با دقت به این قانون توجه کنید که «دولت پس از توافق بر سر ۷۵٪ از مساحت زمین باقیمانده، آن را پس خواهد گرفت.»

صبح روز ۱۹ نوامبر، نمایندگان گروه ۳ (از جمله هیئت نمایندگی مجلس ملی استان‌های تان هوآ و تای نین) در بحث پیرامون پیش‌نویس قطعنامه مجلس ملی که تعدادی از سازوکارها و سیاست‌ها را برای رفع مشکلات و موانع در سازماندهی اجرای قانون زمین تصریح می‌کند، گفتند که کمیته تدوین پیش‌نویس باید آیین‌نامه «دولت پس از توافق بر سر ۷۵٪ از مساحت زمین باقی‌مانده را بازپس خواهد گرفت» را بررسی و با دقت بررسی کند تا هم موانع اجرای پروژه برطرف شود و هم حقوق مردم در احیای زمین تضمین شود و از شکایات جلوگیری شود.

کاهش درصد درآمد حاصل از تغییر کاربری زمین را در نظر بگیرید

نمایندگان مجلس ملی در بحث گروهی، بر لزوم صدور قطعنامه مجلس ملی برای تنظیم سازوکارها و سیاست‌های لازم جهت رفع مشکلات و موانع در سازماندهی اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ توافق کردند. به گفته نمایندگان، پس از گذشت بیش از یک سال از اجرای قانون زمین ۲۰۲۴، تعدادی از محدودیت‌ها، کاستی‌ها و موانع آشکار شده است. بنابراین، صدور قطعنامه مجلس ملی به رفع تنگناها و حل مشکلات جدید ناشی از اجرا کمک خواهد کرد و به تحقق اهداف توسعه اجتماعی -اقتصادی، بهبود اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین و ایجاد انگیزه برای تبدیل کشورمان به یک کشور توسعه‌یافته با درآمد بالا، مطابق با الزامات جدید مدیریتی، کمک خواهد کرد.

مروری بر بحث گروهی. عکس: خان دوی

مای وان های ( تان هوا )، نماینده مجلس ملی، در مورد پیش‌نویس قطعنامه، نگران مقررات مربوط به معافیت و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین هنگام تغییر اهداف استفاده از زمین بود. این نیز یکی از مشکلاتی است که بسیاری از مناطق و مردم نگران آن هستند.

نماینده مای وان های خاطرنشان کرد که در گذشته، هنگام اجرای قانون زمین سال ۲۰۱۳، هزینه استفاده از زمین هنگام تغییر کاربری، به ویژه از زمین باغ، زمین برکه، زمین کشاورزی در همان قطعه زمین، نسبتاً پایین بود. مردم فقط باید ۳۰٪ از حد مجاز و ۵۰٪ برای بخشی که از حد مجاز فراتر می‌رفت، پرداخت می‌کردند.

معاون مجلس ملی مای وان های (Thanh Hoa) صحبت می کند. عکس: خان دوی

با این حال، طبق قانون زمین ۲۰۲۴، افراد هنگام تغییر کاربری باید ۱۰۰٪ هزینه‌های استفاده از زمین را بپردازند. در چارچوب فهرست جدید قیمت زمین که طبق اصول بازار با قیمت‌های بالا تعیین می‌شود، مبلغ قابل پرداخت به طور قابل توجهی افزایش یافته است. بسیاری از خانوارهایی که نیاز واقعی به ساخت خانه یا تفکیک زمین برای فرزندانشان دارند، توانایی مالی کافی برای انجام این کار را ندارند.

نمایندگان معتقدند که اصلاح این آیین‌نامه صحیح و ضروری است، اما لازم است که همچنان سطح وصول خاص در نظر گرفته شود. در حال حاضر، پیش‌نویس، سطح وصول را 30٪ از مابه‌التفاوت در محدوده، 50٪ از مابه‌التفاوت بیش از یک برابر حد مجاز و 100٪ از مابه‌التفاوت بیش از یک برابر حد مجاز تعیین کرده است.

این نماینده با تحلیل این موضوع گفت که نیاز به تغییر کاربری زمین عمدتاً در مناطق روستایی، جایی که بسیاری از خانوارها شرایط اقتصادی سختی دارند، ظاهر می‌شود. بالا نگه داشتن نرخ وصول در حالی که قیمت زمین در بازار به شدت افزایش می‌یابد، پرداخت را برای مردم غیرممکن می‌کند و به راحتی منجر به ساخت و سازهای خودسرانه و بدون رعایت رویه‌ها می‌شود و مشکلاتی را برای مدیریت دولتی ایجاد می‌کند.

بر این اساس، مای وان های، نماینده مجلس ملی، پیشنهاد داد که بررسی، ارزیابی و بررسی کاهش درصد درآمد حاصل از تبدیل کاربری زمین ادامه یابد. این امر شرایط مطلوبی را برای مردم ایجاد می‌کند، زمانی که نیاز به تغییر هدف یا تقسیم قطعه زمین برای فرزندانشان دارند؛ در عین حال، اطمینان حاصل شود که سیاست‌ها با توجه به قیمت‌های بسیار بالای زمین در بازار، مناسب هستند.

نماینده مجلس ملی، فان تی می دونگ (تای نین)، در حال سخنرانی. عکس: خان دوی

کاهش رویه‌ها و خطرات در تملک زمین

در ماده ۳، پیش‌نویس قطعنامه، این شرط را تکمیل می‌کند که دولت در صورت «استفاده از زمین برای اجرای یک پروژه از طریق توافق‌نامه دریافت حقوق استفاده از زمین که مدت تکمیل توافق‌نامه منقضی شده یا دوره تمدید برای تکمیل توافق‌نامه منقضی شده است، اما در مورد بیش از ۷۵٪ از مساحت زمین و بیش از ۷۵٪ از تعداد کاربران زمین توافق شده است، زمین را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در جهت منافع ملی و عمومی، بازپس می‌گیرد»، شورای مردم استان، بازپس‌گیری مساحت زمین باقی‌مانده را برای تخصیص یا اجاره زمین به سرمایه‌گذار بررسی و تأیید خواهد کرد.

در مورد این محتوا، مای وان های (تان هوا)، نماینده مجلس ملی، گفت که در واقع، اجرای همزمان دو مکانیسم: بازپس‌گیری زمین توسط دولت و مذاکره شرکت‌ها با خود مردم، هنوز مشکل‌ساز است. تنظیم نرخ ۷۵٪ ممکن است همچنان مشکلاتی ایجاد کند، زیرا مساحت باقی‌مانده اغلب بخش «دشوار» است که از نظر نظم و رویه‌ها پیچیده است و اگرچه مساحت زمین باقی‌مانده کوچک است، اما روند درخواست نظر شورای خلق بسیار دست و پا گیر است.

مای وان های، معاون مجلس ملی، گفت که رویکرد جامع‌تری مطابق با واقعیت مورد نیاز است. از آنجا که اکثر پروژه‌های سرمایه‌گذاری در خدمت توسعه اجتماعی-اقتصادی و منافع ملی هستند، هیچ پروژه‌ای خلاف منافع عمومی نیست. بنابراین، لازم است شرایط و معیارهای پروژه‌هایی که دولت مسئولیت بازیابی زمین را بر عهده می‌گیرد، مانند پروژه‌هایی در زمینه‌های فناوری پیشرفته، تراشه‌های نیمه‌هادی، پارک‌های صنعتی، پارک‌های فناوری پیشرفته، مناطق کشاورزی با فناوری پیشرفته و غیره، روشن شود. اینها پروژه‌هایی با ماهیت خاص هستند و نیاز به پیشرفت سریع دارند.

برای پروژه‌هایی که سرمایه‌گذاران می‌توانند خودشان با مردم مذاکره کنند، دولت باید به شرکت‌ها اجازه دهد تا به طور فعال آنها را اجرا کنند. بقیه، یعنی بیشتر پروژه‌ها، باید مستقیماً توسط دولت بازیابی شوند تا مسئولیت‌پذیری، یکنواختی در قیمت واحد، رویه‌ها و به حداقل رساندن مشکلات تضمین شود. اگر شرکت‌ها خودشان اکثریت را مذاکره کنند، دولت بخش باقیمانده را بازیابی می‌کند، این کار پیچیده‌تر خواهد شد و به راحتی باعث ایجاد مشکلاتی در رویه‌ها و قیمت زمین می‌شود.

تران کوک کوان (Tay Ninh) معاون مجلس ملی سخنرانی می کند. عکس: خان دوی

تران کوک کوان (تای نین)، معاون مجلس ملی، در بحث در مورد این محتوا، نگرانی‌های خود را ابراز کرد و پیشنهاد داد که کمیته تدوین پیش‌نویس باید به وضوح بیان و تصریح کند که در این مورد، دولت زمین را بر اساس قیمت واحد غرامت زمین، که میانگین قیمت توافق شده برای انتقال حقوق بین مالک پروژه و کاربر زمین است، یا بر اساس قیمت واحد فهرست قیمت زمین و ضریب تعدیل قیمت زمین، بازپس خواهد گرفت تا به عنوان مبنایی برای اجرای یکپارچه، جلوگیری از نارسایی‌ها و محدودیت‌های ناشی از اجرا و رفع تنگناها در تأخیر پروژه عمل کند.

نماینده مجلس ملی، هوین تان فونگ (تای نین)، دو گزینه پیشنهاد داد: یکی افزایش نرخ به ۸۰ تا ۸۵ درصد از مساحت یا تعداد کاربران زمین برای تضمین اجماع اجتماعی بالاتر، کاهش خطر دعاوی حقوقی و همچنان برآورده کردن شرایط اجرای پروژه. دوم حفظ نرخ در ۷۵ درصد اما با شرایط اضافی که پروژه فقط زمانی قابل لغو باشد که یک پروژه مهم باشد، در خدمت منافع عمومی و معیشت مردم باشد و باید یک شورای ارزیابی مستقل داشته باشد که تأیید کند توافق داوطلبانه، قانونی است و هیچ شکایت معوقه‌ای ندارد.

عضو مجلس ملی هوین تان فونگ (تای نین) صحبت می کند. عکس: خان دوی

نمایندگان مجلس ملی گفتند که این یک پیشنهاد سیاستی برای رفع «تنگناها» در اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی از طریق توافقات در مورد حقوق استفاده از زمین است. این مکانیسم شرایط مطلوبی را برای سرمایه‌گذارانی ایجاد می‌کند که بخش بزرگی از مساحت زمین را مذاکره کرده‌اند اما در تکمیل پاکسازی محل برای اجرای پروژه در زمان مقرر مشکل دارند.

با این حال، نمایندگان مجلس ملی از آژانس تدوین‌کننده درخواست کردند که مبنای پیشنهاد نسبت مساحت و تعداد افراد موافق در پیش‌نویس قطعنامه را روشن کند. نحوه مدیریت مساحت زمین باقی‌مانده و تعداد افرادی که زمین باقی‌مانده دارند باید حقوق بشر و حقوق مدنی را طبق مفاد قانون اساسی تضمین کند و وقوع شکایات و دعاوی را محدود سازد.

«

«در جریان بحث در گروه، عضو مجلس ملی، فان تی می دونگ (تای نین)، پیشنهاد داد که در بند ۵، ماده ۳، لازم است دامنه پروژه‌هایی که رئیس کمیته مردمی در سطح بخش حق تصمیم‌گیری در مورد بازیابی زمین را دارد، روشن شود. زیرا در حال حاضر، پروژه‌های سرمایه‌گذاری بر اساس گروه و بر اساس مرجع تصمیم‌گیری در مورد سیاست‌های سرمایه‌گذاری (سطح استانی، منطقه‌ای، منطقه‌ای) طبقه‌بندی می‌شوند. از آنجا که مدل دولتی دیگر سطح منطقه‌ای ندارد، اختیارات تعدیل شده‌اند، بنابراین شناسایی صحیح گروه پروژه تحت اختیار سطح بخش بسیار مهم است.»

در بند ۶، ماده ۳، پیش‌نویس قطعنامه به رئیس کمیته مردمی در سطح کمون حق می‌دهد تا با اتخاذ «مواضع مشابه» در فهرست قیمت زمین، زمانی که وضعیت غرامت تنظیم نشده است، قیمت‌های غرامت را تعیین کند. نمایندگان گفتند که اجرای این آیین‌نامه بسیار دشوار است زیرا تعیین «مشابه» به عوامل زیادی (نوع جاده، موقعیت، شکل قطعه زمین، زیرساخت‌ها و غیره) بستگی دارد و از ظرفیت و شرایط حرفه‌ای سطح کمون فراتر می‌رود. اگر معیارها مشخص نباشند، رئیس کمون جرأت تصمیم‌گیری نخواهد داشت، که می‌تواند به راحتی هنگام ارائه به کمیته مردمی و شورای مردمی استان منجر به مشکلاتی شود. بنابراین، لازم است معیارها یا مکانیسم پشتیبانی روشن شود تا اطمینان حاصل شود که این آیین‌نامه‌ها در عمل اجرا می‌شوند.

منبع: https://daibieunhandan.vn/can-nhac-ky-quy-dinh-nha-nuoc-thu-hoi-phan-dien-tich-dat-con-lai-khi-da-thoa-thuan-duoc-75-10396268.html