افزایش نرخ بهره وام مسکن: آزمونی جدید برای بازار املاک و مستغلات

نرخ بهره شناور برای وام‌های مسکن در بانک‌ها به ۱۲ تا ۱۵ درصد در سال افزایش یافته است. کارشناسان هشدار می‌دهند که خریداران مسکن باید مدیریت ریسک را در شرایطی که بعید است نرخ بهره وام کاهش یابد، تشدید کنند.

قابل درک است که بانک‌ها در چارچوب افزایش تقاضای اعتبار در پایان سال و افزایش آهسته نرخ سود سپرده، نرخ وام را افزایش دهند.

نرخ بهره شناور: هر دو ماه ۳ بار تنظیم می‌شود

آقای دانگ خاک ترونگ، مشتری بانک وی، گفت که در ماه گذشته، نرخ بهره وام مسکن او سه برابر افزایش یافته است. بر این اساس، نرخ بهره شناور برای این وام 14.8٪ در سال است که در مقایسه با نرخ بهره اعمال شده در سپتامبر 2025 (12.4٪ در سال) 2.4٪ افزایش یافته است.

آقای ترونگ گفت: «اوایل سال گذشته، با دیدن نرخ بهره پایین، یک آپارتمان خریدیم و 3 میلیارد دانگ ویتنامی از بانک وام گرفتیم. در طول دوره نرخ بهره ترجیحی، وام هنوز قابل تحمل بود، اما پس از پایان دوره ترجیحی، وام واقعاً خانواده‌ام را در تنگنا قرار داد. با نرخ بهره فعلی، تنها بهره‌ای که خانواده من باید بپردازند تقریباً 40 میلیون دانگ ویتنامی در ماه است. به علاوه اصل وام، هر ماه خانواده باید بیش از 60 میلیون دانگ ویتنامی برای این وام بپردازد.»

امسال، اعتبار کل سیستم حدود 20 درصد افزایش یافت، در حالی که بسیج سرمایه به آرامی افزایش یافت. گزارش مالی برای سه ماهه سوم سال 2025 نشان داد که تا 8 بانک کاهش بسیج سپرده داشته‌اند، از جمله ABBank، BacABank، Eximbank، Kienlongbank، NamABank، PGBank، VietBank، VPBank . شکاف زیاد بین اعتبار و بسیج، بانک‌ها را مجبور کرد تا در ماه‌های اخیر نرخ بهره پس‌انداز را برای جذب سرمایه ورودی افزایش دهند، نرخ بهره وام نیز افزایش یافت و اولین افرادی که تحت تأثیر قرار گرفتند، خریداران خانه بودند.

آقای فان لی تان لانگ، کارشناس اقتصادی و مدیرعامل گروه AFA، گفت که قابل درک است که بانک‌ها در چارچوب افزایش تقاضای اعتبار در پایان سال و افزایش آهسته نرخ بهره بسیج، نرخ بهره وام را افزایش دهند. خریداران خانه باید توانایی خود را برای بازپرداخت بدهی به دقت محاسبه کنند تا از افتادن در وضعیت عدم تعادل مالی جلوگیری کنند. با وام ۲ تا ۳ میلیارد دانگ ویتنامی برای خرید خانه، وام گیرنده باید درآمد کل حداقل ۸۰ میلیون دانگ ویتنامی در ماه داشته باشد تا امنیت مالی خود را تضمین کند.

اخیراً، انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نیز به خریداران مسکن هشدار داد که در هنگام افزایش نرخ بهره وام، در برنامه‌های مالی خود محتاط باشند، زیرا افزایش نرخ بهره وام، نقدینگی بازار را کاهش می‌دهد. در دوره 2023-2024، بسیاری از سرمایه‌گذاران و بانک‌ها بسته‌های وام با نرخ بهره 5.5٪ در سال، حتی بدون بهره، با دوره تنفس اصل وام تا 5 سال را راه‌اندازی کردند. با این حال، هنگامی که دوره ترجیحی به پایان می‌رسد و دوره نرخ بهره شناور (10-14٪ در سال) آغاز می‌شود، فشار برای بازپرداخت بدهی به شدت افزایش می‌یابد.

وقتی نقدینگی بازار کم است، فروش مجدد محصولات برای کاهش ضرر دشوار می‌شود و خطر بازگشت بدهی‌های معوق به سیستم اعتباری را افزایش می‌دهد. در این زمینه، VARS توصیه می‌کند که مردم نباید بیش از 50٪ از ارزش دارایی‌ها را قرض بگیرند تا از خطرات ناشی از افزایش نرخ بهره جلوگیری کنند و در عین حال پروژه‌هایی را انتخاب کنند که وضعیت حقوقی شفافی دارند.

آزمونی برای بانک‌ها، خریداران خانه و بازار املاک و مستغلات

دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV، به این واقعیت اشاره کرد که بیش از ۸۰ درصد از خریداران، املاک و مستغلات را برای کمتر از ۱ سال نگه می‌دارند و عمدتاً در مدت کوتاهی برای کسب سود خرید و فروش می‌کنند، که به این معنی است که نرخ سوداگری در املاک و مستغلات بسیار بالاست.

به گفته کارشناسان، نرخ خرید خانه با استفاده از اهرم در ویتنام بسیار بالاست. خریداران فقط باید 20 تا 30 درصد از ارزش خانه را بپردازند، 70 تا 80 درصد باقیمانده از بانک وام گرفته می‌شود. معمولاً با وام‌های کمتر از 1 سال، خریداران از نرخ بهره ترجیحی بهره‌مند می‌شوند یا سرمایه‌گذار از طرف آنها بهره را پرداخت می‌کند. هنگامی که دوره ترجیحی به پایان می‌رسد و نقدینگی کاهش می‌یابد، در حالی که نرخ بهره افزایش می‌یابد، سرمایه‌گذاران با فشار ناگهانی برای بازپرداخت بدهی مواجه می‌شوند و ممکن است خطر شکست طرح مالی و مجبور شدن به فروش وجود داشته باشد.

می‌توان گفت افزایش نرخ بهره وام مسکن، بازار املاک و مستغلات را در مقابل چالش‌های جدیدی قرار خواهد داد. بر این اساس، املاک و مستغلات مرتبط با اهرم مالی با ریسک‌های بزرگی روبرو خواهند شد. افزایش نرخ بهره وام مسکن همچنین فرصتی برای بازار است تا بین بخش املاک و مستغلات و بخش حبابی تمایز قائل شود.

کارشناسان انتظار دارند که با افزایش نرخ بهره وام مسکن، سفته‌بازی به تدریج از بین برود. قیمت‌های راکد املاک و مستغلات فرصتی برای افراد با نیازهای واقعی و منابع مالی پایدار است تا محصولات مناسب را انتخاب کنند. به ویژه، در آینده نزدیک، عرضه مسکن اجتماعی افزایش خواهد یافت و ساختار بخش بازار را سالم‌تر خواهد کرد.

دانشیار، دکتر فام دِ آن (دانشگاه ملی اقتصاد) همچنین ارزیابی کرد که نقدینگی بازار املاک و مستغلات، به ویژه در بخش املاک گران‌قیمت که خرید آن آسان اما فروش آن دشوار است، در حال کاهش است.

به گفته کارشناسان، در شرایط کاهش نقدینگی بازار و افزایش نرخ بهره وام، اگر اصلاحات اعتباری و مالیاتی، تجدید ساختار جریان سرمایه و نوآوری در مدل توسعه صورت نگیرد، بازار املاک و مستغلات با خطرات بسیار بزرگی روبرو خواهد شد.

هنگام خرید خانه مراقب نرخ بهره ترجیحی باشید

انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) به خریداران مسکن توصیه کرده است که هنگام خرید خانه‌هایی با نرخ بهره ترجیحی احتیاط کنند.

بر این اساس، در سال‌های اخیر، برای تحریک بازار، بسیاری از سرمایه‌گذاران و بانک‌های تجاری بسته‌های وام مسکن با نرخ بهره بسیار پایین راه‌اندازی کرده‌اند. با این حال، دوره ترجیحی موقتی است و با ورود به دوره نرخ بهره شناور، اگر نرخ بهره عمومی افزایش یابد، فشار برای بازپرداخت بدهی به شدت افزایش می‌یابد. بسیاری از مشتریان در شرایطی قرار گرفته‌اند که هیچ سرمایه‌ای پرداخت نکرده‌اند، اما بهره دو برابر شده است. وقتی نقدینگی بازار کم است، فروش مجدد محصولات برای کاهش ضرر دشوار می‌شود.

طبق تحلیل VARS، با توجه به ویژگی استفاده از اهرم بدهی بزرگ، املاک و مستغلات کانال سرمایه‌گذاری است که بیشترین تأثیر مستقیم و عمیق را از نوسانات نرخ بهره می‌پذیرد. در گذشته، بازار املاک و مستغلات از سال ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۳، زمانی که نرخ بهره وام از ۱۸ تا ۲۰ درصد در سال فراتر رفت، یک چرخه کاهش شدید را تجربه کرد، بسیاری از مشاغل و سرمایه‌گذاران مجبور شدند دارایی‌های خود را برای کاهش ضرر بفروشند و این امر باعث شد بازار برای مدت طولانی "متوقف" شود، قیمت املاک و مستغلات در بسیاری از مناطق، از جمله منطقه مرکزی، ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یافت.

منبع: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html