آپارتمان‌ها از ۵ شروع می‌شوند

چالش‌های فراوان در کوتاه‌مدت.

گزارش اخیر ساویلز از بازار املاک و مستغلات هوشی مین سیتی در سه ماهه چهارم 2023 نشان می‌دهد که بخش آپارتمان با چندین چالش کوتاه‌مدت روبرو است.

بر این اساس، عرضه اولیه برای کل سال 2023 تنها به 10700 واحد رسید که پایین‌ترین رقم در 10 سال گذشته است. تنها در سه‌ماهه چهارم 2023، عرضه اولیه 7600 واحد بود که نسبت به سه‌ماهه قبل بدون تغییر اما نسبت به سال قبل 5 درصد کاهش داشت. عرضه جدید 37 درصد از عرضه اولیه را تشکیل می‌داد. از این تعداد، دو پروژه برجسته، The Privia و فاز بعدی آن، The Glory Heights، 88 درصد از عرضه جدید را به خود اختصاص دادند. در همین حال، گزارش هیچ عرضه جدید درجه A را در این سه‌ماهه ثبت نکرده است.

علاوه بر این، حجم معاملات آپارتمان در طول 10 سال گذشته به طور پیوسته سالانه 7 درصد کاهش یافته است. در بحبوحه کمبود عرضه و قیمت‌های بالای فروش در سال 2023، بازار تنها 6200 معامله را ثبت کرد. با این حال، تنها در سه ماهه چهارم، وضعیت معاملات با 3000 واحد بهبود یافت که 52 درصد افزایش نسبت به سه ماهه قبل و 120 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال گذشته را نشان می‌دهد.

آپارتمان‌هایی با قیمت ۵ تا ۱۰ میلیارد دانگ ویتنام از سال ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ بر بازار تسلط خواهند داشت (شکل ۱). — عرضه اولیه ثبت شده در سال 2023 کمترین میزان در 10 سال گذشته بود.

تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل Savills Vietnam، اظهار داشت: «چالش کوتاه‌مدت برای بخش آپارتمان هنوز ناشی از کمبود عرضه جدید و قیمت‌های بالای فروش است. با بهبود احساسات خریداران خانه و عدم وجود گزینه‌های سرمایه‌گذاری جایگزین زیاد، بازار مسکن بهبود خواهد یافت.»

نرخ جذب نسبت به سه‌ماهه قبل ۱۴ واحد درصد و نسبت به سال قبل ۲۳ واحد درصد بهبود یافت و به ۴۰ درصد رسید. عرضه جدید ۷۸ درصد از حجم معاملات را تشکیل می‌داد و با ۸۴ درصد جذب شد. این پروژه‌ها به دلیل وضعیت قانونی شفاف قبل از راه‌اندازی، شرایط پرداخت طولانی، پشتیبانی وام بانکی و قیمت‌های قابل دسترس از ۲ تا ۵ میلیارد دونگ ویتنام برای هر واحد، فروش خوبی داشتند. بدون احتساب عرضه جدید، معاملات بازار با تنها ۶۷۰ واحد فروخته شده، که مربوط به نرخ جذب ۱۴ درصد است، ضعیف باقی ماند.

آپارتمان‌هایی با قیمت ۵ تا ۱۰ میلیارد دانگ ویتنام از سال ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ بر بازار تسلط خواهند داشت (شکل ۲). — گزارش معاملات آپارتمان بر اساس داده‌های Savills.

یک نکته مثبت در داده‌های Savills این است که انتظار می‌رود در سال ۲۰۲۴، عرضه جدید در مقایسه با سال ۲۰۲۳ چهار برابر شود. کلاس B، ۴۴٪ از سهم بازار را به خود اختصاص خواهد داد، کلاس A، ۳۷٪ و کلاس C تنها ۱۹٪ سهم خواهند داشت. تا سال ۲۰۲۶، پیش‌بینی می‌شود ۴۰۸۰۰ واحد از ۱۱۶ پروژه راه‌اندازی شود.

آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه را فقط می‌توان در استان‌های اطراف شهر هوشی مین پیدا کرد.

طبق گزارش Savills، قیمت‌های اولیه فروش در سه‌ماهه چهارم 2023 به سطح سال 2020 یعنی 69 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع (مساحت خالص قابل استفاده) بازگشت، که نشان دهنده کاهش 36 درصدی نسبت به سه‌ماهه قبل و 45 درصدی نسبت به سال گذشته است، پس از آنکه بسیاری از پروژه‌های لوکس مجبور به تعطیلی موقت برخی از موجودی خود شدند. همزمان، املاک با قیمت زیر 2 میلیارد دونگ ویتنامی سال گذشته به طور کامل از بازار ناپدید شدند. عرضه املاک با قیمت بین 2 تا 5 میلیارد دونگ ویتنامی بر بازار تسلط داشت و تقریباً 90 درصد از بازار را تشکیل می‌داد.

بین سال‌های ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶، عرضه آپارتمان‌هایی با قیمت بین ۲ تا ۵ میلیارد دونگ به طور قابل توجهی کاهش خواهد یافت، در حالی که محصولاتی با قیمت ۵ تا ۱۰ میلیارد دونگ پدیدار شده و بر بازار تسلط خواهند یافت. خریداران در شهر هوشی مین ممکن است استان‌های همسایه را برای یافتن گزینه‌های مسکن مقرون به صرفه‌تر بررسی کنند . انتظار می‌رود تا سال ۲۰۲۴، بین دونگ، دونگ نای و لانگ آن ۹۶ درصد از عرضه آپارتمان‌های با قیمت زیر ۵ میلیارد دونگ را به خود اختصاص دهند.

طبق بررسی Savills در سال ۲۰۲۳ از ۳۰ پروژه درجه A و B، بازده اجاره نسبت به سال گذشته با ۴.۸ درصد ثابت ماند، اما رشد ارزش ملک نسبت به سال گذشته ۱.۹ درصد کاهش یافت و به ۲.۹ درصد رسید. بنابراین، بازده کل سرمایه‌گذاری آپارتمان در سال ۲۰۲۳ نسبت به سال قبل ۱.۷ درصد کاهش یافت و تقریباً به ۷.۷ درصد نسبت به سال گذشته رسید.

خانم جیانگ هوین، معاون مدیر و رئیس تحقیقات و S22M در Savills Ho Chi Minh City، تحلیل کرد: «بازده سرمایه‌گذاری از آپارتمان‌ها در Ho Chi Minh City در دوره ۲۰۱۹-۲۰۲۳ اندکی کاهش یافته است. طبق داده‌های ما، مناطقی مانند منطقه ۲ سابق، منطقه ۳ و منطقه ۱۰ بالاترین بازده سرمایه‌گذاری را در این مدت داشته‌اند.»

آپارتمان‌هایی با قیمت ۵ تا ۱۰ میلیارد دانگ ویتنام از سال ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ بر بازار تسلط خواهند داشت (شکل ۳). — خانم جیانگ هوین، معاون مدیر، رئیس تحقیقات و دپارتمان S22M، ساویلز، شهر هوشی مین

در طول دهه گذشته، عرضه آپارتمان‌های جدید در ۲۲ منطقه شهر هوشی مین ۲۵۳۰۰۰ واحد کاهش یافته است. نکته قابل توجه این است که عرضه در منطقه سابق ۹، ۲۱ درصد کاهش یافته و با افزایش قیمت سالانه ۱۵ درصدی همراه بوده است. عرضه در منطقه ۱ نیز ۲ درصد کاهش یافته اما شاهد افزایش قیمت سالانه قابل توجه ۳۹ درصدی بوده است.

این کارشناس همچنین اظهار داشت که اگرچه بازده کلی در پنج سال گذشته کاهش یافته است، اما هنوز هم بالاتر از نرخ سود سپرده است. این نشان می‌دهد که آپارتمان‌ها همچنان یک کانال سرمایه‌گذاری سودآور هستند. در کوتاه‌مدت، انتظار می‌رود بازده اجاره به دلیل کاهش تعداد آپارتمان‌های واگذار شده و پایین ماندن نرخ سود سپرده، افزایش یابد.

منبع