دلالان زمین با «سوار شدن بر موج» سیاست‌های جدید، به دنبال زمین‌های شهری هستند

جستجوی زمین شهری

مجموعه‌ای از مقررات جدید در قانون اصلاح‌شده‌ی تجارت املاک و مستغلات از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهد شد. این قانون مقررات سختگیرانه‌تری در مورد تقسیم و فروش زمین نسبت به مقررات فعلی دارد که مورد توجه افکار عمومی، به‌ویژه تاجران زمین، است.

به طور خاص، این آیین‌نامه جدید از تقسیم‌بندی و فروش قطعات زمین در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری کلاس ویژه، کلاس I، کلاس II و کلاس III؛ مناطقی با الزامات بالا برای معماری منظر، مناطق مرکزی و اطراف ساختمان‌هایی که از نکات برجسته معماری در مناطق شهری هستند؛ حاشیه جاده‌های منطقه‌ای یا بالاتر و مسیرهای اصلی منظر در مناطق شهری جلوگیری خواهد کرد.

به گفته بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات، در درازمدت، مقررات مربوط به سخت‌تر کردن تقسیم و فروش زمین به توسعه بازار در جهتی شفاف‌تر و پایدارتر کمک خواهد کرد. با این حال، بازار پس از اجرایی شدن قانون جدید در اوایل سال ۲۰۲۵، نوسانات عمده‌ای خواهد داشت.

تصویب پروژه‌های جدید دشوارتر خواهد بود. علاوه بر این، پروژه‌های تفکیک زمین در مناطق شهری نوع دوم و سوم که اجرا شده‌اند، هنوز به طور عادی در حال انتقال هستند و حتی ممکن است از مزایای قیمت بهره‌مند شوند. رابطه بین عرضه و تقاضا باعث می‌شود قیمت این محصولات به جای کاهش، افزایش یابد.

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 1 — گوشه‌ای از هانوی از بالا با خانه‌های شهری متراکم (عکس: ها فونگ).

با توجه به موج این سیاست جدید، بسیاری از سرمایه‌گذاران با سال‌ها تجربه در تجارت زمین نیز به دنبال زمین در مناطقی هستند که طبق مقررات جدید، تفکیک و فروش زمین در آنها ممنوع است. به طور خاص، در این زمینه، بازار زمین نشانه‌هایی از رکود را نشان می‌دهد، به طوری که در برخی مکان‌ها کاهش شدید قیمت و کاهش ضرر مشاهده می‌شود.

آقای نگوین ون خان - یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات در هانوی - گفت که بازار زمین در آینده به ویژه در مناطق شهری که به قطعات فروشی تقسیم نشده‌اند، کمیاب خواهد بود. بدیهی است که وقتی عرضه کم باشد، این محصول فرصت‌های زیادی برای افزایش قیمت خواهد داشت.

آقای خان گفت: «پیش از این، ما سرمایه‌گذاران به دنبال قطعات زمین بزرگ در حومه شهر بودیم و قصد داشتیم آنها را تقسیم و بفروشیم. اما با مقررات جدید پیش رو، بسیاری از سرمایه‌گذاران به دنبال قطعات زمین در مناطق مسکونی، مناطق حراج و مناطق اسکان مجدد با گواهی در منطقه مرکزی خواهند بود.» او افزود که قطعات زمین موجود با اسناد قانونی کامل احتمالاً در آینده نزدیک به سرعت افزایش قیمت خواهند داشت.

با این حال، به گفته آقای خان، اگرچه او پتانسیل افزایش قیمت بالا را می‌بیند، اما همه سرمایه‌گذاران نمی‌توانند این محصول زمین را خریداری کنند. زیرا قیمت قطعات زمین قانونی در برخی از مناطق مرکزی هانوی بالاست.

آقای تران ون هوی، با بیش از 20 سال تجربه در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، در منطقه تان شوان (هانوی)، اظهار داشت که بازار زمین در مناطقی که طبق مقررات جدید اجازه تقسیم به قطعات برای فروش را ندارند، نوسانات زیادی در روند افزایش قیمت‌ها خواهد داشت. واضح‌ترین دلیل این است که عرضه این محصول ملکی به حالت کمیابی خواهد رسید.

آقای خان گفت: «قیمت زمین‌های تفکیک‌شده پس از دوره «تب زمین» نشانه‌هایی از کاهش نشان داده است، اما هنوز بالاست. در بازار، تنها چند قطعه زمین وجود دارد که قیمت‌هایشان کاهش یافته یا با ضرر فروخته می‌شوند، زیرا مالکان زمین تحت فشار مالی هستند و در مکان‌های خوبی قرار ندارند.»

هنوز به محاسبات بلندمدت نیاز است

به گفته کارشناسان وب‌سایت Batdongsan.com.vn، در شرایطی که بازار املاک و مستغلات سالی چالش‌برانگیز را پشت سر می‌گذارد، نیاز به مالکیت املاک و مستغلات همچنان وجود دارد. از نظر بخش‌بندی، زمین نوعی است که خریداران بالقوه بیشترین علاقه را به آن دارند (۳۳٪)، پس از آن خانه‌های شخصی (۲۶٪) و آپارتمان‌ها (۲۴٪).

لی بائو لانگ، مدیر استراتژیک سایت اطلاعاتی فوق، در توضیح این روند پیشرو در بازار زمین گفت که مصرف‌کنندگان انتظارات بالایی از زمین دارند. با قیمت‌های پایین، این نوع زمین همیشه توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب می‌کند.

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 2 — یک پروژه مسکن که زمانی اجازه داشت قطعات زمین را در منطقه هوانگ مای تقسیم و بفروشد (تصویر: ها فونگ).

مردم هر زمان که پول اضافی داشته باشند و ببینند بازار کمی در حال بهبود است، تمایل دارند در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. اولین نوعی که به ذهن می‌رسد زمین است و مفهوم این است که زمین نوعی ملک با حاشیه سود بسیار خوب و بسیار بالا است.

در واقع، خرید و فروش محصولات زمین نسبت به سایر انواع املاک و مستغلات آسان‌تر است. قیمت یک خانه شخصی حدود ۷ تا ۱۲ میلیارد دانگ ویتنام است، اما در مورد زمین، خریداران می‌توانند آن را تنها با ۳ تا ۵ میلیارد دانگ ویتنام خریداری کنند.

به گفته بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات، بازار املاک و مستغلات بهبود یافته است، اما هنوز در سطح پایینی قرار دارد.

با این حال، اگر می‌خواهید در این زمان روی زمین سرمایه‌گذاری کنید، مهم‌ترین مسئله این است که سرمایه‌گذاران باید ظرفیت مالی خود را در نظر بگیرند زیرا دیگر زمان سرمایه‌گذاران سوداگر نیست. در کنار آن، سرمایه‌گذاران باید محصولاتی را انتخاب کنند که وضعیت قانونی روشنی داشته باشند و نیازهای واقعی مسکن را برآورده کنند.

آقای نگوین دیپ، معاون رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی، توصیه کرد: «بازار برای بهبود به زمان بیشتری نیاز دارد. من فکر می‌کنم این دوره زمانی است که سرمایه‌گذارانی که از اهرم مالی زیاد استفاده نمی‌کنند، بیشتر خرید خواهند کرد. سرمایه‌گذاران زمین در این زمان باید میان‌مدت و بلندمدت را تعیین کنند.»

منبع