"داروی" گرانبها برای بازار املاک و مستغلات

در آگوست 2020، نخست وزیر یک کمیته راهبری برای بررسی اجرای قانون زمین و تدوین پیش نویس قانون زمین (اصلاح شده) تشکیل داد و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست را به عنوان سازمان مسئول تدوین پیش نویس قانون تعیین کرد.

پس از ۳ سال اجرا، قانون اصلاح‌شده زمین میلیون‌ها نظر از اقشار مختلف مردم در سراسر کشور دریافت کرده است. این قانون در اکتبر ۲۰۲۳ برای تصویب به مجلس ملی در ششمین اجلاس، پانزدهمین دوره، که در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۳ افتتاح خواهد شد، ارائه خواهد شد.

در خصوص نتایج مشورت عمومی، وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، دانگ کوک خان، در پنجمین جلسه از پانزدهمین دوره مجلس ملی، اظهار داشت که بیش از ۱۲ میلیون نظر و پیشنهاد در مورد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) ارائه شده است.

مطالبی که افراد علاقه‌مند به ارائه ایده‌های خود در آنها هستند، بر روی غرامت، پشتیبانی، اسکان مجدد؛ تخصیص زمین، اجاره زمین، تغییر کاربری زمین؛ تأمین مالی زمین، قیمت زمین؛ برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین تمرکز دارند.

بر این اساس، پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) پس از پذیرش شامل ۱۶ فصل و ۲۶۳ ماده است که از این تعداد، ۵ بخش افزایش یافته، ۴۰ ماده جدید اضافه شده و ۱۳ ماده در مقایسه با پیش‌نویس برای مشورت عمومی حذف شده است.

هوانگ ون کونگ، نماینده مجلس ملی، به عنوان فردی که مستقیماً در تدوین قانون اصلاح‌شده زمین مشارکت داشته است، امیدوار است که قانون اصلاح‌شده زمین با روحیه نوآوری تصویب شود، به اجماع و وحدت بالایی دست یابد و تغییرات اساسی در مدیریت زمین ایجاد کند و بر محدودیت‌ها و کاستی‌ها، به ویژه مسئله شکایات مربوط به زمین، مانند گذشته غلبه کند.

قانون زمین، منابع را آزاد و املاک را رها می‌کند

دکتر نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) - در گفتگو با نگوی دوآ تین ، ابراز امیدواری کرد که به عنوان فردی که در بخش املاک و مستغلات فعالیت می‌کند، قانون اصلاح‌شده زمین، مشکل همپوشانی و اختلاف بین قوانین را که برای دولت، سرمایه‌گذاران و مردم مشکلاتی ایجاد می‌کند، حل کند.

این امر منجر به مشکلاتی برای سرمایه‌گذاران، کسب‌وکارها و همچنین سازمان‌های مدیریتی در نظارت و تنظیم بازار برای توسعه پایدار و سالم می‌شود و تأثیرات مستقیمی بر توسعه بازار املاک و مستغلات خواهد داشت.

به خصوص در دوره فعلی، عرضه در بازار املاک و مستغلات کمیاب است و نقدینگی در حال کاهش است. آقای دین امیدوار است که قانون اصلاح‌شده زمین به آزادسازی منابع، تثبیت جامعه، بازیابی اعتماد سرمایه‌گذاران به بازار املاک و مستغلات و افزایش شتاب بیشتر به بازار املاک و مستغلات کمک کند.

آقای دین گفت: «بیمه‌نامه‌های صادر شده ممکن است تمام جنبه‌های زندگی را پوشش ندهند، اما باید مشکلات و تنگناهای واقعی را برطرف کنند و از منابع زمین نهایت استفاده را ببرند.»

رئیس VARS به ویژه انتظار دارد که قانون اصلاح‌شده زمین، مقررات خاصی را برای فعالیت‌های جبران خسارت پاکسازی زمین در جهتی که هماهنگی منافع دولت، مردم و سرمایه‌گذاران را تضمین کند، وضع کند.

برای اطلاعات بیشتر، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام گفت که در حال حاضر در بازار املاک و مستغلات، هزاران پروژه "کنار گذاشته شده" در انتظار راه حل های قانونی هستند. بنابراین، این متخصص انتظار دارد که قانون زمین دارای مقررات خاصی باشد تا بتواند موانع را برای پروژه های فوق برطرف کند و در عین حال داستان "ترس از اشتباه و ترس از مسئولیت" آژانس های مدیریتی در تصویب پروژه ها را از بین ببرد.

املاک و مستغلات - اصلاح قانون زمین: یک «داروی» گرانبها برای بازار املاک و مستغلات — دکتر نگوین ون خوی - رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNRea).

دکتر نگوین ون خوی - رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNRea) - با همین دیدگاه، اطلاع داد که تنها در هانوی و هوشی مین سیتی، حدود ۴۰۰ پروژه وجود دارد که سال‌هاست به تعویق افتاده‌اند اما هنوز حل نشده‌اند. وضعیت راکد بازار املاک و مستغلات در سال‌های اخیر به شدت تحت تأثیر مشکلات حقوقی قرار گرفته است و ۷۰ درصد از مشکلات پروژه‌ها را تشکیل می‌دهد.

نکته قابل توجه این است که آقای خویی امیدوار است که قانون زمین بتواند لزوم معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌های مسکن اجتماعی را تصریح کند. اگرچه در واقعیت، صندوق زمین محلات چیز زیادی باقی نمانده است، اصلاح قانون برای آسان‌تر کردن دسترسی و استفاده از صندوق‌های زمین برای کسب‌وکارها جهت سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی و توسعه آن، هنوز هم موضوع بسیار نگران‌کننده‌ای است.

علاوه بر این، این کارشناس گفت که دولت با تصویب‌نامه، مقررات را تنظیم خواهد کرد، بنابراین نماینده VNRea امیدوار است که وزارتخانه‌های مربوطه مانند وزارت ساخت و ساز، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، وزارت دارایی و ... اسناد همزمان را صادر کنند تا بتوانند بلافاصله قانون را به اجرا درآورند.

کسب و کارها از قانون جدید چه انتظاری دارند؟

از منظر کسب و کار، دکتر دو تان ترونگ - مشاور هیئت مدیره شرکت فوک خانگ - با نگوئی دوا تین به اشتراک گذاشت که قانون زمین در نظام حقوقی ویتنام بسیار مهم است و بر مدیران مرتبط از دولت، کسب و کارها، مردم و توسعه اجتماعی-اقتصادی تأثیر می‌گذارد.

بر این اساس، آقای ترونگ انتظار دارد که قانون اصلاح‌شده زمین برای پروژه‌ها، به‌ویژه پروژه‌های بخش املاک و مستغلات تفریحی، مطلوب باشد.

این تحلیلگر گفت که ویتنام در توسعه گردشگری از مزیت بزرگی برخوردار است، در حالی که مقررات مربوط به بخش املاک و مستغلات تفریحی به طور خاص در قانون قدیمی تدوین نشده است. بنابراین، آقای ترونگ معتقد است که در آینده، قانون اصلاح شده زمین، سازوکارها و سیاست‌های مناسب‌تری را برای تسهیل توسعه این بخش املاک و مستغلات ایجاد خواهد کرد.

آقای نگوین کوک هیپ - رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام و رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی جهانی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (GP Invest)، ابراز امیدواری کرد که قانون زمین، انتشار گسترده اطلاعات زمین را محقق کند.

آقای هیپ گفت که در واقع بازار املاک و مستغلات ویتنام هنوز کاستی‌های زیادی دارد. اطلاعات مربوط به محل پروژه‌ها، نحوه توسعه پروژه‌ها و نحوه توسعه آنها، همگی در بازار "پنهان و شناور" هستند و فقط از طریق روابط می‌توان از آنها مطلع شد.

بنابراین، قانون اصلاح‌شده زمین، اولین «آجرها» را برای انتشار و شفاف‌سازی اطلاعات در مورد بازار، اطلاعات حقوقی، اطلاعات مربوط به پیشرفت اساسی پروژه، اطلاعات مربوط به وضعیت خرید و فروش، از جمله مقدار و قیمت معامله در هر زمان، بنا خواهد کرد.

املاک و مستغلات - اصلاح قانون زمین: یک «داروی» ارزشمند برای بازار املاک و مستغلات (شکل 2). — آقای نگوین کوک هیپ انتظار دارد که قانون زمین، تبلیغات و شفافیت اطلاعات زمین در بازار را تنظیم کند.

آقای هیپ گفت: «کسب و کارها و سرمایه‌گذاران در حال حاضر مشتاقانه منتظرند ببینند که سیستم حقوقی چگونه تنظیم خواهد شد تا بتوانند جهت توسعه کسب و کارهای خود را دوباره محاسبه کنند. زیرا سیستم حقوقی در حال اصلاح، ارتباط مستقیمی با توسعه و بهبود بازار املاک و مستغلات دارد و تأثیر زیادی بر آن دارد.»

رئیس GP Invest امیدوار است که تغییرات به موقع در سیستم حقوقی ویتنام به حل مشکلات و بهبود بازار املاک و مستغلات کمک کند.

این رهبر تحلیل کرد: «به‌خصوص برای کشوری با صد میلیون نفر جمعیت مانند کشور ما، تقاضای مسکن همیشه یک موضوع داغ است، بنابراین اگر بتوانیم یک محیط حقوقی باز و یک کریدور قانونی عمومی و شفاف ایجاد کنیم، بخش املاک و مستغلات ویتنام چشم‌اندازهای توسعه زیادی خواهد داشت . »

منبع