خانواده‌ای با درآمد ۵۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه، بدون هیچ خرجی، ۸ سال برای خرید خانه

VTV.vn - یک نظرسنجی توسط VARS نشان می‌دهد که یک آپارتمان دو خوابه در یک منطقه شهری حدود ۵ میلیارد دونگ ویتنام هزینه دارد که در حال حاضر فراتر از توان مالی اکثر خانوارها است.

عکس تصویرسازی.

با این حال، علاوه بر نقاط روشن از نظر مقیاس و سهم در اقتصاد ، بازار نشانه‌هایی از رشد شدید را نشان می‌دهد، قیمت مسکن بسیار فراتر از درآمد واقعی در حال افزایش است و به طور بالقوه باعث ایجاد "حباب" و افزایش شکاف بین ثروتمندان و فقرا در جامعه می‌شود. انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) معتقد است که برای "متوقف کردن" رشد شدید قیمت مسکن، به راه‌حل‌هایی نیاز است.

* وقتی قیمت مسکن «بسیار بیشتر» از درآمد واقعی باشد

طبق گزارش اداره کل آمار، در سال‌های اخیر، بخش‌های ساخت و ساز و املاک و مستغلات به طور متوسط ​​حدود ۱۰ درصد از تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل داده‌اند. بخش املاک و مستغلات به تنهایی حدود ۳.۵ درصد از این رقم را تشکیل می‌دهد که ۰.۵ درصد از رشد سالانه تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد.

با این حال، این نسبت هنوز تنها نیمی از میانگین بسیاری از کشورهای منطقه است. مقیاس ارزش املاک و مستغلات در مقایسه با کل دارایی‌های اقتصادی ملی تنها حدود ۲۱ درصد است که به طور قابل توجهی کمتر از ۳۵ درصد در کشورهای توسعه یافته است. این نشان می‌دهد که بازار ویتنام هنوز جای رشد قابل توجهی دارد.

با این حال، رشد سریع بازار در سال‌های اخیر، ناپایداری خود را نشان می‌دهد، که به وضوح در عدم تعادل بین عرضه و تقاضا نشان داده شده است. ساختار محصول عمدتاً بر بخش لوکس و گران‌قیمت متمرکز است، در حالی که تقاضای واقعی اکثر مردم در گروه مسکن مقرون به صرفه قرار دارد...

کارشناسان می‌گویند که عرضه مسکن در طول سه سال گذشته به سرعت افزایش یافته است، اما متوازن نیست. حتی در مناطق حومه شهر - که انتظار می‌رود محصولات مقرون به صرفه ارائه شوند - قیمت واقعی هنوز بسیار بالاتر از میانگین درآمد است. سطوح جدید قیمت دائماً در حال ایجاد هستند و دسترسی مردم به مسکن را به طور جدی کاهش می‌دهند.

یک نظرسنجی توسط VARS نشان می‌دهد که یک آپارتمان دو خوابه در یک منطقه شهری حدود ۵ میلیارد دونگ ویتنام هزینه دارد که در حال حاضر فراتر از توان مالی اکثر خانوارها است. با فرض اینکه خانواده‌ای با درآمد ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در ماه، اگر تمام درآمد خود را خرج کند، حدود ۸ سال برای خرید خانه زمان نیاز دارد. طبق گفته VARS، اگر هزینه مسکن از یک سوم درآمد آنها طبق توصیه بخش مالی تجاوز نکند، این زمان به ۲۵ سال افزایش می‌یابد.

حتی مسکن اجتماعی - بخشی از مسکن که برای افراد کم‌درآمد طراحی شده است - به تدریج برای افراد ذی‌نفع "دور از دسترس" می‌شود. با قیمتی حدود ۱.۵ میلیارد دانگ برای یک آپارتمان ۶۰ متری، حتی یک خانوار با درآمد ۴۰ میلیون دانگ در ماه - حداکثر سطح طبق معیارهای تصویب - باید نزدیک به ۱۰ سال پس‌انداز کند تا بتواند یکی از آنها را بخرد، تازه هزینه‌های واقعی وام و زندگی را هم که باید در نظر گرفت.

افزایش سریع قیمت مسکن نه تنها فرصت‌های مسکن را کاهش می‌دهد، بلکه منجر به پیامدهای نگران‌کننده اجتماعی-اقتصادی نیز می‌شود. تفاوت در دسترسی به مسکن، شکاف بین کسانی که دارایی دارند و کسانی که دارایی ندارند را به طور فزاینده‌ای "ثابت" می‌کند. کسانی که از قبل املاک و مستغلات دارند، همچنان از افزایش قیمت‌ها سود می‌برند، در حالی که کسانی که خانه ندارند مجبور به اجاره بلندمدت می‌شوند و این امر انباشت دارایی را دشوار می‌کند.

در واقع، رشد بازار املاک و مستغلات در سال‌های اخیر عمدتاً به نفع گروه کوچکی از افراد با پتانسیل مالی بوده است، در حالی که اکثر مردم با وجود افزایش درآمد، احساس "فقیرتر" شدن می‌کنند. این روندی است که اگر سیاست نظارتی به موقع وجود نداشته باشد، به طور بالقوه نابرابری ثروت ایجاد می‌کند - VARS تجزیه و تحلیل کرد.

دکتر نگوین مین فونگ - کارشناس اقتصادی - اظهار داشت که افزایش قیمت مسکن با سرعتی بسیار بیشتر از درآمد، یک مشکل نگران‌کننده در بازار فعلی املاک و مستغلات است. این وضعیت نه تنها دسترسی مردم به مسکن را کاهش می‌دهد، بلکه اقتصاد را به سمت خطر «حباب» دارایی سوق می‌دهد.

بنابراین، مهمترین راه حل، در نظر گرفتن توسعه مسکن مقرون به صرفه و اجتماعی به عنوان یک اولویت استراتژیک، مشابه زیرساخت‌های حمل و نقل یا انرژی است. وقتی تقاضای واقعی برآورده شود، بازار خود را متعادل می‌کند و انگیزه سفته بازی را کاهش می‌دهد و قیمت‌ها را به سطح معقول‌تری می‌رساند.

در عین حال، لازم است فعالیت‌های سوداگرانه محدودتر شوند، مالیات بر معاملات کوتاه‌مدت افزایش یابد و سازوکارهای مالی مطلوبی برای خریداران خانه اولی ایجاد شود. آقای فونگ پیشنهاد داد که بدون سیاست‌های به اندازه کافی قوی، قیمت مسکن همچنان افزایش خواهد یافت و شکاف فزاینده‌ای بین ثروتمندان و فقرا ایجاد خواهد شد.

* رفع انسداد منابع تأمین، تکمیل سیاست‌ها

طبق گفته VARS، برای توسعه پایدار بازار، لازم است به سرعت راهکارهایی برای "ترمز" افزایش سریع قیمت مسکن اجرا شود؛ که در آن تمرکز بر رفع کمبود عرضه مسکن مقرون به صرفه است. هنگامی که عرضه به اندازه کافی بزرگ و متعادل باشد، بازار طبق قانون عرضه و تقاضا خود را تنظیم می‌کند و سفته‌بازان و افزایش غیرمنطقی قیمت را محدود می‌کند.

اول از همه، لازم است تکمیل اسناد مربوط به اجرای سیستم جدید قانون در مورد زمین، مسکن و املاک و مستغلات تسریع شود. در عین حال، لازم است ظرفیت اجرایی سازمان‌های محلی بهبود یابد، تمرکززدایی و تفویض اختیار در تنظیم سیاست‌ها تقویت شود و انعطاف‌پذیری متناسب با هر منطقه و مرحله توسعه تضمین شود.

تنگناهای موجود در پاکسازی زمین نیز باید به شیوه‌ای شفاف و مؤثر حل شوند و زمان اجرا را کوتاه کنند و در عین حال حقوق مردم را تضمین کنند. در کنار لغو مقررات مربوط به اخذ عوارض دیرکرد استفاده از زمین به میزان ۵.۴ درصد در سال برای پروژه‌هایی که قبل از ۱ آگوست ۲۰۲۴ در مورد تخصیص زمین یا اجاره زمین تصمیم‌گیری می‌کنند، لازم است به زودی یک روش روشن و پایدار برای تعیین قیمت زمین منتشر شود که به کاهش هزینه‌های توسعه پروژه و ایجاد فضایی برای کاهش قیمت مسکن کمک کند - VARS پیشنهاد کرده است.

علاوه بر این، تنوع بخشیدن به کانال‌های بسیج سرمایه برای بازار املاک و مستغلات و کاهش وابستگی به اعتبار بانکی ضروری است. بازسازی بازار اوراق قرضه شرکتی برای تبدیل شدن به یک کانال سرمایه‌ای میان‌مدت و بلندمدت مؤثر نیز یکی از جهت‌گیری‌های ضروری است. در عین حال، لازم است تشکیل صندوق ملی مسکن ترویج شود و توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) تشویق شود تا منبع سرمایه‌ای پایدار و شفاف برای بازار ایجاد شود.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) تأکید کرد که افزایش اخیر قیمت مسکن به وضوح نشان دهنده عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است. در حالی که تقاضای واقعی مسکن بخش عمده‌ای از تقاضا را تشکیل می‌دهد، عرضه در بخش مسکن گران‌قیمت متمرکز است. کمبود محصولات مقرون به صرفه، قیمت‌ها را افزایش داده و منجر به پدیده "افزایش بیش از حد" طولانی مدت شده است.

برای «متوقف کردن» افزایش قیمت، لازم است منابع عرضه معقول، به ویژه عرضه مسکن مقرون به صرفه در مناطق شهری و حومه شهر، رفع انسداد شوند. در کنار آن، لازم است منابع سرمایه گذاری متنوع شوند، کانال‌های بسیج میان مدت و بلندمدت مانند صندوق‌های امانی سرمایه گذاری (REITs) یا صندوق‌های مسکن ملی، به جای وابستگی به اعتبار بانکی، توسعه یابند.

آقای دین تأکید کرد، وقتی مسائل حقوقی حل شوند، عرضه افزایش یابد و جریان سرمایه پایدارتر شود، بازار املاک و مستغلات به طور سالم و پایدار توسعه خواهد یافت، که هم نیازهای مسکن مردم را برآورده می‌کند و هم به رشد اقتصادی کمک مثبت می‌کند.

یکی از مسائلی که نیاز به توجه ویژه دارد این است که مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه باید در اولویت برنامه ریزی قرار گیرند و با سیاست های تشویقی خاص پشتیبانی شوند. در عین حال، توسعه شهری باید با توسعه زیرساخت های حمل و نقل - به ویژه خطوط کمربندی، مترو و بزرگراه ها - همراه باشد تا فضای شهری گسترش یابد، تراکم جمعیت کاهش یابد و فشار بر قیمت زمین در منطقه مرکزی کاهش یابد.

در عین حال، لازم است بازار اجاره مسکن حرفه‌ای توسعه یابد، ذهنیت «داشتن خانه برای تثبیت زندگی» کاهش یابد و تنوع‌بخشی به گزینه‌های مسکن برای مردم هدف قرار گیرد.

علاوه بر این، سازمان‌های مدیریتی باید مجموعه‌ای از شاخص‌ها و معیارهای هشدار اولیه را برای نظارت بر تحولات بازار املاک و مستغلات تدوین کنند. این سیستم نظارتی به تشخیص سریع نشانه‌های «انحراف» مانند سفته‌بازی، افزایش غیرمعمول قیمت یا عدم تعادل در عرضه و تقاضا کمک می‌کند و در نتیجه به جای برخورد منفعلانه در هنگام بروز خطرات در بازار، اقدامات مداخله‌ای مناسب را به صورت پیشگیرانه انجام می‌دهد.

در نهایت، VARS معتقد است که تسریع در ساخت یک پایگاه داده ملی یکپارچه و شفاف زمین و مسکن ضروری است. این یک پایه مهم برای کمک به سازمان‌های مدیریتی، محققان و مشاغل در تجزیه و تحلیل، پیش‌بینی و بهره‌برداری دقیق و سریع از بازار است.

وقتی سیستم داده‌ها باز و بین وزارتخانه‌ها، شعب و مناطق مختلف - از جمله اطلاعات مربوط به برنامه‌ریزی، معاملات، ارزش‌ها، قانونی بودن و تغییرات کاربری زمین - به هم متصل باشد، به بهبود شفافیت، کاهش سفته‌بازی و حفاظت از حقوق مردم و مشاغل کمک خواهد کرد.

منبع: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm