آیا ممنوعیت تفکیک و فروش زمین می‌تواند بازار املاک و مستغلات را کنترل کند؟

کارشناسان می‌گویند در کوتاه‌مدت، ممنوعیت تفکیک و فروش زمین باعث کمبود عرضه در بازار می‌شود، اما در درازمدت آن را تثبیت خواهد کرد.

طبق پیش‌نویس قانون جدید مصوب مجلس ملی ، ۳ قانون مرتبط با بازار املاک و مستغلات: قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا خواهند شد. این زمان ۵ ماه زودتر از زمان تعیین‌شده قبلی، یعنی اول ژانویه ۲۰۲۵، است. انتظار می‌رود این قانون به «حمایتی» برای تثبیت و توسعه بازار املاک و مستغلات تبدیل شود.

بر این اساس، قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات، تفکیک و فروش زمین در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری کلاس ویژه، کلاس‌های I، II و III را ممنوع می‌کند. بنابراین، آیین‌نامه جدید اجازه تفکیک و فروش زمین را در مجموع ۱۰۵ شهر و شهرستان در سراسر کشور نمی‌دهد؛ که در مقایسه با آیین‌نامه فعلی، ۸۱ شهر و شهرستان افزایش یافته است. این آیین‌نامه فقط در مورد پروژه‌های املاک و مستغلات اعمال می‌شود، نه در مورد زمین‌های شخصی یا خانوار که باید به قطعاتی برای اهدا، ارث یا انتقال به دیگران تقسیم شوند.

قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات، تفکیک و فروش زمین در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری کلاس ویژه، نوع ۱، ۲ و ۳ را ممنوع می‌کند. عکس: لو توآن

برای اجرایی کردن قانون زمین ۲۰۲۴، از ۳۱ اکتبر، کمیته مردمی شهر هوشی مین تصمیمی در مورد تقسیم زمین (تصمیم ۱۰۰) صادر کرد که به خانوارها و افراد دارای زمین واجد شرایط اجازه می‌دهد زمین را تقسیم کنند. علاوه بر این، برای تحقق قانون تجارت املاک و مستغلات، کمیته مردمی شهر هوشی مین به تازگی تصمیم شماره ۸۳ را در مورد ممنوعیت تقسیم و فروش قطعات زمین توسط پروژه‌های املاک و مستغلاتی که سرمایه‌گذاری زیرساختی را تکمیل کرده‌اند، صادر کرده است.

بر این اساس، کمیته مردمی شهر هوشی مین تصمیم گرفت «تقسیم و فروش قطعات زمین در سراسر منطقه، از جمله ۵ منطقه حومه شهر، به جز زمین‌های رزرو شده برای اسکان مجدد را ممنوع کند؛ برای پروژه‌های مسکن، سرمایه‌گذاران باید قبل از امکان انتقال، ساخت و ساز را تکمیل کنند.»

در مورد این موضوع، نظرات زیادی وجود داشته است زیرا آنها معتقدند که چنین مقرراتی مغایر با قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات است و تأکید می‌کنند که مقررات ممنوعیت تفکیک و فروش قطعات زمین ممکن است مزایای بلندمدتی را به همراه داشته باشد، اما در حال حاضر به نظر می‌رسد که واقعاً مناسب نیست، زیرا بازار تازه یک دوره دشوار را پشت سر گذاشته است، مردم علاقه کمتری به قطعات زمین دارند، بنابراین این بازار راکد شده است.

با این حال، برخی از کارشناسان موافقند و می‌گویند که مقررات کمیته مردمی شهر هوشی مین مبنی بر ممنوعیت تفکیک و فروش زمین به شرح فوق، مناسب و کاملاً در چارچوب اختیارات آن و طبق مفاد قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات است.

وکیل تران شوان تین، رئیس دفتر حقوقی دونگ دوی، با بیان نظرات خود در مورد این موضوع، گفت که در واقع، اخیراً بسیاری از مکان‌ها شاهد تقسیم و تفکیک گسترده زمین بوده‌اند که منجر به تورم قیمت، احتکار زمین و رها کردن زمین شده است. بسیاری از مناطق وقتی متوجه تحولات غیرمعمول شدند، این فعالیت را ممنوع کردند.

بر این اساس، وکیل تین گفت که ممنوعیت پروژه‌های تقسیم و فروش زمین توسط شهر هوشی مین ممکن است در ابتدا باعث کمبود عرضه زمین شود، اما در درازمدت، مقررات جدید به حل بسیاری از مشکلات مربوط به تقسیم و تفکیک بی‌قید و شرط قطعات زمین، کاهش وضعیت افرادی که به طور غیرقانونی ساخت و ساز می‌کنند و کاهش خطرات قانونی هنگام معامله این نوع زمین کمک خواهد کرد.

آقای دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، در گفتگو با روزنامه کونگ تونگ گفت که تصمیم شهر هوشی مین برای ممنوعیت تفکیک و فروش قطعات زمین در سراسر شهر، به جز برای پروژه‌های اسکان مجدد با استفاده از قطعات زمین، تصمیمی صحیح است که با بهبود کیفیت شهرنشینی و کاهش انباشت پول‌های بلااستفاده مردم در زمین‌های بدون مسکن سازگار است.

به گفته کارشناسان، تقاضا برای زمین همیشه بسیار بالاست، اما بازار فاقد عرضه از سوی پروژه‌های رسمی است. علاوه بر این، بسیاری از دلالان از این فرصت برای رقابت و افزایش قیمت‌ها سوءاستفاده کرده‌اند و با افزایش قیمت املاک و مستغلات، باعث هرج و مرج در بازار شده‌اند. در عین حال، آنها زمین‌ها را جمع‌آوری می‌کنند، آنها را به قطعات تقسیم می‌کنند و حتی آنها را با نام پروژه‌های رسمی نامگذاری می‌کنند تا خریداران و فروشندگان را جذب کنند.

آقای وو گفت: «بنابراین، تشدید تقسیم‌بندی و فروش زمین برای محدود کردن سفته‌بازی ضروری است، زیرا زمین قبل از اینکه برای فروش آماده شود، باید ساخته شود، بنابراین ارزش کل محصول افزایش می‌یابد. در درازمدت، تشدید تقسیم‌بندی و فروش زمین به توسعه بازار در جهتی شفاف و پایدار کمک می‌کند، از سفته‌بازی جلوگیری می‌کند و هدررفت زمین را محدود می‌کند.»

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، با موافقت با دیدگاه فوق، گفت که این آیین‌نامه جدید به حذف سرمایه‌گذارانی که فقط برای پروژه‌ها زمین درخواست می‌کنند و سپس زمین را به قطعاتی برای فروش تقسیم می‌کنند، کمک خواهد کرد، که این امر برای کشور کارایی اقتصادی به همراه ندارد.

آقای دین خاطرنشان کرد: «قانون جدید، تقسیم و فروش قطعات زمین برای سرمایه‌گذاران را به شدت تنظیم کرده است، اما فعالیت‌های تقسیم قطعات زمین برای افزایش قیمت‌ها بر اساس زیرساخت‌ها هنوز به مقررات مدیریتی سختگیرانه‌تری نیاز دارد. بر این اساس، اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ باید واضح‌تر و جزئی‌تر باشد تا وضعیت تورم مجازی قیمت زمین از بین برود.»

منبع: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html