ارائه خدمات اجاره آپارتمان کوتاه مدت در قالب یک سیستم ساختار یافته.

کمیته مردمی شهر هوشی مین به تازگی تصمیم شماره 19/2026/QD-UBND (تصمیم 19) در مورد مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی در این شهر را صادر کرده است که از امروز، 25 آوریل، جایگزین تصمیم قبلی شماره 26/2025/QD-UBND شده است.

افزایش پاسخگویی، کاهش خطر اختلافات.

نکته قابل توجه در تصمیم شماره ۱۹، بند ۲، ماده ۱۲ است که تصریح می‌کند اجاره آپارتمان در ساختمان‌های آپارتمانی باید از طریق قرارداد انجام شود. برای اجاره کوتاه مدت روزانه یا هفتگی (آپارتمان‌های توریستی )، مالک باید بهره‌برداری از تأسیسات اقامتی توریستی را ثبت کند و تمام مقررات قانونی مربوطه را به طور کامل رعایت کند.

Đưa dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn vào khuôn khổ - Ảnh 1. — بسیاری از آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین هنوز تابلوهایی را نصب می‌کنند که اجاره کوتاه‌مدت آپارتمان را ممنوع یا محدود می‌کند.

به طور خاص، سازمان‌ها و افرادی که آپارتمان‌ها را اداره می‌کنند باید مقررات مربوط به مسکن، معاملات املاک و مستغلات، مالیات (ثبت، اظهارنامه و پرداخت)، اقامت، نظم و امنیت عمومی، تجارت الکترونیک، گردشگری، بهداشت محیط و پیشگیری و کنترل آتش‌سوزی را رعایت کنند. در عین حال، مالکان باید اقامت موقت را ثبت کنند، مستاجران را از اقامت خود مطلع کنند و مستاجران را ملزم به رعایت مقررات ساختمان آپارتمان کنند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، از تصمیم شماره ۱۹ بسیار قدردانی کرد. با این حال، به گفته وی، برای بهبود بیشتر مکانیسم مدیریت، وزارت ساخت و ساز باید در مورد تکمیل مقررات مربوط به پارکینگ‌های خودروهای برقی و ایستگاه‌های شارژ، مشاوره ارائه دهد تا ایمنی در برابر آتش‌سوزی تضمین شده و نیازهای واقعی برآورده شود.

آقای نگوین دوی تان، رئیس و مدیر کل شرکت سهامی گلوبال هوم منیجمنت، اظهار داشت که تصمیم شماره ۱۹ دامنه مقررات را گسترش داده و نه تنها در مورد آپارتمان‌های مسکونی، بلکه در مورد آپارتمان‌های با کاربری مختلط (مسکونی همراه با تجاری) نیز اعمال می‌شود.

مقررات جدید، کسب و کارهای اجاره کوتاه مدت را ملزم می‌کند تا امکانات اقامتی خود را ثبت کرده و اقامت موقت خود را به صورت آنلاین از طریق VNeID یا پورتال خدمات عمومی اعلام کنند. این امر شفافیت را افزایش داده و از حقوق ساکنان، به ویژه در مورد فضاهای پارکینگ و بودجه نگهداری، محافظت می‌کند.

در همین حال، آقای نگوین مین دِ، رئیس هیئت مدیره ساختمان آپارتمانی گیای ویت، نیز معتقد است که تصمیم شماره ۱۹ گامی مثبت به جلو است که به کاهش اختلافات و بهبود کیفیت زندگی در ساختمان‌های آپارتمانی کمک می‌کند. با این حال، برای مؤثر بودن این سیاست، لازم است ارتباطات تقویت شود تا ساکنان از حقوق و تعهدات خود آگاه شوند و هماهنگی بین مقامات مالیاتی، پلیس و هیئت مدیره افزایش یابد تا از جمع‌آوری دقیق و کامل مالیات و حفظ امنیت و نظم اطمینان حاصل شود.

آقای دِ همچنین پیشنهاد کرد که مقررات جدید باید مرزهای بین مالکیت مشترک و خصوصی را برای محدود کردن اختلافات روشن کند. درآمدهایی مانند هزینه‌های خدمات و بودجه‌های نگهداری نیز باید به طور عمومی افشا و شفاف شوند، به خصوص هنگامی که بین آپارتمان‌های مسکونی و آپارتمان‌های اجاره‌ای تفاوت‌هایی وجود دارد.

علاوه بر این، مالکان باید به تعهدات مالیاتی خود عمل کنند، در حالی که هیئت مدیره باید گزارش‌های مالی منظمی را برای نظارت بر درآمد به مقامات ارائه دهد. افزایش آگاهی ساکنان و مالکان در مورد رعایت قوانین بسیار مهم تلقی می‌شود، زیرا تخلفات مکرر می‌تواند منجر به جریمه یا حتی ممنوعیت کسب و کار شود.

هر جایی سبک مدیریتی خودش را دارد.

طبق تحقیقات خبرنگار روزنامه نگوئی لائو دونگ، بیش از یک سال از زمانی که کمیته مردمی شهر هوشی مین تصمیم شماره ۲۶/۲۰۲۵ را در مورد مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی صادر کرد، رویه اجاره کوتاه مدت آپارتمان در این ساختمان‌ها همچنان متناقض است. هر هیئت مدیره رویکرد متفاوتی را اعمال می‌کند: برخی به طور ضمنی آن را مجاز می‌دانند، برخی آن را کاملاً ممنوع می‌کنند، در حالی که برخی از ساختمان‌های آپارتمانی فقط اجاره را برای ۱ تا ۳ ماه یا بیشتر مجاز می‌دانند.

این امر برای بسیاری از ارائه دهندگان خدمات اجاره کوتاه مدت آپارتمان مشکلاتی ایجاد کرده است، که منجر به درگیری با مدیریت ساختمان و حتی مجبور شدن آنها به توقف فعالیت شده است. بررسی در یک مجتمع آپارتمانی در بخش Thanh My Tay نشان داد که هیئت مدیره از زمان لازم الاجرا شدن تصمیم 26/2025، تابلوهایی را نصب کرده است که اجاره کوتاه مدت را ممنوع می کند. با این حال، به گفته مسئول پذیرش، اجرای واقعی این قانون ساده نیست.

بسیاری از صاحبان آپارتمان هنوز به بهانه اقوام یا دوستان، مهمانان را به خانه می‌آورند و این امر اجرای کامل مقررات را دشوار می‌کند. خانم نگوین تونگ هوآی، یکی از ساکنان که بارها در مورد حق اجاره کوتاه‌مدت آپارتمان صحبت کرده است، گفت که اگرچه شهر مقررات جدیدی را برای اجاره کوتاه‌مدت وضع کرده است، اما مالکان در طول سال گذشته با موانع زیادی در اجرای آنها مواجه بوده‌اند. خانم هوآی گفت: «در امتداد خیابان بن ون دان (بخش وین هوی)، برخی از ساختمان‌های آپارتمانی اجاره کوتاه‌مدت را کاملاً ممنوع می‌کنند، در حالی که برخی دیگر فقط اجاره ماهانه را مجاز می‌دانند. این درخواست متناقض، تطبیق با این شرایط را برای صاحبان مشاغل بسیار دشوار می‌کند.»

خانم فام هو بائو تران، یک میزبان حرفه‌ای آپارتمان در اپلیکیشن Airbnb، گفت که کسب‌وکارش اخیراً به‌طور قابل‌توجهی کوچک شده است. دلیل اصلی این است که بسیاری از هیئت‌های مدیره مقررات بسیار سختگیرانه‌ای را اجرا کرده‌اند، مانند محدود کردن مهمانان بدون وقت قبلی، الزام مهمانان به انتظار فقط ۱۰ تا ۱۵ دقیقه در لابی و حتی قطع خدمات در صورت تخلف.

برای مثال، در مجتمع آپارتمانی دِ لا سول (بخش وین هوی)، هیئت مدیره اطلاعیه‌ای صادر کرده است که اجاره‌های کوتاه‌مدت (ایربی‌ان‌بی، اقامتگاه خانگی، اجاره‌های روزانه/ساعتی) را کاملاً ممنوع می‌کند و فقط اجاره‌های بلندمدت را مجاز می‌داند. کارت‌های اقامت متخلفان باطل، آب آنها قطع یا دسترسی آنها به امکانات رفاهی (استخر، باشگاه ورزشی) لغو خواهد شد.

خانم نگوین پی‌تی، مستاجر کوتاه‌مدت آپارتمان در ساختمان آپارتمانی زنیتی (بخش کائو اونگ لان)، گفت که هزینه مدیریت او به تازگی نزدیک به ۷۰ درصد افزایش یافته است، از حدود ۳.۹ میلیون دونگ ویتنامی به نزدیک به ۵.۷ میلیون دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان در ماه، بدون احتساب برق و آب. این افزایش هزینه فشار زیادی را بر او و همچنین سایر صاحبان مشاغل وارد می‌کند.

علاوه بر این، بسیاری از میزبانان گزارش داده‌اند که در جزئیات جزئی، مانند عدم اجازه به کارکنان نظافت برای استفاده از آسانسور مشترک، عدم اجازه به گذاشتن چمدان در لابی و محدود کردن زمان ورود، تحت مدیریت سختگیرانه‌ای قرار گرفته‌اند. حتی گزارش‌های «زیرزمینی» از عدم پشتیبانی برای مشکلات برق، آب یا کارت دسترسی برای اجاره‌های کوتاه‌مدت، علیرغم عدم وجود اسناد رسمی، وجود دارد.

برای ادامه فعالیت، برخی از گروه‌های میزبان در آپارتمان‌های لوکس باید پول خود را برای استخدام کارکنان خصوصی برای کمک به مهمانان در مراحل پذیرش در لابی جمع کنند.

نکته قابل توجه این است که برخی از هیئت‌های مدیره اخیراً از صاحبان مشاغل خواسته‌اند مجوزهای ثبت کسب و کار خود را تا یک مهلت مشخص ارائه دهند، در حالی که پیش از این هیچ دستورالعمل خاصی در مورد صدور مجوز وجود نداشت.

مقررات مربوط به سطوح هزینه مورد نیاز است.

آقای لو هوانگ چائو معتقد است که دریافت هزینه‌های مدیریتی بالاتر برای آپارتمان‌های اجاره‌ای کوتاه‌مدت ضروری است، اما دو برابر کردن هزینه برای ساکنان، همانطور که برخی از مکان‌ها انجام می‌دهند، غیرمنطقی است. بنابراین، آقای چائو پیشنهاد داد که شهر باید مقررات خاصی در مورد سطح هزینه‌ها، مکانیسم‌های مدیریتی و هدف از استفاده از این درآمدها وضع کند تا از اقدامات خودسرانه یا غیرشفاف جلوگیری شود. او پیشنهاد داد: «نه تنها ساختمان‌های آپارتمانی، بلکه خانه‌ها و ویلاهای شخصی نیز اکنون متقاضی اجاره کوتاه‌مدت دارند. بنابراین، لازم است یک سازمان یا انجمن برای مدیریت این بخش ایجاد شود تا یک چارچوب قانونی یکپارچه ایجاد شود.»

از دیدگاه تجاری، خانم فام هو بائو تران معتقد است که مدل Airbnb یک روند محبوب در سراسر جهان است و تقاضا در ویتنام بسیار زیاد است. با این حال، برای عملکرد پایدار، ارائه دهندگان خدمات باید آگاهی خود را در مورد مدیریت مستاجران، تضمین بهداشت و امنیت، ثبت کامل اقامت موقت و یادآوری به مهمانان برای حفظ نظم افزایش دهند.

منبع: https://nld.com.vn/dua-dich-vu-cho-thue-can-ho-ngan-han-vao-khuon-kho-196260424210641985.htm