آیا این یک «تب زمین» واقعی است یا فقط یک «حباب سوداگرانه»؟

در شب ۱۹ آگوست و اوایل صبح ۲۰ آگوست ۲۰۲۴، حراج ۱۹ قطعه زمین در کمون تین ین، منطقه هوای دوک، با قیمت نهایی زمین به ۱۳۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، ۳۰ برابر بیشتر از قیمت اولیه، به پایان رسید.

حراج قطعات زمین واقع در حومه هانوی تا ۱۸ ساعت ادامه یافت و با انتشار تصاویری از صدها سرمایه‌گذار که برای ثبت نام جهت شرکت در حراج صف کشیده بودند، در رسانه‌های اجتماعی جنجال زیادی به پا کرد.

حراج زمین تا نزدیک ساعت ۴ صبح ۲۰ آگوست ۲۰۲۴ ادامه داشت (عکس: هوو تانگ).

دو قطعه زمینی که در این حراج کمترین قیمت را داشتند، ۹۱.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بودند، اما با این وجود، این قیمت هنوز ۱۲.۵ برابر بیشتر از قیمت اولیه بود.

این وضعیت کاملاً جدید نیست، زیرا کمتر از شش ماه پیش، «کانون» حراج زمین در Thanh Oai نیز معیار قیمت جدیدی را برای زمین‌های حومه شهر تعیین کرد.

حراج زمین که آخر هفته گذشته در منطقه Thanh Oai، هانوی برگزار شد، هزاران شرکت کننده را به خود جذب کرد. بالاترین پیشنهاد برنده بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود، که هشت برابر بیشتر از قیمت اولیه اولیه تنها ۸.۶ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع تا ۱۲.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

دلالان زمین بلافاصله پس از حراج، زمین را دوباره می‌فروشند (عکس: هوو تانگ).

بر این اساس، کل مبلغ پولی که منطقه Thanh Oai از حراج اخیر جمع‌آوری کرد، 404.6 میلیارد دانگ ویتنام بود که 349 میلیارد دانگ ویتنام با قیمت اولیه اختلاف دارد و تقریباً هشت برابر بیشتر از قیمت اولیه اولیه است.

در منطقه هوآی دوک، انتظار می‌رود درآمد حاصل از حراج از ۱۸۶ میلیارد دونگ ویتنام فراتر رود که بیش از ۱۱ برابر بیشتر از قیمت اولیه است.

بازار زمین در مناطق حومه شهر قبل از حراج زمین، قیمت‌هایی بین 20 تا 30 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع را تجربه می‌کرد.

بر اساس یک نظرسنجی بازار که توسط نگوئی دوآ تین انجام شده و گزارش خلاصه‌ای از چندین پلتفرم آنلاین املاک و مستغلات مانند Batdongsan.com.vn، قیمت پیشنهادی برای قطعات زمین در کمون تان کائو (منطقه تان اوآی، هانوی) در سال‌های اخیر روند صعودی داشته است.

با این حال، میانگین قیمت درخواستی زمین در این منطقه در چهار سال گذشته تنها حدود ۸۰ درصد افزایش یافته است - از قیمت معمول ۱۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در سال ۲۰۲۰ به ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در سال ۲۰۲۴ - و افزایش ناگهانی چند ده برابری مانند قیمت حراج فوق الذکر رخ نداده است.

قیمت زمین در مزایده‌های هوآی دوک ۲ تا ۳ برابر بیشتر از قیمت رایج بازار بود (عکس: هو تانگ).

بنابراین، در مقایسه با قیمت درخواستی معمول ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۴، قیمت پیشنهادی برنده برای قطعات زمین در کمون تان کائو در حراج ۱۰ آگوست ۲۰۲۴، ۲.۳ تا ۳.۷ برابر بیشتر بود.

در مناطق همسایه منطقه Thanh Oai، قیمت‌ها نیز در محدوده 20 تا 30 میلیون VND در هر متر مربع در نوسان است.

در منطقه تین ین در منطقه هوای دوک، هانوی، رایج‌ترین قیمت درخواستی برای قطعات زمین در سه‌ماهه دوم/2024 تنها 43 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود که نرخ رشد آن در سال گذشته بیش از 48 درصد بوده است.

با این حال، قیمت زمین در حراج اخیر هنوز دو تا سه برابر بیشتر از قیمت‌های رایج بازار بود.

برای مناطق همسایه در منطقه Hoai Duc، قیمت‌ها نیز در سه‌ماهه دوم/2024 از 22 تا 62 میلیون VND/m2 متغیر بود.

افزایش شدید قیمت زمین نشانه تقاضای بازار است.

آقای نگوین کووک آن - معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn - در مورد این وضعیت گفت که از سه ماهه دوم سال 2025 به بعد، قیمت زمین وارد روند اصلی بهبود خواهد شد. افزایش قیمت فعلی فقط در مناطق خاصی محدود است.

داده‌های Batdongsan.com.vn همچنین نشان می‌دهد که تقاضای سراسری برای قطعات زمین در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۴ در مقایسه با سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴، ۳۳ درصد افزایش یافته است.

با این حال، این متخصص این را تنها یک بهبود موضعی در مناطق خاص، به ویژه در استان‌های شمالی ارزیابی کرد. هانوی شاهد افزایش ۷۵ درصدی علاقه به زمین‌های کشاورزی بود.

آقای کواک آن اظهار داشت: «به طور خاص، افزایش علاقه و افزایش قیمت‌ها در مناطق اطراف هانوی به دلیل عوامل برنامه‌ریزی و فعالیت‌های حراج است.»

آقای Nguyen Quoc Anh - معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn.

به طور خاص، در نیمه اول سال ۲۰۲۴، قطعات زمین در مناطق دونگ آن، گیا لام، هوآی دوک، تاچ تات و کوک اوآی افزایش ۴۸ تا ۱۰۴ درصدی در حجم جستجو را ثبت کردند که منجر به افزایش ۴ تا ۲۴ درصدی قیمت درخواستی برای قطعات زمین در این مناطق حومه شهر در مقایسه با نیمه دوم سال ۲۰۲۳ شد.

به گفته آقای نگوین کوک آن، سه عامل اصلی وجود دارد که به طور قابل توجهی بر بازار زمین تأثیر می‌گذارند: اقتصاد منطقه‌ای و حتی اقتصاد ملی در سطح کلان؛ برنامه‌ریزی زیرساخت‌ها؛ و رشد جمعیت به همراه اتصال به سایر نقاط.

«علاوه بر بازارهای سنتی، در بسیاری از بازارهای جدید که اطلاعات برنامه‌ریزی زیرساختی اعلام شده است، قیمت‌ها معمولاً 10 تا 30 درصد افزایش می‌یابند و در برخی مکان‌ها قیمت زمین در مدت زمان کوتاهی دو یا سه برابر شده است.»

این متخصص تحلیل کرد: «در حال حاضر، اطلاعات برنامه‌ریزی به طور گسترده و در مقیاس وسیع، در سراسر کشور منتشر می‌شود، مانند یک پروژه بزرگ که با برنامه‌ریزی هماهنگ اجرا می‌شود. این اطلاعات مثبت، نقدینگی و قیمت‌ها را در بخش زمین افزایش می‌دهد.»

با این حال، آقای کووک آنه در تحلیل ریسک‌ها تأکید کرد که اگرچه قیمت زمین بر اساس اطلاعات زیرساختی افزایش می‌یابد، اما برخی مناطق شاهد افزایش قیمت ناشی از تقاضا و پتانسیل هستند، در حالی که برخی دیگر شاهد افزایش قیمت ناشی از شایعات هستند که می‌تواند تأثیر منفی بر بازار داشته باشد.

آقای نگوین ون دین معتقد است که قیمت بالای زمین نشان دهنده عطش بازار املاک و مستغلات است.

از منظری دیگر، دکتر نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS) - معتقد است که حراج‌های زمین که توجه گسترده‌ای را به خود جلب کرده و افزایش ناگهانی قیمت‌ها، به وضوح نشان‌دهنده‌ی «عطش» مردم برای زمین است.

در سال‌های اخیر، تعداد پروژه‌ها، قطعات زمین و محصولات املاک و مستغلات با اسناد قانونی بی‌نقص بسیار کم بوده و به تعداد بسیار کم وارد بازار شده‌اند و می‌توان گفت تقریباً وجود ندارند.

بنابراین، راه‌اندازی یک پروژه قانونی که توسط دولت مدیریت می‌شود، توجه قابل توجهی از سرمایه‌گذاران را به خود جلب خواهد کرد، سرمایه‌گذارانی که حاضرند مبالغ هنگفتی را برای خرید زمین بپردازند.

خطرات پنهان ناشی از «احتکار» زمین.

آقای دین اگرچه اذعان کرد که افزایش قیمت زمین تا حدی به دلیل تقاضای بازار است، اما به سرمایه‌گذاران نیز یادآوری کرد که محتاط باشند زیرا با وجود تبدیل شدن به یک نقطه داغ، معاملات زمین هنوز بخشی با نقدینگی قوی نیست. در حالی که برخی مناطق رونق را تجربه می‌کنند، مناطقی نیز وجود دارند که دستکاری قیمت با هدف دستکاری بازار در آنها رخ می‌دهد.

«کاملاً ممکن است که سرمایه‌گذاران در این حراج تبانی کرده باشند و در نتیجه قیمت زمین در مناطق اطراف را به سطح قیمت جدید نزدیک کرده باشند تا سود ببرند. ناگفته نماند که هانوی یک منطقه شهری کلیدی با تراکم جمعیت بالا و زمین محدود است، جایی که عرضه املاک و مستغلات همیشه کمتر از تقاضا است، بنابراین کاملاً ممکن است که سرمایه‌گذاران بتوانند از این وضعیت برای سود بردن سوءاستفاده کنند.»

آقای دین اظهار داشت: «اینکه آیا قیمت زمین واقعاً به چنین سطوح بالایی رسیده است یا خیر، بستگی به این دارد که آیا سرمایه‌گذارانی که در مزایده‌ها برنده شده‌اند، واقعاً در آینده پرداخت‌ها را انجام خواهند داد یا خیر. داستان پیشنهادهای رها شده در مزایده Thu Thiem هنوز پابرجاست و به ما دیدگاه واقع‌بینانه‌تری از این افزایش قیمت زمین می‌دهد.»

کارشناسان نگرانی‌هایی را در مورد خطرات احتمالی احتکار زمین ابراز می‌کنند (عکس: هو تانگ).

آقای نگوین کوک آن با اشاره به اینکه قیمت‌های بالای حراج زمین، هزینه‌های پاکسازی زمین برای پروژه‌های جدید را حتی گران‌تر خواهد کرد، ابراز نگرانی کرد که با توجه به اینکه قیمت‌های پیشنهادی برنده ۲ تا ۳ برابر بیشتر از میانگین قیمت بازار است، افرادی که در مناطق اطراف زمین دارند، ممکن است تمایل داشته باشند قیمت فروش زمین خود را نیز به همین نسبت افزایش دهند.

افزایش ناگهانی قیمت زمین همچنین می‌تواند روندی از سوداگری زمین را ایجاد کند، زیرا بسیاری از مردم به امید سود بردن از افزایش مداوم قیمت‌ها، به خرید زمین هجوم می‌آورند.

با این حال، این می‌تواند به وضعیتی منجر شود که پول به جای گردش در سایر فعالیت‌های اقتصادی، در زمین محصور شود.

به گفته این کارشناس، پس از یک دوره مشکلات بازار، احساسات عمومی در بین خریداران و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات محتاطانه‌تر از قبل خواهد بود.

بنابراین، او توصیه می‌کند که خریداران و سرمایه‌گذاران قبل از تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در هر محصولی، بازار را به طور کامل بررسی کرده و نوسانات قیمت را از طریق منابع اطلاعاتی بی‌طرف درک کنند.

حراج زمین در تان اوی کاملاً شفاف بود و رویه‌های صحیح را دنبال می‌کرد.

در پی گزارش‌های متناقضی که ادعا می‌کردند اجرای پروژه، تعیین قیمت اولیه و سازماندهی مزایده حقوق کاربری زمین برای ۶۸ قطعه زمین در منطقه نگو با، روستای تان تان، کمون تان کائو، شهرستان تان اوی، که در ۱۰ آگوست برگزار شد، فاقد شفافیت بوده است، کمیته مردمی شهرستان تان اوی گزارشی در این مورد به کمیته مردمی شهر هانوی ارائه کرده است.

در این گزارش آمده است که این حراج مطابق با قانون زمین مصوب ۲۰۲۴؛ قانون حراج مصوب ۲۰۱۶؛ و تصمیمات کمیته خلق هانوی در مورد صدور مقررات مربوط به حراج حقوق استفاده از زمین برای تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین در هانوی انجام شده است.

این بررسی نشان داد که در مجموع ۱۵۵۰ مشتری، معادل ۴۲۰۱ درخواست، برای شرکت در حراج درخواست داده‌اند. از این تعداد، ۱۴۳۹ مشتری، معادل ۳۹۲۳ درخواست، واجد شرایط شرکت در مزایده تشخیص داده شدند.

کمیته مردمی ناحیه تان اوآی پس از بررسی سوابق و دستورالعمل‌های جاری، دریافت که تمام مراحل فرآیند اجرا مطابق با دستورالعمل‌ها انجام شده و بی‌طرفی، شفافیت و رعایت قانون را تضمین می‌کند. هیچ مدرکی دال بر احتکار زمین، دستکاری قیمت یا سودجویی از طریق حراج اخیر در کمون تان کائو وجود ندارد.

کمیته مردمی ناحیه تان اوی تأیید می‌کند که سازماندهی و اجرای پروژه، تملک زمین، پاکسازی محل، ساخت زیرساخت‌ها، تعیین قیمت اولیه و انتخاب برگزارکننده حراج؛ ارسال اسناد و سازماندهی حراج حق استفاده از زمین مطابق با قانون است؛ حراج به صورت صادقانه، آشکار، شفاف، منصفانه و بی‌طرفانه انجام می‌شود.

مشتریان بر اساس نیازهای خود و شرایط بازار پیشنهاد قیمت می‌دهند؛ حراج طبق رویه‌های مناسب و تحت نظارت سازمان‌های اجرای قانون و عموم مردم انجام می‌شود.

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm