چطور قیمت مسکن آنقدر افزایش یافت که نخست وزیر فریاد زد «چه کسی پول خرید دارد»؟

(دن تری) - قیمت مسکن در هانوی و هوشی مین سیتی اخیراً به سرعت افزایش یافته و حتی به بیش از ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است. بسیاری از کارشناسان می‌گویند برای خرید یک آپارتمان ۲۶ سال تلاش لازم است.

چالش‌های افزایش قیمت‌ها و شکاف‌های درآمدی بزرگ

در جلسه بعدازظهر ۲۲ سپتامبر، نخست وزیر فام مین چین دستورالعمل‌های مهم زیادی در رابطه با بازار املاک و مستغلات ارائه داد. به طور خاص، نخست وزیر این موضوع را مطرح کرد که چه تعداد از مردم به خانه نیاز دارند اما به دلیل قیمت‌های بسیار بالا نمی‌توانند آنها را بخرند؛ چه کسی پول خرید آپارتمان‌هایی را دارد که بیش از ۷۰ میلیون یا بیش از ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت دارند؟ نخست وزیر درخواست اجرای راه‌حل‌هایی برای کاهش قیمت املاک و مستغلات و افزایش عرضه برای برآورده کردن عرضه و تقاضا را کرد.

افزایش مداوم قیمت آپارتمان در چند وقت اخیر، موضوعی «داغ» است که توجه مردم را به خود جلب کرده است. بسیاری از واحدهای تحقیقات بازار و کارشناسان، پیوسته به این موضوع اشاره کرده و هشدار داده‌اند.

گزارش ماه اوت Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که در دو سال گذشته، قیمت فروش املاک و مستغلات (به طور کلی در سراسر کشور) در اکثر انواع روند صعودی داشته است که بیشترین افزایش مربوط به زمین (44 درصد افزایش نسبت به سه ماهه اول سال 2024) و آپارتمان‌ها 42 درصد بوده است. انواع دیگر شامل خانه‌های شخصی، زمین‌های پروژه‌ای و خانه‌های شهری به ترتیب 28 درصد، 14 درصد و 1 درصد در مدت مشابه افزایش یافته‌اند.

قیمت املاک و مستغلات در بسیاری از انواع آن در 8 ماه افزایش یافته است (منبع: Batdongsan.com.vn)

به گفته آقای نگوین کوک آن - معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn - این واقعیت که قیمت‌های فروش همچنان در حال افزایش هستند، نتیجه رشد قوی عرضه پول از طریق سیاست‌های پولی انعطاف‌پذیر با هدف رشد اقتصادی بالا؛ کمبود طولانی مدت عرضه اولیه، به ویژه در شهرهای بزرگ، همراه با اعتماد سرمایه‌گذاران به پتانسیل افزایش قیمت‌ها در آینده است.

در عین حال، او به چالش دسترسی به مسکن برای افراد با درآمد متوسط ​​رو به پایین اشاره کرد. اگر تنگناهای قانونی و عرضه به طور کامل حل نشوند، این وضعیت ممکن است ادامه یابد.

در همین حال، کارشناس کان ون لوک، در سمیناری که اخیراً برگزار شد، گفت که یک کارمند دولت در ویتنام برای خرید یک آپارتمان به ۲۶ سال کار مداوم نیاز دارد. این تفاوت نشان دهنده این واقعیت است که قیمت املاک و مستغلات بسیار سریعتر از درآمد افزایش می‌یابد و شکاف بزرگی را در مقایسه با میانگین جهانی (۱۵ سال) ایجاد می‌کند.

آقای لوک تأکید کرد که مشکل این است که این شکاف روز به روز در حال افزایش است و رشد درآمد نمی‌تواند با قیمت مسکن همگام باشد. بنابراین، کارشناسان معتقدند که قیمت املاک و مستغلات باید کنترل شود.

مردم برای خرید یک آپارتمان به ۲۶ سال زمان نیاز دارند (منبع: دکتر کان ون لوک به اشتراک گذاشته شده است).

قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ سر به فلک می‌کشد.

طبق نظرسنجی خبرنگاران دن تری ، اخیراً بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی در هانوی برای فروش افتتاح شده‌اند. با این حال، قیمت‌های فعلی در بخش گران‌قیمت متمرکز شده‌اند.

به طور خاص، یک پروژه در بخش دای مو (هانوی) قیمت افتتاحیه ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع دارد. در بخش تو لیم، یک پروژه آپارتمانی واقع در خیابان لو کوانگ دائو قیمت افتتاحیه حدود ۱۳۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده و هزینه نگهداری) دارد.

همچنین انتظار می‌رود یک پروژه در بخش ویت هونگ بیش از ۱۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع هزینه داشته باشد. نکته قابل توجه این است که انتظار می‌رود یک پروژه در بخش کائو گیای از ۱۵۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع هزینه داشته باشد. یا یک پروژه تازه راه‌اندازی شده در بخش شوان دین نیز با قیمت ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برای فروش آماده شده است.

کارشناس لی دین چونگ گفت که میانگین قیمت آپارتمان در هانوی بین ۷۰ تا ۸۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در نوسان است. علاوه بر این، بازار شاهد ظهور بسیاری از پروژه‌های لوکس و برند با قیمت‌های بالای ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بوده است.

به گفته او، این پروژه‌ها اغلب در مکان‌های درجه یک در مرکز هانوی هستند. توسعه‌دهنده پروژه قصد دارد به مشتریان با درآمد بالا بفروشد، نه به اکثر مشتریان. با این حال، نقدینگی محصولات بالای ۱۵۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع زیاد نخواهد بود، زیرا آنها در مورد مشتریان سخت‌گیر هستند.

او گفت که بازار آپارتمان به طور خاص و بازار املاک و مستغلات به طور کلی در حال رکود است. بنابراین، محصولات آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت نیز بسیار غیرنقدشونده هستند.

آقای چانگ در مورد احتمال افزایش قیمت آپارتمان‌های لوکس و برند گفت که در حال حاضر، بیشتر آنها محصولات اولیه هستند، بنابراین سرمایه‌گذاران قیمت‌های بالایی تعیین کرده‌اند. بنابراین، زمان بیشتری طول خواهد کشید تا فرصت افزایش قیمت‌ها فراهم شود. علاوه بر این، هزینه‌های ورودی پروژه در حال حاضر بسیار بالاست و پیشرفت اجرایی کند است. در عین حال، توسعه‌دهندگان پروژه سرمایه‌گذاری بیشتری روی محصول انجام داده‌اند، بنابراین انتظار حاشیه سود بالایی را خواهند داشت.

مشابه هانوی، بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، به ویژه بخش آپارتمان، اخیراً افزایش سریع قیمت را ثبت کرده است.

در واقع، قیمت آپارتمان‌های تازه افتتاح شده در شهر هوشی مین اخیراً به طور مداوم در حال افزایش بوده است، به خصوص برای محصولات اولیه. قیمت در سطح بالایی قرار دارد و در حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است، حتی به قیمت خانه‌های شهری نزدیک می‌شود.

در منطقه قدیمی ناحیه ۲، در اطراف تقاطع آن فو، یک سرمایه‌گذار خارجی فاز سوم یک پروژه بلندمرتبه را آغاز کرد و آپارتمان‌هایی را با قیمت حدود ۱۳۰ تا ۲۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع به بازار معرفی کرد. در امتداد جاده موازی با شهر هوشی مین - بزرگراه لانگ تان، یک پروژه از سر گرفته شده، قیمت متوسط ​​حدود ۱۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع دارد. در نزدیکی آن، آپارتمان‌ها در منطقه شهری با مساحت بیش از ۱۱۷ هکتار نیز از ۱۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت دارند.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - آمارها نشان می‌دهد که در سال 2024، قیمت آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین به طور متوسط ​​به 90 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش خواهد یافت. از سال 2020 تاکنون، نرخ افزایش قیمت مسکن در شهر هوشی مین به 15 تا 20 درصد در سال رسیده است.

آقای وو هونگ تانگ - معاون مدیر کل گروه DKRA - با به‌روزرسانی ۸ ماه اول امسال، اظهار داشت که میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های اولیه در شهر هوشی مین (قدیمی) در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۱۲ تا ۱۸ درصد افزایش یافته است، و برخی از پروژه‌های انفرادی بالاترین قیمت ۴۹۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع را داشته‌اند. در بین دونگ (قدیمی)، میانگین قیمت نیز در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۸ تا ۱۰ درصد افزایش یافته است.

قیمت فروش آپارتمان در شهر هوشی مین (قدیمی) و مناطق مجاور (منبع: DKRA).

دلایل گرانی آپارتمان

دلیل افزایش قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین اخیراً توسط بسیاری از کارشناسان مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است. اولین دلیل، مشکل کاهش عرضه است. گزارشی از CBRE ویتنام بیان کرد که در سه ماهه دوم، عرضه آپارتمان در شهر هوشی مین (قدیمی) اگرچه نسبت به سه ماهه قبل دو برابر شده است، اما در 6 ماه اول همچنان 16 درصد کمتر از مدت مشابه بوده است. این واحد همچنین کمترین عرضه آپارتمان 6 ماهه را در یک دهه در شهر هوشی مین ثبت کرده است.

کارشناسان Savills Vietnam نیز با همین دیدگاه گفتند که شهر هوشی مین نیز در سال‌های اخیر با کمبود عرضه مواجه بوده است. این شهر هدف خود را ساخت حدود ۲۳۵۰۰۰ خانه جدید در دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵ تعیین کرده بود، اما تنها به ۲۴٪ از این هدف دست یافت و هنوز ۱۷۹۰۰۰ واحد مسکونی کم دارد. شکاف بین عرضه و تقاضا به دلیل مسائل مربوط به قانونی بودن پروژه‌ها افزایش یافته است.

دلیل دیگر، عدم تعادل در عرضه به بازار است. آقای لو هوانگ چائو گفت که در نیمه اول امسال، شهر هوشی مین تنها ۴ پروژه مسکونی تجاری با بیش از ۳۳۰۰ آپارتمان لوکس واجد شرایط برای بسیج سرمایه داشت. بازار هیچ آپارتمان میان رده و مقرون به صرفه ای ندارد - وضعیتی که سال هاست به طور مداوم در حال وقوع است.

پیش از این، از سال ۲۰۲۱ تاکنون، عرضه پروژه‌های مسکن جدید در شهر هوشی مین دیگر مسکن تجاری مقرون به صرفه با قیمت کمتر از ۳۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع را شامل نمی‌شد و کمبود شدید مسکن اجتماعی وجود داشت. در مقابل، بخش مسکن لوکس از سال ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳ به طور مداوم غالب بوده و حدود ۷۰ درصد از کل عرضه را تشکیل می‌دهد.

او هشدار داد که در کوتاه‌مدت، بازار مسکن در شهر هوشی مین همچنان با کمبود عرضه، به‌ویژه در بخش‌های میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه، مواجه خواهد بود. قیمت مسکن همچنان افزایش خواهد یافت و فراتر از توان مالی اکثر ساکنان شهری خواهد بود.

خانم ترانگ بویی - مدیر کل کوشمن و ویکفیلد ویتنام - با همین دیدگاه، اذعان کرد که عرضه بازار به طور فزاینده‌ای در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت متمرکز شده است. هیچ عرضه جدیدی در منطقه مرکزی وجود ندارد، بازار توسط توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات معمولی هدایت می‌شود. افزایش قیمت‌های فروش اولیه نشان دهنده کمبود عرضه در بخش‌های مقرون به صرفه و میان‌رده است.

خانم ترانگ پیش‌بینی می‌کند که سال آینده می‌تواند نقطه شروع یک چرخه بهبود جدید باشد، اما این روند کند، گزینشی و بسیار متمایز خواهد بود. چالش بازار مسکن هند این است که میانگین قیمت فروش اولیه در مقایسه با میانگین درآمد هنوز بسیار بالاست، خرید خانه بیش از 20 سال طول می‌کشد.

قیمت‌ها بسته به منطقه، سالانه ۵ تا ۱۰ درصد افزایش خواهند یافت و این افزایش بسته به کیفیت محصول خواهد بود، نه افزایش گسترده. عرضه ممکن است از امسال سالانه ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یابد، اما همچنان کمتر از اوج خود در سال ۲۰۲۲ خواهد بود. بازار از عرضه جدید با «محدودیت‌های قانونی» استقبال خواهد کرد.

یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت آپارتمان، فشار بر هزینه‌های نهاده‌ها، به ویژه هزینه‌های زمین، عوارض استفاده از زمین و هزینه‌های ساخت و ساز است. این هزینه‌ها بخش بزرگی از کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری پروژه را تشکیل می‌دهند. کارشناسان معتقدند تنها زمانی که هزینه‌های نهاده‌ها در سطح معقولی کنترل شوند، قیمت املاک و مستغلات تثبیت خواهد شد.

خانم دو تو هانگ - مدیر ارشد ساویلز هانوی - گفت که هانوی همزمان در حال اجرای راه‌حل‌های بسیاری برای اصلاحات نهادی، توسعه زیرساخت‌ها و پروژه‌های آزمایشی مسکن است. نکته قابل توجه این است که بسیاری از پروژه‌ها برای اجرا در مناطقی خارج از کمربند ۳ تا ۳.۵ در نظر گرفته شده‌اند. هنگامی که این مراحل تکمیل شوند و محصولات به بازار عرضه شوند، تأثیر مثبتی بر سطح قیمت‌ها خواهد داشت.

با این حال، یک عامل مهم این است که هزینه‌های استفاده از زمین در حال حاضر بخش بزرگی از کل هزینه را تشکیل می‌دهد. اگر این هزینه به طور منطقی محاسبه شود و هماهنگی منافع بین دولت و شرکت‌ها تضمین شود، قیمت مسکن می‌تواند به سطحی مناسب‌تر برای توانایی پرداخت مردم کاهش یابد. در عین حال، سازوکارهای ترجیحی در مورد مالیات، اعتبار یا زمین برای بخش مسکن مقرون به صرفه نیز برای ترویج توسعه این خط تولید ضروری است.

• Dantri.com.vn
• منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm