پارادوکس بازار، هم کمبود و هم مازاد؛ دلیل سرازیر شدن «موج» سرمایه‌گذاری به بسیاری از مناطق

بازار در استان‌ها و شهرها در حال جذب سرمایه است، موجودی‌ها در حال افزایش هستند، زمان صدور اولین دفترچه قرمز از اول آگوست کوتاه‌تر شده است... اینها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

جدیدترین املاک و مستغلات: چشم‌اندازی از پروژه مرکز بندر های فونگ . (منبع: شرکت هتل‌های سیلک پث لیمیتد)

راه‌اندازی مداوم پروژه‌های جدید در محلات

اخیراً، های فونگ از یک پروژه جدید به نام مرکز بندرگاه، واقع در خیابان له لای، پلاک ۳، منطقه نگو کوئین، استقبال کرده است. این پروژه شامل ۷۴ قطعه زمین مجاور، مغازه‌ها (خانه‌های شهری تجاری)، با مقیاس ۵ طبقه، و مساحت کل قابل استفاده حدود ۴۰۰ متر مربع است. مساحت طبقات از ۶۸.۶ تا ۱۶۱.۸ متر مربع متغیر است و نمای مشترک از ۶ تا ۱۳.۸ متر مربع است. این پروژه با مساحت کل بیش از ۱۱۰۰۰ متر مربع، توسط شرکت هتلداری سیلک پث لیمیتد سرمایه‌گذاری شده است.

هونگ ین از پروژه جدید فیبونان، یک ساختمان ۳۲ طبقه چندمنظوره با ۳ زیرزمین متعلق به پروژه ویلا و مسکن هونگ تین - کمون کو کائو، منطقه ون جیانگ (هونگ ین) - استقبال می‌کند. این پروژه توسط شرکت سرمایه‌گذاری An Phu Invest سرمایه‌گذاری شده است. مقیاس فیبونان ۲۰۹۹۲ متر مربع است که مساحت زمین ساخت آن ۴۳۷۰ متر مربع با ۶۵۶ واحد است و مساحت‌های متنوعی از ۴۳ تا ۹۶ متر مربع دارد.

ها نام پروژه جدیدی به نام «شهر شهری سان ها نام» دارد. این پروژه در مرکز جدید شهر فو لی با مقیاسی بیش از ۴۰۰ هکتار واقع شده است که ۲۰۰ هکتار آن برای توسعه سطح آب، ۱۹ هکتار برای پارک سان ورلد، ۱۷ هکتار برای دریاچه چشم‌انداز، ۲۸ هکتار برای اداره جدید، ۱۳ هکتار برای پارک داخلی و ۶۰ هکتار برای خود پروژه در نظر گرفته شده است. از نظر انواع محصولات، این پروژه متنوع است و شامل آپارتمان‌ها، مغازه‌ها و ویلاها با ۴۰ ساختمان ۹ طبقه شامل حدود ۱۵۰۰۰ آپارتمان، ۴۵۰۰ خانه شهری تجاری و ۱۲۰۰ ویلای نیمه مستقل و مستقل است.

تان هوآ همچنین از پروژه جدید تأمین مالی پروژه سنترال ریورساید استقبال کرد. این پروژه در بخش دونگ های، شهر تان هوآ واقع شده است و توسط شرکت تاسه کو لند سرمایه‌گذاری شده است. مشخص است که سنترال ریورساید مساحتی بالغ بر ۱۵.۶ هکتار با ۴۹۳ محصول دارد. از این تعداد، ۳۳۹ خانه شهری با مساحت ۸۰ تا ۱۳۴ متر مربع، ۹۴ مغازه با مساحت ۱۰۴ تا ۱۹۷ متر مربع و ۶۰ ویلا با مساحت ۱۸۰ تا ۳۶۱ متر مربع وجود دارد.

باک جیانگ پروژه جدیدی به نام The Terra – Bac Giang توسط سرمایه‌گذار Van Phu – Invest دارد. این پروژه در منطقه شهری جنوبی، بخش دین که (شهر باک جیانگ) واقع شده است. این پروژه در زمینی به مساحت ۴۵۰۵۹ متر مربع شامل ۲ برج ۲۸ طبقه با مجموع ۶۸۸ آپارتمان، ۶۶ ویلا و ۴۳ خانه شهری ساخته شده است.

آقای لی دین چونگ، مدیر کل SGOHomes، گفت که در واقع، آپارتمان‌های هانوی هنوز جذابیت خود را حفظ کرده‌اند و همچنان در بازار مسکونی و سرمایه‌گذاری تسلط دارند. با این حال، از سه ماهه دوم امسال، این بخش به دلیل رونق شدید املاک و مستغلات استانی، شروع به تقسیم سهم سرمایه‌گذاری با سایر بخش‌ها و بازارها کرده است. علاوه بر رونق پروژه‌های جدید در بازار استانی، دلیل واقعی نیز ناشی از این واقعیت است که قیمت املاک و مستغلات در هانوی در همه بخش‌ها در حال حاضر بسیار بالاست و باعث می‌شود سرمایه‌گذاران دیگر آن را جذاب ندانند.

موج مهاجرت از مارس ۲۰۲۴ آغاز شده و در حال قوی‌تر شدن است. در موج مهاجرت، سرمایه‌گذاران به دنبال فرصت‌هایی در امتداد محورهای اقتصادی مرتبط با پارک‌های صنعتی، استان‌هایی با اقتصاد توسعه‌یافته، در امتداد محورهای ترافیکی توسعه‌یافته مانند باک نین - باک گیانگ؛ هونگ ین - های دونگ - های فونگ - کوانگ نین هستند.

موجودی در حال افزایش است

طبق اطلاعات موجود در Cafebiz، داده‌های وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که در ماه‌های اول سال، بازار املاک و مستغلات به تدریج دوباره فعال شده است، تعداد مشتریانی که جستجو و معامله می‌کنند نیز به تدریج افزایش یافته است. تعداد معاملات املاک و مستغلات در اوایل سال ۲۰۲۴ در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۳ نزدیک به ۳۰ درصد افزایش یافته است.

با این حال، بازار املاک و مستغلات هنوز با مشکلات زیادی روبرو است. به طور خاص، تعداد پروژه‌های تکمیل شده، پروژه‌های تازه مجوز گرفته و پروژه‌های واجد شرایط برای فروش در آینده، همگی کمتر از مدت مشابه در سال 2023 هستند. نکته قابل توجه این است که موجودی املاک و مستغلات هنوز بسیار زیاد است، عمدتاً خانه‌های شخصی و زمین با 19323 محصول، که در مقایسه با پایان سال گذشته 43 درصد افزایش یافته است.

گزارش‌های مالی 10 شرکت املاک و مستغلات که در حال توسعه مسکن در بورس اوراق بهادار هستند نیز نشان می‌دهد که ارزش کل موجودی کالا تا 31 ژوئن بیش از 269135 میلیارد دونگ بوده است که نسبت به مدت مشابه تقریباً 3 درصد افزایش یافته است. در واقع، در سال‌های اخیر، ارزش موجودی بسیاری از شرکت‌ها کاهش نیافته، بلکه به طور فزاینده‌ای "متورم" شده است.

موجودی شرکت‌ها در دو دسته ثبت می‌شود: املاک و مستغلات تکمیل‌شده و املاک و مستغلات ناتمام. در مورد املاک و مستغلات تکمیل‌شده، در شرایط بازار دشوار، بسیاری از شرکت‌ها برنامه‌های خود را برای آزادسازی کالاها تا گرم شدن بازار به تعویق انداخته‌اند، که منجر به عدم کاهش ارزش موجودی در برخی از شرکت‌ها شده است.

برای املاک ناتمام، این نوع اصلی موجودی شرکت‌های املاک و مستغلات است. دلیل افزایش مداوم موجودی املاک ناتمام این است که مسائل حقوقی در بسیاری از پروژه‌ها سال‌هاست که متوقف شده است. می‌توان مشاهده کرد که پس از دوره انفجار عرضه بازار (2018)، تصویب پروژه‌های مسکن در مناطق شهری نیز به دلیل مشکلات عمیق رویه‌های قانونی، شروع به کند شدن کرده است. این امر باعث شده است که عرضه در بازار در طول سال‌ها به طور پیوسته کاهش یابد، به ویژه در شهرهای بزرگی مانند شهر هوشی مین و هانوی.

علاوه بر این، دلیل دیگر موجودی بالای ملک این است که بازار در حال گذر از یک دوره توسعه داغ است، بسیاری از سرمایه‌گذاران پول زیادی را به استان‌ها سرازیر می‌کنند تا پروژه‌های سوداگرانه و سرمایه‌گذاری مانند زمین، املاک تفریحی و غیره را توسعه دهند.

تاکنون، بازار سرمایه‌گذاری راکد بوده و یافتن خریدار را دشوار کرده و حتی پس از تکمیل، قادر به نقد کردن آن نیست. با این نوع موجودی، کسب‌وکارها در شرایطی که بازار عمومی هنوز دوباره پویا نشده است، برای حل و فصل آن با مشکل مواجه خواهند شد.

گزارش Batdongsan.com.vn همچنین اشاره کرد که به طور متناقضی، اگرچه بازار فاقد عرضه جدید است، موجودی املاک و مستغلات ثبت شده هنوز زیاد است و نشان می‌دهد که محصولات با نیازهای واقعی بازار مطابقت ندارند.

شهر هوشی مین در حال تعدیل است و هنوز لیست قیمت جدید زمین را نساخته است.

فهرست جدید قیمت زمین شهر هوشی مین از اول ژانویه ۲۰۲۶ تدوین و اجرا خواهد شد. در حال حاضر، این شهر در حال اجرای فهرست قیمت تعدیل‌شده طبق قانون زمین ۲۰۲۴ است.

اطلاعات فوق توسط مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست، نگوین توان تانگ، در جلسه اجتماعی-اقتصادی در بعد از ظهر اول آگوست ارائه شد.

نگوین توان تانگ، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، در جلسه اجتماعی-اقتصادی شهر در ۱ آگوست. (عکس از ون آن)

به گفته آقای تانگ، در اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ (اصلاح‌شده)، کمیته مردمی استان مجاز است فهرست قیمت زمین قدیمی را بررسی، استفاده یا تعدیل کند. بر این اساس، شهر هوشی مین سیاست تعدیل را در پیش گرفته است اما هنوز فهرست قیمت جدیدی تهیه نکرده است.

تعدیل قیمت زمین شامل ۷ مرحله است که در حال حاضر این دپارتمان ۶ مرحله را تکمیل کرده است. تمام داده‌های جمع‌آوری‌شده توسط واحد مشاوره در سراسر منطقه مجدداً کالیبره شده و برای بررسی و ارزیابی به گروه کاری شورای مردمی HCMC منتقل شده است.

این وزارتخانه در حال تنظیم و به‌روزرسانی قیمت‌های فعلی معاملات زمین، قیمت‌های مصوب غرامت و قیمت‌های خاص بازار است تا اطمینان حاصل شود که با توجه به پایین بودن بیش از حد لیست قیمت‌های قدیمی، هیچ ضرری متحمل نمی‌شود.

آقای نگوین توان تانگ مثالی زد، در این منطقه برخی از جاده‌ها با فهرست قیمت قدیمی تنها ۱ تا ۲ میلیون دانگ در هر متر مربع وجود دارند. در حالی که قیمت واقعی معامله تا ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ در هر متر مربع است. بنابراین، شهرداری باید فهرست قیمت را دوباره تنظیم کند تا مناسب‌ترین فهرست قیمت را برای استفاده در این دوره داشته باشد.

در ماه ژوئیه، تعداد پرونده‌های زمین در شهر هوشی مین با نزدیک به ۴۰،۰۰۰ پرونده همچنان در حال افزایش بود که اکثر آنها هنوز پرونده‌های فروش و رهن بودند. درآمد مربوط به زمین در شهر هوشی مین در ۷ ماه گذشته بیش از ۱۲،۰۰۰ میلیارد دلار بوده است.

به گفته وو ون هوان، نایب رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، مردم و افکار عمومی به فهرست جدید قیمت زمین بسیار علاقه‌مند هستند. بنابراین، این اطلاعات باید مورد بحث و بررسی دقیق قرار گیرد.

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در حال تکمیل مراحل نهایی برای ارائه به کمیته مردمی شهر هوشی مین برای صدور فهرست قیمت زمین محلی طبق قانون زمین ۲۰۲۴ است.

کوتاه کردن زمان صدور اولین دفترچه قرمز از اول آگوست

دولت به تازگی فرمان شماره 101/2024/ND-CP (فرمان 101) را صادر کرده است که نقشه‌برداری‌های اولیه زمین، ثبت گواهی‌های حق استفاده از زمین، مالکیت دارایی‌های متصل به زمین و سیستم اطلاعات زمین را تنظیم می‌کند. این فرمان از اول آگوست لازم‌الاجرا است.

به طور خاص، فرمان ۱۰۱ به وضوح تصریح می‌کند که زمان ثبت اولیه زمین و دارایی‌های متصل به زمین بیش از ۲۰ روز کاری نیست.

زمان صدور اولین گواهی حق استفاده از زمین (دفترچه قرمز) و گواهی مالکیت ملک منضم به زمین (دفترچه صورتی) حداکثر ۳ روز کاری است.

طبق مقررات فوق، کل فرآیند ثبت زمین و دارایی‌های متصل به زمین برای اولین بار و صدور دفاتر قرمز و دفاتر صورتی برای اولین بار، بیش از ۲۳ روز کاری نیست.

برای مناطق کوهستانی، جزایر، مناطق دورافتاده، مناطقی با شرایط اجتماعی-اقتصادی دشوار و مناطقی با شرایط اجتماعی-اقتصادی بسیار دشوار، زمان پردازش اولین رویه صدور دفترچه قرمز 10 روز کاری افزایش می‌یابد.

ضمناً، طبق مقررات قبلی، زمان انجام مراحل صدور اولین دفترچه قرمز، حداکثر 30 روز از تاریخ دریافت مدارک معتبر و حداکثر 40 روز برای مناطق دورافتاده بود.

بنابراین، در فرمان تازه صادر شده، دولت برای اولین بار زمان انجام مراحل ثبت نام و صدور دفترچه‌های قرمز و صورتی را کوتاه کرده است.

زمان اولین صدور دفترچه قرمز از تاریخ دریافت پرونده کامل و منسجم طبق بند الف، بند ۱، ماده ۱۹، فرمان ۱۰۱ محاسبه می‌شود.

علاوه بر آن، فرمان ۱۰۱ به طور خاص ثبت زمین و دارایی‌های متصل به زمین را نیز تنظیم می‌کند.

طبق این مصوبه، زمان ثبت تغییرات در زمین و املاک متصل به زمین و اعطای گواهی‌های حقوق کاربری زمین و مالکیت املاک متصل به زمین به شرح زیر اجرا می‌شود:

– در صورت تبدیل حقوق کاربری زمین کشاورزی بدون پیروی از طرح تجمیع زمین یا تبادل قطعه زمین، یا در صورت انتقال، ارث، اهدای حقوق کاربری زمین، مالکیت دارایی‌های متصل به زمین، مشارکت سرمایه با استفاده از حقوق کاربری زمین، مالکیت دارایی‌های متصل به زمین، حداکثر ۱۰ روز کاری.

– در صورت فروش یا مشارکت سرمایه با دارایی‌های متصل به زمینی که توسط دولت با دریافت اجاره سالانه زمین اجاره داده شده است، مهلت نباید از ۱۰ روز کاری تجاوز کند و شامل زمان تعیین قیمت زمین و امضای قرارداد اجاره زمین نمی‌شود.

– در صورت اجاره یا واگذاری حق استفاده از زمین در پروژه‌های ساخت و ساز زیربنایی و تجاری، این مدت نباید بیش از ۵ روز کاری باشد.

– در صورت لغو ثبت اجاره یا اجاره فرعی حقوق استفاده از زمین در پروژه‌های ساخت و ساز زیربنایی و تجاری، این مدت نباید بیش از ۳ روز کاری باشد.

محتوای اولین ثبت زمین و املاک متصل به زمین شامل موارد زیر است: اطلاعات مربوط به کاربران زمین؛ صاحبان املاک متصل به زمین؛ افرادی که زمین برای مدیریت به آنها واگذار شده است، شامل نام، اسناد شخصی، شخصیت حقوقی، آدرس کاربران زمین، صاحبان املاک متصل به زمین و افرادی که زمین برای مدیریت به آنها واگذار شده است.

اطلاعات قطعه زمین شامل شماره قطعه، شماره برگ نقشه، آدرس، مساحت، نوع زمین، فرم کاربری زمین، مبدا کاربری زمین و سایر اطلاعات مربوط به قطعه زمین است.

اطلاعات مربوط به دارایی‌های متصل به زمین شامل نوع دارایی، آدرس، مساحت ساخت و ساز، مساحت طبقه، مساحت قابل استفاده، شکل مالکیت، مدت مالکیت و سایر اطلاعات مربوط به دارایی‌های متصل به زمین است.

الزامات ثبت حقوق کاربری زمین، املاک متصل به زمین یا حقوق مدیریت زمین یا صدور گواهی حقوق کاربری زمین، مالکیت املاک متصل به زمین برای قطعات زمین و املاک متصل به زمین.

سایر درخواست‌های کاربران زمین، مالکان دارایی‌های متصل به زمین و افرادی که زمین برای مدیریت مطابق با مفاد قانون زمین (در صورت وجود) به آنها واگذار شده است.

در خصوص محل دریافت پرونده‌ها و نتایج بازگشتی مراحل ثبت زمین و دارایی‌های متصل به زمین، فرمان ۱۰۱ تصریح می‌کند: نهاد دریافت‌کننده پرونده‌ها و نتایج بازگشتی شامل اداره یکپارچه طبق مقررات کمیته مردمی استان در زمینه دریافت پرونده‌ها و نتایج بازگشتی تسویه حساب مراحل اداری در سطوح استان، بخش و بخش؛ اداره ثبت زمین؛ شعبه اداره ثبت زمین می‌شود.

متقاضیان ثبت نام می‌توانند درخواست‌های خود را به روش‌های زیر ارسال کنند: مستقیماً در سازمان‌های تعیین‌شده، از طریق خدمات پستی، در مکانی که بین متقاضی و اداره ثبت اسناد و املاک توافق شده است، یا در پورتال خدمات عمومی ملی یا پورتال خدمات عمومی استانی.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html