قیمت آپارتمان از ۵

چالش‌های فراوان در کوتاه‌مدت

گزارش جدید ساویلز از بازار املاک و مستغلات هوشی مین سیتی برای سه ماهه چهارم سال 2023 نشان می‌دهد که بخش آپارتمان با چالش‌های کوتاه‌مدت زیادی روبرو است.

بر این اساس، عرضه اولیه در سال ۲۰۲۳ تنها به ۱۰۷۰۰ واحد خواهد رسید که کمترین تعداد در ۱۰ سال گذشته است. تنها در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۳، عرضه اولیه ۷۶۰۰ واحد خواهد بود که نسبت به سه ماهه قبل بدون تغییر اما نسبت به سال قبل ۵ درصد کاهش یافته است. عرضه جدید ۳۷ درصد از عرضه اولیه را تشکیل می‌دهد. از این تعداد، دو پروژه برجسته، The Privia و فاز بعدی، The Glory Heights، ۸۸ درصد از عرضه جدید را به خود اختصاص داده‌اند. در همین حال، گزارش هیچ عرضه جدید درجه A را در این سه ماهه ثبت نکرده است.

علاوه بر این، تعداد معاملات آپارتمان در 10 سال گذشته نیز هر ساله 7 درصد کاهش یافته است. در زمینه عرضه کم و قیمت بالای فروش در سال 2023، بازار تنها 6200 معامله را ثبت کرد. تنها در سه ماهه چهارم، وضعیت معاملات با 3000 واحد بهبود یافت که افزایش 52 درصدی نسبت به سه ماهه قبل و 120 درصدی نسبت به سال قبل را نشان می‌دهد.

آپارتمان‌هایی با قیمت ۵ تا ۱۰ میلیارد دانگ ویتنام از سال ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ بر بازار تسلط خواهند داشت، تصویر ۱ — عرضه اولیه ثبت شده در سال 2023، کمترین میزان در 10 سال گذشته است.

آقای تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل، Savills Vietnam، اظهار داشت: «چالش‌های کوتاه‌مدت بخش آپارتمان هنوز از کمبود عرضه جدید و قیمت‌های بالای فروش ناشی می‌شود. وقتی احساسات خریداران خانه بهبود یابد و گزینه‌های سرمایه‌گذاری جایگزین زیادی وجود نداشته باشد، بازار مسکن بهبود خواهد یافت.»

جذب سرمایه نسبت به سه‌ماهه قبل ۱۴ درصد و نسبت به سال قبل ۲۳ درصد بهبود یافته و به ۴۰ درصد رسیده است. عرضه جدید ۷۸ درصد از حجم معاملات را تشکیل می‌داد و ۸۴ درصد جذب شد. این پروژه‌ها به لطف وضعیت قانونی شفاف قبل از راه‌اندازی، شرایط پرداخت طولانی، پشتیبانی وام بانکی و قیمت‌های قابل دسترس از ۲ تا ۵ میلیارد دونگ ویتنام به ازای هر واحد، عملکرد خوبی داشتند. بدون احتساب عرضه جدید، معاملات بازار با تنها ۶۷۰ واحد فروخته شده، که مربوط به نرخ جذب ۱۴ درصد است، ضعیف باقی ماند.

آپارتمان‌هایی با قیمت ۵ تا ۱۰ میلیارد دانگ ویتنام از سال ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ بر بازار تسلط خواهند داشت، تصویر ۲ — گزارش معاملات آپارتمان طبق داده‌های Savills.

یک نکته مثبت در داده‌های Savills این است که انتظار می‌رود در سال ۲۰۲۴، عرضه جدید در مقایسه با سال ۲۰۲۳ چهار برابر افزایش یابد. درجه B، ۴۴٪ از سهم بازار، درجه A، ۳۷٪ و درجه C تنها ۱۹٪ از سهم بازار را به خود اختصاص خواهند داد. انتظار می‌رود تا سال ۲۰۲۶، ۴۰۸۰۰ واحد از ۱۱۶ پروژه برای فروش افتتاح شوند.

آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه فقط در استان‌های اطراف شهر هوشی مین یافت می‌شوند.

طبق گزارش ساویلز، قیمت‌های فروش اولیه در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ به سطح سال ۲۰۲۰، یعنی ۶۹ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع، بازگشت که نسبت به سه‌ماهه قبل ۳۶ درصد و نسبت به سال گذشته ۴۵ درصد کاهش داشته است، پس از آنکه بسیاری از پروژه‌های گران‌قیمت مجبور به تعطیلی موقت موجودی خود شدند. در کنار آن، محصولات زیر ۲ میلیارد دونگ ویتنام سال گذشته کاملاً از بازار ناپدید شدند. عرضه با قیمت ۲ تا ۵ میلیارد دونگ ویتنام، تقریباً ۹۰ درصد بازار را هدایت کرد.

بین سال‌های ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶، عرضه آپارتمان‌هایی با قیمت بین ۲ تا ۵ میلیارد دونگ به طور قابل توجهی کاهش خواهد یافت، در حالی که محصولاتی با قیمت ۵ تا ۱۰ میلیارد دونگ بر بازار مسلط خواهند شد. خریداران در شهر هوشی مین ممکن است استان‌های همسایه را برای گزینه‌های مسکن مقرون به صرفه‌تر بررسی کنند. انتظار می‌رود تا سال ۲۰۲۴، بین دونگ، دونگ نای و لانگ آن ۹۶ درصد از عرضه آپارتمان‌هایی با قیمت کمتر از ۵ میلیارد دونگ را به خود اختصاص دهند.

طبق نظرسنجی Savills در سال ۲۰۲۳ در ۳۰ پروژه درجه A و B، بازده اجاره نسبت به سال قبل با نرخ ۴.۸ درصد ثابت بود، اما رشد ارزش دارایی‌ها نسبت به سال قبل ۱.۹ درصد کاهش یافت و به ۲.۹ درصد در سال رسید. بنابراین، کل سود حاصل از سرمایه‌گذاری آپارتمان در سال ۲۰۲۳ نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱.۷ درصد کاهش یافت و به حدود ۷.۷ درصد در سال رسید.

خانم جیانگ هوین، معاون مدیر، رئیس تحقیقات و S22M Savills HCMC، تحلیل کرد: «سود سرمایه‌گذاری از آپارتمان‌ها در HCMC در دوره ۲۰۱۹-۲۰۲۳ کمی کاهش می‌یابد. طبق داده‌های ما، مناطقی مانند منطقه ۲ قدیمی، منطقه ۳ و منطقه ۱۰ بالاترین سود سرمایه‌گذاری را در دوران اخیر داشته‌اند.»

آپارتمان‌هایی با قیمت ۵ تا ۱۰ میلیارد دونگ از سال ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ بر بازار تسلط خواهند داشت، تصویر ۳ — خانم جیانگ هوین، معاون مدیر، رئیس تحقیقات و S22M Savills HCMC

در طول دهه گذشته، عرضه آپارتمان‌های جدید در ۲۲ منطقه شهر هوشی مین شاهد کاهش ۲۵۳۰۰۰ واحدی بوده است. نکته قابل توجه این است که عرضه در منطقه قدیمی ۹، ۲۱ درصد کاهش یافته و قیمت سالانه آن ۱۵ درصد افزایش یافته است. عرضه در منطقه ۱ نیز ۲ درصد کاهش یافته اما شاهد افزایش قیمت قابل توجه ۳۹ درصدی سالانه بوده است.

این کارشناس همچنین گفت اگرچه سود کل در 5 سال گذشته کاهش یافته است، اما همچنان از نرخ سود سپرده بالاتر است. این نشان می‌دهد که آپارتمان‌ها هنوز یک کانال سرمایه‌گذاری سودآور هستند. در کوتاه‌مدت، انتظار می‌رود بازده اجاره به دلیل کاهش تعداد آپارتمان‌های واگذار شده افزایش یابد و نرخ سود سپرده همچنان پایین بماند.

منبع