قیمت‌های نجومی حراج زمین و به دنبال آن لغو سپرده‌ها به امری عادی تبدیل شده است

(CLO) مزایده‌های زمین با نشانه‌هایی از بی‌نظمی در قیمت‌های برنده و تعداد درخواست‌های ثبت، همچنان ادامه دارد، زیرا روانشناسی سوداگرانه و انتظارات از افزایش قیمت املاک و مستغلات همچنان حفظ می‌شود.

پیش از این، در ماه اوت، افکار عمومی دائماً با حراج زمین در مناطق حومه هانوی مانند Thanh Oai و Hoai Duc، با تعداد زیادی ثبت نام، دوره‌های طولانی حراج و افزایش قیمت‌های برنده، ده‌ها برابر بیشتر از قیمت اولیه، تحریک می‌شد. این تحول و نتیجه در حراج‌های اخیر زمین در Ha Dong و Thuong Tin ادامه یافت.

بر این اساس، در 19 اکتبر، منطقه ها دونگ با موفقیت 27 قطعه زمین را در بخش‌های فو لونگ، ین نگییا و دونگ نوی به حراج گذاشت. نکته قابل توجه این است که پس از 14 دور، مشتری که بالاترین قیمت را برنده شد، تا 262 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، 8 برابر بیشتر از قیمت اولیه، تعیین شد. کمترین قیمت برنده نیز 5.8 برابر بیشتر بود و به 133 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید.

حراج زمین در ها دونگ در 19 اکتبر برگزار شد. (عکس: VV)

در ۲۲ اکتبر، در تونگ تین، پس از ۱۶ ساعت حراج شدید، ۱۹/۴۰ قطعه زمین متعلق به پروژه زیرساخت فنی زمین حراج شده در کمون ون دیم، منطقه تونگ تین، هانوی نیز با بالاترین قیمت برنده ۵۲۸۶۴ میلیون دانگ دونگ در متر مربع به حراج گذاشته شد؛ کمترین قیمت ۲۴۳۸۴ میلیون دانگ دونگ در متر مربع با قیمت پایه ۳۸۶۴ میلیون دانگ در متر مربع بود. ۲۱ قطعه زمین باقی مانده به دلیل نقض مقررات توسط شرکت‌کنندگان در حراج، با موفقیت به حراج گذاشته نشد.

قیمت‌های نجومی حراج زمین و به دنبال آن لغو سپرده‌ها به امری عادی تبدیل شده است

انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARs) اعلام کرد که با وجود مداخله مقامات، در نهایت، مزایده‌ها تغییری نکرده‌اند و حتی قیمت زمین‌های مزایده شده همچنان در حال افزایش است.

اول، در مورد قیمت پایه. قیمت پایه هنوز خیلی پایین است، خیلی کمتر از قیمت بازار که کاملاً مطابق با مقررات فعلی تعیین شده است، که با ضریب K ضربدر فهرست قیمت زمین شهر محاسبه می‌شود.

VARها گفتند: «کمیته مردمی محلی هنوز بر اساس فهرست قیمت قدیمی زمین از سال ۲۰۲۰ عمل می‌کند که تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ معتبر است. قیمت پایه فقط زمانی تغییر خواهد کرد که هانوی فهرست قیمت جدید زمین را منتشر کند.»

دوم، قیمت زمین در حراجی‌ها همچنان رو به افزایش است زیرا تقاضا برای املاک و مستغلات، به ویژه محصولات دارای ضمانت قانونی و پتانسیل رشد آشکار، مانند زمین‌های حراجی، بسیار بالاست.

در واقع، در مناطقی مانند هوای دوک یا ها دونگ، پتانسیل توسعه شهری همراه با توسعه زیرساخت‌ها، انتظارات زیادی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. بسیاری از سرمایه‌گذاران حاضرند برای داشتن این محصولات با تعداد محدود، قیمت‌های بالایی بپردازند، حتی اگر قیمت بسیار بیشتر از ارزش واقعی زمین باشد.

علاوه بر این، با این انتظار که ارزش زمین در آینده همچنان افزایش خواهد یافت، خریداران ممکن است قیمت‌هایی بسیار بالاتر از ارزش‌گذاری معمول را بپذیرند.

به طور خاص، افزایش بالای قیمت به این دلیل است که بازار املاک و مستغلات هانوی با عرضه محدود، به شدت در حال رشد است، قیمت اولیه به طور مداوم سطح بالایی جدید را همراه با انتظارات از گسترش شهر و زیرساخت‌های ترافیکی تعیین می‌کند.

یکی دیگر از دلایل مهم برای قیمت پیشنهادی بالای برنده، رفتار پرداخت قیمت بالاتر و سپس انصراف از بیعانه، عدم پرداخت پیشنهاد برنده، حتی تمایل به نادیده گرفتن ریسک‌ها، انجام تعهدات در حراج برای قانونی کردن قیمت برنده با هدف «افزایش قیمت»، ایجاد یک سطح قیمت «مجازی» به عنوان مبنایی برای افزایش قیمت قطعات زمین مرتبط برای سودآوری است.

اگرچه مقامات برای بازرسی وارد عمل شده‌اند، اما این اقدام عمدتاً برای اطمینان از شفافیت و قانونی بودن روند حراج است و دخالت در قیمت‌های بازار دشوار است.

قیمت‌های نجومی حراج زمین و به دنبال آن لغو سپرده‌ها به یک «اتفاق رایج» تبدیل شده است. (عکس: ST)

زیرا در اقتصاد بازار، طرفین درگیر در معاملات خرید و فروش از اصل توافق متقابل پیروی می‌کنند. آنها می‌توانند بدون ارائه مدرک، سپرده را به طور کامل لغو کنند. و وقتی کالایی در بازار کمیاب می‌شود، اجتناب‌ناپذیر است که آنها قیمت را بالا ببرند.

VARها اعلام کردند: «برچسب‌گذاری فعلی این رفتارها به عنوان سفته‌بازی و تورم قیمت نیز از احساسات ناشی می‌شود. ویتنام هیچ سند قانونی ندارد که این رفتار را به عنوان مبنایی برای رسیدگی به آن تعریف کند.»

علاوه بر این، طبق مقررات فعلی، افرادی که در مزایده برنده می‌شوند اما کل مبلغ را ظرف ۱۲۰ روز پرداخت نمی‌کنند، مشمول جریمه «نسبتاً سبکی» می‌شوند، فقط نتایج مزایده لغو می‌شود و سپرده آنها از دست می‌رود - که به دلیل قیمت اولیه پایین، بسیار کم است.

قانون اصلاح‌شده‌ی حراج املاک، مقررات مربوط به برندگان حراج حقوق استفاده از زمین را سخت‌تر کرده است، اما این مقررات تا اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا نخواهند بود. با این حال، حتی زمانی که مقررات جدید لازم‌الاجرا شوند، با وضعیت فعلی عرضه و تقاضا و تب و تاب بازار املاک و مستغلات هانوی، احتمال ثبت رکوردهای جدید قیمت در حراج‌های آینده بسیار زیاد است و به تدریج به "یک اتفاق روزانه در منطقه" تبدیل خواهد شد. زیرا ذهنیت سوداگرانه هنوز وجود دارد و انتظارات از افزایش قیمت املاک و مستغلات همچنان حفظ می‌شود.

اقدامات قوی‌تری لازم است.

برای اطمینان از منصفانه و شفاف بودن فرآیند حراج و به حداقل رساندن گمانه‌زنی و تورم قیمت، VARS تعدادی توصیه ارائه می‌دهد.

اولاً، برگزارکنندگان حراج باید تمام فرآیندها و رویه‌های حراج را از نزدیک بررسی کرده و اطمینان حاصل کنند که با مقررات قانونی فعلی مطابقت دارند.

دوم، سازمان‌های مدیریت دولتی باید به نظارت دقیق بر هر «حرکت» حراج‌ها ادامه دهند تا در صورت مشاهده نشانه‌های «بی‌ثباتی»، اقدامات اصلاحی به موقع را انجام دهند.

همزمان، به سرعت اعمال اصلاحات در سازوکارها، سیاست‌ها و مقررات سختگیرانه‌تر مربوط به این فعالیت را در نظر بگیرید تا این فعالیت را به سرعت در مسیر درست هدایت کنید.

به طور خاص، جریمه ترک سپرده باید بیشتر در نظر گرفته شود. بنابراین، افزایش «ملاحظه» بین «سود و زیان» افراد شرکت کننده در حراج، تا حدودی «روند سوداگرانه» را از طریق فعالیت‌های حراج محدود می‌کند.

سوم، دولت همچنین باید اقدامات قوی‌تری علیه مواردی که در مزایده‌ها برنده می‌شوند اما آنها را در مدت کوتاهی "واگذار" می‌کنند، انجام دهد. به طور خاص، مهمترین چیز، طبق گفته VARS، هنوز هم تنگنای عرضه مسکن است.

باید به زودی اقدامات پیشگیرانه و عملی برای «رفع انسداد» عرضه مسکن انجام شود. به طور خاص، بررسی و حل پروژه‌هایی که در مسائل حقوقی گیر کرده‌اند، سریع‌ترین راه برای کمک به تزریق عرضه بیشتر به بازار است.

VARها تأکید کردند: «وقتی عرضه به تدریج با تقاضا مطابقت پیدا کند، بازار به طور خودکار تنظیم می‌شود و قیمت‌ها به طور کلی و قیمت‌های حراج به طور خاص به ارزش واقعی ملک نزدیک‌تر خواهند شد.»

منبع: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html