قیمت آپارتمان‌ها سر به فلک می‌کشد، اما درآمد مردم هانوی هنوز هم کمتر از حد انتظار است.

قیمت آپارتمان‌ها سر به فلک می‌کشد، اما درآمد مردم هانوی هنوز پایین است.

طبق گزارش Savills Vietnam، سه ماهه دوم سال 2023 هجدهمین سه ماهه متوالی است که قیمت آپارتمان در هانوی افزایش یافته است. در حال حاضر، میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های اولیه در هانوی 53 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که نسبت به 4 سال پیش (2019) 73 درصد افزایش یافته است.

خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد دپارتمان مشاوره ساویلز هانوی، توضیح داد: افزایش مداوم قیمت آپارتمان‌های اولیه در هانوی به دلیل افزایش بالای قیمت زمین و هزینه‌های ساخت و ساز است.

قیمت مسکن در حال افزایش است اما درآمد مردم هانوی هنوز کافی نیست، تصویر ۱ — قیمت آپارتمان‌ها سر به فلک می‌کشد، در حالی که درآمد مردم هانوی رو به کاهش است. (عکس: TTX)

علاوه بر این، نیاز به سرمایه‌گذاری در بهبود کیفیت محصولات و زیرساخت‌ها و خدمات رفاهی اطراف و پروژه‌های داخلی نیز منجر به این می‌شود که قیمت‌های بازار اولیه یا قیمت پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده، همیشه بالاتر از سطح عمومی بازار آپارتمان‌های فروشی باشد.

طبق تحقیقات Savills، تقاضا برای مسکن در هانوی به دلیل افزایش مداوم مهاجرت، هر ساله رو به افزایش است. علاوه بر این، پیش‌بینی می‌شود که از سال ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۵، هانوی ۱۵۷۰۰۰ خانوار بیشتر خواهد داشت.

با این حال، عرضه آپارتمان بسیار کم است و انتظار می‌رود تنها ۵۹۰۰۰ آپارتمان از انواع مختلف، ۹۰۰۰ خانه کم ارتفاع و ۱۸۷۰۰ خانه اجتماعی در آینده برای فروش افتتاح شوند. کمبود ۷۰۳۰۰ خانه وجود دارد.

گزارش ساویلز نشان می‌دهد که هانوی در تلاش است تا سال ۲۰۲۳ به میانگین درآمد سرانه ۱۵۰ میلیون نفر در سال برسد. در مقایسه با سال ۲۰۱۹، میانگین نرخ رشد درآمد ۶ درصد در سال است. در همین حال، نرخ رشد قیمت آپارتمان از سال ۲۰۱۹ تا نیمه اول ۲۰۲۳، ۱۳ درصد در سال است.

خانم هانگ اظهار داشت که واقعیت این است که رشد متوسط درآمد سرانه در هانوی کمتر از رشد قیمت آپارتمان است. این مثالی است که نشان می‌دهد اگر این شکاف بیشتر شود، مردم مدت بیشتری صاحب خانه خواهند بود.

خانم هانگ گفت: «اگر این دو عدد به هم نزدیک نشوند، مالکیت خانه برای مردم به طور کلی، چه کسانی که در هانوی زندگی می‌کنند و چه کسانی که از استان‌های دیگر می‌خواهند برای کار یا فرزندانشان در هانوی خانه داشته باشند، طولانی‌تر و دشوارتر خواهد شد.»

گذشته از محصولات مسکونی کم ارتفاع، وقتی قیمت بالا باشد، خریداران منطقی بودن قیمت و همچنین تناسب آن با ارزش واقعی محصول را نیز در نظر می‌گیرند. از اینجا به بعد، تصمیم خریدار کندتر و طولانی‌تر خواهد شد.

تخفیف برای بخش کمیاب، اما نه برای عموم

برخلاف بخش آپارتمان، بخش ویلا و خانه‌های شهری اندکی در حال کاهش است. به طور خاص، قیمت اولیه ویلاها نسبت به سه ماهه قبل 10 درصد کاهش یافته و به 100 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع زمین فروخته نشده در مِی لین رسیده است. قیمت خانه‌های ویلایی نسبت به سه ماهه قبل 7 درصد کاهش یافته است. در مقابل، قیمت خانه‌های شهری نسبت به سه ماهه قبل 4 درصد افزایش یافته و به 173 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است. اگرچه این بخش در حال کاهش است، اما به دلیل قیمت بالا، برای اکثریت مناسب نیست.

خانم هانگ گفت که کاهش قیمت ویلاها و خانه‌های شهری به دلیل پروژه‌هایی است که دور از مرکز شهر با قیمت‌های مناسب راه‌اندازی می‌شوند و باعث می‌شوند سطح بازار نیز کاهش یابد.

در واقع، قیمت بخش کم‌ارتفاع هنوز بالاست، به خصوص در مناطق مجاور جاده کمربندی ۲ و ۳ هانوی و مناطق توسعه‌یافته با زیرساخت‌های اجتماعی پایدار و برنامه‌ریزی زیرساخت‌های ترافیکی، و مناطقی با تراکم جمعیت بالا.

قیمت مسکن در حال افزایش است اما درآمد مردم هانوی هنوز کافی نیست، تصویر 2 — ویلاها بخش نادری هستند که کاهش قیمت دارند، اما نه برای اکثریت. (عکس: DP)

به گفته خانم هانگ، در بازار ویلاها و خانه‌های شهری، محصولاتی با قیمت‌های مناسب و پروژه‌های برنامه‌ریزی‌شده هنوز خریداران را جذب می‌کنند. این موضوع در این واقعیت منعکس می‌شود که معاملات در بخش خانه‌های کم ارتفاع در هانوی پس از یک سه‌ماهه اول ناامیدکننده، رو به بهبود بوده است و 106 واحد فروخته شده که نسبت به سه‌ماهه قبل 20 درصد افزایش داشته است.

خانم هانگ گفت: «این یکی از نشانه‌های مثبت ثبت شده در پایان سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۳ است، زمانی که بازار دارای پروژه‌های کم‌ارتفاع با محصولاتی است که با قیمت حدود ۱۰ میلیارد دانگ ویتنامی برای هر واحد ارائه می‌شوند.»

طبق آمار سه ماهه دوم سال 2023 در هانوی، پروژه‌هایی با قیمت اولیه کمتر از 10 میلیارد دونگ ویتنامی، 39 درصد از معاملات، آپارتمان‌های 10 تا 20 میلیارد دونگ ویتنامی، 28 درصد و آپارتمان‌های بالای 30 میلیارد دونگ ویتنامی تنها 13 درصد از معاملات را تشکیل داده‌اند. داده‌ها نشان می‌دهد که هرچه قیمت محصول معقول‌تر باشد، نرخ فروش آن نیز بهتر است.

عرضه اولیه محدود است، اما مزیت خریداران مسکن در بازار هانوی امروز این است که می‌توانند بازار ثانویه را انتخاب کنند - با بسیاری از محصولاتی که از قبل توسعه یافته‌اند، از نظر قانونی تضمین شده‌اند و قیمت‌های معقول‌تری دارند. در شرایط فعلی، قیمت بازار ثانویه در مقایسه با بازار اولیه هنوز رقابتی است.

طبق گزارش Savills در سه ماهه دوم سال 2023، معمولاً محصولات کم ارتفاع، قیمت عرضه ثانویه 20٪ کمتر از واحدهای اولیه دارند. بازار اولیه انتخاب‌های زیادی ندارد در حالی که بازار ثانویه از نظر قیمت انتخاب‌های بیشتری دارد، اگرچه محصول دیگر جدید نیست، اما در عوض، خریداران می‌توانند آماده استفاده باشند یا می‌توانند بلافاصله از آن استفاده کنند.

به طور خاص، اخیراً، هانوی سرمایه‌گذاری عمومی را ترویج داده است. این عامل مساعدی برای ارتقای فعالیت‌های اقتصادی هانوی به طور کلی و سایر فعالیت‌ها از جمله تجارت املاک و مستغلات به طور خاص است.

با آغاز ساخت و ساز جاده کمربندی ۴ که اخیراً آغاز شده است، انتظار می‌رود با افتتاح جاده کمربندی ۴ در سال ۲۰۲۷، توسعه در مناطق حومه شهر مانند می لین، دن فونگ، هوای دوک، سوک سون، ها دونگ، تان اوآی و تان تری افزایش یابد. پیش‌بینی می‌شود عرضه مسکن در مناطق اطراف جاده کمربندی ۴ در مقایسه با زمان حال، ۳۶ درصد افزایش یابد.

زمانی که زیرساخت‌ها به طور همزمان توسعه یابند، از عرضه متعادل تقاضا در همه مناطق پشتیبانی خواهد شد. با حمل و نقل مناسب، افراد نیازمند مایل به نقل مکان به مناطقی با قیمت‌های معقول‌تر خواهند بود.

خانم هانگ اظهار داشت: «این یکی از عواملی است که مشکل اخیر را حل می‌کند، منطقه‌ای در مرکز شهر یا منطقه نزدیک جاده کمربندی شماره ۳ بازار هانوی که سطح قیمت‌های بالایی را ایجاد کرده و موانعی را برای دسترسی مردم به خرید خانه ایجاد کرده است.»

منبع