لغو ثبت اسناد رسمی در معاملات املاک و مستغلات: برای جلوگیری از خطرات به یک نقشه راه نیاز دارید

(Chinhphu.vn) - پیشنهاد لغو گواهی محضری قراردادها و تأیید وضعیت تأهل هنگام معامله املاک و مستغلات و وسایل نقلیه، پیشرفتی در استفاده از داده‌های الکترونیکی در معاملات مدنی است. با این حال، وکلا نگران هستند که اجرای سریع آن می‌تواند "شکاف‌های قانونی" ایجاد کند و معتقدند که برای جلوگیری از خطرات، به یک نقشه راه نیاز است.

پیشنهاد لغو گواهی محضری قراردادها و تأیید وضعیت تأهل هنگام معامله املاک و مستغلات و وسایل نقلیه، پیشرفتی در استفاده از داده‌های الکترونیکی در معاملات مدنی است. عکس تزئینی

گام‌های محکم در اصلاحات اداری

وزارت امنیت عمومی به دنبال نظرات در مورد پیش‌نویس قطعنامه‌ای در مورد حذف رویه‌های محضری و تأیید وضعیت تأهل در معاملات خرید، فروش و انتقال حقوق کاربری زمین و وسایل حمل و نقل در مواردی است که داده‌ها دیجیتالی، پاکسازی و به هم پیوسته شده‌اند.

هدف، کاهش رویه‌ها، صرفه‌جویی در زمان و هزینه‌ها برای افراد و کسب‌وکارها است - این گامی در راستای روح اصلاحات اداری و تحول دیجیتال ملی است.

معاملات تنظیم‌شده توسط این قطعنامه عبارتند از: معاملات خرید، فروش، انتقال، اهدا، رهن، ارث، حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین؛ معاملات خرید، فروش، انتقال، اهدا، ثبت مالکیت وسایل حمل و نقل.

این بدان معناست که وقتی افراد معاملات فوق را انجام می‌دهند، نیازی به ثبت رسمی قراردادها، تأیید وضعیت تأهل یا ارائه کپی اسناد شخصی نخواهند داشت. در عوض، داده‌های الکترونیکی از پایگاه‌های داده ملی که به جای اسناد کاغذی دارای ارزش قانونی هستند، جمع‌آوری و تأیید می‌شوند. افراد مجبور نیستند اسنادی را که از قبل در سیستم داده‌های دیجیتال وجود دارند، دوباره ارسال کنند.

مأموری که این رویه را انجام می‌دهد، مسئول بررسی آن در سیستم است. قراردادهای تراکنش الکترونیکی با امضاهای دیجیتال یا حساب‌های شناسایی سطح ۲ امضا می‌شوند که ارزش قانونی یکسانی با قراردادهای محضری دارند. با این حال، مردم همچنان حق دارند در صورت تمایل، داوطلبانه درخواست محضری شدن و صدور گواهینامه کنند...

بسیاری از کارشناسان این را یک گام قوی در اصلاحات اداری می‌دانند که به کاهش رویه‌ها، صرفه‌جویی در هزینه‌ها و زمان برای مردم کمک می‌کند. وقتی داده‌های ملی در مورد جمعیت، زمین، ثبت خودرو و دارایی‌ها به هم متصل شوند، سیستم شفافیت را افزایش داده و از جعل اسناد جلوگیری می‌کند و به سمت دولت دیجیتال و خدمات عمومی آنلاین جامع حرکت می‌کند.

وکیل هوانگ شوان کوانگ، مدیر دفتر حقوقی KCF - کانون وکلای هانوی . عکس: NVCC

معاملات ملکی باید با دقت و احتیاط انجام شود.

با این حال، برای معاملات املاک و مستغلات - زمینه‌ای با ارزش دارایی‌های بزرگ، خطرات قانونی بالقوه زیادی وجود دارد و نیاز به احتیاط بالایی دارد. از دیدگاه حقوقی، وکیل هوانگ شوان کوانگ، مدیر شرکت حقوقی KCF - کانون وکلای هانوی، گفت که گواهی محضری، مرحله کنترل ایمنی در زنجیره معاملات مدنی است.

آقای کوانگ تحلیل کرد که سردفتران اسناد رسمی نه تنها امضا یا اعتبار اسناد را تأیید می‌کنند، بلکه اهلیت مدنی را نیز بررسی می‌کنند، داوطلبانه بودن و اراده واقعی طرفین را ارزیابی می‌کنند. آقای کوانگ گفت: «ماشین‌ها می‌توانند داده‌ها را مقایسه کنند اما نمی‌توانند اراده انسان را درک کنند، نمی‌توانند تشخیص دهند که چه زمانی شخصی در فرآیند امضای قرارداد مجبور یا فریب داده شده است. این اهلیت حرفه‌ای است، یک حس اجتماعی که فقط انسان‌ها دارند.»

این وکیل همچنین گفت که اگر ثبت اسناد رسمی منسوخ شود، لازم است به طور واضح مشخص شود که در صورت بروز اختلافات یا خسارات ناشی از خطاهای داده، کدام نهاد مسئول خواهد بود. در حال حاضر، پیش‌نویس قطعنامه به طور خاص این موضوع را تنظیم نمی‌کند و باعث می‌شود افراد در شرایطی قرار بگیرند که «نمی‌دانند به چه کسی مراجعه کنند» وقتی معاملات با خطراتی مواجه می‌شوند.

بسیاری از سردفتران اسناد رسمی همچنین ابراز نگرانی کردند که پایگاه‌های داده دیجیتال، هر چقدر هم مدرن باشند، نمی‌توانند جایگزین نقش سردفتران اسناد رسمی در بررسی، مشاوره و نظارت حقوقی شوند. آقای هان ون وین، سردفتر اسناد رسمی در فو تو، گفت: «در واقعیت، ما با موارد زیادی مواجه شده‌ایم که فروشنده اسناد خود را توسط دیگران قرض گرفته است، یا برای امضای قراردادهای جعلی برای پنهان کردن معامله وام فریب خورده است. اگر سردفتر اسناد رسمی به موقع آن را تشخیص ندهد، غلبه بر عواقب آن بسیار دشوار خواهد بود. رایانه‌ها فقط می‌توانند داده‌ها را بخوانند، اما نمی‌توانند افراد را بخوانند.»

به گفته آقای وین، سردفتران نه تنها گواهی می‌دهند، بلکه نقش «قضات پیشگیرانه» را نیز ایفا می‌کنند - به مردم در مورد عواقب قانونی مشاوره می‌دهند، شرایط نامطلوب را به آنها یادآوری می‌کنند و به طرفین کمک می‌کنند تا از نقض قانون جلوگیری کنند. این عملکردی است که یک سیستم داده خودکار نمی‌تواند انجام دهد.

آقای Han Van Vinh، سردفتر در Phu Tho. عکس: NVCC

او همچنین این سوال را مطرح کرد: «اگر قرارداد کاملاً آنلاین تأیید شود، چه کسی نسخه اصلی را ذخیره خواهد کرد، چه کسی در صورت نیاز نهاد دادستانی یا مردم به آن به عنوان مدرک، یک کپی ارائه خواهد داد؟ در صورت حمله به سیستم یا تغییر داده‌ها، کدام نهاد مسئول است؟»

نکته دیگری که بسیاری از سردفتران بر آن تأکید داشتند، مسئولیت جبران خسارت بود. در یک قرارداد محضری، اگر سردفتر رویه را نقض کند و به طرفین خسارت وارد شود، مجبور به جبران خسارت است. در همین حال، سازوکار مسئولیت آژانس داده یا پلتفرم احراز هویت الکترونیکی در صورت بروز خطا هنوز به روشنی تعریف نشده است.

از دیدگاه مردم، خانم نگوین مین تو، ۵۱ ساله، ساکن بخش چو وان آن، شهر های فونگ، گفت: «من همیشه زمین را از طریق دفتر اسناد رسمی منتقل می‌کنم. زیرا وقتی اختلافی پیش می‌آید، قرارداد محضری مدرکی برای محافظت از من است. اگر از دفتر اسناد رسمی استفاده نکنم و فقط به داده‌ها تکیه کنم، نگرانم که وقتی مشکلی پیش می‌آید، ندانم چه کسی مسئول خواهد بود.»

به گفته خانم تو، اکثر مردم، به ویژه در مناطق روستایی، با فرآیند معاملات الکترونیکی آشنا نیستند. در همین حال، امضای قراردادها به صورت آنلاین نیاز به سطح خاصی از فناوری و دانش حقوقی دارد. خانم تو گفت: «سردفتران اسناد رسمی نه تنها مراحل را انجام می‌دهند، بلکه حقوق و تعهدات ما را نیز برای ما توضیح می‌دهند. ماشین‌ها نمی‌توانند این کار را انجام دهند.»

لغو اجباری بودن گواهی محضری می‌تواند یک هدف بلندمدت باشد، زمانی که پایگاه داده ملی واقعاً کامل باشد، اطلاعات کاملاً تأیید شده باشند و یک مکانیسم پاسخگویی واضح وجود داشته باشد. با این حال، در شرایط فعلی، زمانی که داده‌ها هنوز فاقد همگام‌سازی هستند، سطح آموزش حقوقی بالا نیست، پیاده‌سازی باید با دقت بررسی شود، نقشه راه داشته باشد، تأثیر را به طور کامل ارزیابی کند و فقط زمانی که زیرساخت‌های حقوقی و فنی آماده باشد، اجرا شود...

دیو آن

منبع: https://baochinhphu.vn/bo-cong-chung-khi-giao-dich-nha-dat-can-co-lo-trinh-de-tranh-rui-ro-102251020180005503.htm