که تقاضا برای زمین در سراسر کشور در سه ماهه دوم سال 2024 در مقایسه با سه ماهه اول سال 2024، 33 درصد افزایش یافته است.

با این حال، این متخصص ارزیابی کرد که این تنها یک بهبود جزئی در برخی مناطق، به ویژه استان‌های شمالی، بوده است. هانوی شاهد افزایش ۷۵ درصدی علاقه به خرید زمین بوده است.

آقای کواک آنه گفت: «به طور خاص، سطح علاقه و افزایش قیمت در مناطق حومه هانوی به دلیل عوامل برنامه‌ریزی و فعالیت‌های حراجی است.»

آقای Nguyen Quoc Anh - معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn.

به طور خاص، در نیمه اول سال ۲۰۲۴، جستجوی زمین در دونگ آن، گیا لام، هوآی دوک، تاچ تات و کوک اوآی افزایشی ۴۸ تا ۱۰۴ درصدی را ثبت کرد که منجر به افزایش ۴ تا ۲۴ درصدی قیمت زمین در این مناطق حومه شهر در مقایسه با نیمه دوم سال ۲۰۲۳ شد.

آقای نگوین کوک آن گفت که سه عامل اصلی وجود دارد که به شدت بر بازار زمین تأثیر می‌گذارند، از جمله اقتصاد منطقه‌ای، یا حتی از نظر کلان اقتصادی، اقتصاد ملی؛ برنامه‌ریزی زیرساخت‌ها و جمعیت، و ارتباط با سایر مناطق.

«علاوه بر بازارهای سنتی، در بسیاری از بازارهای جدید که اطلاعات برنامه‌ریزی زیرساختی اعلام می‌شود، قیمت‌ها معمولاً ۱۰ تا ۳۰ درصد افزایش می‌یابند و در برخی مکان‌ها قیمت زمین در مدت زمان کوتاهی ۲ تا ۳ برابر می‌شود.»

این متخصص تحلیل کرد که در حال حاضر، اطلاعات برنامه‌ریزی به طور گسترده و در مقیاس وسیع منتشر می‌شود، کل کشور مانند یک پروژه بزرگ است که با برنامه‌ریزی همزمان اجرا می‌شود. این اطلاعات مثبت به نقدینگی و قیمت بخش زمین بال و پر می‌دهد.

با این حال، آقای کووک آنه در تحلیل ریسک‌ها نیز تأکید کرد که بر اساس اطلاعات زیرساختی، مکان‌هایی وجود دارند که قیمت زمین بر اساس تقاضا و پتانسیل افزایش می‌یابد، اما مکان‌هایی نیز وجود دارند که قیمت‌ها به دلیل شایعات افزایش می‌یابد و می‌تواند تأثیر منفی بر بازار داشته باشد.

آقای نگوین ون دین گفت که قیمت بالای زمین، عطش بازار املاک و مستغلات را نشان می‌دهد.

از منظری دیگر، دکتر نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) - گفت که حراج‌های زمین توجه بسیاری از شرکت‌کنندگان را به خود جلب می‌کند و افزایش ناگهانی قیمت‌ها به وضوح «عطش» مردم برای زمین را نشان می‌دهد.

در سال‌های اخیر، تعداد پروژه‌ها، قطعات زمین و محصولات ملکی با اسناد قانونی «تمیز» بسیار کمیاب است و در مقادیر بسیار کم به بازار عرضه می‌شود و می‌توان گفت تقریباً وجود ندارد.

بنابراین، راه‌اندازی پروژه‌ای که به طور قانونی توسط دولت مدیریت می‌شود، توجه زیادی از سرمایه‌گذاران را به خود جلب خواهد کرد، سرمایه‌گذارانی که حاضرند مبالغ هنگفتی را برای «نگهداری» زمین بپردازند.

خطرات پنهان ناشی از «در آغوش گرفتن» زمین

اگرچه او معتقد است که قیمت بالای زمین تا حدی به دلیل «تشنگی» بازار است، آقای دین همچنین به سرمایه‌گذاران یادآوری می‌کند که مراقب باشند زیرا اگرچه این بازار به یک نقطه داغ تبدیل شده است، معاملات زمین هنوز واقعاً بخشی با نقدینگی قوی نیست. برخی مناطق واقعاً داغ هستند، اما مناطقی نیز وجود دارند که تورم قیمت با هدف دستکاری بازار در آنها ظاهر می‌شود.

«کاملاً ممکن است که سرمایه‌گذاران برای شرکت در مزایده‌ها تبانی کنند و از این طریق قیمت زمین در مناطق همسایه را به سطح قیمت جدید نزدیک‌تر کنند تا سود ببرند. ناگفته نماند که هانوی یک منطقه شهری کلیدی با ویژگی‌های زمین‌های محدود و جمعیت متراکم است، عرضه املاک و مستغلات همیشه برای پاسخگویی به تقاضا کافی نیست، بنابراین کاملاً ممکن است که سرمایه‌گذاران از این روانشناسی برای کسب سود استفاده کنند.»

آقای دین گفت: «چه قیمت زمین واقعاً بالا باشد چه نباشد، باید به این موضوع اهمیت دهیم که آیا سرمایه‌گذاران برنده واقعاً در آینده این مبلغ را پرداخت خواهند کرد یا خیر. داستان حراج بدون سپرده در تو تیم هنوز پابرجاست تا دیدگاه واقع‌بینانه‌تری از این وضعیت تب زمین به ما بدهد.»

کارشناسان نگرانی‌هایی را در مورد خطرات احتمالی ناشی از «در آغوش گرفتن» زمین ابراز می‌کنند (عکس: هوو تانگ).

آقای نگوین کواک آن با بیان اینکه نتایج حراج زمین با چنین قیمت‌های بالایی، هزینه پاکسازی محل برای پروژه‌های جدید را گران‌تر می‌کند، نگران است که با توجه به اینکه قیمت برنده حراج ۲ تا ۳ برابر بیشتر از قیمت متوسط ​​است، مالکان زمین در مناطق اطراف این ذهنیت را داشته باشند که قیمت فروش زمین خود را افزایش دهند.

افزایش ناگهانی قیمت زمین همچنین می‌تواند روندی از سوداگری زمین را ایجاد کند، زیرا بسیاری از مردم به امید سود بردن از افزایش مداوم قیمت زمین، برای خرید زمین هجوم می‌آورند.

با این حال، این می‌تواند باعث شود که پول به جای اینکه در سایر فعالیت‌های اقتصادی به گردش درآید، در زمین راکد بماند.

به گفته این کارشناس، پس از یک دوره دشوار بازار، روانشناسی عمومی خریداران و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات محتاط‌تر از قبل خواهد بود.

بنابراین، او توصیه می‌کند که خریداران و سرمایه‌گذاران قبل از تصمیم‌گیری برای صرف هزینه برای هر محصولی، باید بازار را با دقت بررسی کنند و از طریق منابع اطلاعاتی بی‌طرف، از نوسانات قیمت مطلع شوند.

حراج زمین در Thanh Oai کاملاً شفاف است و روال صحیحی را دنبال می‌کند.

در پاسخ به اطلاعات متناقض مبنی بر اینکه اجرای پروژه، تعیین قیمت اولیه و سازماندهی حراج حقوق کاربری زمین برای ۶۸ قطعه زمین در منطقه نگو با، روستای تان تان، کمون تان کائو، شهرستان تان اوی در ۱۰ آگوست شفاف نبوده است، کمیته مردمی شهرستان تان اوی گزارشی را در مورد موضوع فوق به کمیته مردمی هانوی ارسال کرده است.

در این گزارش آمده است که این حراج مطابق با مفاد قانون زمین ۲۰۲۴؛ قانون حراج ۲۰۱۶؛ و تصمیمات کمیته خلق هانوی مربوط به ابلاغ مقررات مربوط به حراج حقوق استفاده از زمین برای تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین در هانوی برگزار شده است.

بررسی نشان داد که در مجموع ۱۵۵۰ مشتری مدارک ثبت نام برای شرکت در حراج ارائه داده‌اند که معادل ۴۲۰۱ سند است. از این تعداد، ۱۴۳۹ مشتری واجد شرایط شرکت در حراج بوده‌اند که معادل ۳۹۲۳ سند است.

کمیته مردمی منطقه تان اوآی با بررسی و مرور اسناد و مدارک راهنمایی فعلی، دریافت که مراحل فرآیند اجرا انجام شده و با دستورالعمل‌ها مطابقت دارد و بی‌طرفی، شفافیت و رعایت مقررات قانونی را تضمین می‌کند و هیچ گونه احتکار زمین، افزایش قیمت و سودجویی از طریق حراج اخیر در کمون تان کائو رخ نداده است.

کمیته مردمی ناحیه تان اوآی تأیید کرد که سازماندهی و اجرای مراحل تأسیس پروژه، تملک زمین، پاکسازی محل، ساخت زیرساخت‌ها، تعیین قیمت اولیه و انتخاب سازمان حراج؛ ارسال اسناد و سازماندهی حراج حقوق استفاده از زمین مطابق با مفاد قانون بوده است؛ حراج به طور صادقانه، عمومی، شفاف، منصفانه و بی‌طرفانه برگزار شده است.

مشتریان بر اساس تقاضا و شرایط بازار پیشنهاد قیمت می‌دهند. حراج طبق روال، تحت نظارت سازمان‌های اجرای قانون و مردم انجام می‌شود.

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm