ادغام و تملک املاک و مستغلات باید در چه مسیری حرکت کند؟

TPO - چیزی که بازار امروز در پروژه‌های ادغام و تملک املاک و مستغلات کم دارد، لزوماً ذخایر زمین یا جریان نقدی کامل نیست. سرمایه‌گذاران تنها زمانی واقعاً برای بلندمدت آماده هستند که به وضوح حقوق، تعهدات و اینکه آیا این حقوق پس از سال‌ها حفظ خواهد شد یا خیر را درک کنند.

مقررات همپوشانی

آقای تران سون وو، رئیس انجمن تحقیق و مشاوره در مورد سیاست‌های حقوقی فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در ویتنام، در سمینار «قوانین فعالیت‌های مالی در رابطه با انتقال، مشارکت سرمایه و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های املاک و مستغلات در ویتنام» اظهار داشت که بازار املاک و مستغلات پس از یک دوره نوسانات قابل توجه، با نیاز به بازسازی قوی مواجه است.

آقای تران سون وو در این سمینار سخنرانی کرد.

به گفته آقای وو، تکمیل چارچوب قانونی مربوط به انتقال پروژه، مشارکت در سرمایه و فعالیت‌های جمع‌آوری کمک‌های مالی نه تنها به کسب‌وکارها کمک می‌کند تا بر مشکلات غلبه کنند، بلکه به ایجاد یک محیط سرمایه‌گذاری شفاف‌تر، ایمن‌تر و پایدارتر نیز کمک می‌کند.

آقای وو گفت: «بازار به یک چارچوب قانونی روشن و منسجم نیاز دارد تا حقوق مشروع دولت، کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاران را تضمین کند و در عین حال کارایی استفاده از منابع زمین را در مرحله جدید توسعه بهبود بخشد.»

در همین حال، آقای بویی دانگ دونگ، معاون سابق رئیس کمیته مالی و بودجه مجلس ملی ، ارزیابی کرد که مقررات جدید به افزایش شفافیت در انتقال پروژه‌ها، ایجاد مبنای قانونی برای بازسازی بازار و جذب سرمایه‌های داخلی و بین‌المللی کمک کرده است.

با این حال، آقای دانگ همچنین اشاره کرد که همپوشانی مقررات بین قانون زمین، قانون سرمایه‌گذاری، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات همچنان یک تنگنای اساسی است. بسیاری از پروژه‌ها، حتی آنهایی که نیاز به انتقال یا بازسازی دارند، هنوز به دلیل تفاوت در اجرای قانون توسط مقامات ذیصلاح، با زمان پردازش طولانی مواجه هستند.

بنابراین، آقای دانگ پیشنهاد بررسی سازوکاری را داد که به مؤسسات اعتباری اجازه دهد به عنوان ضامن عمل کنند یا حساب‌های امانی ایجاد کنند. بر این اساس، وجوه خریدار می‌تواند مستقیماً برای پرداخت تعهدات مالیات زمین به دولت از طرف فروشنده کسر شود. این راه‌حل به رفع موانع پروژه‌های متوقف شده به دلیل ناتوانی سرمایه‌گذار قبلی در پرداخت مالیات کمک می‌کند، ضمن اینکه تضمین می‌کند دولت مالیات‌ها را به درستی و به طور کامل جمع‌آوری می‌کند.

در عین حال، لازم است که به سرعت چارچوب قانونی برای توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) و صندوق‌های سهام خصوصی نهایی شود. این صندوق‌ها یک پایه مالی محکم فراهم می‌کنند و به عنوان خریداران حرفه‌ای برای تجمیع پروژه‌های پراکنده از طریق انتقال سهام عمل می‌کنند و وابستگی بیش از حد به اعتبار بانکی را کاهش می‌دهند.

ساخت پروژه‌ای در دونگ نای در زمینی که از طریق ادغام و تملک (M&A) خریداری شده، به تازگی آغاز شده است.

آقای دانگ گفت: «رویه‌های اداری پس از انتقال باید ساده‌سازی شوند. فرآیند تغییر سرمایه‌گذار در گواهی سرمایه‌گذاری و گواهی مالکیت زمین باید از طریق یک مکانیسم یک مرحله‌ای اجرا شود و زمان انتظار را کوتاه کند تا سرمایه بتواند زودتر به بازسازی پروژه سرازیر شود.»

چه باید بکنیم؟

به همین ترتیب، آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، گفت که کل سیستم سیاسی در حال حاضر بسیار مصمم است تا موانع را برای پروژه‌ها برطرف کند. با این حال، مقرراتی که پروژه‌هایی که مایل به انتقال مالکیت به طور کامل یا جزئی هستند باید تعهدات مالی خود را انجام دهند، مشکلاتی را برای مشاغل ایجاد می‌کند.

برای به دست آوردن زمین پاک، کسب‌وکارها باید مبلغ هنگفتی سرمایه‌گذاری کنند. زمانی که شروع به اجرا می‌کنند، بسیاری از سرمایه‌گذاران پولشان تمام می‌شود زیرا قانون ایجاب می‌کند که پروژه‌ها برای واجد شرایط بودن برای دریافت وام باید گواهی مالکیت زمین داشته باشند. بنابراین، بسیاری از سرمایه‌گذاران مجبور می‌شوند پروژه‌های خود را زودتر از موعد بفروشند.

با این حال، وقتی انتقال پروژه با مشکل مواجه می‌شود، کسب‌وکارها با انتقال سهام شرکت، قوانین را دور می‌زنند. در این حالت، «هسته» کسب‌وکار تغییر می‌کند و مالک جدید اساساً خریدار پروژه است. این راه گریز ذاتاً اشتباه نیست زیرا قانون انتقال سهام شرکت را ممنوع نمی‌کند، اما بعداً خطراتی را به همراه دارد.

به گفته وکیل ترونگ آنه تو، رئیس شرکت حقوقی TAT، ادغام و تملک املاک و مستغلات (M&A) دیگر صرفاً به معنای انتقال دارایی‌ها نیست، بلکه در بسیاری از موارد به معنای انتقال کل چارچوب قانونی یک پروژه است. به همین دلیل است که جنبه‌های قانونی به اولین فیلتر برای جریان‌های سرمایه تبدیل می‌شوند.

این مقررات که کسب‌وکارها را ملزم به انجام تعهدات مالی خود قبل از انتقال مالکیت کل یا بخشی از یک پروژه می‌کند، برای آنها مشکلاتی ایجاد می‌کند.

وکیل تو گفت: «پیش از این، موسسات اعتباری در درجه اول به ارزش وثیقه علاقه‌مند بودند، اما اکنون می‌خواهند بدانند که حقوق استفاده از زمین چگونه به دست آمده است، تعهدات مالی تا چه حد انجام شده است، آیا پروژه شامل دارایی‌های عمومی است یا خیر، و آیا این حقوق مالکیت در صورت تغییر در محیط قانونی قادر به حفظ ثبات هستند یا خیر.»

بنابراین، در طول فرآیند بررسی صلاحیت برای ادغام و تملک، ریسک‌های حقوقی مستقیماً در ارزش معامله منعکس می‌شوند. پروژه‌ای با سابقه حقوقی پیچیده مشمول تخفیف بیشتری خواهد بود. پروژه‌ای که هنوز تعهدات مالی خود را انجام نداده است، برای دسترسی به بودجه زمان بیشتری نیاز دارد. پروژه‌ای با سابقه حقوقی نامشخص، فرآیند بررسی صلاحیت دقیق‌تر و طولانی‌تری را طی خواهد کرد.

به گفته آقای تو، آنچه بازار در حال حاضر کمبود دارد لزوماً زمین یا جریان نقدی نیست. سرمایه‌گذاران تنها زمانی واقعاً برای بلندمدت آماده هستند که به وضوح حقوق، تعهدات و اینکه آیا این حقوق پس از سال‌ها همچنان محفوظ خواهد ماند یا خیر را درک کنند.

وکیل تو گفت: «به همین دلیل است که بزرگترین داستان در بازار ادغام و تملک املاک و مستغلات دیگر رقابت برای تصاحب زمین‌های بیشتر نیست، بلکه ایجاد حقوق مالکیت شفاف‌تر، پایدارتر و قابل اعتمادتر است. این عمیق‌ترین تغییری است که امروز در بازار املاک و مستغلات ویتنام در حال وقوع است.»

منبع: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo