حل مشکل خرید آپارتمان تحت فشار افزایش قیمت‌ها

قیمت آپارتمان به طور پیوسته در حال افزایش است

توسعه سریع اقتصادی و شهرنشینی منجر به افزایش شدید تقاضای مسکن شده است، در حالی که منابع زمین به تدریج در حال کاهش است، عرضه مسکن به دلیل اجرای کند پروژه‌ها به دلیل سیاست‌های مربوط به منابع سرمایه و تصمیمات سازمان‌ها و ادارات در کنترل بازار املاک و مستغلات، به طور مداوم در حال کاهش است. همراه با افزایش ارزش زمین‌های شهری هنگام ارتقاء زیرساخت‌ها و خدمات عمومی، قیمت آپارتمان‌ها در سال‌های اخیر به طور مداوم سطوح جدیدی را تعیین کرده است.

املاک و مستغلات - حل مشکل خرید آپارتمان تحت فشار افزایش قیمت — در هانوی ، قیمت آپارتمان‌ها در بازارهای اولیه و ثانویه افزایش مداومی را ثبت کرد.

داده‌های تحقیقاتی انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در سال ۲۰۲۳ در مقایسه با سال ۲۰۱۹ حدود ۳۸ واحد درصد افزایش یافته است. در شهر هوشی مین، این رقم ۱۶ واحد درصد بوده است.

که در آن، شاخص قیمت آپارتمان یکی از شاخص‌های پروژه شاخص قیمت املاک و مستغلات است که VARS در حال تحقیق در مورد آن است تا نوسانات قیمت املاک و مستغلات را تحت تأثیر حرکات بازار در طول زمان منعکس کند.

به طور خاص، قیمت آپارتمان در هانوی به طور مداوم در بازارهای اولیه و ثانویه در حال افزایش بوده است. در همین حال، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین نیز دوباره وارد چرخه افزایش قیمت شده است، همراه با کاهش تدریجی پروژه‌های لوکس و گران‌قیمت در بازار ثانویه.

افزایش شدید تقاضا برای مسکن نه تنها به دلیل نیاز خانوارهای شهری به مسکن، بلکه به دلیل افزایش مداوم نیروی کار و هجوم دانشجویان به شهرها برای کار و تحصیل، به ویژه در هانوی، است. بلکه به دلیل افزایش زیاد تقاضای سرمایه‌گذاری نیز می‌باشد، زیرا قیمت اجاره آپارتمان‌های قدیمی و جدید در مناطق مسکونی از زمان دوره فاصله‌گذاری اجتماعی، به ویژه در شرایط بهبود بازار، به طور مداوم افزایش یافته است.

آمار Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که میزان علاقه به آپارتمان‌های فروشی در سراسر کشور در ژانویه ۲۰۲۴ در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۶۶ درصد افزایش یافته است، تعداد آگهی‌های املاک نیز ۴۶ درصد افزایش یافته است. به طور خاص، تعداد جستجوهای آپارتمان در ژانویه ۲۰۲۴ در هانوی در مقایسه با مدت مشابه ۷۱ درصد افزایش یافته است. به طور مشابه، در شهر هوشی مین ، تقاضا برای آپارتمان نیز ۵۹ درصد افزایش یافته است. این روند در اکثر استان‌ها و شهرهای دیگر نیز مشابه است.

علیرغم افزایش شدید تقاضای خریداران خانه، عرضه آپارتمان همچنان به طور نامتناسبی در حال افزایش است. عرضه آپارتمان در سال 2023 کاهشی را در بازارهای هانوی و هوشی مین سیتی ثبت کرد.

در هانوی، عرضه آپارتمان‌های جدید در سال ۲۰۲۳ حدود ۱۰۵۰۰ واحد تخمین زده می‌شود که نسبت به سال قبل حدود ۳۱ درصد کاهش یافته است. در شهر هوشی مین، عرضه آپارتمان‌های جدید نزدیک به ۷۵۰۰ واحد تخمین زده می‌شود که نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۲ بیش از ۵۰ درصد کاهش یافته است.

عرضه آپارتمان در سال‌های اخیر به دلیل کمبود روزافزون پروژه‌های املاک و مستغلات تازه تأیید شده کاهش یافته است، در حالی که پروژه‌های در حال انجام به دلیل مشکلات حقوقی و سرمایه‌ای "با مشکل" مواجه هستند. اگرچه تلاش‌های دولت، وزارتخانه‌ها و شعب برای غلبه بر مشکلات به نتایج قابل توجهی رسیده است، تعداد پروژه‌های اجرا شده و از سرگیری شده در سال 2023 به شدت افزایش یافته است، اما فشار جریان نقدی برای مشاغل املاک و مستغلات هنوز کاهش نیافته است.

انتظارات مبنی بر افزایش مسکن اجتماعی و کاهش قیمت آپارتمان

بر این اساس، به لطف تلاش‌های سازمان‌های مدیریت دولتی، وضعیت بسیج سرمایه از طریق انتشار اوراق قرضه شرکتی از اواسط سال 2023 به تدریج بهبود یافته است.

با این حال، فشار سررسید اوراق قرضه همچنان برای کسب‌وکارها در سال 2024، به‌ویژه کسب‌وکارهای املاک و مستغلات، یک چالش است. طبق آخرین داده‌های انجمن بازار اوراق قرضه ویتنام (VBMA)، نزدیک به 115.7 تریلیون دونگ ویتنام اوراق قرضه شرکت‌های املاک و مستغلات سررسید شده‌اند که 41.4 درصد از کل ارزش اوراق قرضه شرکتی سررسید شده در سال جاری را تشکیل می‌دهند.

املاک و مستغلات - حل مشکل خرید آپارتمان تحت فشار افزایش قیمت‌ها (شکل ۲). — در بخش‌های مقرون‌به‌صرفه و میان‌رده، قیمت آپارتمان‌ها به ویژه در شهرهای بزرگ همچنان افزایش خواهد یافت.

فعالیت‌های انتشار اوراق قرضه در ماه‌های اول سال ۲۰۲۴ نیز به دلیل شرایط دشوارتر برای انتشار و معاملات اوراق قرضه مانند مقررات مربوط به سرمایه‌گذاران حرفه‌ای اوراق بهادار، مقررات مربوط به رتبه‌بندی اعتباری اجباری، زمانی که فرمان ۶۵/۲۰۲۲/ND-CP از ابتدای سال ۲۰۲۴ پس از یک دوره تمدید و تعویق طبق فرمان ۰۸/۲۰۲۳/ND-CP دوباره اجرا می‌شود، با موانعی روبرو شده‌اند. با این حال، این تنها یک مشکل کوتاه‌مدت است، در درازمدت، اجرای فرمان ۶۵ به توسعه سالم‌تر بازار اوراق قرضه شرکتی کمک خواهد کرد.

در خصوص سرمایه اعتباری، به لطف راهکارهای بخش بانکی، دولت و سازمان‌های مربوطه در رفع مشکلات پروژه‌ها، اعتبار معوق برای فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات به طور مداوم افزایش یافته است.

با این حال، اعتبار مصرف‌کننده و خرید املاک و مستغلات در ماه‌های اول سال ۲۰۲۴ نسبت به سال ۲۰۲۳ همچنان کاهش خواهد یافت، حتی اگر نرخ بهره وام پایین مانده باشد. از آنجا که نوسانات تورم و نرخ بهره هنوز غیرقابل پیش‌بینی است، وام گرفتن پول برای خرید خانه و پرداخت بدهی ماهانه بیش از ۱۰ میلیون دونگ ویتنام برای بسیاری از خانواده‌ها، زمانی که واقعاً به شغل و وضعیت درآمد آینده خود اطمینان ندارند، به یک بار سنگین تبدیل می‌شود.

با این حال، پس از تت، اعتبار خرید خانه در برخی از بانک‌های تجاری با اکوسیستم‌های متنوع املاک و مستغلات، اندکی افزایش یافت، زیرا مردم دوباره شروع به سرمایه‌گذاری کردند.

پس از یک دوره طولانی کاهش، انتظار می‌رود عرضه آپارتمان در هر دو منطقه ویژه شهری نیز به لطف بهبود بازار و تلاش‌های سازمان‌های مدیریت دولتی برای رفع موانع قانونی پروژه‌ها، به ویژه عرضه مسکن اجتماعی و مسکن کارگری، دوباره افزایش یابد. با این حال، این عرضه قبل از عرضه رسمی در بازار، برای تکمیل مراحل قانونی به زمان نیاز دارد و عمدتاً از مناطقی دور از مرکز می‌آید.

بنابراین، VARS پیش‌بینی می‌کند که در کوتاه‌مدت، قیمت آپارتمان در مرکز شهرهای بزرگ، به‌ویژه در بخش‌های مقرون‌به‌صرفه و میان‌رده، همچنان افزایش خواهد یافت. در همین حال، قیمت خرید و فروش مجدد پروژه‌های لوکس و گران‌قیمت ممکن است اندکی کاهش یابد.

VARS انتظار دارد که همراه با پایه گذاری مجموعه‌ای از عوامل مثبت بازار فعلی، تا اواسط سال ۲۰۲۵، زمانی که قوانین جدید مربوط به بخش املاک و مستغلات با مقررات جدید برای رفع مشکلات سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران به طور رسمی به اجرا درآید، عرضه مسکن اجتماعی افزایش یابد و سطح قیمت آپارتمان به سطحی مناسب‌تر برای افراد با نیازهای واقعی مسکن کاهش یابد.

نگان گیانگ

منبع