مشاغل املاک و مستغلات باید طبق شعار «اگر بیمار است، باید درمان شود» فعالیت کنند.

بعدازظهر دهم اکتبر، انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) ریاست کارگاه «راهکارهایی برای رفع مشکلات به منظور ارتقای توسعه بازار املاک و مستغلات» را بر عهده داشت تا فضایی را برای کارشناسان فراهم کند تا در مورد راه‌حل‌های عملی برای تسریع بهبود و توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات بحث و گفتگو کنند و از این طریق از رشد اقتصادی به طور کلی حمایت کنند.

بازار املاک و مستغلات دشوار است، دولت نگران است.

دکتر نگوین ون خوی - رئیس VNREA - در سخنرانی افتتاحیه خود گفت که در دو سال گذشته، بازار املاک و مستغلات شاهد تنگناهای بزرگی بوده است که باعث شده کسب و کارها و سرمایه گذاران به شدت کاهش یابند.

به طور خاص، از نیمه دوم سال ۲۰۲۲، مشاغل املاک و مستغلات در یک «معضل» قرار خواهند گرفت، زمانی که پروژه‌ها متوقف می‌شوند، جریان نقدی مسدود می‌شود و فشار بازپرداخت بدهی‌ها سنگین می‌شود.

به طور خاص، رکود بازار املاک و مستغلات در دوران اخیر بیشترین تأثیر را از مسائل حقوقی گرفته است - که 70 درصد از مشکلات و موانع پروژه‌ها را تشکیل می‌دهد. آقای خوی با استناد به اطلاعات وزارت ساخت و ساز گفت که تنها در هانوی و هوشی مین سیتی، تخمین زده می‌شود که حدود 400 پروژه با مشکلاتی در مراحل اجرا مواجه هستند، این تنگناها سال‌هاست که ادامه داشته اما حل نشده‌اند.

رئیس VNREA گفت: «در عمل، برخی از مناطق فاقد ابتکار عمل و عزم راسخ در هدایت و حل مشکلات و مسائل در حوزه اختیارات خود هستند و ذهنیتی از اجتناب و عدم تمایل به انجام این کار دارند، همچنین در هماهنگی با سازمان‌های مرکزی برای حل مشکلات کسب‌وکارها. علاوه بر این، بسیاری از مقررات قانونی همپوشانی دارند و اجرای قانون متناقض و ناهماهنگ است.»

املاک و مستغلات - مشاغل املاک و مستغلات باید طبق شعار — نگوین ون خوی، رئیس VNREA در این کارگاه سخنرانی کرد.

با این حال، دکتر نگوین ون خوی، علاوه بر مشکلات باقی مانده، به وضوح اذعان داشت که دولت و وزارتخانه‌ها و شعب در گذشته در صدور سازوکارها و سیاست‌های بسیاری برای حمایت مستقیم و غیرمستقیم از بخش املاک و مستغلات بسیار فعال بوده‌اند.

آقای خویی گفت: «ما معتقدیم که این سیاست‌ها می‌توانند بسیاری از تنگناها را در بازار املاک و مستغلات از بین ببرند، با این حال، به راه‌حل‌های جامع‌تری از جمله رویه‌های قانونی، دسترسی به سرمایه برای ایجاد نقدینگی و عرضه محصول نیاز است که باید توسط کارشناسان و اعضای بازار مورد بحث و تفسیر قرار گیرد.»

دکتر کان ون لوک - عضو شورای ملی مشاوره سیاست پولی و مالی - با اذعان به تلاش‌های دولت در دوران اخیر، گفت که سیاست‌های مقامات ذیصلاح، بازار را در جهتی مثبت و پویا تحت تأثیر قرار می‌دهد.

به طور خاص، سیاست پولی از سختگیرانه و قطعی به سهل‌گیرانه و انعطاف‌پذیر تغییر یافته است و پشتیبانی خوبی برای کسب‌وکارها در تمدید/به تعویق انداختن بدهی فراهم می‌کند. سیاست مالی گسترش یافته، متمرکز شده و از نزدیک نوسانات بازار املاک و مستغلات را دنبال می‌کند.

در نهایت، قوانینی که مستقیماً به املاک و مستغلات مربوط می‌شوند، مانند قانون زمین، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و غیره، به طور فعال توسط مقامات ذیصلاح در حال تکمیل هستند تا به مجلس ملی ارائه شوند.

آقای لوک تأکید کرد: «هرگز موردی وجود نداشته که این سه قانون همزمان اصلاح شده باشند، و همچنین موردی وجود نداشته که سایر قوانین مرتبط همزمان با این سه قانون اصلاح شده باشند. بنابراین، ما واقعاً باید از تلاش‌ها و کوشش‌های دولت برای نجات بازار املاک و مستغلات در گذشته و همچنین در آینده قدردانی کنیم.»

نیاز به رفع «صحیح و دقیق» بسیاری از مشکلات حل نشده

آقای لوک در مورد راهکارهایی برای رفع مشکلات و مسائل حقوقی و مالی بازار فعلی املاک و مستغلات، تحلیل کرد که 6 عامل اصلی بر املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند: اقتصاد کلان (تورم، نرخ بهره، نرخ ارز، عرضه پول، سرمایه‌گذاری و غیره)؛ محیط قانونی، روش‌های مدیریت و نظارت بر املاک و مستغلات؛ برنامه‌ریزی و زیرساخت؛ امور مالی (منابع سرمایه، مالیات و هزینه‌ها، بازارهای معاملات املاک و مستغلات اولیه و ثانویه)؛ عرضه و تقاضا و قیمت‌ها؛ اطلاعات شفاف داده‌ها.

به گفته این کارشناس، مسائل حقوقی بزرگترین مانع و مشکل برای املاک و مستغلات است. این نظر ناشی از دلایل متعددی است، از جمله اینکه مقررات قانونی در زمینه‌های زمین، ساخت و ساز و املاک و مستغلات بسیار پیچیده است و شامل بیش از ۱۰۰ قانون، حکم، بخشنامه و... می‌شود که در آنها بسیاری از مقررات همپوشانی، ناسازگاری و عدم یکنواختی دارند.

در مرحله بعد، مقررات قانونی ناقص هستند، به موقع هدایت نشده‌اند و به واقعیت نزدیک نیستند. در نهایت، ترس از اشتباه کردن، ترس از مسئولیت و شانه خالی کردن از مسئولیت، بسیاری از پروژه‌ها را کند و حتی متوقف کرده است.

املاک و مستغلات - مشاغل املاک و مستغلات باید طبق شعار «اگر بیماری دارید، باید آن را درمان کنید» (شکل ۲) فعالیت کنند. — دکتر کان ون لوک معتقد است که بنگاه‌های املاک باید طبق شعار «اگر بیماری دارید، باید آن را درمان کنید» عمل کنند.

دکتر کان ون لوک با ارائه چند راهکار، گفت که ادامه تکمیل نهادهای خاص و تسریع روند اصلاح قوانین مرتبط ضروری است. با این حال، حتی اگر این کار به سرعت انجام شود، باز هم بررسی برای اطمینان از هماهنگی و سازگاری بین قوانین و حل مشکلات حقوقی املاک و مستغلات ضروری است.

این متخصص اظهار داشت که برای بازگرداندن سرمایه به بازار املاک و مستغلات، این موضوع باید به سرعت حل شود و حقوق مشروع سرمایه‌گذاران تضمین شود و در نتیجه اعتماد سرمایه‌گذاران به بازار املاک و مستغلات تقویت گردد.

آقای لوک در مورد جنبه تجاری، دیدگاه خود را ابراز کرد که در شرایط دشوار و غیرقابل پیش‌بینی فعلی، مشاغل املاک و مستغلات باید طبق اصل «اگر بیمار است، باید درمان شود» فعالیت کنند.

به طور خاص، کسب و کارها باید در تجدید ساختار سرمایه‌گذاری‌های خود و همچنین حاکمیت شرکتی خود قاطع باشند. در شرایط بازار دشوار، کسب و کارهای املاک و مستغلات باید سرمایه‌گذاری‌های خود را محدود کرده و کسب و کار خود را برای غلبه بر مشکلات بازسازی کنند.

علاوه بر این، تنوع بخشیدن تدریجی به منابع سرمایه (علاوه بر اعتبار بانکی، به کانال‌های دیگری مانند اوراق قرضه، سهام، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، لیزینگ مالی و غیره اشاره دارد) و بسیج سرمایه مرتبط با اهداف خاص استفاده از سرمایه، کاهش اهرم مالی و توجه به مدیریت ریسک.

در کنار آن، کسب‌وکارها باید شفافیت و حرفه‌ای‌گری بیشتری را در سوابق مالیاتی و اعتباری هدف قرار دهند و به تعهدات خود در قبال سرمایه‌گذاران برای تقویت اعتماد عمل کنند.

آقای لوک به طور خاص خاطرنشان کرد که بسیاری از مشاغل اخیراً نظرات و دیدگاه‌های خود را به دولت ابراز کرده‌اند و از این طریق راه‌حل‌های زیادی برای غلبه بر مشکلات بازار املاک و مستغلات پیشنهاد داده‌اند - این یک اقدام بسیار مثبت است.

با این حال، این متخصص اظهار داشت که بسیاری از مشاغل هنوز "عمیقاً غرق در شکایت از وضعیت کسب و کار خود هستند بدون اینکه به اصل مشکل بپردازند، بنابراین آقای لوک گفت که مشاغل باید باهوش‌تر باشند و "توصیه‌های دقیق و صحیحی" به مقامات ارائه دهند .

منبع