تحقق رویای صاحب خانه شدن - بخش 3: موانع ناشی از «گلوگاه» اعتباری

هدف تکمیل حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰ به شدت تبلیغ می‌شود.

با این حال، به طور متناقضی، تنها حدود ۳۴۰۰ میلیارد دانگ از بسته اعتباری ۱۴۵ تریلیون دانگ اختصاص داده شده به این بخش پرداخت شده است، که معادل کمتر از ۳٪ از مقیاس برنامه است. وقتی مشاغل با موانع بوروکراتیک روبرو هستند و مردم در دسترسی به وام مشکل دارند، وجوه ترجیحی واقعاً به کسانی که بیشترین نیاز به مسکن را دارند، نرسیده است.

مشتریانی که در دفتر مرکزی ویتکام بانک در هانوی تراکنش انجام می‌دهند. (عکس تزئینی: تران ویت/TTXVN)

سرمایه آنجاست، اما هنوز جریان قوی پیدا نکرده است.

پس از یک دوره طولانی رشد آهسته، بخش مسکن اجتماعی در حال ورود به مرحله جدیدی از توسعه شتابان است.

طبق مصوبه شماره 07/NQ-CP دولت در مورد تعیین اهداف توسعه مسکن اجتماعی به مناطق برای دوره 2026-2030، کل کشور باید بیش از 158700 آپارتمان را تنها در سال 2026 تکمیل کند. تنها در چهار ماه اول امسال، 40 پروژه مسکن اجتماعی دیگر با مقیاس تقریبی 36590 آپارتمان آغاز شده است.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز ، در مجموع در سراسر کشور، در حال حاضر ۲۲۶ پروژه با تقریباً ۲۲۸,۷۲۵ آپارتمان، معادل ۱۴۴٪ از هدف تعیین شده، آغاز به ساخت کرده‌اند. در همین زمان، حدود ۵۴۲۶ آپارتمان تکمیل و به بهره‌برداری رسیده‌اند؛ ۲۵ منطقه به اهداف آغازین خود برای امسال رسیده‌اند یا از آنها فراتر رفته‌اند.

برای حمایت از عرضه، بخش بانکی یک برنامه اعتباری ترجیحی برای توسعه مسکن اجتماعی اجرا کرده است که در حال حاضر تقریباً 145000 میلیارد دانگ ویتنام ارزش دارد. این یکی از ابزارهای مالی مهم برای تحقق هدف امنیت مسکن محسوب می‌شود.

با این حال، میزان واقعی پرداخت‌ها با انتظارات همخوانی نداشته است. تا به امروز، تنها ۳۸ منطقه از ۶۳ منطقه، فهرست پروژه‌های واجد شرایط دریافت وام را اعلام کرده‌اند. در مجموع، تقریباً ۱۰۰ پروژه واجد شرایط دسترسی به این برنامه هستند و سرمایه مورد نیاز حدود ۷۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است.

با این حال، کل سرمایه پرداخت شده تنها به تقریباً ۳۴۰۰ میلیارد دانگ ویتنام رسیده است که معادل کمتر از ۳٪ از کل مقیاس برنامه است. از این مقدار، حدود ۲۹۴۰ میلیارد دانگ ویتنام به سرمایه‌گذاران در ۲۱ پروژه پرداخت شده است؛ خریداران خانه تنها به حدود ۴۶۰ میلیارد دانگ ویتنام در ۱۹ پروژه دسترسی داشته‌اند.

به گفته کارشناسان، شکاف زیاد بین اندازه بسته اعتباری و میزان سرمایه پرداخت شده، نشان دهنده ظرفیت همچنان پایین بازار برای جذب سرمایه است.

دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد بانک سرمایه‌گذاری و توسعه ویتنام (BIDV)، معتقد است که با تمرکز فزاینده اعتبارات بانکی بر تقاضای مسکن در بازار املاک و مستغلات، بازار در جهت پایدارتری توسعه خواهد یافت. با این حال، برای اینکه جریان سرمایه مؤثر باشد، لازم است همزمان به مسائل عرضه، چارچوب قانونی و قیمت مسکن پرداخته شود.

این تنگناها همچنین در جلسه کاری اخیر با کمیته حزب، دولت و سازمان‌های مربوطه در مورد توسعه مسکن اجتماعی، مورد توجه ویژه دبیرکل و رئیس جمهور، تو لام، قرار گرفت. بر این اساس، حق مسکن قانونی یک حق اساسی شهروندان است و دولت یک سیاست توسعه مسکن دارد که هدف آن تضمین داشتن مکانی برای زندگی برای همه است. برای تحقق این هدف، رویه‌های مربوط به سرمایه‌گذاری، برنامه‌ریزی، تخصیص زمین، مجوزهای ساخت و ساز و دسترسی به اعتبار ترجیحی باید ساده‌سازی شوند و راحتی، مهلت‌های مشخص و پاسخگویی فردی را تضمین کنند.

یکی از بزرگترین تنگناهای فعلی، طولانی شدن فرآیند اجرای پروژه به دلیل تداخل رویه‌ها است. بسیاری از پروژه‌ها سال‌ها طول می‌کشد تا رویه‌های مربوط به برنامه‌ریزی، تخصیص زمین، تعیین قیمت فروش، تأیید خریداران واجد شرایط خانه و رویه‌های سرمایه‌گذاری را تکمیل کنند.

دکتر کان ون لوک تأکید کرد: «برای افزایش عرضه و کاهش قیمت مسکن، ابتدا باید فرآیند صدور مجوز را بهبود بخشیم، رویه‌های اداری را ساده کنیم و زمان اجرای پروژه را کوتاه کنیم.»

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، با همین دیدگاه معتقد است که اگر موانع برنامه‌ریزی و رویه‌ای برطرف نشوند، حتی با افزایش حجم اعتبار، بهبود کارایی دشوار خواهد بود.

وقتی افراد کم‌درآمد در دسترسی به سرمایه مشکل دارند.

در حالی که ممکن است کسب و کارها برای دسترسی به بودجه جهت توسعه پروژه خود با مشکل مواجه شوند، بزرگترین مانع برای خریداران خانه، فشار مالی بلندمدت است.

لو شوان، یک کارگر مکانیک، پس از سال‌ها اجاره‌نشینی در هانوی، بارها پروژه‌های مسکن اجتماعی را برای آماده شدن جهت سکونت بررسی کرده بود. با این حال، هنگام محاسبه دوره بازپرداخت وام بانکی بیش از 20 سال، خانواده‌اش هنوز در تصمیم‌گیری نهایی مردد بودند.

به گفته آقای شوان، نرخ بهره ترجیحی اولیه مثبت است، اما آنچه بسیاری از کارگران را بیشتر نگران می‌کند، نرخ بهره پس از دوره ترجیحی است. با توجه به اینکه درآمدها فقط برای پوشش هزینه‌های زندگی و تحصیل فرزندان کافی است، هرگونه نوسان در هزینه‌های وام می‌تواند به طور قابل توجهی بر بودجه خانواده تأثیر بگذارد.

در همین حال، برای خانم نگوین تی مای، یک زن خوداشتغال در زمینه خدمات غذایی در هانوی، مانع در برآورده کردن الزامات وام بانکی نهفته است.

خانم مای گفت که خانواده‌اش مقداری پول جمع‌آوری کرده‌اند و واجد شرایط درخواست مسکن اجتماعی هستند. با این حال، هنگام تحقیق در مورد روند درخواست وام، متوجه شد که اثبات درآمد پایدار اصلاً ساده نیست.

خانم مای گفت: «درآمد من واقعی است، اما همیشه در فیش‌های حقوقی یا قراردادهای کاری منعکس نمی‌شود. هنگام درخواست وام، بسیاری از مدارک باید چندین بار ارسال می‌شدند، بنابراین روند تأیید بیش از حد انتظار طول کشید.»

مشتریانی که در دفتر مرکزی Agribank تراکنش انجام می‌دهند. عکس: Tran Viet/TTXVN

طبق مقررات فعلی، علاوه بر واجد شرایط بودن برای سیاست‌های مسکن اجتماعی، وام گیرندگان باید شرایط اعتباری مانند توانایی بازپرداخت بدهی تعهد شده، داشتن قرارداد معتبر برای خرید یا اجاره-خرید مسکن اجتماعی و اجرای اقدامات وثیقه وام طبق مقررات را نیز داشته باشند.

این الزامات برای تضمین امنیت اعتباری بانک‌ها در نظر گرفته شده‌اند، اما در واقعیت، دسترسی به وام را برای بخشی از کارگران کم‌درآمد یا با درآمد ناپایدار نیز دشوار می‌کنند.

این نگرانی‌ها مورد توجه بسیاری از کارشناسان نیز قرار گرفته است.

آقای نگوین شوان باک، معاون مدیر دپارتمان اعتبار برای بخش‌های اقتصادی (بانک دولتی ویتنام)، گفت که ایجاد یک مکانیسم نرخ بهره پایدار و بلندمدت برای خریداران مسکن اجتماعی بسیار ضروری است.

آقای باک گفت: «خریداران مسکن اجتماعی معمولاً درآمد کم یا متوسط ​​و منابع مالی محدودی دارند. طراحی سازوکاری برای نرخ‌های بهره ترجیحی و پایدار در درازمدت به آنها کمک می‌کند تا در وام گرفتن احساس امنیت کنند و توانایی بهتری برای بازپرداخت بدهی داشته باشند.»

به گفته آقای باک، با برنامه وام تحت فرمان دولت شماره 100/2024/ND-CP که جزئیات برخی از مفاد قانون مسکن در مورد توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی را شرح می‌دهد، خریداران خانه می‌توانند با نرخ بهره تقریباً 5.4٪ در سال و با حداکثر مدت وام تا 25 سال وام بگیرند.

با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند که برای گروه‌های کم‌درآمد، آنچه مهم است نه تنها نرخ‌های بهره ترجیحی، بلکه ثبات سیاست‌های اعتباری در درازمدت نیز هست. توانایی پیش‌بینی تعهدات بازپرداخت ماهانه به افراد کمک می‌کند تا در تصمیم‌گیری برای خرید خانه، اطمینان بیشتری داشته باشند.

از منظری دیگر، نگوین ون دین، مشاور حقوقی و وکیل، استدلال می‌کند که در عمل یک «عدم تطابق» در سیاست‌ها وجود دارد. بسیاری از افراد واجد شرایط سیاست‌های مسکن اجتماعی، فاقد توانایی مالی برای وام گرفتن برای خرید خانه هستند، در حالی که کسانی که از نظر مالی توانمند هستند، واجد شرایط نیستند.

آقای دین تحلیل کرد: «با درآمدی که به زحمت کفاف زندگی را می‌دهد، مردم اغلب برای بازپرداخت اصل وام مسکن خود، چه برسد به بهره آن، با مشکل مواجه می‌شوند. از سوی دیگر، درآمد پایین همچنین اثبات توانایی افراد برای بازپرداخت بدهی را دشوار می‌کند و منجر به عدم پرداخت وام توسط بانک‌ها می‌شود.»

این امر منجر به این تناقض می‌شود که کسانی که بیشترین نیاز به مسکن را دارند، گروهی هستند که کمترین دسترسی به سرمایه را دارند.

ما نمی‌توانیم صرفاً به بازار تکیه کنیم.

در نتیجه‌گیری اخیر در مورد جهت‌گیری توسعه مسکن، دبیرکل و رئیس جمهور، تو لام، تأکید کرد: «دولت به مسکن یارانه نمی‌دهد، اما آن را به طور کامل به بازار واگذار نمی‌کند تا خود را تنظیم کند.»

به گفته کارشناسان، این همان روحیه‌ای است که باید در تدوین سیاست‌های اعتباری برای مسکن اجتماعی دمیده شود. پروفسور هوانگ ون کونگ، عضو کمیته مالی و بودجه مجلس ملی، معتقد است که نرخ پایین پرداخت برنامه‌های اعتباری مسکن اجتماعی نشان می‌دهد که در نحوه سازماندهی و اجرای آنها کاستی‌هایی وجود دارد.

آقای کونگ تأکید کرد: «ما مکانیسم‌های بازار را با مکانیسم‌های رفاه دولتی ترکیب می‌کنیم. مسکن اجتماعی یک سیاست تأمین اجتماعی است و به عنوان یک سیاست تأمین اجتماعی، دولت باید از ابزارهای خود برای تنظیم آن استفاده کند، اما در حال حاضر ما از ابزارهای بازار استفاده می‌کنیم.»

به گفته او، مسکن اجتماعی یک برنامه بشردوستانه است، بنابراین به یک مکانیسم اعتباری انسانی نیز نیاز دارد که مطلوب‌ترین شرایط را برای دسترسی مردم به سرمایه، از رویه‌های وام گرفته تا نرخ‌های بهره، ایجاد کند.

علاوه بر این، بسیاری از کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که صندوق ملی مسکن باید به زودی راه‌اندازی شود و به جای تکیه عمده بر اعتبار تجاری، منابع سرمایه‌ای بلندمدت برای توسعه مسکن اجتماعی ایجاد کند.

نکته قابل توجه این است که جهت‌گیری جدید حزب و دولت نیز به شدت به سمت توسعه مسکن اجاره‌ای در حال تغییر است. دبیرکل و رئیس جمهور، تو لام، درخواست اولویت‌بندی توسعه مسکن اجاره‌ای، به ویژه مدل آپارتمان‌های اجاره‌ای در شهرهای بزرگ، مناطق صنعتی، مناطق اقتصادی و مناطقی با پتانسیل توسعه قوی را مطرح کرد.

وکیل نگوین ون دین معتقد است که این رویکرد با نیازهای عملی کارگران همسو است. دولت برای جذب شرکت‌های خصوصی، به سازوکارهای مالی قوی برای تشویق سرمایه‌گذاری نیاز دارد. آقای دین پیشنهاد داد: «دولت می‌تواند از یک بسته وام که ۸۰٪ از کل سرمایه‌گذاری پروژه را پوشش می‌دهد، با مدت وام بیش از ۲۰ سال و نرخ بهره ترجیحی کمتر از ۳٪ در سال، حمایت کند.»

هدف‌گذاری برای ساخت یک میلیون واحد مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰، نشان دهنده عزم راسخ حزب، دولت و وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها در تضمین حق مسکن برای مردم است. با این حال، برای اینکه این آپارتمان‌ها واقعاً به دست افراد کم‌درآمد برسد، جریان‌های سرمایه ترجیحی باید به طور همزمان از مشاغل به خریداران مسکن هدایت شوند. تنها زمانی که تنگناهای موجود در رویه‌ها، نرخ‌های بهره و مکانیسم‌های اعتباری برطرف شوند، مسکن اجتماعی می‌تواند نقش خود را به عنوان یک ستون پایدار تأمین اجتماعی در اقتصاد به طور کامل ایفا کند.

ماده ۴: دانانگ از طریق مسکن اجتماعی برای اجاره به دنبال راه‌حل است.

منبع: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm