ارزیابی املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری نیازمند تفکر عمیق و مداوم در مورد ارزش بازار است.

به گفته دانشیار، دکتر نگوین مین نگوک، رئیس دپارتمان ارزیابی - کسب و کار املاک و مستغلات، دانشگاه مالی و بازاریابی، شهر هوشی مین ، اگر سرمایه‌گذاران فقط در مورد قیمت‌ها بدانند و اطلاعات مربوط به قیمت‌ها را جمع‌آوری کنند، یک حوزه فکری جذاب‌تر و مؤثرتر را در فعالیت‌های سرمایه‌گذاری خود از دست خواهند داد، که همانا فکر کردن به: ارزش بازار است.

برای درک بهتر مسائل مربوط به قیمت‌ها، ارزش‌های بازار و همچنین ارزش‌های (ذاتی، اصلی) املاک و مستغلات، TG&VN گفتگویی با دانشیار، دکتر نگوین مین نگوک، رئیس دپارتمان ارزیابی - تجارت املاک و مستغلات، دانشگاه مالی و بازاریابی، شهر هوشی مین، انجام داد.

جناب دانشیار دکتر نگوین مین نگوک، قیمت یکی از عواملی است که تأثیر زیادی بر فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات دارد. می‌توانید این موضوع را واضح‌تر توضیح دهید؟

زمین - املاک و مستغلات قیمت خاص خود را دارد. افزایش قیمت‌های معقول، یا عمدتاً قیمت‌های نامعقول در ویتنام، همه بخش‌های جامعه را به دنبال فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات سوق داده است. واقعیت عینی و تحولات ذهنی در 30 سال گذشته در مورد قیمت زمین - املاک و مستغلات باعث شده است که بسیاری از افراد و سازمان‌ها تعادل احساسی - مالی - منطقی خود را از دست بدهند.

قیمت زمین - املاک و مستغلات، بیان پولی ارزش آن زمین - املاک و مستغلات است، یعنی مقدار پولی که برای زمین - املاک و مستغلات پرداخت می‌شود. قیمت زمین - املاک و مستغلات به طور کلی کمیتی است که حول محور ارزش تغییر می‌کند. هنگامی که عرضه و تقاضای زمین - املاک و مستغلات مطابقت داشته باشد، قیمت می‌تواند منعکس کننده و مطابق با ارزش آن زمین - املاک و مستغلات باشد، این مورد به ندرت اتفاق می‌افتد. اگر عرضه کمتر از تقاضا باشد، قیمت زمین - املاک و مستغلات بالاتر از ارزش آنها خواهد بود. برعکس، اگر عرضه بیش از تقاضا باشد، قیمت کمتر از ارزش آن خواهد بود.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

دانشیار، دکتر نگوین مین نگوک. (منبع: RED)

این دانش کلاسیک در اقتصاد خرد است. با این حال، به دلایل مختلف، بسیاری از مردم اغلب در مورد اصطلاحات کلی مانند این متوقف می‌شوند (یا فقط می‌دانند). آنها اغلب توانایی به کارگیری و توسعه تفکر برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را ندارند. مردم اغلب می‌گویند "بازار صدای خودش را دارد" یا "همه نظریه‌ها خاکستری هستند. فقط درخت زندگی همیشه سبز است"... سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات با درک و فهم دانش عمومی، باید تفکر خود را برای هر تصمیم و روش خاص انجام کار توسعه دهند.

خب، آقا، معمولاً چه عواملی روی قیمت‌ها تأثیر می‌گذارند؟

قیمت‌ها اغلب توسط رابطه عرضه و تقاضا در بازار تعیین می‌شوند. با این حال، درک صحیح و جامع مقوله «بازار» ضروری است. بازاری که ما اغلب در رسانه‌ها از آن نام می‌بریم مانند: آپارتمان‌ها، زمین‌ها، مناطق تجاری... با مناطق، بخش‌ها و کالاهای محبوب، تنها گوشه کوچکی از کل بازار است.

اگر به ۳۶۵۰۰۰ کیلومتر مربع ویتنام، به علاوه دارایی‌های روی زمین (شامل کارهای ساختمانی و دارایی‌های متصل به زمین مانند درختان چند ساله و غیره) نگاه کنیم، بازار کلی بسیار بزرگتر و متنوع‌تر است. از سوی دیگر، اگر فقط به قیمت‌ها فکر کنیم، اطلاعات مربوط به قیمت‌ها را جمع‌آوری کنیم و غیره، سرمایه‌گذاران از یک حوزه فکری جذاب‌تر و مؤثرتر در فعالیت‌های سرمایه‌گذاری خود غافل خواهند شد. این حوزه، تفکر در مورد: ارزش بازار است.

بسیاری از مردم هنوز در مورد مفهوم ارزش بازار املاک و مستغلات ابهام دارند، می‌توانید این موضوع را واضح‌تر توضیح دهید؟

برای درک ارزش بازار، ابتدا لازم است مفاهیم ارزش (ذاتی - اصلی) را درک کنیم. این موضوع با جزئیات بیشتر در ادامه مورد بحث قرار خواهد گرفت. ارزش بازار املاک و مستغلات، کارکردها و کاربردهای املاک و مستغلات است که برای اهداف خاص استفاده می‌شود. این اهداف می‌توانند چند منظوره یا مختص هر فرد یا سازمان باشند. در واقعیت، اهداف بسیار متنوعی از موضوعات مختلف وجود دارد. به عبارت دیگر، تعداد اهداف املاک و مستغلات می‌تواند تا هزاران یا بیشتر باشد.

مردم اغلب در مورد دو دسته از ارزش بازار املاک و مستغلات صحبت می‌کنند: ارزش استفاده و ارزش مبادله. املاک و مستغلات نه تنها برای زندگی، برای تجارت، برای سود... بلکه برای اهداف مختلف، گاهی اوقات برای اهداف عجیب و غریب نیز استفاده می‌شود.

برای مثال، کسی قطعه زمینی می‌خرد تا منتظر بهار باشد و رشد یک حشره نادر را مشاهده کند؛ یا نوعی ملک وجود دارد که برای افزایش سرمایه مالی بسیار مناسب است. هنگام استفاده از این ملک برای تأمین مالی، ۱۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی جمع‌آوری می‌شود، اما اگر آزادانه خرید و فروش شود، قیمت آن فقط ۳۰ میلیارد دانگ ویتنامی است. به عبارت دیگر، این ملک، ملک مالی است.

از مثال بالا، تفکر در مورد ارزش بازار املاک و مستغلات فراتر از دیدگاه مرسوم خرید و فروش یا زندگی است. آنها اهداف تخصصی خاصی را دنبال می‌کنند که از نیازهای متنوع بازار ناشی می‌شود. و قیمت اجاره یا قیمت فروش آزاد را نمی‌توان برای اندازه‌گیری ارزشی که آنها به ارمغان می‌آورند، استفاده کرد.

بنابراین، سرمایه‌گذاران برای تشخیص دقیق ارزش بازار، باید هر ملک را برای هر بخش و هر مشتری شخصی‌سازی کنند. ارزشی از املاک که یک فرد یا سازمان در جامعه می‌تواند از آن لذت ببرد و احساس کند، ارزش بازار (گسترده‌تر از دسته‌بندی قیمت) در نظر گرفته می‌شود.

پس، ارزش بازار تا حد زیادی به ارزش املاک و مستغلات بستگی دارد، قربان؟

ارزش املاک و مستغلات جالب‌ترین و همچنین دشوارترین موضوع برای درک و اندازه‌گیری در ارزیابی املاک و مستغلات است. سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات می‌توانند با درک ارزش بازار، به سمت یادگیری و تسلط بر مسائل مربوط به ارزش املاک و مستغلات حرکت کنند. برخلاف ارزش بازار، ارزش املاک و مستغلات در اینجا دیگر از کلمه "بازار" گرفته نشده است. به عبارت دیگر، قبل از اینکه بازاری وجود داشته باشد، قبل از تشکیل بازار، املاک و مستغلات ارزش خاص خود را دارند.

ارزش یک مفهوم انتزاعی است، معنای زمین - املاک و مستغلات از نظر مناسب بودن، برآورده کردن نیازهای انسانی است. املاک و مستغلات توانایی برآورده کردن نیازهای انسانی را به صورت واحد و جداگانه دارند، اما ارزش آنها از طریق تعامل نیازهای اولیه ذکر شده در بالا، به چیزها و پدیده‌ها در یک سیستم ارزشی کلی مرتبط است.

دانشیار دکتر نگوین مین نگوک سال‌ها تجربه در آموزش ارزیابی املاک و مستغلات در این زمینه دارد. (منبع: RED)

سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات می‌توانند با درک ارزش بازار، به سمت یادگیری و تسلط بر مسائل مربوط به ارزش املاک و مستغلات حرکت کنند. بازار یک مقوله است؛ یک شکل؛ مجموعه‌ای از قراردادها. یا بازار را به عنوان مجموعه‌ای از سناریوها درک کنند؛ یک زمینه خاص با نوسانات و مراحل... دیدگاه‌ها، چشم‌اندازها و اظهارات زیادی در مورد بازار به طور کلی، به ویژه بازار املاک و مستغلات وجود دارد. و بنابراین ارزش بازار املاک و مستغلات نیز به طور غیرقابل پیش‌بینی تغییر می‌کند.

با این حال، اگر به ریشه‌های درونی املاک و مستغلات بپردازیم، ارزش‌های اصلی املاک و مستغلات را خواهیم یافت. این ارزش‌های اصلی، اگر با نیازهای اساسی و تغییرناپذیر تمدن بشری مرتبط باشند، یک سیستم ارزشی اساسی از املاک و مستغلات ایجاد می‌کنند که به هیچ بازاری در هیچ کجای جهان وابسته نیست.

می‌توانید چند مثال مشخص بزنید تا خوانندگان ما بتوانند ارزش اصلی املاک و مستغلات را بهتر درک کنند؟

برای مثال، یک جنگل باستانی، یک جزیره در یک دریاچه آب شیرین، یک غار، یک قله کوه... همیشه دارای ارزش هستند. اما هیچ بازار جداگانه (زیربازار) برای این نوع املاک و مستغلات وجود ندارد. مثال دیگر، یک سنگ یاقوت سرخ خالص با رنگ خون کبوتر که در اعماق دریاچه تاک با، استان ین بای قرار دارد، ارزش ذاتی بسیار زیادی دارد.

با این حال، به دو دلیل ممکن است ارزش بازاری نداشته باشد: ۱/ به دلیل اینکه در زیر دریاچه قرار دارد، هنوز برای عرضه در بازار سنگ‌های قیمتی فعال پیدا نشده است؛ ۲/ بازار سنگ‌های قیمتی هنوز در ویتنام یا در جهان شکل نگرفته است (وقتی مردم این یاقوت را قیمتی نمی‌دانند زیرا آن را به طور کامل درک نمی‌کنند).

اگر مسئله را از منظر ارزش مصرفی و ارزش مبادله‌ای ملک در نظر بگیریم، این سنگ هیچ ارزش مصرفی (ارزش بازاری) ندارد. از سوی دیگر، اگر این یاقوت پیدا شود و برای سفری به دور دنیا مبادله شود، ارزش مبادله‌ای آن افزایش می‌یابد و به رابطه‌ای از ارزش بازار (لذت و احساسات فردی که سنگ را دریافت می‌کند) تبدیل می‌شود و نه در دسته قیمت. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در ویتنام باید از این مکتب برای شناسایی ارزش‌های پنهان استفاده کند، سپس آنها را وارد بازار املاک و مستغلات کند. حتی یک بازار فرعی برای استفاده یا مبادله ایجاد کند.

بنابراین، به نظر شما، برای سرمایه‌گذاری مؤثر در املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران باید به چه عواملی توجه کنند؟

در واقع، در بسیاری از مطالعات روی «انواع» املاک و مستغلات که در ویتنام منحصر به فرد تلقی می‌شوند (اما در جهان محبوب هستند، یا در جایی که هیچ بازار فرعی برای آن نوع املاک و مستغلات در جهان وجود ندارد)، من نوعی از املاک و مستغلات را کشف کردم که هرگز در بازار املاک و مستغلات ویتنام شناخته نشده و رواج نداشته است. دلیل این امر این است که ویتنام در حال توسعه است، در 30 سال گذشته، فعالان بازار اغلب بر «انواع»ی تمرکز می‌کنند که دسترسی به آنها آسان است، با کاوش کم، تفکر خلاق کم...

بنابراین، وقتی تخصص و ظرفیت ارزیابی املاک و مستغلات به خوبی به کار گرفته شود، سرمایه‌گذاران می‌توانند «الماس‌های» ارزشمند بی‌شماری را که در بازار وجود دارند و هیچ‌کس آنها را برنمی‌دارد، کاملاً پیدا کنند. به عبارت دیگر، این فرصتی برای سرمایه‌گذاران است تا دارایی‌های املاک و مستغلات ارزشمند و پایدار را با قیمتی بسیار ارزان در اختیار داشته باشند.

با این حال، سرمایه‌گذاران همچنین باید روندهای اصلی جهان، قوانین طبیعی مرتبط با املاک و مستغلات را درک کنند و به توانایی و روش‌هایی برای پیش‌بینی «چرخش‌های» بشریت برای اندازه‌گیری ارزش املاک و مستغلات نیاز دارند. کشتی نوح بدون سیل بزرگ بی‌ارزش (یا کم‌ارزش) می‌بود. نوح بدون «زمزمه» کسی (پیش‌بینی، رویا) کشتی نمی‌ساخت.

بنابراین، ارزش‌گذاری املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری نیازمند تفکر عمیق و مداوم در مورد قیمت - ارزش بازار - ارزش (اصلی - ذاتی) است. ارزش‌گذاری املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری نه تنها باید به طور دقیق و عمیق به صورت چندوجهی و چندلایه در بازار املاک و مستغلات به طور خاص و در زندگی به طور کلی دنبال شود، بلکه باید به طور مداوم در حال یادگیری و تجهیز دانش آکادمیک تا زمانی که سرمایه‌گذاری را متوقف کنند، باشد.

متشکرم!

منبع