در نظر داشته باشید که روش مازاد را در ارزیابی زمین کنار نگذارید.

بر اساس بازخوردهای دریافتی از مشاغل و انجمن‌ها، اتاق بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI) به نامه رسمی شماره 5080/BTNMT-QHPTTNĐ از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در خصوص درخواست اظهار نظر در مورد پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل فرمان 44/2014/ND-CP مورخ 15 مه 2014 دولت در مورد قیمت زمین و پیش‌نویس بخشنامه اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد بخشنامه شماره 36/2014/TT-BTNMT مورخ 30 ژوئن 2014 وزیر منابع طبیعی و محیط زیست که به تفصیل روش ارزیابی زمین؛ ساخت و تنظیم جداول قیمت زمین؛ ارزیابی ویژه زمین و مشاوره در مورد تعیین قیمت زمین (که از این پس به عنوان پیش‌نویس نامیده می‌شود) را شرح می‌دهد، پاسخ داده است.

روش‌های ارزش‌گذاری زمین

در مقایسه با مقررات فعلی، پیش‌نویس فرمان و پیش‌نویس بخشنامه، روش‌های ارزیابی زمین را تعدیل کرده‌اند و تنها سه روش باقی مانده است: روش مقایسه‌ای، روش درآمدی و روش ضریب تعدیل قیمت زمین. این بدان معناست که روش مازاد و روش کسر دیگر هنگام ارزیابی زمین استفاده نخواهند شد.

برخی از کسب‌وکارها معتقدند که حذف روش مازاد از روش‌های ارزیابی زمین نیاز به بررسی دقیق از چندین منظر دارد.

اولاً، این امر مشکلاتی را در فرآیند ارزش‌گذاری زمین ایجاد می‌کند.

در حال حاضر، طبق بازخوردهای کسب و کارها، اگر روش مازاد کنار گذاشته شود، در بسیاری از موارد ارزیابی زمین، روش‌های باقی‌مانده با محدودیت‌هایی مواجه خواهند شد. به عنوان مثال، روش مازاد، قیمت زمین را بر اساس کاربردهای بالقوه توسعه در آینده تعیین می‌کند، نه بر اساس کاربردهای فعلی مانند روش مقایسه‌ای یا روش درآمد.

این نوع زمین با پتانسیل توسعه معمولاً فاقد املاک قابل مقایسه یا مشابهی است که با موفقیت در بازار معامله شده باشند، و این امر اعمال روش مقایسه‌ای را دشوار می‌کند (مشروط بر اینکه حداقل ۳ قطعه زمین قابل مقایسه وجود داشته باشد که در بازار واگذار شده یا از طریق مزایده حقوق استفاده از زمین برنده شده باشند).

روش مقایسه‌ای از نظر داده‌های مقایسه‌ای محدودیت‌هایی دارد زیرا تطبیق اطلاعات معاملات با ملک مورد ارزیابی اغلب دشوار است؛ این روش به اطلاعات معاملاتی شفاف و دقیق زیادی نیاز دارد، در حالی که در واقعیت، در بسیاری از موارد، قیمت معامله روی کاغذ و قیمت واقعی معامله متفاوت است.

روش ضریب تعدیل قیمت زمین با ضرب قیمت زمین در جدول قیمت زمین در ضریب تعدیل قیمت زمین اجرا می‌شود. ضریب تعدیل قیمت زمین توسط کمیته مردمی استان از طریق تجزیه و تحلیل و مقایسه قیمت زمین در جدول قیمت زمین با قیمت‌های رایج بازار صادر می‌شود. بنابراین، تعیین ضریب تعدیل نیز به داده‌های مقایسه‌ای متکی است، بنابراین از نظر اطلاعات و داده‌های ورودی با همان محدودیت‌های روش مقایسه‌ای مواجه است.

در حال حاضر، پایگاه داده زمین کشور ما به طور دقیق واقعیت بازار را منعکس نمی‌کند. بنابراین، اعمال تنها سه روش ارزیابی همانطور که در پیش‌نویس آمده است، ممکن است به دلیل کاستی‌های ذکر شده در بالا، مشکلاتی را در اجرا ایجاد کند.

از سوی دیگر، روش باقیمانده از مبنای نظری ناشی می‌شود که ارزش فعلی یک دارایی، ارزش باقیمانده حاصل از تخمین توسعه فرضی منهای تمام هزینه‌های انجام شده برای ایجاد آن توسعه است. اساس این روش محاسبه ارزش زمین به صورت معکوس است، که با درآمد حاصل از فروش محصولات توسعه‌یافته آینده شروع می‌شود و هزینه‌های توسعه لازم که برای ایجاد آن محصولات سرمایه‌گذاری شده است، از آن کسر می‌شود. زمین با پتانسیل توسعه با استفاده از این روش ارزش‌گذاری می‌شود، که سایر روش‌های ارزش‌گذاری برای آن مناسب نیستند.

دوم، هماهنگی بین مقررات مربوط به ارزیابی املاک و مستغلات.

روش باقیمانده، روشی برای ارزیابی املاک و مستغلات است که توسط سازمان‌های ارزیابی حرفه‌ای اعمال می‌شود و یکی از روش‌های ارزیابی مورد استفاده در هنگام ارزیابی املاک و مستغلات با پتانسیل توسعه (زمین خالی توسعه نیافته یا زمینی با سازه‌های موجود که می‌توان آنها را برای ساخت سازه‌های جدید جهت استفاده بهینه و کارآمد بازسازی یا تخریب کرد) محسوب می‌شود. روش باقیمانده در استاندارد ارزیابی ویتنام شماره ۱۱ صادر شده با بخشنامه ۱۴۵/۲۰۱۶/TT-BTC تصریح شده است.

حذف روش مازاد در ارزیابی زمین در پیش‌نویس، منجر به ناهماهنگی در مقررات ارزیابی املاک و مستغلات در اسناد قانونی مربوطه شده است.

سوم، اهداف مدیریت دولتی.

یکی از دلایل حذف روش مازاد از روش‌های ارزیابی زمین این است که «این یک روش ارزیابی املاک و مستغلات است که توسط مدیران برای تصمیم‌گیری‌های سرمایه‌گذاری استفاده می‌شود (در حالت ایده‌آل، قیمت زمین باید از قبل تعیین شده باشد) و برای وظیفه ارزیابی زمین در خدمت مدیریت زمین دولتی مناسب نیست.»

اگر این روش صرفاً برای محاسبه کارایی سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شود، به این معنی است که ارزش زمین برای دستیابی به بهترین و کارآمدترین استفاده محاسبه شده است و این قیمت زمین با اصول بازار سازگار است. بنابراین، دولت از این روش ارزیابی برای شناسایی انواع زمین با پتانسیل توسعه استفاده می‌کند، قیمت زمین را مطابق با قیمت‌های بازار تعیین می‌کند و در نتیجه تعهدات مالی را که سرمایه‌گذاران باید به دولت انجام دهند، تعیین می‌کند.

VCCI اظهار داشت: «بر اساس تحلیل فوق، کسب‌وکارها پیشنهاد می‌کنند که کمیته تدوین، حذف روش مازاد را از روش‌های ارزیابی زمین در نظر نگیرد.»

تعیین قیمت‌های رایج بازار زمین

طبق بند ۱، ماده ۱ این پیش‌نویس، «قیمت رایج بازار برای زمین، قیمتی است که بیشتر در معاملاتی که قبلاً در بازار انجام شده یا در مزایده‌های مربوط به حقوق استفاده از زمین برای قطعاتی با همان کاربری مورد نظر در یک منطقه معین و در یک دوره زمانی خاص، ظاهر می‌شود.»

برای تعیین «متداول‌ترین محدوده قیمت»، ارزیابان زمین باید تمام قیمت‌های معاملات بازار را در یک دوره خاص جمع‌آوری کنند. این فرآیند تنها با جمع‌آوری اطلاعات از سازمان‌های دولتی با منابع داده مرتبط، مانند ادارات ثبت زمین و مقامات مالیاتی، قابل انجام است.

طبق بازخوردها، سازمان‌های مشاوره‌ای (به جز واحدهای خدمات عمومی که وظایف و تکالیف محوله خود را انجام می‌دهند) در دسترسی کامل به این اطلاعات با مشکل مواجه خواهند شد.

برای تسهیل فعالیت‌های سازمان‌های مشاوره‌ای، VCCI پیشنهاد می‌کند که کمیته‌ی تدوین، ماده‌ای را اضافه کند که به این سازمان‌ها اجازه دسترسی به منابع اطلاعاتی فوق‌الذکر را بدهد.

اعمال روش‌های ارزش‌گذاری زمین

مقررات موجود در پیش‌نویس، و همچنین فرمان ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP، روش ارزیابی زمین را برای موارد زیر به روشنی مشخص نمی‌کنند: «قطعات زمین غیرکشاورزی یا مناطقی که به عنوان زمین مسکونی تعیین شده‌اند و فاقد حداقل اطلاعات لازم برای سه قطعه زمین هستند.» طبق مقررات، این مورد واجد شرایط روش مقایسه‌ای مندرج در بند ۱، ماده ۵ (اصلاح‌شده) نیست، و همچنین در صورت وجود اطلاعات ناکافی برای سه قطعه زمین با هدف کاربری یکسان، واجد شرایط مفاد بند ۸، ماده ۵c نیست، زیرا زمین غیرکشاورزی محسوب نمی‌شود.

مورد «قطعات زمین یا مناطقی با ارزش بیش از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام طبق فهرست قیمت زمین، که در دسته اجاره زمین با پرداخت یکجا برای کل دوره اجاره قرار می‌گیرند» مشمول مواردی که روش مقایسه‌ای و روش ضریب تعدیل قیمت زمین طبق ماده ۵ (اصلاح‌شده) اعمال می‌شود، نمی‌شود.

اطلاعات مربوط به بکارگیری روش‌های ارزیابی زمین.

طبق ماده ۵ب پیش‌نویس فرمان، اطلاعات مربوط به قیمت زمین برای اعمال روش مقایسه‌ای و روش ضریب تعدیل قیمت زمین، اطلاعاتی است که از منابعی مانند: قیمت‌های زمین که قبلاً در بازار در دفاتر ثبت زمین، مقامات مالیاتی و کمیته‌های مردمی در سطح کمون منتقل شده‌اند؛ و قیمت‌های پیشنهادی برنده برای حقوق کاربری زمین در سازمان‌هایی که مزایده‌های حقوق کاربری زمین را انجام می‌دهند، جمع‌آوری می‌شود.
به نظر می‌رسد اطلاعات جمع‌آوری‌شده تاکنون برای تعیین دقیق قیمت زمین کافی نیست. در حال حاضر، معاملات املاک و مستغلات در بازار با یک سیستم قیمت‌گذاری دوگانه مشخص می‌شوند؛ قیمت‌های ثبت‌شده در قراردادهای انتقال حقوق استفاده از زمین (اطلاعات به‌دست‌آمده از ادارات ثبت زمین و مقامات مالیاتی) ممکن است منعکس‌کننده قیمت‌های واقعی معاملات نباشند.

بنابراین، برای اطمینان از دقت بیشتر اطلاعات، VCCI پیشنهاد می‌کند که کمیته تدوین، منابع اطلاعاتی را گسترش دهد تا شامل موارد زیر شود: قیمت‌های معاملات در بورس املاک و مستغلات؛ و قیمت‌های جمع‌آوری‌شده توسط ارزیابان از طریق نظرسنجی‌ها و تحقیقات.

سه‌شنبه مین

منبع