کنترل شدید جریان سرمایه به سمت املاک و مستغلات، خارجی‌ها به طور فزاینده‌ای در ویتنام خانه می‌خرند، رویه‌هایی برای تغییر اهداف کاربری زمین

نیاز به اقدامات اساسی برای بازسازی بازار وجود دارد، خارجی‌ها به طور فزاینده‌ای در ویتنام خانه می‌خرند، رویه‌های مجاز برای تغییر کاربری زمین... از آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

بازار املاک و مستغلات بخشی حساس به سیاست‌های پولی، سیاست‌های نرخ بهره و سیاست‌های جریان نقدی در اقتصاد است. (منبع: Crystal Bay)

کنترل شدید جریان سرمایه ۲.۵ میلیون دونگ ویتنام به سمت املاک و مستغلات

بخش بانکی هدف خود را رشد اعتباری ۱۶ درصدی، معادل ۲.۵ تریلیون دونگ ویتنام، برای تزریق به اقتصاد تعیین کرده است تا با ایجاد شتاب برای توسعه اقتصادی، به رشد ۸ درصدی تولید ناخالص داخلی در سال ۲۰۲۵ دست یابد. با این حال، به گفته کارشناسان، لازم است بخش‌های دارای اولویت به وضوح شناسایی شوند تا از خطر حباب‌های مالی، به ویژه در بخش املاک و مستغلات، جلوگیری شود.

با تزریق حجم عظیمی از پول، اگر به درستی تخصیص داده نشود، به ویژه در حوزه‌های اولویت‌دار در بخش تولید، وضعیت تورم، حباب دارایی‌ها و افزایش بدهی‌های معوق را دوباره برقرار خواهد کرد...

بازار املاک و مستغلات یک بخش حساس به سیاست پولی، سیاست نرخ بهره و سیاست جریان نقدی در اقتصاد است. در حال حاضر، کل اعتبار معوق املاک و مستغلات 3.15 میلیون میلیارد دانگ ویتنام است که حدود 20٪ از کل بدهی معوق اقتصاد را تشکیل می‌دهد.

در شرایطی که ارزش مالکیت املاک و مستغلات در هانوی و هوشی مین سیتی به آستانه بالایی رسیده است و از توان مالی اکثر افرادی که در شهرهای بزرگ به مسکن نیاز دارند، بسیار فراتر رفته است، حرکت جریان نقدی باید به دقت تخصیص داده و کنترل شود و از وضعیتی که پول نقد به سمت مکان‌های بسیار سوداگرانه جریان می‌یابد، جلوگیری شود. به گفته کارشناسان، درس بسیاری از چرخه‌ها باعث ایجاد حباب بزرگی شده است، این رشد بیش از حد آسان اعتبار است که باعث افزایش نسبت بدهی‌های معوق می‌شود.

دکتر تران دو لیچ ، عضو شورای مشورتی سیاست پولی ملی، گفت که رشد اقتصادی امسال تا حد زیادی به جریان‌های اعتباری بستگی دارد. اگر حجم عظیم سرمایه ۲.۵ میلیون دونگ ویتنام به اقتصاد "تزریق" شود، افزایش قابل توجهی برای تقاضای کل ایجاد خواهد کرد.

با این حال، این متخصص هشدار داد: «اگر بخش قابل توجهی از سرمایه فوق به جای ورود به تولید و تجارت، به سهام یا املاک و مستغلات اختصاص یابد، خطر ایجاد حباب مالی مانند آنچه قبلاً اتفاق افتاد، بسیار زیاد است.»

به گفته دکتر لی دوی بین، مدیر اکونومیکا ویتنام، توسعه بازار املاک و مستغلات یک عامل ضروری برای رشد اقتصادی است. با این حال، وضعیت سرمایه‌ای که به سمت املاک و مستغلات سوداگرانه سرازیر می‌شود، در معرض خطر انحراف است که برخلاف هدف حمایت از مردم برای خرید خانه است.

برای جلوگیری از این اتفاق، کارشناسان می‌گویند اقدامات جدی برای بازسازی بازار املاک و مستغلات مورد نیاز است. به طور خاص، سیاست‌ها باید بر توسعه محصولات املاک و مستغلات برای نیازهای املاک و مستغلات تمرکز کنند، نه محصولاتی که در خدمت معاملات سوداگرانه باشند.

رشد قوی و مداوم اعتبارات بانکی در سال جاری، سیگنال مثبتی برای اقتصاد است، اما با هشدارهایی در مورد خطر حباب مالی همراه است، به خصوص زمانی که این سرمایه به سمت املاک و مستغلات سرازیر شود.

دولت و بانک مرکزی باید راهکارهایی برای هدایت جریان‌های اعتباری به سمت پروژه‌های مسکن واقعی، رفع نیازهای واقعی مردم، جلوگیری از افتادن بازار املاک و مستغلات به ورطه سفته‌بازی و تأثیرگذاری بر ثبات اقتصاد داشته باشند.

از دیدگاه آژانس مدیریت، معاون رئیس بانک دولتی، دائو مین تو، اطلاع داد که برای اینکه اعتبار بانکی به طور فعال از رشد اقتصادی حمایت کند، صنعت بانکداری سرمایه را بر حوزه‌های اولویت‌دار، سرمایه‌گذاری، تولید، تجارت، صادرات و غیره متمرکز خواهد کرد. به طور خاص، بانک‌ها بر اعتبار مصرفی مانند خرید مسکن اجتماعی تمرکز خواهند کرد.

خارجی‌ها به طور فزاینده‌ای در ویتنام خانه می‌خرند.

در سال‌های اخیر، روند افزایش مالکیت خانه توسط خارجی‌ها در ویتنام به طور کلی و هانوی به طور خاص، همچنان رو به رشد بوده است. به طور خاص، از زمان اجرای رسمی قانون مسکن ۲۰۲۳ در اول آگوست ۲۰۲۴، مالکیت خانه برای خارجی‌ها در ویتنام آسان‌تر شده است.

طبق آمار وزارت ساخت و ساز، از سال ۲۰۱۵ تا پایان سه ماهه سوم سال ۲۰۲۳، بیش از ۳۰۰۰ خارجی در ویتنام خانه خریداری کرده‌اند که عمدتاً آپارتمان‌هایی در پروژه‌های مسکونی تجاری بوده‌اند و در استان‌ها و شهرهای بزرگ متمرکز شده‌اند. از این تعداد، هانوی با ۱۷۶۵ واحد، بیش از نیمی از آنها را به خود اختصاص داده است - تنها حدود ۰.۵۳٪ از کل حجم مسکن در کشور در دوره ۲۰۱۸-۲۰۲۲.

از نیمه اول سال ۲۰۲۴، خارجی‌ها بیش از ۱۰۰۰ آپارتمان در هانوی خریداری کرده‌اند. در سه ماهه آخر سال ۲۰۲۴، اداره ساخت و ساز هانوی همچنین اجازه فروش ۷ پروژه آپارتمانی دیگر را با حدود ۳۰۰۰ آپارتمان به خارجی‌ها داد. پروژه‌های واقع در مناطق شهری نیز به سرعت حدود ۶۰٪ از آپارتمان‌های مجاز برای فروش به خارجی‌ها را با قیمتی ۱۰٪ بالاتر از قیمت‌های مردم ویتنام به فروش رساندند.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، گفت که قانون مسکن ۲۰۲۳ که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا خواهد شد و مقرراتی را برای ایجاد شرایط مطلوب برای مالکیت خانه توسط خارجی‌ها وضع می‌کند، روند خرید خانه توسط خارجی‌ها در هانوی - یکی از پویاترین بازارهای املاک و مستغلات در کشور - را به شدت افزایش داده است.

به گفته رئیس VARS، روند رو به رشد مالکیت خانه توسط خارجی‌ها در ویتنام به طور کلی، و به ویژه در هانوی، همچنان ادامه خواهد یافت. این یک سیگنال مثبت برای بازار املاک و مستغلات است و به جذب مقدار نسبتاً زیادی از محصولات لوکس و گران‌قیمت که هنوز "موجودی" بازار هستند، کمک می‌کند. با این حال، این روند چالش‌های زیادی را نیز برای سرمایه‌گذاران در برآورده کردن نیازهای این گروه از مشتریان بالقوه ایجاد می‌کند.

برای بهره‌گیری از فرصت این گروه تقاضا، سرمایه‌گذاران باید بازار را بررسی کنند تا مشخص شود گروه مشتریان هدف از کدام کشورها می‌آیند و توانایی پرداخت آنها چقدر است. از آنجا، پروژه‌های مناسبی را اجرا کنند که نیازها و سلیقه‌های مشتریان خارجی را برآورده کند.

با ریا - وونگ تاو مجموعه‌ای از سیاست‌ها را برای حمایت از مسکن اجتماعی صادر می‌کند

در ۲۷ مارس، شورای مردمی استان با ریا - وونگ تاو، دوره هفتم، ۲۰۲۱-۲۰۲۶، بیست و هفتمین جلسه خود را برگزار کرد و قطعنامه‌هایی را در مورد تنظیم سیاست‌های حمایتی برای پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن برای نیروهای مسلح در منطقه تصویب کرد.

بر این اساس، استان از بودجه‌ای حداکثر ۱۰ میلیارد دانگ ویتنام برای هر پروژه جهت سرمایه‌گذاری در ساخت سیستم‌های زیرساخت فنی در محدوده پروژه، از جمله تسطیح، سیستم‌های ترافیکی، روشنایی، تصفیه فاضلاب، بهداشت عمومی و غیره، حمایت خواهد کرد.

از این تعداد، سطح بودجه حمایتی برای پروژه‌ها در منطقه کان دائو ۸۰٪؛ شهر وونگ تاو، شهر فو می، شهر با ریا ۵۰٪ و مناطق باقی‌مانده ۴۰٪ است.

علاوه بر این، این پروژه‌ها در صورت انجام مراحل اداری در سازمان ارزیابی ذیصلاح، ارزیابی مجوزهای زیست‌محیطی تحت نظر مقامات محلی و دریافت هزینه برای ارزیابی گزارش‌های ارزیابی اثرات زیست‌محیطی، ۱۰۰٪ هزینه‌ها و کارمزدها را دریافت می‌کنند.

هدف این سیاست، کمک به ساخت نزدیک به ۲۲۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰ در با ریا - وونگ تاو و افزایش توانایی جذب سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن اجتماعی است.

کمیته مردمی استان با ریا - وونگ تاو اعلام کرد که انتظار می‌رود از سال ۲۰۲۷ تا ۲۰۳۰، حدود ۱۱ پروژه در این منطقه از حمایت مالی زیرساختی برخوردار شوند که هزینه‌ای حدود ۷۱.۶ میلیارد دونگ ویتنام را به همراه خواهد داشت.

تنها در سال ۲۰۲۵، این منطقه حدود ۱۵ پروژه مسکونی با مقیاس ۵۴.۳ هکتار و شامل ۱۲۳۶۶ آپارتمان اجرا خواهد کرد. در دوره تا سال ۲۰۳۰، به حمایت و تسهیل اجرای پروژه‌های مسکونی در چارچوب صندوق ۲۰٪ زمین ۷ پروژه مسکونی تجاری با مقیاس ۹۸۸۶ آپارتمان ادامه خواهد داد.

مراحل صدور مجوز تغییر کاربری زمین

نحوه‌ی صدور مجوز تغییر کاربری زمین چگونه است؟

تبدیل کاربری زمین زمانی است که به یک کاربر زمین اجازه داده می‌شود طبق مفاد قانون زمین، از یک کاربری به کاربری دیگر تغییر دهد. ماده ۲۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴ رویه‌های مجاز برای تبدیل کاربری زمین را تصریح می‌کند.

بر این اساس، موارد تغییر کاربری زمین باید توسط سازمان‌های دولتی ذیصلاح طبق این قانون مجاز باشد و مطابق با ترتیب و رویه‌های زیر انجام شود:

۱. کاربران زمین درخواست‌های تغییر کاربری زمین را طبق مقررات ارائه می‌دهند.

۲. سازمان ذیصلاح مدیریت زمین، شرایط تغییر کاربری زمین را بررسی خواهد کرد. در صورتی که پرونده با مقررات مطابقت نداشته باشد، به کاربر زمین دستور داده می‌شود تا پرونده را تکمیل کرده و دوباره به سازمان ذیصلاح مدیریت زمین ارسال کند.

۳. سازمان ذیصلاح مدیریت زمین مسئولیت‌های زیر را بر عهده دارد:

الف) در صورت اعمال قیمت زمین در فهرست قیمت زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین، سازمان ذیصلاح مدیریت زمین باید پرونده‌ای تهیه کرده و آن را به کمیته مردمی در سطح ذیصلاح ارائه دهد تا تصمیمی مبنی بر اجازه تغییر هدف استفاده از زمین، تخصیص زمین و اجاره زمین صادر شود.

ب) در صورت تعیین قیمت‌های خاص زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین، سازمان ذیصلاح مدیریت زمین باید پرونده‌ای تهیه و آن را به کمیته خلق در سطح ذیصلاح ارائه دهد تا تصمیمی مبنی بر اجازه تغییر هدف استفاده از زمین، تخصیص زمین و اجاره زمین صادر شود؛ تعیین قیمت زمین را سازماندهی کرده و آن را برای تأیید قیمت زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین به مرجع ذیصلاح ارائه دهد.

۴. کاربران زمین باید هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره بها زمین را طبق مفاد قانون پرداخت کنند؛ در مواردی که هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره بها زمین کاهش می‌یابد، سازمان جمع‌آوری هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره بها زمین، هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره بها زمین را برای کاربران زمین کاهش خواهد داد.

۵. سازمان ذیصلاح مدیریت زمین، در صورت اجاره زمین توسط دولت، قرارداد اجاره زمین را امضا می‌کند؛ پرونده را به سازمان ثبت اسناد و املاک یا شعبه سازمان ثبت اسناد و املاک منتقل می‌کند تا ثبت را انجام دهد، گواهی حقوق کاربری زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین را صادر کند، پایگاه داده زمین، سوابق کاداستر را به‌روزرسانی و اصلاح کند و گواهی حقوق کاربری زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین را به کاربر زمین اعطا کند.

۶. در صورت دریافت انتقال حقوق کاربری زمین و تغییر کاربری زمین، مراحل ثبت انتقال حقوق کاربری زمین و مراحل تغییر کاربری زمین همزمان با مراحل تغییر کاربری زمین طبق مفاد این ماده انجام می‌شود.

بنابراین، روال مجاز برای تغییر کاربری زمین به شرح فوق تعیین شده است.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html