بخش‌های املاک و مستغلات در مناطق مختلف، بهبودی آشکار را نشان می‌دهند.

نمای کلی بازار

علیرغم مشکلات و چالش‌های باقی‌مانده، اقتصاد ویتنام در ماه‌های اول سال ۲۰۲۴ به رشد چشمگیری دست یافت و پایه و اساسی را برای تلاش جهت دستیابی و پیشی گرفتن از هدف رشد ۲۰۲۴ تعیین‌شده توسط دولت ایجاد کرد. این امر پیش‌نیازی برای ارتقای بهبود مثبت در بازار املاک و مستغلات است که فعالیت‌های بیش از ۴۰ بخش اقتصادی مرتبط را هدایت می‌کند.

موسسه تحقیقات بازار املاک و مستغلات ویتنام تحلیل کرد که بخش‌های املاک و مستغلات مانند مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه، که از قبل «داغ» و کمیاب بودند، پس از یک سری آتش‌سوزی در «آپارتمان‌های کوچک» و مناطق مسکونی اجاره‌ای، در مناطق محلی حتی ضروری‌تر می‌شوند؛ قیمت زمین در بسیاری از نقاط نشانه‌هایی از «گرم شدن» را نشان می‌دهد؛ و جذابیت املاک و مستغلات صنعتی با افزایش سرمایه مستقیم خارجی و جذب بسیاری از سرمایه‌گذاران، جایگاه خود را در بازار تثبیت می‌کند...

تنها در سه ماهه دوم سال 2024، عرضه اولیه مسکن به بیش از 27000 واحد رسید و نزدیک به 20000 واحد جدید برای فروش عرضه شد که سه برابر تعداد واحدهای فروخته شده در سه ماهه اول سال 2024 است. قیمت فروش در تمام بخش‌های مسکن، به ویژه آپارتمان‌ها، سطح قیمت جدیدی را ایجاد کرد و در طول سه ماهه دوم در بازار ثابت ماند.

علاوه بر این، شاخص قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگی مانند هانوی ، هوشی مین سیتی و دانانگ روند صعودی خود را ادامه می‌دهد. به طور خاص، از پایان سال 2023، نرخ رشد قیمت بازار آپارتمان هانوی شروع به افزایش کرد و از بازار هوشی مین سیتی پیشی گرفت. تا سه ماهه دوم، میانگین قیمت آپارتمان‌های اولیه در هانوی نزدیک به 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود. در مقایسه با سه ماهه دوم سال 2019، قیمت آپارتمان‌های اولیه در هانوی 58 درصد افزایش را ثبت کرد که بیش از دو برابر نرخ افزایش (27 درصد) بازار هوشی مین سیتی است، در حالی که بازار آپارتمان دانانگ نرخ رشد قیمت کمتری را در مقایسه با بازارهای شمال و جنوب ثبت کرد.

به گفته آقای لی دین چونگ، عضو کارگروه تحقیقات بازار (موسسه ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام، مدیر کل SGO Homes)، همراه با روند بهبود بازار، اعتماد سرمایه‌گذاران به طور مثبت در حال بازگشت است. در چارچوب یک بازار به سرعت در حال بهبود، اجرای قوانین مربوطه مانند قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون اصلاح شده زمین، که از اول آگوست 2024 برای تکمیل چارچوب قانونی املاک و مستغلات لازم الاجرا است، همراه با نرخ بهره پایین وام بانکی، توسعه دهندگان و سرمایه گذاران را به بازار جذب می‌کند.

این وضعیت منجر به بهبود نرخ جذب در تمام بخش‌های املاک و مستغلات شده است. بازار اصلی املاک و مستغلات از ابتدای سال تاکنون 20600 معامله موفق مسکن را ثبت کرده است که سه برابر بیشتر از مدت مشابه در سال 2023 است. تنها در سه ماهه دوم سال 2024، بازار بیش از 14400 معامله موفق را ثبت کرد که 2.4 برابر بیشتر از سه ماهه اول است و تقاضا برای مسکن واقعی و سرمایه‌گذاری در مقایسه با سه ماهه قبل تقریباً 30 درصد افزایش یافته است...

قبل از «روز دی»

به گفته خانم فام مین، معاون مدیر موسسه تحقیقات بازار املاک و مستغلات ویتنام، بهبود بازار املاک و مستغلات هنوز هم در بخش‌های مختلف و در مناطق مختلف به شدت متفاوت است. از نظر بخش‌ها، بخش آپارتمان همچنان غالب است و نقدینگی بازار را کنترل می‌کند. بخش‌های آپارتمان‌های کم ارتفاع و زمین‌های کشاورزی نیز نشانه‌های مثبتی از بهبود را نشان می‌دهند، به طوری که برخی از پروژه‌ها، عمدتاً در منطقه مرکزی، فروش و نتایج معاملات نسبتاً خوبی را ثبت کرده‌اند.

از نظر منطقه‌ای، بازار املاک و مستغلات در شمال، از زمین و ویلا گرفته تا آپارتمان، همچنان به رشد خود ادامه می‌دهد و آماده شتاب بیشتر است. منطقه مرکزی، شامل دانانگ ، نها ترانگ و نگ آن، شاهد تغییرات مثبتی در بخش ساختمان‌های بلندمرتبه بازار اولیه و در محصولات جریان نقدی بازار ثانویه است. در همین حال، روند بهبود در بازار جنوبی ناهموار است و عرضه محدودی دارد که عمدتاً از مراحل فروش بعدی پروژه‌های موجود ناشی می‌شود.

در مورد نتایج اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی، از سال ۲۰۲۱ تا به امروز، کل کشور ۷۵ پروژه را با مقیاس ۳۹,۸۸۴ واحد تکمیل کرده است که نسبت به تاریخ گزارش ۱۵ مارس ۲۰۲۴، ۳ پروژه و ۱۷۵۶ واحد افزایش داشته است، اما تنها به ۹.۳٪ از برنامه ۲۰۲۱-۲۰۲۵ رسیده است. معاملات در بخش مسکن اجتماعی بهبود یافته است، اما نه به طور قابل توجهی، با نرخ جذب پایین حدود ۴۰٪، با بیش از ۸۰۰ معامله موفق. معاملات عمدتاً از استان‌های توسعه‌یافته و شهرهای مرتبط با توسعه صنعتی انجام می‌شود...

تحلیل ونریا نشان می‌دهد که بازار املاک و مستغلات، قبل از قوانین مربوطه مانند قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون اصلاح‌شده زمین که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا شد، هنوز منتظر رفع «تنگناها» بود تا واقعاً بهبود یابد. به محض اینکه این قوانین به اجرا درآیند، ذهنیت «انتظار» از بین خواهد رفت، مشاغل املاک و مستغلات در کنار سازمان‌های مدیریت دولتی، مسابقه‌ای را برای حل تنگناها آغاز خواهند کرد، توسعه‌دهندگان با اطمینان کالا عرضه خواهند کرد و سرمایه‌گذاران اعتماد به نفس خود را بازخواهند یافت.

با توجه به تحولات بازار، ونریکی توصیه می‌کند که سازمان‌های مدیریت دولتی باید به سرعت تحقیق کنند و بخشنامه‌ها و احکام راهنمایی دقیقی صادر کنند تا قوانین بتوانند بلافاصله در عمل اجرا شوند و اطمینان حاصل شود که همه افراد و سازمان‌های مربوطه چارچوب قانونی جدید را به درستی، به طور کامل و به سرعت درک می‌کنند؛ با تشویق به برگزاری کنفرانس‌ها، سمینارها و برنامه‌هایی برای انتشار سازوکارها و سیاست‌ها، انتشار دانش حقوقی را بهبود بخشند؛ و در عین حال، از وزارتخانه‌ها، بخش‌ها و مناطق محلی بخواهند که اطمینان حاصل کنند که هیچ شکاف یا روزنه قانونی در طول فرآیند اجرا ایجاد نمی‌شود.

به گفته دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV و مدیر موسسه آموزش و تحقیقات BIDV، تسریع تاریخ رسمی اجرایی شدن این سه قانون بیش از ۵ ماه نسبت به مقررات، به طور فعال به بهبود بازار املاک و مستغلات، حل موانع مربوط به ارزش‌گذاری زمین، آزادسازی زمین، اسکان مجدد و اجرای پروژه مسکن اجتماعی کمک خواهد کرد و زمینه را برای توسعه بازار املاک و مستغلات در مسیری امن، سالم و پایدار فراهم خواهد کرد.

کارشناسان معتقدند که برای شفاف‌تر شدن بازار املاک و مستغلات ویتنام، لازم است: موانع بازار که در گذشته وجود داشته‌اند، به سرعت و قاطعانه برطرف شوند؛ دسترسی به سرمایه برای کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاران تسهیل شود؛ حداقل دستمزد بهبود یابد تا مردم فرصت افزایش درآمد خود را داشته باشند و در نتیجه تقاضا افزایش یابد؛ و برای حفظ و ارتقای بخش‌های املاک و مستغلات صنعتی، تجاری و گردشگری-تفریحی، سرمایه‌گذاری جذب شود.

احیای بازار املاک و مستغلات، اوج عوامل مثبت بسیاری است که تحت هدایت دولت، وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها و تلاش‌های مشترک مشاغل املاک و مستغلات صورت گرفته است. اگرچه این «نقاط روشن» هنوز به اندازه کافی قوی نیستند که باعث «رونق» بازار شوند، اما مطمئناً پایه و اساسی برای توسعه ایجاد می‌کنند.

املاک صنعتی و تجاری در حال رونق گرفتن هستند، در حالی که املاک گردشگری و تفریحی نشانه‌های امیدوارکننده‌ای را نشان می‌دهند.

از ابتدای سال، املاک و مستغلات صنعتی به طور مداوم جایگاه پیشرو خود را در بازار حفظ کرده و توجه قابل توجهی از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را به خود جلب کرده است، به طوری که 10 پروژه سرمایه‌گذاری جدید در پارک صنعتی تأیید سرمایه‌گذاری دریافت کرده‌اند. شرکت‌های پیشرو در بخش املاک و مستغلات صنعتی مانند DIC Holdings، Phat Dat، Khang Dien، Ha Do و غیره، در حال برنامه‌ریزی برای توسعه قوی این بخش هستند. بخش املاک و مستغلات تجاری و اداری همچنان به ثبت تحولات مثبت ادامه می‌دهد، به طوری که مجموعه‌ای از ساختمان‌های اداری جدید با فضاها و امکانات رفاهی با کیفیت بالا ساخته می‌شوند که مطابق با استانداردهای EDGE، LEED و WELL هستند و به دلیل نیاز به گسترش و جابجایی به ساختمان‌های اداری با کیفیت بالا توسط مشاغل در بخش‌های مالی و فناوری، در مدت کوتاهی پس از عملیاتی شدن، به نرخ اشغال بالای 60 درصد دست یافته‌اند. نکته قابل توجه این است که بخش املاک و مستغلات گردشگری و تفریحی در سه‌ماهه دوم/2024 در مقایسه با سه‌ماهه اول، نشانه‌های مثبت بیشتری را نشان داده است.

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cac-phan-khuc-bat-dong-san-phuc-hoi-ro-net-tai-cac-dia-phuong/20240718040458470