در نظر داشته باشید که روش مازاد را در ارزیابی زمین کنار نگذارید.

بر اساس نظرات شرکت‌ها و انجمن‌ها، اتاق بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI) به صورت کتبی به گزارش رسمی شماره 5080/BTNMT-QHPTTND وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در مورد درخواست اظهار نظر در مورد پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل فرمان 44/2014/ND-CP مورخ 15 مه 2014 دولت در مورد تنظیم قیمت زمین و پیش‌نویس بخشنامه اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد بخشنامه شماره 36/2014/TT-BTNMT مورخ 30 ژوئن 2014 وزیر منابع طبیعی و محیط زیست که روش‌های ارزیابی زمین؛ تهیه و تنظیم فهرست قیمت زمین؛ ارزیابی ویژه زمین و مشاوره در مورد ارزیابی زمین (که از این پس به عنوان پیش‌نویس نامیده می‌شود) را شرح می‌دهد، پاسخ داده است.

روش ارزیابی زمین

در مقایسه با مقررات فعلی، پیش‌نویس فرمان و پیش‌نویس بخشنامه، روش‌های ارزش‌گذاری زمین را تعدیل کرده‌اند، بر این اساس، هنگام انجام ارزش‌گذاری زمین، تنها سه روش وجود دارد: روش مقایسه، روش درآمد و روش ضریب تعدیل قیمت زمین. این بدان معناست که هنگام ارزش‌گذاری زمین، روش مازاد و روش کسر دیگر استفاده نخواهد شد.

برخی از کسب‌وکارها معتقدند که حذف روش مازاد از روش‌های ارزیابی زمین باید در مقطعی مورد بررسی قرار گیرد.

اولاً، این امر باعث ایجاد مشکلاتی در فرآیند ارزش‌گذاری زمین می‌شود.

در حال حاضر، طبق بازتاب شرکت‌ها، اگر روش مازاد کنار گذاشته شود، در بسیاری از موارد ارزیابی زمین، روش‌های باقی‌مانده با محدودیت‌هایی روبرو خواهند شد، مانند اینکه روش مازاد روشی برای تعیین قیمت زمین بر اساس هدف استفاده با پتانسیل توسعه آینده است، نه بر اساس هدف استفاده فعلی مانند روش مقایسه و روش درآمد.

این نوع زمین با پتانسیل توسعه معمولاً هیچ دارایی مشابه یا قابل مقایسه‌ای ندارد که با موفقیت در بازار معامله شده باشد تا بتوان از روش مقایسه استفاده کرد (با این شرط که حداقل 3 قطعه زمین قابل مقایسه وجود داشته باشد که در بازار واگذار شده یا در مزایده برای حقوق استفاده از زمین برنده شده باشند).

روش مقایسه از نظر داده‌های مقایسه‌ای محدودیت‌هایی دارد، زیرا اطلاعات معاملات اغلب به سختی با املاک و مستغلات مورد ارزیابی مطابقت دارد؛ لازم است اطلاعات معاملاتی شفاف و دقیقی وجود داشته باشد، در حالی که در واقعیت، در بسیاری از موارد، قیمت معامله روی کاغذ و قیمت واقعی معامله متفاوت است.

روش ضریب تعدیل قیمت زمین با ضرب قیمت زمین در جدول قیمت زمین در ضریب تعدیل قیمت زمین اجرا می‌شود. ضریب تعدیل قیمت زمین توسط کمیته مردمی استان از طریق تجزیه و تحلیل و مقایسه قیمت زمین در جدول قیمت زمین با قیمت رایج زمین در بازار صادر می‌شود. بنابراین، تعیین ضریب تعدیل نیز بر اساس داده‌های مقایسه‌ای است، بنابراین مانند روش مقایسه‌ای از نظر اطلاعات و داده‌های ورودی با کاستی‌هایی روبرو است.

در حال حاضر، پایگاه داده زمین کشور ما به درستی منعکس کننده واقعیت بازار نیست. بنابراین، اعمال تنها ۳ روش ارزیابی همانطور که در پیش نویس آمده است، ممکن است به دلیل کاستی‌های فوق، مشکلاتی را در فرآیند اجرا ایجاد کند.

از سوی دیگر، روش باقیمانده بر اساس مبانی نظری است که ارزش فعلی ملک، ارزش باقیمانده حاصل از تخمین توسعه فرضی منهای تمام هزینه‌های انجام شده برای ایجاد آن توسعه است. اساس این روش محاسبه قیمت زمین به روش معکوس است، یعنی با شروع از میزان فروش محصولات توسعه تکمیل شده در آینده منهای هزینه‌های توسعه لازم برای سرمایه‌گذاری در ایجاد آن محصول. زمین با پتانسیل توسعه با این روش ارزش‌گذاری می‌شود، که سایر روش‌های ارزیابی واجد شرایط اعمال آن نیستند.

دوم، هماهنگی بین مقررات مربوط به ارزیابی املاک و مستغلات.

روش مازاد، روشی برای ارزیابی املاک و مستغلات است که توسط سازمان‌های حرفه‌ای ارزیابی اعمال می‌شود و یکی از روش‌های ارزیابی است که هنگام ارزیابی املاک و مستغلات با پتانسیل توسعه (زمین خالی توسعه نیافته یا زمینی با ساخت و ساز در زمین که می‌توان آن را برای ساخت و سازهای جدید در زمین برای بهترین و موثرترین استفاده بازسازی یا تخریب کرد) به کار می‌رود. روش مازاد در استاندارد ارزیابی ویتنام شماره ۱۱ صادر شده با بخشنامه ۱۴۵/۲۰۱۶/TT-BTC تصریح شده است.

مورد پیش‌نویس حذف روش مازاد در ارزیابی زمین باعث می‌شود که مقررات مربوط به ارزیابی املاک و مستغلات در بین اسناد قانونی مربوطه متناقض باشد.

سوم، اهداف مدیریت ایالتی.

یکی از دلایل حذف روش مازاد از روش ارزیابی زمین این است که «این یک روش ارزیابی املاک و مستغلات است که به مدیران در محاسبه برای تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری کمک می‌کند (قیمت زمین باید ابتدا در دسترس باشد)، و برای وظیفه ارزیابی زمین که به مدیریت دولتی زمین خدمت می‌کند، مناسب نیست».

اگر این روش فقط برای محاسبه کارایی سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شود، به این معنی است که ارزش زمین برای دستیابی به بهترین و مؤثرترین استفاده محاسبه شده است و این قیمت زمین با اصول بازار سازگار است. بنابراین، دولت از این روش ارزیابی برای تعیین انواع زمین‌های دارای پتانسیل توسعه استفاده می‌کند تا قیمت زمین مطابق با قیمت بازار تعیین شود و در نتیجه تعهدات مالی که سرمایه‌گذاران باید به دولت انجام دهند، تعیین شود.

VCCI گفت: «با توجه به تحلیل فوق، کسب‌وکارها پیشنهاد می‌کنند که کمیته تدوین، حذف روش مازاد در روش‌های ارزیابی زمین را در نظر نگیرد.»

تعیین قیمت زمین‌های رایج در بازار

طبق مفاد بند ۱، ماده ۱ این پیش‌نویس، «قیمت رایج زمین در بازار، قیمتی است که بیشترین تکرار را در معاملات انجام شده در بازار دارد و در مزایده‌های برنده برای حقوق کاربری زمین‌های با هدف استفاده یکسان در یک منطقه و در یک دوره زمانی مشخص، ظاهر می‌شود».

برای تعیین «پر تکرارترین قیمت»، ارزیاب زمین باید تمام قیمت‌های معاملاتی بازار را در یک دوره زمانی مشخص جمع‌آوری کند. این فعالیت فقط می‌تواند از طریق سازمان‌های دولتی دارای منابع اطلاعاتی مانند ادارات ثبت زمین و مقامات مالیاتی انجام شود.

طبق بازخوردها، سازمان‌های مشاوره‌ای (به جز واحدهای خدمات عمومی که وظایف و تکالیف محوله خود را انجام می‌دهند) در دسترسی کامل به این منبع اطلاعات با مشکل مواجه خواهند شد.

برای تسهیل فعالیت‌های سازمان‌های مشاوره‌ای، VCCI به کمیته تدوین پیشنهاد می‌کند که مقرراتی را اضافه کند که به این سازمان‌ها اجازه دسترسی به منابع اطلاعاتی فوق را بدهد.

اعمال روش‌های ارزش‌گذاری زمین

مفاد پیش‌نویس و همچنین فرمان ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP روش ارزیابی زمین را برای موارد زیر به روشنی تعریف نکرده‌اند: «قطعات زمین، زمین غیرکشاورزی ، زمین مسکونی بدون اطلاعات کافی در مورد حداقل ۳ قطعه زمین است». این مورد، طبق مقررات، شرایط اعمال روش مقایسه‌ای مندرج در بند ۱، ماده ۵ (اصلاح‌شده) را ندارد، و همچنین موردی از اعمال مفاد بند ۸، ماده ۵ج در زمانی که اطلاعات کافی در مورد حداقل ۳ قطعه زمین با همان هدف کاربری زمین وجود ندارد، به دلیل اینکه زمین غیرکشاورزی نیست، نیست.

در مورد «قطعه زمین یا مساحت زمینی که ارزش آن طبق فهرست بهای زمین بیش از ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام محاسبه شده باشد، اجاره زمین باید برای کل مدت اجاره به صورت یکجا پرداخت شود». این مورد مشمول موارد اعمال روش مقایسه و روش ضریب تعدیل قیمت زمین مقرر در ماده ۵ (اصلاح شده) نمی‌شود.

اطلاعات برای اعمال روش‌های ارزیابی زمین

طبق مفاد ماده 5ب پیش‌نویس فرمان، اطلاعات مربوط به قیمت زمین برای اعمال روش مقایسه و روش ضریب تعدیل قیمت زمین، اطلاعاتی است که در بازه زمانی حداکثر 24 ماه از زمان ارزیابی زمین و قبل از آن، از منابعی مانند موارد زیر جمع‌آوری شده است: قیمت زمین‌های واگذار شده در بازار در دفاتر ثبت زمین، مقامات مالیاتی، کمیته‌های مردمی در سطح بخش‌ها؛ قیمت‌های برنده در مزایده‌های حقوق کاربری زمین در سازمان‌هایی که مزایده‌های حقوق کاربری زمین را انجام می‌دهند.
به نظر می‌رسد منابع اطلاعاتی جمع‌آوری‌شده در بالا برای تعیین دقیق اطلاعات مربوط به قیمت زمین کافی نیستند. در حال حاضر، معاملات املاک و مستغلات در بازار در حالت دو قیمتی قرار دارند، قیمت‌های ثبت‌شده در قرارداد انتقال حقوق استفاده از زمین (اطلاعات به‌دست‌آمده توسط اداره ثبت زمین، سازمان امور مالیاتی) ممکن است قیمت واقعی معامله نباشند.

بنابراین، برای اطمینان از اطلاعات دقیق‌تر، VCCI توصیه می‌کند که کمیته تهیه پیش‌نویس، منابع اطلاعاتی مانند: قیمت‌های معاملات در تالارهای معاملات املاک و مستغلات؛ قیمت‌های جمع‌آوری‌شده توسط ارزیابان از طریق تحقیق و بررسی را گسترش دهد.

خرد

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html