رفع موانع اصلی برای شهرداری‌ها در مناقصه پروژه‌های سرمایه‌گذاری شهری

تجویز حداقل نرخ پرداخت به بودجه دولت به جای مبلغ

دولت به تازگی فرمان شماره ۱۱۵/۲۰۲۴ را صادر کرده است که جزئیات تعدادی از مواد و اقدامات مربوط به اجرای قانون مناقصه در مورد انتخاب سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه‌هایی با استفاده از زمین را شرح می‌دهد. بزرگترین تغییر این فرمان، تعریف واضح حداقل نرخی است که شرکت‌ها باید به بودجه دولت بپردازند.

به گفته وکیل فام تان توان، پیش از این، طبق مفاد فرمان ۲۵/۲۰۲۰، تعیین ارزش پرداختی به بودجه دولت علاوه بر هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین (که قبلاً m3 نامیده می‌شد)، مناطق در ۳ مورد با مشکل مواجه بودند.

اولاً، هیچ صندوق زمین مرجعی وجود ندارد زیرا هیچ نتیجه مزایده‌ای وجود ندارد یا صندوق‌های زمین مرجع زیادی وجود دارد که ترکیب آن را دشوار می‌کند. ثانیاً، تعیین هزینه مورد انتظار استفاده از زمین و اجاره زمین دشوار است. ثالثاً، هماهنگی بین آژانس‌های محلی در این کار ارزیابی ارزش دشوار است. این یکی از دلایلی است که بسیاری از مناطق هنگام سازماندهی مناقصه برای پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند، سردرگم می‌شوند.

برای غلبه بر کاستی‌های فوق، ماده ۴۸ فرمان ۱۱۵/۲۰۲۴ حداقل نرخ پرداخت به بودجه دولت (که عموماً به عنوان ارزش m شناخته می‌شود) را هنگام پیشنهاد قیمت برای انتخاب سرمایه‌گذاران جهت اجرای پروژه‌های مناطق شهری تصریح می‌کند؛ مناطق مسکونی روستایی به جای مبلغ قبلی، به صورت درصد محاسبه می‌شوند.

این درصد بر اساس میانگین نرخ افزایش مرجع پس از حراج حقوق استفاده از زمین (تفاوت بین قیمت اولیه و قیمت برنده حراج) قطعات زمین مورد استفاده در اجرای پروژه‌ها در محل محاسبه می‌شود.

زمین حراج شده برای اجرای پروژه مورد اشاره (بدون استفاده از نتایج حراج‌های زمین انفرادی برای ساخت خانه توسط مردم) باید در عرض ۳ سال متوالی قبل از تاریخ تصمیم برای تصویب سیاست سرمایه‌گذاری پروژه (حداکثر ۷ سال در برخی موارد خاص) نتایج حراج موفقی داشته باشد و از نظر مکانی (در همان سطح منطقه یا منطقه دیگری در استان) مشابه زمین حراج شده باشد.

بنابراین، این فرمان، نحوه تعیین معیارهای ارزیابی کارایی استفاده از زمین را به سمت اعمال «حداقل نرخ پرداخت به بودجه دولت» به جای تعیین این مقدار به پول مشخص مانند قبل، تغییر داده است. ارزش واقعی پرداخت به بودجه دولت (مقدار M) برابر با نرخ پرداخت بودجه پیشنهادی سرمایه‌گذار ضربدر هزینه واقعی استفاده از زمین و اجاره زمین پروژه خواهد بود.

یک پروژه املاک و مستغلات در شهر هوشی مین (عکس: ترین نگوین).

انتظار می‌رود درآمد قابل توجهی برای منطقه به همراه داشته باشد

کارشناسان حقوقی املاک و مستغلات، تعیین ارزش m را به شرح زیر نشان می‌دهند:

کمیته مردمی استان الف، مزایده‌ای برای حقوق کاربری زمین برای ۴ پروژه شهری ترتیب داده است. منطقه الف از نتایج مزایده این ۴ پروژه برای محاسبه میانگین نرخ افزایش پس از مزایده (نسبت بین قیمت پایه و قیمت مزایده) استفاده خواهد کرد که نتیجه آن ۱۰٪ است. نرخ ۱۰٪ که در اسناد مزایده مشخص شده است، حداقل نرخ پرداخت به بودجه دولتی است که سرمایه‌گذار باید پرداخت کند (ارزش m).

سرمایه‌گذاران باید نرخ پرداختی معادل ۱۰٪ یا بیشتر را به بودجه دولت پیشنهاد دهند. ارزش واقعی پرداختی به بودجه دولت برابر با نرخ پیشنهادی سرمایه‌گذار برنده (به عنوان مثال، ۲۰٪) ضربدر هزینه واقعی استفاده از زمین و اجاره زمین قابل پرداخت (به عنوان مثال، ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی) خواهد بود. هزینه استفاده از زمین و اجاره زمین طبق مفاد قانون زمین محاسبه می‌شوند. بنابراین، سرمایه‌گذار علاوه بر تعهد هزینه استفاده از زمین (مقدار M)، ۴۰ میلیارد دانگ ویتنامی دیگر نیز به بودجه دولت پرداخت خواهد کرد.

اگر آن منطقه هرگز حراج پروژه‌ای را برگزار نکرده باشد، هیچ صندوق زمین مرجعی برای گنجاندن در فرمول وجود نخواهد داشت. بند 6، ماده 48 این فرمان همچنین تصریح می‌کند که در صورت عدم وجود صندوق زمین مرجع برای حراج، می‌توان از میانگین نرخ افزایش ارزش پرداخت بودجه پروژه‌هایی که در 5 سال متوالی قبل از تاریخ تصمیم سیاست سرمایه‌گذاری برای مناقصه برگزار شده‌اند یا سند تأیید اطلاعات پروژه‌ای که برای مناقصه برگزار می‌شود، استفاده کرد.

در صورتی که محل، انتخاب سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه را از طریق مزایده یا مناقصه سازماندهی نکرده باشد، بنابراین صندوق زمین مرجع وجود ندارد، اسناد مناقصه نرخ پرداخت به بودجه دولتی (m) را مشخص نمی‌کنند. این نرخ توسط سرمایه‌گذار در اسناد مناقصه پیشنهاد می‌شود. مبلغ پرداخت به بودجه دولتی که توسط سرمایه‌گذار (M) پیشنهاد شده است، همزمان با پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین طبق فرم و برنامه مشخص شده در قرارداد پروژه پرداخت خواهد شد.

بنابراین، تعیین نرخ مشارکت بودجه ایالتی (m) شفاف و کامل شده است و مشکلات بسیاری از مناطق را کاهش می‌دهد. انتظار می‌رود آیین‌نامه جدید تعیین ارزش مشارکت بودجه ایالتی (m) درآمد قابل توجهی را برای مناطق به ارمغان بیاورد و محیط سرمایه‌گذاری را در مسیری شفاف و جذاب بهبود بخشد.

با این حال، به گفته وکیل فام تان توان، محاسبه فوق همچنین می‌تواند هزینه اجرای پروژه شرکت را از میزان پولی که M باید بپردازد، به میزان قابل توجهی افزایش دهد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm