کسب‌وکارها برای پرداخت بدهی «خون می‌دهند»: پیش‌بینی موفقیت یا شکست معاملات دشوار است

فروش دارایی‌ها، فروش پروژه‌ها برای پرداخت بدهی

اخیراً، بسیاری از شرکت‌های بزرگ، املاک و مستغلات یا پروژه‌هایی را برای پرداخت بدهی‌های خود به فروش گذاشته‌اند. در میان آنها، شرکت سهامی هوانگ آن گیا لای - HAGL (کد سهام: HAG) می‌خواهد هتل HAGL در شهر پلیکو، استان گیا لای را بفروشد. گروه آقای دوک اعلام کرد که این بخشی از برنامه شرکت برای نقد کردن دارایی‌های غیرسودآور است.

هتل HAGL احتمالاً آخرین دارایی املاک و مستغلات آقای دوک است که از دسامبر ۲۰۰۵ فعالیت می‌کند. پیش از آن، او در زمینه املاک و مستغلات و هتلداری فعالیت داشت و پروژه‌هایی در کوی نون، دا لات، دا نانگ ، میانمار داشت. اما HAGL با حادثه‌ای مواجه شد و از این حوزه کناره‌گیری کرد.

فروش هتل HAGL این بار برای بازپرداخت بدهی اوراق قرضه در بانک BIDV است. طبق گزارش مالی تلفیقی برای دوره شش ماهه 2023، HAGL بدهی اوراق قرضه معوقه به مبلغ 5271 میلیارد دونگ ویتنامی (BIDV) دارد که از ابتدای سال بدون تغییر بوده است. تا تاریخ 30 ژوئن، HAGL سود قابل پرداخت برای دوره سررسید را با ارزش کل بیش از 2.6 میلیارد دونگ ویتنامی پرداخت نکرده است.

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — هتل HAGL در پلیکو توسط آقای دوک فروخته می‌شود (عکس: HAGL).

در حالی که HAGL می‌خواهد دارایی‌های ملکی خود را بفروشد، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری LDG (کد سهام: LDG) سیاستی برای واگذاری دو پروژه شامل Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central)، Da Nang و مجتمع آپارتمانی C1 در Binh An Ward، شهر Di An، استان Binh Duong دارد. این کار برای تسویه بدهی‌های بانکی و اوراق قرضه شرکت انجام می‌شود.

فروش این دو پروژه تصمیمی غافلگیرکننده از سوی LDG است، زیرا در مجمع عمومی سالانه سهامداران که اخیراً در سال 2023 برگزار شد، این شرکت همچنین خواستار انتشار سهام برای جمع‌آوری سرمایه جهت سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها شد.

LDG Grand Central یکی از پروژه‌های استراتژیک LDG است که در سال ۲۰۲۰ شناسایی شد. در مجمع عمومی سالانه سهامداران ۲۰۲۳، هیئت مدیره شرکت اعلام کرد که این پروژه کمترین مساحت (۳۰ هکتار) را در بین پروژه‌های استراتژیک دارد اما از موقعیت مکانی بسیار خوبی برخوردار است. این شرکت همچنین گزینه‌هایی را برای تأمین سرمایه جهت اجرای این پروژه در نظر گرفت و در این بررسی‌ها، همکاری با شرکا را دشوار ارزیابی کرد.

شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری اور های فات همچنین از انتقال سهم سرمایه در پروژه HP Hospitality Nha Trang - سرمایه‌گذار زمین تجاری TM1 در پروژه منطقه مسکونی Tan Lap Islet - خبر داد. علاوه بر این، با شناسایی مشکلات جریان نقدی، این شرکت بر عمده‌فروشی محصولات در پروژه‌هایی مانند: پروژه Lao Cai، پروژه ساختمان‌های بلندمرتبه Bac Giang و پروژه منطقه مسکونی شهری در کیلومتر 3، کیلومتر 4 بخش های ین، شهر مونگ کای (فاز 1) استان کوانگ نین تمرکز کرد.

علاوه بر فروش‌های ذکر شده در بالا، بازار اخیراً تعدادی از معاملات موفق ادغام و تملک (M&A) را نیز ثبت کرده است. از جمله این معاملات می‌توان به خرید پروژه‌ای از شرکت سهامی املاک تام لوک توسط شرکت گامودا لند در شهر تو دوک (HCMC) یا خرید پروژه‌ای از شرکت دوک نهی لیمیتد در منطقه تان فو (HCMC) توسط گروه سایگونرس اشاره کرد.

از هیجان بازار همکاری بین سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی می‌توان به همکاری استراتژیک بین گروه کیم اوآن و گروه سوربانا جورونگ (سنگاپور) یا سرمایه‌گذاری گروه ماروبنی (ژاپن) در گروه هونگ تین اشاره کرد.

به دلیل عوامل زیادی، بستن قرارداد آسان نیست.

خانم جیانگ هوین، رئیس تحقیقات و S22M Savills HCMC، گفت که شرکت‌های داخلی همچنان نیاز به فروش برخی از دارایی‌های ناکارآمد خواهند داشت. با این حال، اینکه آیا این دارایی‌ها برای سرمایه‌گذاران خارجی جذاب هستند یا خیر (NĐTNN)، داستان دیگری است.

به گفته او، موفقیت یا شکست یک معامله تا حد زیادی به مذاکره بر سر قیمت بین فروشنده و خریدار و همچنین مسائل حقوقی بستگی دارد. پروژه‌ای که اسناد قانونی شفافی داشته باشد، اغلب توسط سرمایه‌گذاران خارجی در اولویت قرار می‌گیرد.

خانم دونگ توی دونگ، مدیر ارشد CBRE ویتنام، با همین دیدگاه گفت که برای بازار مسکن، بیشتر معاملات فقط مربوط به زمین است. این بدان معناست که سرمایه‌گذاران خارجی به صندوق‌های زمین برای توسعه مسکن در شهر هوشی مین و هانوی علاقه‌مند هستند، آنها اولین الزام را برای صندوق‌های زمین پاک قرار می‌دهند، سپس شرایط لازم برای توسعه پروژه مانند اسناد قانونی، ساختار منطقی توسعه محصول را در نظر می‌گیرند.

بیشتر سرمایه‌گذاران خارجی که اخیراً معاملات ادغام و تملک انجام داده‌اند، سال‌هاست که در ویتنام حضور دارند. اگر آنها سرمایه‌گذاران جدید باشند، معمولاً سرمایه‌گذاری به شکل مشارکت در سرمایه سهام به شرکت‌های ویتنامی برای توسعه مشترک پروژه‌ها را در اولویت قرار می‌دهند. با این حال، مشکل دشوار فعلی ادغام و تملک در ویتنام، صندوق‌های زمین پاک یا نیاز به یک کریدور قانونی برای ایجاد شرایط مطلوب برای سرمایه‌گذاران است.

خانم دانگ در مورد سرمایه‌گذاران داخلی گفت که تمایل به فروش دارایی‌های املاک و مستغلات وجود دارد زیرا بازار در دو سال گذشته فاقد سرمایه بوده و آنها باید منابع جدید سرمایه را خارج از بانک‌ها یا انتشار اوراق قرضه پیدا کنند. شرکت‌های داخلی می‌توانند از خارج از کشور سرمایه جذب کنند یا محصولات خود را بفروشند.

به گفته نماینده CBRE ویتنام، فروش قطعی آسان نیست زیرا سرمایه‌گذاران خارجی همیشه به قانونی بودن پروژه نیاز دارند. دعوت از سرمایه‌گذاران خارجی برای محصولاتی که در رهن بانک‌ها هستند، دشوار است. بنابراین، اگرچه سرمایه‌گذاران داخلی به طور فعال دارایی‌هایی را برای فروش ارائه داده‌اند، اما معاملات موفق آسان نیست.

آقای لو کوانگ تین - معاون مدیر موسسه تحقیقات اقتصادی - مالی - املاک و مستغلات دات زان خدمات - گفت که معاملات اخیر ادغام و تملک از سوی سرمایه‌گذاران خارجی بیشتر بر کیفیت تمرکز دارد که بیشتر آنها به صورت مشارکت در سرمایه و خرید سهام است.

پیش‌بینی می‌شود در آینده، بازار ادغام و اکتساب (M&A) با تعدیل نرخ تورم و بهره در سطح معقول‌تری، علاوه بر عواملی مانند تقویت اوضاع سیاسی و قانونی، شروع به بهبود کند.

آقای تین گفت: «به طور کلی، بازار ادغام و تملک در ویتنام هنوز در میان‌مدت و بلندمدت بسیار جذاب است، زیرا اقتصاد هنوز پتانسیل رشد بالایی را نشان می‌دهد. اکنون دوره معقولی برای سرمایه‌گذاران است تا به دنبال معاملاتی با قیمت‌های خوب و شرایط مطلوب‌تر باشند.»

منبع