در هر صورت، بازار املاک و مستغلات در حال حاضر بهتر است.

به گفته دکتر تران کیم چونگ، دانشیار و معاون سابق مدیر موسسه مرکزی مدیریت اقتصادی ، سه سناریو برای بازار املاک و مستغلات در سال 2024 وجود دارد. آقای چونگ پیش‌بینی کرد: «اما مهم نیست کدام سناریو، بازار بهتر از دو سال پیش خواهد بود.»

دانشیار، دکتر تران کیم چونگ، معاون سابق مدیر موسسه مرکزی مدیریت اقتصادی

توسعه سال بعد همیشه بر اساس سال قبل است. جناب، برای بازار املاک و مستغلات، سال ۲۰۲۳ از نظر بسیاری بسیار بد است؟

اگر یک ارزیابی کلی انجام دهیم، می‌توان گفت که در سال ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات کاملاً تاریک خواهد بود، اما با تجزیه و تحلیل هر بخش از بازار به طور جداگانه، همه چیز خاکستری نیست.

به طور خاص، در شرایط بازار عموماً ناامیدکننده، بخش املاک و مستغلات صنعتی کاملاً خوب است. این به لطف رشد قوی در جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در سال 2023 است.

طبق گزارش اداره آمار عمومی، سرمایه ثبت‌شده جدید، سرمایه ثبت‌شده تعدیل‌شده و مشارکت سرمایه و ارزش خرید سهام سرمایه‌گذاران خارجی در ویتنام در سال ۲۰۲۳ به نزدیک به ۳۶.۶ میلیارد دلار آمریکا رسیده است که نسبت به سال قبل بیش از ۳۲ درصد افزایش داشته است. بخش آپارتمان‌های تجاری میان‌رده و ارزان‌قیمت نیز از نظر قیمت فروش و معامله بسیار خوب است. بخش ویلاهای فوق لوکس و املاک و مستغلات در مکان‌های درجه یک ارزش بالایی دارد، اگرچه معاملات کم است، اما قیمت‌ها به سختی کاهش یافته است. بخش املاک و مستغلات گردشگری و تفریحی شروع به نشان دادن نشانه‌هایی از بهبود کرده است.

یعنی به نظر شما، آیا توسعه بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۳ قابل قبول است؟

بازار املاک و مستغلات ویتنام در واقع در سال ۱۹۹۳ شکل گرفت - زمانی که اولین قانون زمین صادر شد. من با نظارت بر بازار املاک و مستغلات به مدت ۳۰ سال، متوجه شدم که هر ۱۰ سال، بازار این چرخه را تکرار می‌کند: سختی - بهبود - ثبات - رشد. به طور خاص، دوران سخت اغلب در زمانی اتفاق می‌افتد که مجلس ملی تصویب قانون جدید زمین (۱۹۹۳، ۲۰۰۳، ۲۰۱۳) را در نظر داشت. بسته به شرایط، هر مرحله حدود ۲-۳ سال طول می‌کشد.

این دوره دشوار بازار از سه ماهه دوم سال ۲۰۲۲ آغاز شد و به زودی پایان خواهد یافت زیرا در اوایل سال ۲۰۲۴، مجلس ملی قانون زمین (اصلاح شده) را تصویب کرد. در سال ۲۰۲۳، بازار در دوره دشوار «چرخه ۱۰ ساله» قرار دارد، اما نه کاهش می‌یابد، نه بدتر می‌شود، بلکه کاملاً پایدار است که نکته مثبتی در قانون چرخه‌ای است.

برخلاف اصلاحات قبلی قانون زمین، این بار مجلس ملی هم قانون مسکن و هم قانون کسب و کار املاک و مستغلات را اصلاح کرد، بنابراین بازگشت بازار املاک و مستغلات قوی‌تر خواهد بود. با این حال، هر سه قانون در اوایل سال ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهند شد، بنابراین در سال ۲۰۲۴، بازار املاک و مستغلات هنوز سه سناریو دارد.

آقا، این سه سناریو دقیقاً چی هستن؟

در سناریوی اول، اگر همه عوامل تغییر نکنند، بازار روند صعودی خود را ادامه خواهد داد، اما به آرامی.

سناریوی دوم این است که بازار در هنگام شوک‌ها به شدت رشد می‌کند.

سناریوی سوم که هیچ‌کس نمی‌خواهد، اما همچنان می‌تواند اتفاق بیفتد، این است که بازار املاک و مستغلات در صورت بروز مشکل در اقتصاد جهانی، کاهش تجارت جهانی، کاهش سرمایه‌گذاری خارجی، عدم بهبود تولید داخلی و فعالیت‌های تجاری و کاهش جریان نقدی سرمایه‌گذاری به بازار، به‌ویژه اعتبارات بانکی و اوراق قرضه شرکتی، دچار رکود شود. اما صرف نظر از سناریو، بازار هنوز هم بهتر از ۲ سال پیش است.

از بین این سه سناریو، من به سناریوی دوم تمایل دارم، اگرچه سیستم قانونی برای عملکرد بازار املاک و مستغلات در سال جاری به دلیل قانون زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون مسکن که اخیراً توسط مجلس ملی تصویب شده است و تا سال 2025 لازم الاجرا نخواهد بود، تغییر نکرده است.

چرا اینقدر خوشبین هستید؟

با درک اهمیت ویژه بازار املاک و مستغلات در بهبود و توسعه اقتصادی، از ابتدای سال 2023، دولت و نخست وزیر مجموعه‌ای از دستورالعمل‌ها و اسناد مدیریتی را برای اجرای همزمان سیاست‌ها، وظایف و راه‌حل‌ها جهت رفع مشکلات بازار، به ویژه مشکلات و مسائل حقوقی و سرمایه‌ای، صادر کرده‌اند.

اخیراً، در ابلاغیه رسمی ۱۳۷۶/CD-TTg (مورخ ۱۷ دسامبر ۲۰۲۳)، نخست وزیر درخواست کرد که اجرای مداوم، جدی، به موقع و مؤثر راه‌حل‌ها برای ارتقای توسعه ایمن، سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات، مسئولیت وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی باشد. وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی باید این را یکی از وظایف فوری و مهم بدانند که باید بر حل آن بر اساس این اصل متمرکز شوند که مشکل تحت اختیار کدام سطح است، آن سطح باید آن را حل کند، مطلقاً نه از روی اجتناب، فشار، ترس از اشتباه، ترس از مسئولیت.

کارگروه نخست وزیر برای بررسی، ترغیب و هدایت رفع مشکلات و موانع در اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات، به ریاست خود وزیر سازندگی، باید مصمم‌تر، قوی‌تر، جامع‌تر و به موقع‌تر، مشکلات و موانع در رویه‌های قانونی را هدایت و رفع کند، پیشرفت پروژه‌های املاک و مستغلات، به ویژه پروژه‌های مسکن، مناطق بزرگ شهری و پارک‌های صنعتی با اثرات سرریز را تسریع کند؛ تمرکززدایی، صدور مجوز و کاهش رویه‌های اداری غیرضروری را تسریع کند؛ قاطعانه به مواردی که باعث مشکلات، ناراحتی‌ها و رسیدگی‌های غیرمستقیم می‌شوند که باعث تأخیر برای مردم و مشاغل می‌شود، رسیدگی کند.

اما جناب، بازار بر اساس عرضه و تقاضا عمل می‌کند، آیا تنها عزم سیاسی کافی نیست؟

بالاترین سند قانونی که مستقیماً به بازار املاک و مستغلات مربوط می‌شود، صادر شده است. دولت با فوریت در حال تکمیل فرمان راهنما است که همراه با عزم دولت و نخست وزیر، اعتماد مشاغل، سرمایه‌گذاران و مردم را بازگردانده است و این مبنای مهمی برای باور به بهبود قریب‌الوقوع بازار است.

بازار املاک و مستغلات از ابتدای سه ماهه دوم سال 2022 در رکود بوده است. طبق "قانون 10 ساله"، دوره رکود بازار حدود 1.5 تا 2 سال است. تا سه ماهه دوم سال 2024، دقیقاً 2 سال خواهد بود که بازار تثبیت و توسعه خواهد یافت.

بازار طبق قانون عرضه و تقاضا عمل می‌کند. در مورد عرضه، دولت تصمیم گرفته است ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنامی را برای سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ هزینه کند، اما این بسته اعتباری در حال حاضر بسیار کم پرداخت می‌شود. برای افزایش عرضه کالا برای مهم‌ترین بخش بازار املاک و مستغلات، نخست وزیر به وزارتخانه‌ها و شعب دستور داده است تا راه‌حل‌های عملی برای اجرای چشمگیر و مؤثر برنامه اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنامی برای وام‌های ترجیحی جهت توسعه مسکن اجتماعی، مسکن کارگران و نوسازی و بازسازی آپارتمان‌ها داشته باشند.

نخست وزیر برای تحریک تقاضا، از بخش بانکی درخواست کرد که راهکارهای عملی و مؤثری برای ترویج وام‌دهی اعتباری به شرکت‌های BBS داشته باشد؛ جهت‌دهی، ترغیب و راهنمایی بانک‌های تجاری را تقویت کند تا شرکت‌ها، پروژه‌های املاک و مستغلات و خریداران خانه بتوانند راحت‌تر به منابع اعتباری دسترسی پیدا کنند و مشکلات سرمایه و جریان نقدی را به سرعت حل کنند.

نخست وزیر به تازگی کنفرانسی با رهبران شرکت‌های املاک و مستغلات و تولیدی مانند Vingroup، FPT، Masan، Novaland، Hung Thinh، Sun Group، Geleximco، Taseco، Becamex IDC، Phat Dat... برگزار کرده است تا همچنان به رفع مشکلات و موانع ادامه دهد. این کنفرانس را می‌توان به عنوان "کنفرانس Dien Hong" برای بازار املاک و مستغلات در نظر گرفت، بسیاری از مشکلات و موانع از نظر مکانیسم‌ها، قانونی بودن، منابع سرمایه، عرضه و تقاضای بازار در اسرع وقت پس از این کنفرانس برطرف خواهد شد.

منبع