جهش چشمگیر در رشد مسکن اجاره‌ای

کمی بیش از شش ماه پس از دستور دبیرکل و رئیس جمهور، تو لام، دولت وظیفه واگذاری پروژه‌های مسکن اجاره‌ای به مناطق محلی را برای اجرای ستون استراتژیک توسعه مسکن برای مردم نهایی کرد.

پروژه‌ها به سرعت در ماه ژوئن آغاز خواهند شد.

نخست وزیر لی مین هونگ، در جلسه کاری که در اول ژوئن با حضور رهبران شهر های فونگ و استان‌های کوانگ نین، باک نین، نین بین و هونگ ین در مورد توسعه مسکن اجاره‌ای طبق دستور دبیرکل و رئیس جمهور تو لام برگزار شد، تأکید کرد: منطقه اقتصادی کلیدی شمال، منطقه‌ای مرکزی برای توسعه صنعتی است که در حال حاضر نرخ بسیار بالایی از شهرنشینی و تمرکز زیاد نیروی کار را تجربه می‌کند. های فونگ، کوانگ نین، باک نین و هونگ ین همگی دارای بالاترین نرخ‌های رشد اقتصادی در کشور هستند و صدها هزار کارگر در مناطق صنعتی مشغول به کار هستند. فشار بر مسکن اجاره‌ای برای کارگران بسیار ضروری است و توسعه مسکن اجاره‌ای در این منطقه همچنین به عنوان سابقه‌ای برای اجرای آزمایشی و تکرار این رویکرد در سایر مناطق در سراسر کشور عمل می‌کند.

دولت به سرعت در حال اجرای پروژه‌های مسکن اجاره‌ای است.

عکس: دین سون

رئیس دولت به شیوه‌ای قاطع و فوری و با رویکردی عمل‌گرایانه، اولتیماتوم بی‌سابقه‌ای صادر کرد: تا ماه ژوئن، هر یک از چهار استان و شهر مذکور باید تلاش کنند تا حداقل یک پروژه مسکن اجاره‌ای را آغاز کنند؛ و همزمان مراحل اجرای پروژه‌های مسکن اجاره‌ای در مقیاس بزرگ را در سه‌ماهه سوم و چهارم امسال تکمیل کنند. نکته قابل توجه این است که این دستورالعمل، که دیگر صرفاً یک راهنما با عباراتی مانند «تلاش» یا «تلاش کردن» نیست، تأکید می‌کند که این یک الزام فوری است و گزارش‌های روی کاغذ را رد می‌کند و خواستار نتایج ملموس است. در مواردی که مناطق با مشکلات یا موانعی روبرو می‌شوند، وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مرکزی باید به طور فعال پشتیبانی و راه‌حل‌های فوری ارائه دهند.

ایجاد سازوکارهایی برای جذب سرمایه خصوصی برای مشارکت در توسعه مسکن اجاره‌ای، راهی خوب برای اجرای سیاست همکاری دولت و مردم است.

عکس: دین سون

این دستورالعمل نخست وزیر، گامی سریع و محکم در جهت تحقق چشم‌انداز استراتژیک حزب است، آن هم تنها کمی بیش از شش ماه پس از صدور دستورالعمل مهم تو لام، دبیرکل و رئیس جمهور: مسکن اجاره‌ای باید یک ستون استراتژیک باشد. این سرعت بی‌سابقه‌ای است، زیرا معمولاً به طور متوسط ​​۱۸ تا ۲۴ ماه طول می‌کشد تا یک پروژه مسکن اجتماعی از تأیید برنامه‌ریزی، تأیید سیاست‌های سرمایه‌گذاری، تخصیص زمین تا اخذ مجوز ساخت و شروع ساخت‌وساز پیش برود.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، با بیش از ۴۰ سال تحقیق در مورد بخش مسکن اجاره‌ای، شادی و احساسات عمیق خود را از دستورالعمل‌های سریع و قاطع دولت پس از تغییر استراتژیک تاریخی در تفکر دبیرکل و رئیس جمهور در مورد بخش مسکن اجاره‌ای ابراز کرد. او تأکید کرد که این نه تنها خبر بسیار خوبی برای بازار املاک و مستغلات است، بلکه مستقیماً بر زندگی اکثر افراد با درآمد متوسط ​​و کم در مناطق شهری تأثیر می‌گذارد. در عین حال، این امر چشم‌انداز استراتژیک جدیدی را با هدف تضمین حقوق شهروندان مطابق با قانون اساسی ایجاد می‌کند.

در حال حاضر، جوانان، به ویژه نسل Z، روندی را رهبری می‌کنند که دیگر داشتن خانه دائمی را در اولویت قرار نمی‌دهد. با توسعه انقلاب صنعتی چهارم، هوش مصنوعی (AI) و اقتصاد اشتراکی، آنها می‌توانند از هر مکانی، از هانوی و هوشی مین سیتی گرفته تا فو کوک یا سا پا، از راه دور کار کنند. آنها از کاوش و تغییر مکرر شغل برای کسب تجربه لذت می‌برند. برای جوانان، مسکن اجاره‌ای انعطاف‌پذیر که متناسب با سبک زندگی و کار آنها باشد، اولویت اصلی است. با نگاهی به جهان، در کشورهای توسعه‌یافته مانند ژاپن و غرب، درصد افرادی که در مناطق شهری اجاره می‌کنند حدود 60 درصد است. در سنگاپور، این رقم تقریباً به 80 درصد می‌رسد.

آقای لو هوانگ چائو تأیید کرد: «چهاردهمین کنگره ملی حزب، هدف شهر هوشی مین و همچنین کل کشور را تبدیل شدن به یک کشور صنعتی توسعه‌یافته تا سال ۲۰۴۵ با تحولی اساسی در ساختار اقتصادی و اجتماعی تعیین کرده است. بنابراین، تقاضا برای مسکن اجاره‌ای افزایش خواهد یافت و این یک روند اجتناب‌ناپذیر است.»

رونقی برای بازار املاک و مستغلات.

نخست وزیر لی مین هونگ، ضمن هدایت مقامات محلی، خاطرنشان کرد که توسعه مسکن اجاره‌ای مقرون به صرفه یک مسئله فوری است که باید به آن پرداخته شود. دولت باید رهبری را به دست گیرد و منابع دولتی را به عنوان اهرمی برای حمایت و جذب منابع خصوصی در نظر بگیرد؛ از صندوق ملی مسکن و صندوق‌های مسکن محلی به طور مؤثر برای هدایت و ایجاد انگیزه برای بازار استفاده کند؛ و منابع متنوع را بسیج کند، نه فقط با تکیه بر بودجه، بلکه با تمرکز بر آزادسازی سرمایه خصوصی و سرمایه بلندمدت.

توسعه مسکن اجاره‌ای به حل مشکل مسکن مردم کمک می‌کند.

عکس: دین سون

در پاسخ به فراخوان حزب و دولت، بسیاری از مشاغل نیز آمادگی خود را برای مشارکت اعلام کرده‌اند. آخر هفته گذشته، رهبران شرکت املاک و مستغلات هوانگ کوان اعلام کردند که در پروژه مسکن اجتماعی شهر طلایی (تای نین)، این شرکت نیمی از واحدهای خود را برای اجاره اختصاص می‌دهد و این نسبت را برای همه پروژه‌های آینده اعمال خواهد کرد. به طور خاص، در فاز اولیه پروژه شهر طلایی، هوانگ کوان ۴ ساختمان آپارتمانی با تقریباً ۱۰۰۰ آپارتمان توسعه داده است. این شرکت آنها را به ۲ ساختمان برای فروش و ۲ ساختمان برای اجاره تقسیم کرده است. در آینده نزدیک، در تمام پروژه‌ها، هوانگ کوان حداقل ۵۰٪ را برای اجاره اختصاص خواهد داد. این شرکت همچنین پیشنهاداتی از دو بانک دریافت کرده است که مایل به همکاری در ساخت مسکن اجاره‌ای در پاسخ به فراخوان دولت هستند...

آقای لی هوانگ چائو اظهار داشت که این یک جهت‌گیری توسعه‌ای معقول و منطقی است، زیرا در جهت‌گیری توسعه‌ای، سرمایه‌گذاری عمومی نمی‌تواند همه چیز را مدیریت کند، بلکه فقط به عنوان یک اهرم عمل می‌کند. با این حال، اگر صرفاً به بخش خصوصی به عنوان نیروی اصلی تکیه کنیم، مسیر پیش رو همچنان با موانع بی‌شماری، از سازوکارها گرفته تا عملیات عملی، مواجه خواهد بود.

به طور خاص، بزرگترین مانع برای کسب و کارهایی که در مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای سرمایه‌گذاری می‌کنند، چالش خرید زمین و بار هزینه‌های آزادسازی زمین است. درس‌هایی از کشورهای دیگر نشان می‌دهد که دولت باید با استفاده جسورانه از زمین‌های عمومی که برای مسکن یا خدمات تجاری در مناطق صنعتی برنامه‌ریزی شده‌اند، برای سازماندهی مناقصه عمومی، و انتخاب سرمایه‌گذاران معتبر برای ساخت مسکن اجاره‌ای برای کارگران و مهاجران، نقش رهبری را ایفا کند. در این صورت، کسب و کارها از هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین معاف خواهند بود. در مواردی که کسب و کارها به طور مستقل برای به دست آوردن حقوق استفاده از زمین کشاورزی از ساکنان برای پروژه‌ها مذاکره می‌کنند، مکانیسم کسر هزینه‌های جبران خسارت برای آزادسازی زمین باید تغییر کند تا منعکس کننده ارزش واقعی پرداخت شده توسط کسب و کارها باشد، به جای اینکه از لیست قیمت فعلی و بسیار پایین زمین کشاورزی استفاده شود که منجر به ضرر سرمایه‌گذاران می‌شود.

علاوه بر مسئله‌ی دسترسی به زمین، باز کردن قفل اعتبار بلندمدت، تنگنای بعدی است که نیاز به مداخله‌ی دولت دارد. با توجه به دوره‌ی طولانی بازپرداخت، که می‌تواند تا چندین دهه ادامه یابد، بدون سیاست‌های اعتباری ترجیحی که نرخ بهره‌ی پایین و شرایط وام معادل ارائه می‌دهند، مشاغل خصوصی قادر به تحمل فشار بدهی نخواهند بود و آنها را مجبور به افزایش قیمت اجاره می‌کنند و ناخواسته جنبه‌ی انسانی این نوع مسکن را تضعیف می‌کنند.

آقای چاو به عنوان مثال اشاره کرد: «راهنمایی‌های دولت در حال حاضر باید با حل فوری تناقضات قانونی موجود، عینیت یابد. به عنوان مثال، قانون مسکن به سرمایه‌گذاران در پروژه‌های مسکن اجتماعی برای اجاره اجازه می‌دهد تا به اعتبار ترجیحی دسترسی داشته باشند، اما فرمان دولتی ۱۰۰ تصریح می‌کند که بانک سیاست اجتماعی مجاز به وام دادن به این گروه نیست. این تناقض، این «سند قانون‌نما»، باید فوراً اصلاح شود تا سیستم حقوقی هماهنگ شود.»

همزمان، به گفته آقای لی هوانگ چائو، برای ایجاد انگیزه واقعی در بخش خصوصی برای مشارکت، دولت باید سیاست‌های مربوط به مالیات و زیرساخت‌های شهری را هماهنگ کند. اگرچه قانون مسکن سال ۲۰۱۴ تصریح کرده بود که نرخ مالیات برای پروژه‌های مسکن اجتماعی برای اجاره باید کمتر از فروش باشد، اما این آیین‌نامه سال‌هاست که روی کاغذ باقی مانده است زیرا قانون مالیات هنوز اصلاحات مربوطه را مجاز نکرده است. علاوه بر این، دولت باید با سرمایه‌گذاری فعال بودجه برای اتصال حمل و نقل و زیرساخت‌های فنی به مرزهای پروژه‌های مسکن اجتماعی، نقش پیشگامی ایفا کند. این اتصال هماهنگ نه تنها به افراد کم‌درآمد - آسیب‌پذیرترین گروه جامعه - کمک می‌کند تا فرصت دسترسی و سکونت در مدل‌های شهری مناسب را داشته باشند، بلکه به عنوان عملی‌ترین اهرم برای تبدیل تفکر استراتژیک چشم‌انداز سیاست به راه‌حل‌های ملموس مسکن نیز عمل می‌کند.

مقامات محلی ابتکار عمل را به دست می‌گیرند، مقامات محلی کار را انجام می‌دهند.

پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، با تأکید بر اینکه این یک سیاست کاملاً صحیح است، اظهار داشت که این موضوع در قانون مسکن سال ۲۰۰۵ - اولین قانون مسکن ویتنام - مورد توجه قرار گرفته است. با این حال، توسعه بخش مسکن اجاره‌ای موفقیت‌آمیز نبوده است زیرا سرمایه‌گذاری در این بخش نیاز به یک دوره گردش سرمایه طولانی ۴۰ تا ۵۰ ساله دارد. علاوه بر این، حاشیه سود خیلی بالا نیست زیرا قیمت اجاره باید پایین و برای بسیاری از مردم مقرون به صرفه باشد. در مقابل، اگر مسکن تجاری توسعه یابد، سرمایه‌گذاران می‌توانند کل سرمایه‌گذاری خود را ظرف ۵ تا ۷ سال پس از فروش پروژه، به علاوه سود نسبتاً بالایی، بازیابی کنند. بنابراین، اجتناب‌ناپذیر است که مشاغل خصوصی مشتاق نباشند. تکیه صرف بر بودجه دولتی برای سرمایه‌گذاری در این بخش نیز دشوار است زیرا بودجه محدود است و باید در بخش‌های اقتصادی ضروری مانند زیرساخت‌ها سرمایه‌گذاری شود...

بنابراین، پروفسور دانگ هونگ وو پیشنهاد کرد که برای اجرای این سیاست، ابتکارات زیادی لازم است. اول، کسب‌وکارها و حتی سازمان‌های مدیریت دولتی باید فناوری ساخت و ساز و فناوری مصالح ساختمانی را تغییر دهند و از فضای ساختمان‌های آپارتمانی به طور کامل استفاده کنند... تا به کاهش هزینه ساخت مسکن اجاره‌ای کمک کنند. در مرحله بعد، دولت به سیاست‌ها و سازوکارهایی نیاز دارد تا راه را برای مشارکت سرمایه خصوصی هموار کند. به طور خاص، باید به کارگیری مدل BOT یا PPP از مشارکت شرکتی مورد توجه قرار گیرد. در این مدل، دولت مسئول زمین است و کسب‌وکارها در ساخت مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. در طول دوره اجاره، کسب‌وکارها سرمایه سرمایه‌گذاری شده در ساخت و ساز به علاوه سود را دریافت می‌کنند، مشابه سایر مدل‌های بهره‌برداری. حمایت دولت در مورد زمین نیز آسان‌تر و کم‌هزینه‌تر از این است که شرکت‌های خصوصی همه چیز را خودشان انجام دهند. این همچنین به عنوان اهرمی از سوی دولت برای تشویق و جذب سرمایه خصوصی برای مشارکت در توسعه بازار مسکن اجاره‌ای با سریع‌ترین سرعت و دستیابی به اهداف تعیین شده تلقی می‌شود. در نتیجه، کسب‌وکارها با اطمینان بیشتری در پروژه‌های بیشتر شرکت خواهند کرد و مسکن اجاره‌ای مقرون به صرفه برای اکثر مردم ایجاد خواهند کرد.

پروفسور دانگ هونگ وو، به طور خاص، تأکید کرد که برای ترویج توسعه مسکن اجاره‌ای به طور خاص، یا مسکن به طور کلی، برای مردم، خودِ محلات باید پیشگیرانه و قاطع باشند، در حالی که دولت مرکزی فقط یک چارچوب قانونی کلی ایجاد می‌کند. محلات باید به طور پیشگیرانه راه‌حل‌هایی را پیشنهاد دهند که متناسب با واقعیت‌های خودشان باشد. در طول اجرا، اگر هرگونه مقرراتی نامناسب تشخیص داده شود، باید اصلاحاتی را به دولت مرکزی پیشنهاد دهند.

پروفسور دانگ هونگ وو تأکید کرد: «سیاست توسعه مسکن اجاره‌ای صحیح و یک جهت‌گیری فوری است که باید برای کمک به حل مشکل مسکن مردم تسریع شود. با این حال، تکیه صرف بر حمایت مالی دولت به دلیل منابع محدود بودجه دولت دشوار خواهد بود. تنها با ایجاد سازوکارهایی برای تشویق مشاغل به مشارکت، نتایج به سرعت حاصل می‌شوند. این همچنین به معنای ایجاد اجماع بالا در جامعه است. این همچنین نشان دهنده این روحیه است که وقتی دولت و مردم با هم کار می‌کنند، هر سیاستی موفق خواهد شد.»

عرضه مسکن اجاره‌ای برای پاسخگویی به تقاضا کافی نیست.

نخست وزیر لی مین هونگ در یک جلسه کاری در اول ژوئن اظهار داشت که تقاضا برای مسکن اجاره‌ای بسیار بالاست در حالی که عرضه مسکن اجاره‌ای بسیار ناکافی است، به خصوص برای اجاره‌های بلندمدت با قیمت‌های مناسب، که اولین تنگنا است. اکثر کارگران و زحمتکشان در پنج استان های فونگ، کوانگ نین، باک نین، نین بین و هونگ ین در حال حاضر خانه‌های غیررسمی ساخته شده توسط خانوارها را اجاره می‌کنند - که خطرات قابل توجهی را برای ایمنی، به ویژه ایمنی در برابر آتش‌سوزی، بهداشت محیط، شرایط زندگی و نیازهای زیرساخت‌های اجتماعی ایجاد می‌کند.

پیش از این، وزارت ساخت و ساز، بر اساس گزارش‌های ۱۸ منطقه، اعلام کرده بود که کل تقاضا برای مسکن اجاره‌ای در دوره ۲۰۲۶-۲۰۳۰، ۷۱۱۸۷ واحد است. نکته قابل توجه این است که تعداد واحدهای مسکن اجتماعی موجود برای اجاره در سراسر کشور تقریباً ۴۲۲۷۵ واحد است. از این تعداد، دا نانگ با بیش از ۱۲۴۰۰ واحد در صدر قرار دارد و پس از آن باک نین با نزدیک به ۹۸۵۰ واحد و هوشی مین سیتی با حدود ۵۷۰۰ واحد قرار دارند. اینها همچنین مناطقی هستند که مدل‌های مسکن برای اجاره کارگران و زحمتکشان را توسعه داده و اجرا کرده‌اند و فرصت‌های زیادی را برای کارگران ایجاد کرده‌اند تا صاحب خانه شوند و ساکن شوند.

توسعه مسکن استیجاری به تضمین امنیت اجتماعی کمک می‌کند.

ما در حال اصلاح قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات هستیم. من انتظار دارم که این قوانین به زودی، احتمالاً از اول ژانویه ۲۰۲۷، تصویب و به اجرا درآیند تا یک چارچوب قانونی محکم ایجاد شود. ما باید مقررات و استانداردهای جدیدی برای مسکن اجاره‌ای وضع کنیم. با نگاهی به تاریخ شهر هوشی مین، ما زمانی شرکت‌هایی مانند هوی بون هوا (عمو هوا) یا مایدین داشتیم که مسکن اجاره‌ای را به طور پایدار برای صدها سال و در طول نسل‌های متمادی ارائه می‌دادند. من معتقدم که با جهت‌گیری صحیح دبیرکل و رئیس جمهور تو لام، همراه با اقدامات سریع و قاطع دولت، قادر خواهیم بود شرکت‌های خصوصی بزرگ و حرفه‌ای را در بخش مسکن اجاره‌ای تشکیل دهیم و به تضمین امنیت اجتماعی پایدار در عصر جدید کمک کنیم.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین

منبع: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm