پیشنهاد تشدید وام برای خرید خانه دوم: به داده‌های شفاف و نقشه راه مناسب نیاز است

(CLO) پیشنهاد محدود کردن وام برای خرید خانه دوم به منظور مقابله با سفته‌بازی منطقی تلقی می‌شود، اما برای اطمینان از اثربخشی، باید با داده‌های شفاف و سیاست‌های منسجم همراه باشد.

اخیراً، وزارت ساخت و ساز برای کنترل سفته‌بازی در املاک و مستغلات و کاهش قیمت مسکن، محدودیت جدیدی برای وام خرید خانه‌های دوم و بعدی پیشنهاد داده است. به طور خاص، خریداران خانه‌های دوم فقط می‌توانند تا 50٪ از ارزش قرارداد وام بگیرند و برای خانه‌های سوم و بالاتر، محدودیت وام نمی‌تواند از 30٪ تجاوز کند.

در سمینار «رمزگشایی جریان‌های سرمایه املاک و مستغلات و فرصت‌ها برای خریداران املاک و مستغلات» که توسط روزنامه لائو دونگ برگزار شد، وکیل فام تان توان، وکیل کانون وکلای هانوی و متخصص حقوقی املاک و مستغلات، در مورد این پیشنهاد اظهار نظر کرد.

پیشنهاد محدود کردن وام برای خرید خانه دوم به منظور جلوگیری از سفته‌بازی، منطقی تلقی می‌شود. (عکس/CP)

از منظر حقوقی، نظر شما در مورد پیشنهاد محدود کردن اعتبار برای خریداران خانه‌های دوم یا بیشتر چیست؟

- در مجموع، پیشنهاد محدود کردن اعتبار به صاحبان چندین ملک، از جمله خانه‌های دوم، از لحاظ تئوری به شدت به صاحبان چندین ملک ضربه خواهد زد.

زیرا معمولاً خریداران خانه، به ویژه سرمایه‌گذاران، باید از اهرم مالی استفاده کنند و ترکیبی از ۳ طرف مانند سرمایه‌گذار، بانک و خریدار خانه داشته باشند.

اعمال محدودیت‌های اعتباری برای خانه‌های دوم و فراتر از آن، همانطور که توسط وزارت ساخت و ساز پیشنهاد شده است، بر منابع سرمایه‌ای بانک‌ها برای سرمایه‌گذاران تأثیر خواهد گذاشت. اول از همه، این پیشنهاد بر تعداد معاملات بین سرمایه‌گذاران و خریداران خانه تأثیر خواهد گذاشت.

با این حال، این پیشنهاد اساساً منطقی است و اقدامی محسوب می‌شود که باید با یک نقشه راه مناسب و تحت شرایط مناسب اعمال شود. با نگاهی به واقعیت بازار، اجرای مؤثر این سیاست مستلزم دو شرط است: شرایط لازم و شرایط کافی.

پیش‌نیاز، یک پایگاه داده بازار املاک و مستغلات است. داده‌ها باید واقعاً تمیز، زنده، کامل و همیشه به‌روز باشند.

زیرا وقتی داده‌های کاملی در مورد بازار املاک و مستغلات، در مورد تعداد خانه‌هایی که هر فرد در اختیار دارد، نداریم، هیچ مبنایی برای تعیین تعداد املاک یک فرد وجود ندارد. این یک پیش‌نیاز محسوب می‌شود.

شرط کافی برای اجرا این است که سیاست‌های ما باید سازگار باشند. علاوه بر سیاست‌های اعتباری، باید سیاست‌های جدیدی در مورد نرخ بهره و مالیات‌های ضد سفته‌بازی اعمال کنیم. مهم‌ترین چیز بهبود عرضه است.

من فکر می‌کنم پیشنهاد فوق اساساً منطقی است، اما هنگام اعمال آن، باید شرایط خاصی از نظر داده‌ها و تضمین همگام‌سازی وجود داشته باشد. تنها در این صورت است که سیاست فوق هم مطابق با هدف و هم دقیق خواهد بود.

آیا این پیشنهاد مبنای قانونی مشخصی دارد و در صورت اجرا، چه مقرراتی باید اضافه شود تا از تداخل با قوانین دیگر مانند قانون مسکن، قانون زمین یا قانون موسسات اعتباری جلوگیری شود؟

همانطور که گفته شد، دو عامل وجود دارد که مهمترین آنها همگام سازی سیاست ها است، به این معنی که مشکلات و موانع قانونی برای پروژه ها را برطرف می کند.

زیرا مهمترین چیز ایجاد یک منبع تأمین برای تضمین عوامل عرضه و تقاضا است. ما این کار را در گذشته به خوبی انجام داده‌ایم، زمانی که تعداد پروژه‌هایی که در بازار حل و فصل و اجرا شده‌اند، به وضوح نشان داده است.

برای مثال، مشکل اجرای پروژه‌های مسکن بدون زمین، تنها در هانوی برای ۲۹۸ پروژه مسکونی تجاری با حدود ۱۵۰۰ هکتار حل شده است. چنین راه‌حلی مستلزم اصلاح بسیاری از مقررات قانونی است.

دوم، در مورد سیاست اعتباری. سیاست اعتباری شامل عوامل قانونی بسیاری است، نه فقط قانون موسسات اعتباری و سایر قوانین مربوطه. این امر مستلزم مدیریت سیاست پولی، سیاست مالی و سیاست مالی است.

علاوه بر این، من یک مالیات تصاعدی برای دارندگان چندین ملک پیشنهاد می‌کنم.

با این حال، «ستون فقرات» برای بهبود این مسئله، عامل داده‌ها است. بدون داده‌های کافی، همه سازوکارهای سیاست‌گذاری نمی‌توانند به طور مؤثر اجرا شوند. هر سازوکار سیاست‌گذاری باید مبتنی بر داده‌های کامل و شفاف باشد.

«ستون فقرات» بهبود این مشکل، عامل داده‌ها است. (عکس: VNP)

اگر این سیاست اعمال شود، به نظر شما بزرگترین مشکلات در فرآیند اجرا چه خواهد بود، قربان؟

- این موضوع همچنین نگرانی بسیاری از کشورها، نه تنها ویتنام، بلکه سایر کشورها نیز هنگام اعمال سیاست‌های مالیاتی یا اعتباری بر اساس میزان املاک و مستغلاتی است که هر شخص در اختیار دارد یا مدیریت می‌کند.

در واقع، مسئله اینجا دو عامل مهم برای ارزیابی دارد. اول، ما باید به وضوح بین رفتار سوداگرانه و رفتار مالکیت واقعی مسکن تمایز قائل شویم.

این کار بسیار دشواری است، زیرا برای مثال، یک سفته‌باز می‌تواند از والدین، خواهر و برادر یا اقوام خود بخواهد که املاک و مستغلات را به نام خود ثبت کنند تا از این بیمه‌نامه اجتناب کنند. اگر فقط بر اساس تعداد املاک و مستغلات باشد، بیمه‌نامه نمی‌تواند به هدف خود برسد.

برای مثال، سفته‌بازانی که از والدین، خواهر و برادر یا اقوام خود می‌خواهند که به نام آنها در آن املاک فعالیت کنند، در این مورد به وضوح شناسایی خواهند شد.

سیاست فوق، اگر مبتنی بر تعداد املاک و مستغلات باشد، شرط لازم است اما کافی نخواهد بود. برای شناسایی هدف مناسب، لازم است ابزارها و اقدامات دیگری مانند اعمال مالیات تصاعدی نیز به کار گرفته شود.

دوم، پایگاه داده املاک و مستغلات در حال حاضر در حال تکمیل و همگام‌سازی است. بخش منابع، داده‌های زمین را مدیریت می‌کند، بخش ساخت و ساز، مسکن را مدیریت می‌کند، بخش مالیات، داده‌های مالیاتی را مدیریت می‌کند، دفتر اسناد رسمی، داده‌های دفتر اسناد رسمی را مدیریت می‌کند و بانک، داده‌های اعتباری را مدیریت می‌کند.

با این حال، تجمیع، اشتراک‌گذاری و همگام‌سازی این داده‌ها برای تشکیل یک پایگاه داده مشترک هنوز در حال تکمیل است. بنابراین، هنگام پرداخت وام، بانک‌های تجاری پایگاه داده کاملی برای تعیین تعداد املاک و مستغلات یک شخص ندارند.

در واقع، بانک‌ها نیز پذیرفته‌اند که نمی‌توانند تعداد املاک متعلق به یک فرد یا تحت مدیریت او را به طور دقیق تعیین کنند. بنابراین، مسئولیت ارزیابی وام بر اساس تعداد املاک، چالش بزرگی است. این یک ابزار ضروری است، اما زمان و نقشه راه برای درخواست باید در نظر گرفته شود.

با توجه به معیارهای تمایز بین خریداران واقعی مسکن و سفته‌بازان، کشورهای توسعه‌یافته اغلب برای مدیریت بسیار دقیق، به جریان نقدی و منابع پولی متکی هستند.

از طریق داده‌های مربوط به قبوض برق و آب، اینکه چه کسی هزینه‌ها را پرداخت کرده و غیره، می‌توان مالک واقعی ملک را تعیین کرد. با این حال، با شرایط فعلی در ویتنام، اعمال این معیارها به دلیل محدود بودن داده‌های مرتبط، هنوز بسیار دشوار است.

بنابراین، اگرچه هدف ما رسیدن به استانداردهایی مانند کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی است، اما در دوره فعلی، به یک نقشه راه برای تکمیل تدریجی پایگاه داده نیاز داریم تا سیاست‌های مالیاتی و اعتباری مبتنی بر مالکیت املاک و مستغلات واقعاً مؤثر باشند.

متشکرم!

منبع: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html