وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در پیش‌نویس جدید، چهار روش ارزیابی زمین را پیشنهاد می‌دهد.

Người Đưa Tin•22/08/2023

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در حال تهیه پیش‌نویس فرمانی است که چندین ماده از فرمان دولتی شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP مورخ ۱۵ مه ۲۰۱۴، در مورد تنظیم قیمت زمین، و فرمان دولتی شماره ۱۰/۲۰۲۳/ND-CP مورخ ۳ آوریل ۲۰۲۳، در مورد اصلاح و تکمیل چندین ماده از فرمان‌های راهنمای اجرای قانون زمین را اصلاح و تکمیل می‌کند.

در حال حاضر، طبق مصوبه شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP، پنج روش برای ارزش‌گذاری زمین وجود دارد: روش مقایسه مستقیم؛ روش کسر؛ روش درآمد؛ روش مازاد؛ و روش ضریب تعدیل قیمت زمین.

با این حال، در این پیش‌نویس، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست چهار روش برای ارزش‌گذاری زمین پیشنهاد می‌دهد.

در مرحله اول، روش مقایسه‌ای با تنظیم قیمت قطعات زمین با کاربری یکسان که با موفقیت در بازار واگذار شده‌اند یا از طریق مزایده حقوق کاربری زمین (قطعات زمین مقایسه‌ای) به دست آمده‌اند، اجرا می‌شود. این کار با تجزیه و تحلیل و مقایسه عوامل مؤثر بر قیمت زمین پس از حذف ارزش دارایی‌های متصل به زمین (در صورت وجود) انجام می‌شود تا قیمت قطعه زمینی که قرار است ارزش‌گذاری شود، تعیین گردد.

دوم، روش درآمد با تقسیم میانگین درآمد خالص سالانه به ازای هر متر مربع زمین بر میانگین نرخ سود سپرده پس‌انداز (r) سپرده‌های ۱۲ ماهه دونگ ویتنام (VND) در بانک‌های تجاری با مالکیت دولتی بیش از ۵۰٪ در استان به مدت سه سال متوالی (محاسبه شده از ۱ ژانویه تا ۳۱ دسامبر) قبل از تاریخ ارزیابی محاسبه می‌شود.

سوم، روش مازاد با کم کردن کل هزینه‌های توسعه تخمینی قطعه زمین یا منطقه از کل درآمد توسعه تخمینی، بر اساس کارآمدترین کاربری زمین (ضریب کاربری زمین، تراکم ساختمانی، حداکثر تعداد طبقات ساختمان) طبق طرح کاربری زمین و طرح تفصیلی ساخت و ساز مصوب سازمان دولتی ذیصلاح، اجرا می‌شود.

چهارم، روش ضریب تعدیل قیمت زمین با ضرب قیمت زمین در جدول قیمت زمین در ضریب تعدیل قیمت زمین اجرا می‌شود. ضریب تعدیل قیمت زمین توسط کمیته مردمی استان یا شهر تحت مدیریت مرکزی (کمیته مردمی سطح استانی) با مقایسه قیمت زمین در جدول قیمت زمین با قیمت رایج زمین در بازار صادر می‌شود.

شرایط اعمال روش‌های ارزش‌گذاری زمین

برای روش مقایسه‌ای که در ارزیابی زمین اعمال می‌شود، باید حداقل ۳ قطعه زمین قابل مقایسه وجود داشته باشد که در بازار واگذار شده یا از طریق مزایده حق استفاده از زمین برنده شده باشند، به جز مواردی که در بندهای ۲، ۳ و بندهای الف، ب، ج و د از بند ۴، ماده ۵ مشخص شده است.

روش درآمد برای ارزیابی زمین، زمانی که درآمد و هزینه‌های حاصل از استفاده از زمین تعیین می‌شود، به جز مواردی که در بندهای ۱، ۳ و بندهای الف، ب، ج و د از بند ۴، ماده ۵ تصریح شده است، اعمال می‌شود.

روش باقیمانده برای ارزش‌گذاری قطعات زمین و مناطقی با پتانسیل توسعه به دلیل تغییرات در کاربری زمین یا برنامه‌ریزی، زمانی اعمال می‌شود که کل درآمد توسعه و کل هزینه‌های توسعه قابل تعیین باشد، به جز مواردی که در بندهای ۱، ۲ و نکات الف، ب، ج و د از بند ۴، ماده ۵ تصریح شده است.

روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای تعیین قیمت قطعات و مناطق زمین در موارد زیر اعمال می‌شود: موارد مندرج در بند الف، بند ۴، ماده ۱۱۴ و بند ۳، ماده ۱۸۹ قانون زمین؛ محاسبه اجاره سالانه زمین برای مواردی که دولت زمین را بدون به حراج گذاشتن حقوق استفاده از زمین اجاره می‌دهد؛ قیمت اولیه برای به حراج گذاشتن حقوق استفاده از زمین در مواردی که دولت زمین را اختصاص می‌دهد یا اجاره می‌دهد در مواردی که قطعه یا منطقه زمین قبلاً زیرساخت‌های فنی طبق طرح تفصیلی ساخت و ساز سرمایه‌گذاری شده باشد. با این آیین‌نامه، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست دو گزینه پیشنهاد می‌کند:

گزینه ۱: در صورتی که ارزش کل محاسبه شده بر اساس جدول قیمت زمین برای منطقه مشمول هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین، کمتر از ۹۰ میلیارد دونگ ویتنامی برای شهرهای با مدیریت مرکزی، کمتر از ۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی برای استان‌های کوهستانی و مرتفع و کمتر از ۶۰ میلیارد دونگ ویتنامی برای سایر استان‌ها در موارد مندرج در بندهای ب و د بند ۴ ماده ۱۱۴، بند ۲ ماده ۱۷۲ قانون زمین باشد، و در صورت محاسبه هزینه‌های اجاره زمین که به صورت یکجا برای کل دوره اجاره پرداخت می‌شود، زمانی که دولت زمین را بدون حراج حقوق استفاده از زمین اجاره می‌دهد، قیمت زمین مورد نظر برای ارزیابی را تعیین کنید.

گزینه ۲: تعیین قیمت زمین قطعه زمین یا منطقه‌ای که قرار است برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای خانوارها و افراد در موارد مندرج در بند ب، بند ۴، ماده ۱۱۴؛ بند ۲، ماده ۱۷۲ قانون زمین و در مواردی که هزینه‌های اجاره زمین به صورت یکجا برای کل دوره اجاره پرداخت می‌شود، زمانی که دولت زمین را بدون حراج حقوق استفاده از زمین اجاره می‌دهد.

تعیین قیمت ویژه زمین برای محاسبه غرامت در مواردی که دولت زمین را بازپس می‌گیرد، در مواردی که غرامت طبق مفاد قانون زمین ارائه می‌شود اما شرایط اعمال روش ارزیابی زمین که در بند ۱، ماده ۵ مشخص شده است، برآورده نمی‌شود.

سه‌شنبه مین

منبع