«الان احساس ناامیدی می‌کنم.»

Báo Dân Việt•08/01/2018

راه‌های زیادی برای ورود به بازار املاک و مستغلات وجود دارد، پس چرا بخش مسکن مقرون به صرفه را انتخاب کردید؟

هیچ‌کس در کسب و کار نمی‌خواهد محصولاتش را ارزان بفروشد. اما من فقط می‌خواهم خانه‌های مقرون‌به‌صرفه بسازم. چون فکر می‌کنم اگر می‌خواهید موفق شوید، باید محصولاتی بسازید که افراد زیادی بتوانند از آنها استفاده کنند، افرادی که واقعاً به مسکن نیاز دارند. در کشور ما، اکثر مردم فقیر هستند؛ کجا می‌توان افراد ثروتمند زیادی پیدا کرد؟ بنابراین، ساختن خانه‌هایی برای خدمت به افراد با درآمد متوسط و فقیر، و فروش آنها با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه، کار بسیار ارزشمندی است، اینطور نیست؟ با این حال، انواع زیادی از خانه‌های مقرون‌به‌صرفه وجود دارد. فقط کسانی که واقعاً در آنها زندگی می‌کنند می‌توانند واقعاً کیفیت خانه‌هایی را که من می‌سازم (البته در مقایسه با سایر آپارتمان‌ها با قیمت مشابه) درک کنند.

همه می‌دانند که فروش خانه با قیمت پایین، خریداران زیادی را جذب می‌کند. اما همه نمی‌توانند هزینه‌ها را پایین بیاورند. من چند دوست دارم که در املاک و مستغلات کار می‌کنند و می‌گویند اگر آقای تان خانه‌ها را با قیمت 9.5 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بفروشد، قطعاً ضرر خواهد کرد. پس راز او چیست؟

برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه، فرآیند اجرا و تیم مدیریت بسیار مهم هستند؛ سیستم باید ساده و روان باشد و دست‌وپاگیر نباشد؛ باید در هزینه‌های مصالح و نیروی کار صرفه‌جویی شود.

علاوه بر این، فرآیند ساخت و ساز باید با استفاده از فناوری مدرن کوتاه شود. پیش از این، ساخت یک ساختمان ۱۸ طبقه ۳ سال طول می‌کشید، اما اکنون فقط ۹ ماه طول می‌کشد، مانند ساختمانی که اکنون در آن نشسته‌اید.

یکی دیگر از عوامل موثر در ساخت مسکن ارزان قیمت، تلاش برای بسیج تمام منابع سرمایه به جز وام های بانکی برای کاهش هزینه ها است، چرا که هزینه های بهره بانکی نزدیک به 20 درصد از قیمت محصول را تشکیل می دهد.

در نهایت، یک قیمت فروش معقول محاسبه کنید، سود زیادی کسب نکنید. در تجارت، باید بدانید که چگونه به اشتراک بگذارید، زیرا وقتی محصولی را با قیمت پایین اما با کیفیت مناسب می‌فروشید، نقدینگی بسیار بالا می‌رود. در واقع، نزدیک به ۴۰۰۰ آپارتمان در منطقه شهری Thanh Ha، با قیمت ۹.۵ میلیون VND/m2، تنها در ۳ ماه به فروش رسیدند.

در حال حاضر، اکثر توسعه‌دهندگانی که در بازار املاک و مستغلات مشارکت دارند، بخش‌های میان‌رده و گران‌قیمت را انتخاب می‌کنند و تعداد بسیار کمی بخش مقرون‌به‌صرفه را انتخاب می‌کنند. از دیدگاه یک سرمایه‌گذار، آیا برای توسعه‌دهندگان، ساخت مسکن ارزان‌قیمت سودآورتر است یا مسکن گران‌قیمت؟

این به عوامل زیادی بستگی دارد، از جمله خود توسعه‌دهنده. اگر توسعه‌دهنده یک شرکت سهامی عام باشد، باید پروژه‌های با ارزش بالا را برای تأمین بودجه از بانک‌ها و بازار سهام انجام دهد. این چیزی است که برای آنها مهم است؛ نقدینگی «داستان دیگری» است.

در واقعیت، پروژه‌های آپارتمانی گران‌قیمتی وجود دارند که بیش از ۱۰ سال پیش تکمیل شده‌اند، اما بسیاری از آپارتمان‌ها هنوز فروخته نشده‌اند. اگر فروش کند باشد، سرمایه قفل می‌شود و به گردش در نمی‌آید که این امر نه تنها به سازنده آسیب می‌رساند، بلکه بر شرکای مرتبط نیز تأثیر می‌گذارد.

انتخاب مسکن مقرون به صرفه، مانند کاری که من انجام دادم، نیازهای واقعی را برآورده می‌کند؛ خریداران خانه جایی برای زندگی دارند، در حالی که من سرمایه‌ای برای سرمایه‌گذاری مجدد در پروژه‌های دیگر دارم.

آقای تان ما را پذیرفت، اما درِ دفترش کاملاً باز بود، نه بسته. او معتقد است که فروش مسکن مقرون به صرفه به فقرا نباید به صورت رسمی انجام شود، بلکه باید با رویکردی دوستانه باشد. اگر خریداران به پاسخ‌های او در مورد سوالات مربوط به آپارتمان یا پروژه نیاز داشته باشند، او شخصاً توضیحات مفصلی ارائه خواهد داد. "آنچه خریداران بیش از همه به آن نیاز دارند، اعتماد است. اگر به خودتان اعتماد نکنید، چه کسی به شما اعتماد خواهد کرد؟" به همین دلیل است که دفتر او هرگز بسته نیست و او هرگز کسی را که می‌خواهد با او ملاقات کند یا در مورد آپارتمان‌ها یا پروژه‌هایش سوال بپرسد، رد نمی‌کند.

وقتی وارد حوزه املاک و مستغلات شدید و بخش مسکن مقرون به صرفه را انتخاب کردید، آیا در مورد نیازهای اجتماعی تحقیقی انجام دادید؟

بله، کاملاً. من از سال ۱۹۹۹، زمانی که مجتمع CT9 در لین دم در حال ساخت بود، مشغول تحقیق هستم. تقاضا برای مسکن مقرون به صرفه در جامعه به طور کلی، و به ویژه در هانوی ، بسیار زیاد بود.

به عنوان یک متخصص املاک و مستغلات، چه توصیه‌های سیاستی برای مقرون به صرفه‌تر و قابل دسترس‌تر کردن مسکن برای افراد عادی دارید؟

من از دولت شهر هانوی درخواست ساخت مسکن اجتماعی با قیمت ۶ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع را دارم. در صورت تأیید، متعهد به ساخت ۱۰،۰۰۰ آپارتمان و فروش آنها با قیمت ۶ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع هستم، اما این پیشنهاد یک سال پیش ارائه شده و هنوز تأیید نشده است.

به نظر من نکته مهم این است که آیا سیاست‌گذاران می‌خواهند این کار را انجام دهند یا نه، زیرا ارائه پیشنهاد و طرح برای کسب‌وکارها بسیار دشوار است. من شخصاً فقط می‌توانم تمام تلاشم را بکنم تا تا جایی که می‌توانم این کار را انجام دهم.

من فکر می‌کنم مسکن ارزان قیمت برای اکثر مردم مناسب است. به عنوان مثال، در منطقه شهری Thanh Ha، همانطور که در بالا اشاره کردم، تمام ۴۰۰۰ آپارتمان فقط در ۳ ماه فروخته شدند. بسیاری از خانواده‌های با درآمد متوسط خانه‌های خود را در مرکز شهر فروختند و دو آپارتمان در اینجا خریدند، یکی برای زوج و فرزندانشان و دیگری برای والدینشان، و هنوز پول کافی برای خرید ماشین برای رفت و آمد به محل کار در مرکز شهر داشتند. جاده‌ها هم اکنون راحت هستند، بنابراین زندگی کمی دورتر مشکلی نیست.

منبع