پیشنهاد می‌شود که روش مازاد در ارزیابی زمین لحاظ نشود.

Người Đưa Tin•15/01/2024

برای کنترل دقت نتایج ارزیابی زمین، به یک «شیر قفل‌کننده» نیاز است.

صبح روز ۱۵ ژانویه، در ادامه برنامه پنجمین اجلاس فوق‌العاده، مجلس ملی بحث عمومی در مورد برخی از مفاد جدید یا مفاد با نظرات متفاوت در پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) برگزار کرد.

نگوین هوانگ بائو تران، نماینده مجلس ملی (هیئت بین دونگ)، ضمن مشارکت در شفاف‌سازی برخی از مفاد پیش‌نویس قانون، از کار کمیته تدوین پیش‌نویس در گنجاندن و اصلاح مفاد مهم و گزارش توضیحی کمیته اقتصادی بسیار قدردانی کرد.

نظرات در مورد بند ۵، ماده ۱۵۸ پیش‌نویس قانون، که تصریح می‌کند «روش‌های ارزیابی زمین در نقطه ج در مورد روش مازاد در ارزیابی زمین با کم کردن کل هزینه‌های توسعه تخمینی قطعه زمین از کل درآمد توسعه تخمینی انجام می‌شود.»

نمایندگان پیشنهاد کردند که کمیته تدوین قانون اساسی به دلایل زیر نباید روش مازاد را در ارزیابی زمین لحاظ کند:

اولاً، روش‌های زیادی برای ارزش‌گذاری زمین وجود دارد، اما نتایج ارزش‌گذاری به‌دست‌آمده از روش‌های مختلف برای آن قطعه زمین خاص مشابه است.

با این حال، نتایج ارزیابی زمین که با استفاده از روش مازاد به دست می‌آیند، مبتنی بر فرضیات و تخمین‌ها هستند و قابلیت اطمینان آنها بالا نیست، به خصوص در مناطقی که اطلاعات واقعی و داده‌های درآمد-هزینه محدودی به عنوان مبنایی برای تخمین در دسترس دارند.

علاوه بر این، ارزش قطعه زمین به دلیل بافت تاریخی، فعالیت‌های تجاری و سایر عملیات آن احتمالاً در طول زمان افزایش می‌یابد.

گفتگو - پیشنهاد حذف روش مازاد از ارزیابی زمین. — نگوین هوانگ بائو تران، معاون مجلس ملی

خانم تران اظهار داشت: «با این حال، تعیین اینکه ارزش زمین همیشه به تدریج افزایش می‌یابد، غیرمنطقی است زیرا ارزش یک قطعه زمین می‌تواند در طول رکود اقتصادی یا هنگام مواجهه با عوامل نامطلوب کاهش یابد. به عنوان مثال، در حال حاضر، با رکود تقریباً بازار املاک و مستغلات، این روش عوامل خطر و تأثیرات نامطلوب بر اقتصاد را به طور دقیق اندازه‌گیری نمی‌کند.»

ثانیاً، محاسبه این عوامل فرضی بسیار پیچیده است و منجر به ارزیابی‌های نامطمئن، نادرست و با خطاهای بزرگ می‌شود.

به گفته نمایندگان، برای همان قطعه زمین، تغییر تنها یکی از عوامل مفروض، نتیجه ارزیابی را تغییر خواهد داد. این دلیل اصلی مشکلات و تأخیرها در تعیین، ارزیابی و تصمیم‌گیری در مورد قیمت‌های خاص زمین در گذشته است و تفسیر آن از فردی به فرد دیگر در شرایط مختلف و در زمان‌های مختلف متفاوت است.

علاوه بر این، به گفته نمایندگان، اگرچه روش مازاد در مصوبه شماره ۴۴ دولت سال ۲۰۱۴ و بخشنامه شماره ۳۶ وزارت منابع طبیعی و محیط زیست سال ۲۰۱۴ تصریح شده است، اما اجرای آن با مشکلات و موانع زیادی روبرو بوده است. کل درآمد تخمینی و کل هزینه‌های توسعه یک پروژه املاک و مستغلات بر اساس تحقیقات، نظرسنجی‌ها و جمع‌آوری اطلاعات در مورد قیمت‌های انتقال، قیمت‌های اجاره و عوامل مؤثر در درآمد و هزینه‌های پروژه‌هایی با ویژگی‌های مشابه پروژه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد.

عواملی که درآمد و هزینه‌ها را تعیین می‌کنند هنوز به طور مبهم تعریف شده‌اند، فاقد استانداردها، هنجارها یا معیارهای خاص هستند و این امر قیمت‌گذاری را به یک کار چالش‌برانگیز تبدیل می‌کند.

علاوه بر این، شرح پروژه سرمایه‌گذاری یکی از اسناد مهمی است که مبنای استفاده از داده‌های به کار رفته در روش مازاد اجرای پروژه، پیشرفت کسب و کار و نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری را تشکیل می‌دهد، زیرا این شاخص‌ها نقش تعیین‌کننده‌ای در نتایج ارزیابی دارند.

در حال حاضر، شرح پروژه‌های سرمایه‌گذاری بسیار ابتدایی و فاقد اطلاعات، داده‌ها یا ارقام پشتیبان کافی است. در شرایطی که پایگاه داده ناقصی در مورد قیمت‌ها و زمین، از جمله داده‌های قیمت زمین، و بازار توسعه‌نیافته و غیرشفاف حقوق کاربری زمین وجود دارد، حذف یک روش ارزش‌گذاری زمین مستلزم بررسی دقیق امکان‌پذیری آن است تا اطمینان حاصل شود که مانع فرآیند ارزش‌گذاری زمین نمی‌شود.

نماینده تران پیشنهاد داد: «اگر لازم است این روش حفظ شود، باید یک «شیر قفل‌کننده» برای کنترل دقت و مناسب بودن نتایج ارزیابی زمین وجود داشته باشد.»

علاوه بر این، در روند فعلی جبران خسارت و تملک زمین، مواردی از احیای زمین برای پروژه‌های لایروبی نهرها، جوی‌ها، کانال‌ها و آبراه‌ها وجود دارد. با این حال، قانون زمین و احکام و بخشنامه‌های راهنمای آن در مورد جبران خسارت و پاکسازی زمین هنوز این موضوع را تنظیم نکرده است و باعث مشکلات قابل توجهی شده است. دلیل این امر این است که مردم موافق نیستند و بارها دادخواست داده‌اند، حتی شکایات طولانی علیه تصمیمات جبران خسارت دولت ثبت کرده‌اند که مانع پاکسازی زمین می‌شود. بنابراین، نماینده پیشنهاد بررسی این موضوع را می‌دهد.

آزادسازی منابع زمینی

نماینده نگوین تی نگوک شوان (هیئت بین دونگ)، با مشارکت در بهبود پیش‌نویس قانون با هدف آزادسازی منابع زمین برای توسعه کلی کشور، نظرات بسیاری از مشاغل در استان بین دونگ را در مورد شرایط اجرای پروژه‌های مسکن تجاری و توافقات مربوط به انتقال حقوق استفاده از زمین در بند ب، بند ۳، ماده ۱۲۲ و بند ب، بند ۱، ماده ۱۲۷ مطرح کرد.

گفتگو - پیشنهاد عدم تصریح روش مازاد در ارزیابی زمین (شکل ۲). — نگوین دوک های، نایب رئیس مجلس ملی، ریاست جلسه را بر عهده داشت.

نمایندگان پیشنهاد دادند که در صورت مطابقت با طرح مصوب، دسته‌های دیگری از زمین نیز اضافه شود و پیشنهاد کردند که مجلس ملی این بند را به دقت بررسی و جداگانه به آن رأی دهد، یا اجرای یک برنامه آزمایشی را به مدت ۵ سال به دولت واگذار کند و پس از آن گزارش خلاصه‌ای به مجلس ملی ارائه شود.

به گفته نمایندگان، دلیل این امر ناشی از رویه‌های گذشته است که در آن، هنگامی که دولت خواستار سرمایه‌گذاری و توسعه اقتصادی می‌شد، بسیاری از شهروندان و مشاغلی که مایل به انجام تجارت بودند، انواع مختلف زمین، از جمله زمین‌های مسکونی، را به دولت واگذار می‌کردند تا آن را برای اهداف تولیدی و تجاری اجاره دهند. این امر باعث ایجاد شغل و کمک قابل توجهی به توسعه منطقه شد.

اکنون، همزمان با تغییر برنامه‌ریزی شهری توسط دولت و تلاش برای نوسازی و ارتقاء شهر، باید سازوکاری وجود داشته باشد که به آنها فرصت دهد تا به سرمایه‌گذاری و توسعه در همان زمینی که نسل‌هاست برای تولید و تجارت حفظ و استفاده کرده‌اند، ادامه دهند.

از سوی دیگر، دولت دلایل کافی برای تعیین دقیق منشأ زمین متعلق به شرکت را دارد. اگر زمین قبلاً متعلق به خود شرکت بوده است (از طریق ارث، اهدا یا انتقال)، این موضوع باید به طور کامل بررسی شود.

علاوه بر این، نمایندگان پیشنهاد کردند که مقررات قانونی مربوط به مالیات و امور مالی باید به زودی اصلاح و بهبود یابد تا منافع ناشی از تبدیل کاربری زمین از اهداف دیگر به زمین مسکونی برای پروژه‌های مسکونی تجاری بین سه گروه هماهنگ شود: کاربران فعلی زمین، سرمایه‌گذاران و دولت. این امر به دولت اجازه می‌دهد تا منافع را به طور متناسب بین خود کاربران زمین توزیع کند و در پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی در محل سرمایه‌گذاری کند .

منبع