املاک کیم اوآن امیدوار است مشکلات مسکن اجتماعی را حل کند.

خانم دانگ تی کیم اوآنه، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی گروه املاک کیم اوآنه، در سمینار «شناسایی بازار املاک و مستغلات در پایان سال ۲۰۲۴ و آغاز سال ۲۰۲۵» که اخیراً توسط روزنامه نگوئی لائو دونگ برگزار شد، بر مشکلاتی که بازار املاک و مستغلات، به ویژه در بخش مسکن اجتماعی، با آن مواجه است، تأکید کرد.

مروری بر سمینار «شناسایی بازار املاک و مستغلات در پایان سال 2024 و آغاز سال 2025» که توسط روزنامه نگوئی لائو دونگ برگزار شد.

تقاضا برای مسکن بسیار بالاست.

خانم اوآن اظهار داشت که گروه کیم اوآن بیش از ۱۶ سال تجربه در صنعت املاک و مستغلات دارد. در طول این سال‌ها، این شرکت پروژه‌های بزرگ متعددی را با موفقیت در بین دونگ، دونگ نای ، شهر هوشی مین و با ریا وونگ تاو به پایان رسانده است. هنگامی که دولت طرح ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی را اعلام کرد، گروه کیم اوآن متوجه شد که دولت در حال اجرای تغییرات سیاسی بسیاری با هدف ایجاد یک بازار املاک و مستغلات سالم و پایدار است.

خانم اونه گفت: «در عین حال، ما معتقدیم که بازار از اول آگوست ۲۰۲۴، زمانی که سه قانون جدید رسماً لازم‌الاجرا می‌شوند، شاهد تغییرات مثبتی خواهد بود. و برای آماده شدن برای این تغییرات، گروه کیم اونه به طور فعال برای توسعه پروژه‌های بزرگ برنامه‌ریزی کرده است و نه تنها بر مناطق شهری استاندارد، بلکه بر پروژه‌های مسکن اجتماعی نیز تمرکز دارد و به افراد کم‌درآمد و خانوارهای بدون مسکن خدمت‌رسانی می‌کند.»

به گفته رئیس گروه کیم اوآن، تقاضا برای مسکن اجتماعی در مناطقی با توسعه صنعتی قوی مانند بین دونگ، دونگ نای و با ریا - وونگ تاو در حال حاضر بسیار زیاد است. این استان‌ها صدها هزار کارگر مهاجر را جذب می‌کنند، اما عرضه فعلی مسکن اجتماعی برای پاسخگویی به تقاضا کافی نیست.

خانم دانگ تی کیم اوآنه، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی گروه املاک کیم اوآنه، در این سمینار سخنرانی کرد.

در این زمینه، این شرکت تلاش کرده است تا با یادگیری از مدل‌های مسکن اجتماعی در کشورهای پیشرفته، راه‌حل‌های مؤثری پیدا کند. خانم اوآنه به‌ویژه از موفقیت مدل مسکن اجتماعی در سنگاپور - جایی که ۹۰ درصد از جمعیت در مجتمع‌های مسکن اجتماعی ساخته شده با استانداردهای بالا، مدرن، راحت و سبز زندگی می‌کنند - ابراز تحسین کرد.

خانم اونه با ابراز عزم راسخ خود و با بیان اینکه این گروه یک توافقنامه همکاری استراتژیک با گروه سوربانا جورونگ - نامی بزرگ در توسعه مسکن اجتماعی در سنگاپور و جهان - امضا کرده است، گفت: «آرزوی ما ایجاد پروژه‌های مسکن اجتماعی است که مطابق با استانداردهای سنگاپور برای خانواده‌های ویتنامی باشد.» گروه کیم اونه انتظار دارد با این همکاری، پروژه‌های مسکن اجتماعی با کیفیت بالا را به بازار املاک و مستغلات ویتنام عرضه کند.

طبق این طرح، گروه کیم اوآن ۲۶ پروژه مسکن اجتماعی با مجموع ۴۰،۰۰۰ آپارتمان را توسعه خواهد داد. مساحت کل زمین اختصاص داده شده برای مسکن اجتماعی ۱۰۷ هکتار است. در ماه نوامبر، گروه کیم اوآن اولین پروژه مسکن اجتماعی خود را در شهر جدید بین دونگ با مقیاس ۲۶.۶۹ هکتار راه‌اندازی خواهد کرد.

این پروژه نه تنها از استانداردهای فنی و کیفی بالایی برخوردار است، بلکه به لطف گواهینامه ساختمان سبز EDGE و ادغام صدها امکانات مدرن برای ساکنان، نویدبخش تأثیر قوی بر بازار است. نکته قابل توجه این است که قیمت فروش آپارتمان‌های مسکن اجتماعی در این پروژه در مقایسه با پروژه‌های مشابه در بازار، تنها حدود ۵۰٪ است.

مشکلات دسترسی به زمین

با این حال، خانم کیم اوآنه رک و پوست‌کنده به مشکلاتی که کسب‌وکارهای سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی با آن مواجه هستند اشاره کرد. اول، دسترسی به زمین یک مانع بزرگ است. طبق مقررات، پروژه‌های مسکن اجتماعی باید 20٪ از زمین را برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند. با این حال، هنوز ناهماهنگی‌های زیادی در تخصیص این زمین به کسب‌وکارها یا مقامات محلی وجود دارد.

خانم اوآن پیشنهاد داد که این پروژه باید کاملاً به کسب‌وکارها واگذار شود، با این تضمین که در صورت عدم تکمیل پروژه در زمان مقرر، مسئولیت آن بر عهده آنها خواهد بود. او گفت: «اگر کسب‌وکار نتواند کار را تحویل دهد، باید مسئولیت آن را بر عهده بگیرند و در این صورت قیمت مسکن معقول‌تر خواهد شد و به نفع مشتریان خواهد بود.»

مسئله دیگر، قیمت زمین برای پروژه‌های مسکن اجتماعی است. خانم اوآن پیشنهاد داد که باید در ارزیابی زمین، بین زمین‌های اختصاص داده شده توسط دولت و زمین‌های خریداری شده توسط مشاغل، شفافیت و وضوح وجود داشته باشد. او به عنوان مثال به پروژه مسکن اجتماعی گروه کیم اوآن در بین دونگ اشاره کرد که با وجود خرید زمین هشت سال پیش، هزینه سرمایه‌گذاری و سود آن اکنون تقریباً به ۱۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام رسیده است.

خانم اونه در این سمینار موانع و مشکلات بسیاری را که در اجرای مسکن اجتماعی با آن مواجه هستیم، مطرح کرد.

این زمین در ابتدا متعلق به یک منطقه صنعتی مصوب بود که بعداً برای کاربری مسکونی تقسیم شد و تأییدیه مقیاس ۱/۵۰۰ را دریافت کرد. اگر بر اساس قیمت زمین‌های صنعتی ۱۷۰ دلار در هر متر مربع محاسبه شود، ارزش آن از ۱ تریلیون دانگ ویتنام فراتر خواهد رفت. با این حال، با اعمال قیمت‌های فعلی زمین‌های تجاری، این رقم به بیش از ۳ تریلیون دانگ ویتنام افزایش می‌یابد و چالش‌های قابل توجهی را برای توسعه پروژه‌های مسکن اجتماعی ایجاد می‌کند.

بنابراین، او پیشنهاد کرد که دولت باید به طور واضح بین زمین‌های اختصاص داده شده توسط دولت و زمین‌های خریداری شده توسط مشاغل تمایز قائل شود تا قیمت‌های شفاف و معقولی تعیین شود. این امر همچنین از ارتکاب تخلف مشاغل در طول فرآیند سرمایه‌گذاری جلوگیری می‌کند و آنها را به همکاری با دولت در توسعه مسکن اجتماعی تشویق می‌کند.

مسئله دیگری که کسب‌وکارها با آن مواجه هستند، رویه‌های قانونی است. خانم اوآن اظهار داشت که اگرچه مقررات خاصی برای مسکن اجتماعی وجود دارد، اما در واقع، رویه‌های اداری ساده‌سازی نشده‌اند و منجر به طولانی شدن زمان تکمیل پروژه شده‌اند. این امر بر کارایی سرمایه‌گذاری کسب‌وکارها تأثیر می‌گذارد. او پیشنهاد کرد که اصلاحات رویه‌ای برای کاهش بار روی کسب‌وکارها و تسریع ساخت مسکن اجتماعی ضروری است.

علاوه بر این، مسئله حاشیه سود نیز مانع بزرگی برای مشاغل است. طبق مقررات، مشاغل فقط مجاز به دریافت حداکثر ۱۰٪ سود هستند، در حالی که هزینه‌های فروش تا ۶٪ را تشکیل می‌دهند و تنها ۶٪ از سود واقعی را باقی می‌گذارند. این امر جذب مشاغل بزرگ برای سرمایه‌گذاری در این بخش را دشوار می‌کند. خانم اوآن از دولت خواست تا سیاست‌های تشویقی واضح‌تری را برای تشویق مشاغل به مشارکت در توسعه مسکن اجتماعی اجرا کند.

در مورد معاوضه زمین برای ساخت مسکن اجتماعی، اگرچه قانون جدید تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران مجاز به پیشنهاد معاوضه هستند، اما این امر مشروط به داشتن زمین در همان نوع منطقه شهری یا متعلق به همان شرکت است.

در واقعیت، دستیابی به این امر بسیار دشوار است زیرا همه توسعه‌دهندگان چندین قطعه زمین در یک نوع منطقه شهری ندارند. به عنوان مثال، بسیاری از مشاغل در حال حاضر می‌خواهند پروژه‌های قبلاً تأیید شده را پس از تعدیلات مبادله کنند، اما نمی‌توانند این کار را انجام دهند زیرا دو قطعه زمین در یک شهر نیستند و متعلق به یک شرکت نیستند، حتی اگر هر دو بخشی از یک گروه باشند.

محدودیت‌های سرمایه

علاوه بر این، تأمین وام برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی نیز با مشکلات زیادی روبرو است. به گفته خانم اوآن، مشاغل فقط واجد شرایط دریافت وام‌های ترجیحی هستند که تقریباً ۱۵٪ از کل سرمایه‌گذاری پروژه را از صندوق‌های سرمایه‌گذاری توسعه استان‌ها و شهرها پوشش می‌دهد.

این برای پوشش هزینه‌ها کافی نیست، در حالی که وام‌های بانک‌های تجاری، حتی با نرخ‌های ترجیحی، هنوز نرخ بهره‌ای بین ۸.۲ تا ۹ درصد در سال دارند - بسیار بالاتر از نرخ‌های بهره‌ای که کسب‌وکارها می‌توانند هنگام توسعه مسکن اجتماعی بپذیرند.

نه تنها کسب و کارها با مشکلاتی روبرو هستند، بلکه مردم نیز هنگام خرید مسکن اجتماعی با موانع زیادی روبرو هستند. خانم اوآنه به عنوان مثال به نرخ بهره وام برای خرید مسکن اجتماعی اشاره کرد که قبل از اول آگوست 2024 از بانک سیاست اجتماعی 4.8 درصد در سال بود، اما پس از اول آگوست به 6.6 درصد در سال افزایش یافت - تقریباً برابر با نرخ وام های تجاری. این امر باعث می شود کارگرانی که از قبل درآمد کمی دارند، در قرض گرفتن پول برای خرید خانه مردد باشند.

خانم اونه اظهار داشت: «بسیاری از خریداران خانه، حتی آن‌هایی که شرایط درآمدی لازم را دارند، قادر به دریافت وام نیستند زیرا روند تأیید بسیار پیچیده است، به خصوص الزام اثبات درآمد در سه ماه گذشته.»

علاوه بر این، فرآیند تأیید درآمد برای وام گیرندگان همچنان پیچیده است و برای بسیاری از افراد با نیازهای واقعی مشکلاتی ایجاد می‌کند. خانم اونه افزود: «بسیاری از مشتریان گروه کیم اوآنه 20 تا 30 درصد از ارزش خانه را از قبل پرداخت کرده‌اند، اما هنوز خانه‌های خود را دریافت نکرده‌اند زیرا بانک وجوه را به موقع پرداخت نکرده است.»

علاوه بر این، مقررات مربوط به الزامات درآمد برای خرید مسکن اجتماعی نیز کاستی‌های زیادی دارد. به طور خاص، اگر یک فرد مجرد به درآمد ۱۵ میلیون دانگ دانگ نیاز داشته باشد، در حالی که یک زوج متاهل باید درآمد ۳۰ میلیون دانگ داشته باشند، حتی اختلاف فقط ۱ میلیون دانگ، مانند ۲۹ میلیون یا ۳۱ میلیون دانگ، در نظر گرفته نمی‌شود. این باعث می‌شود بسیاری از افراد فرصت خرید خانه را از دست بدهند، در حالی که قبلاً آپارتمان خود را رهن کرده‌اند و مسئول پرداخت اصل و سود به بانک هستند.

خانم اوآن همچنین اشاره کرد که در حال حاضر، اکثر مشاغل درگیر در مسکن اجتماعی، سودآوری ندارند. بنابراین، برخی از واحدها طرز فکر ساخت مسکن بی‌کیفیت و ارزان را دارند که منجر به کیفیت نامطلوب می‌شود. این موارد شامل ساختمان‌های آپارتمانی تنها ۵ طبقه و بدون آسانسور، آپارتمان‌هایی با تنها چند متراژ کوچک، فاقد امکانات رفاهی و امنیتی... می‌شود. در نتیجه، خانه‌ها به سرعت فرسوده می‌شوند و هزینه‌های تعمیر بالایی را متحمل می‌شوند و مناطق مسکونی بسیار ناخوشایند هستند.

در همین حال، سنگاپور آپارتمان‌هایی در اندازه‌های مختلف، از واحدهای یک خوابه تا چهار خوابه، مناسب برای زندگی چند نسلی ارائه می‌دهد. این امر هم کاربردی است و هم کیفیت بالای ساخت و ساز را تضمین می‌کند و امکان استفاده طولانی مدت و زندگی نسل به نسل را بدون نیاز به خرید خانه‌های جدید فراهم می‌کند. علاوه بر این، اگرچه آنها مسکن اجتماعی هستند، اما همچنان امکانات مدرن بسیاری را برای رفع نیازهای ساکنان فراهم می‌کنند.

گروه کیم اوآن این رویکرد را بررسی و به عنوان یک رویکرد خوب تشخیص داده است و مصمم است از تجربیات درس بگیرد و مسکن اجتماعی با کیفیت بالا را در سنگاپور برای مردم ویتنام توسعه دهد. خانم اوآن با اطمینان اظهار داشت: «ما معتقدیم که اگر دولت بتواند مشکلات ذکر شده برای مشاغل را برطرف کند، و همچنین نرخ بهره وام ترجیحی مناسب را ارائه دهد و روند درخواست را برای خریداران مسکن اجتماعی ساده کند، طرح دولت برای ساخت 1 میلیون واحد مسکن اجتماعی یک موفقیت چشمگیر خواهد بود. کارگران ما شرایط بهتری برای تثبیت زندگی خود در خانه‌های جادار، تمیز و مجهز خواهند داشت و به آنها اجازه می‌دهد با آرامش خاطر کار کنند و به توسعه اقتصادی کمک کنند.»

منبع: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm