فدراسیون بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI) به تازگی نظراتی در مورد پیشنهاد تدوین قطعنامه‌ای در مورد اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین برای زمین‌های دیگر (که از این پس به عنوان پیش‌نویس نامیده می‌شود) ارائه کرده است.
وزارت منابع طبیعی و محیط زیست قصد دارد یک دوره آزمایشی ۵ ساله را از اول ژانویه ۲۰۲۵ پیشنهاد دهد. اولویت با اجرای آزمایشی در مناطق شهری و مناطقی با برنامه ریزی توسعه شهری مصوب خواهد بود.
به گفته VCCI، اجازه دادن به شرکت‌ها برای دریافت انتقال سایر حقوق استفاده از زمین و اجازه دادن به شرکت‌هایی که زمین‌های دیگری دارند برای انجام پروژه‌های مسکن تجاری، یکی از توصیه‌های اصلی و مهم شرکت‌ها در روند تدوین قانون زمین ۲۰۲۴ است.
قانون جدید زمین ۲۰۲۴ به این تصریح بسنده می‌کند که شرکت‌ها فقط مجاز به دریافت زمین مسکونی هستند و شرکت‌هایی که از قبل زمین مسکونی یا زمین مسکونی و زمین‌های دیگر دارند، مجاز به انجام پروژه‌های سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن تجاری هستند.
VCCI کاملاً با تدوین یک قطعنامه آزمایشی موافق است که به شرکت‌ها اجازه می‌دهد سایر حقوق استفاده از زمین را دریافت کنند و به شرکت‌هایی که زمین دیگری دارند اجازه می‌دهد پروژه‌های مسکن تجاری را انجام دهند. این یک آیین‌نامه بسیار ضروری است که نیازهای عملی را برآورده می‌کند، بر موانع فعلی غلبه می‌کند و موانع بسیاری از پروژه‌های فعلی را از بین می‌برد.
در مورد موضوعات درخواست، پیش‌نویس پیشنهاد، موضوعات درخواست را به عنوان «شرکت‌هایی با کارکردهای تجاری املاک و مستغلات طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات؛ کاربران زمین طبق مفاد قانون زمین» تعریف می‌کند.
«کاربران زمین» همانطور که در ماده ۴ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح شده است، شامل «شرکت‌هایی با کارکردهای تجاری املاک و مستغلات» نیز می‌شود. بنابراین، VCCI معتقد است که نیازی به تصریح «شرکت‌هایی با کارکردهای تجاری املاک و مستغلات» به عنوان موضوعات قابل اجرا نیست.
در مورد زمین منتقل شده، طبق بند 2 ماده 127 قانون زمین 2024 VCCI، در زمینی که قرار است منتقل شود، «زمینی وجود دارد که توسط سازمان‌ها و ادارات دولتی اداره می‌شود اما نمی‌توان آن را به پروژه‌های مستقل تفکیک کرد. زمین تحت مدیریت سازمان‌ها و ادارات دولتی در کل زمین برای ایجاد پروژه گنجانده می‌شود و توسط دولت بازیابی می‌شود تا بدون نیاز به طی کردن فرم حراج حقوق استفاده از زمین، به سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه اختصاص داده یا اجاره داده شود، بدون نیاز به مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه‌ها با استفاده از زمین».
پیش‌نویس قطعنامه، سازوکاری را برای دریافت سایر انتقالات زمین برای ساخت مسکن تجاری، مشابه سازوکار دریافت حقوق استفاده از زمین که در بند ب، بند ۱، ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴ مقرر شده است، ارائه می‌دهد. برای تسهیل روند اجرا، VCCI پیشنهاد می‌کند که افزودن سازوکار بازیابی زمین مشابه مفاد بند ۲، ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴ که در بالا ذکر شد، در نظر گرفته شود.
پیشنهاد بررسی تنظیم معیارهای مشترک
نکته قابل توجه این است که در مورد منطقه اجرا، این پیش‌نویس پیشنهاد می‌کند که شهرداری‌ها معیارهایی را در مورد منطقه، میزان سرمایه‌گذاری و سایر معیارهای مناسب با واقعیت‌های محلی برای انتخاب پروژه‌هایی در منطقه مجاز برای اجرای آزمایشی، ارائه دهند.
با توجه به اینکه این پیشنهاد ممکن است نگرانی‌هایی در مورد مکانیسم درخواست-کمک مالی هنگام تعیین پروژه‌های سرمایه‌گذاری برای اعمال مکانیسم آزمایشی ایجاد کند، VCCI پیشنهاد می‌کند که معیارهای عمومی را مستقیماً در قطعنامه تصریح کند، تا مناطق محلی برای تعیین پروژه‌های مناسب به این معیار تکیه کنند.
وزارت منابع طبیعی و محیط زیست پیشنهاد تدوین مصوبه‌ای از سوی مجلس ملی در مورد اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمینی که مسکونی نیست را دارد.
طبق اعلام این وزارتخانه، پس از اجرایی شدن قانون زمین ۲۰۲۴، پیش‌بینی می‌شود بازار املاک و مستغلات فقط شامل پروژه‌های مسکن تجاری باشد که پروژه‌های سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز شهری، پروژه‌های مناطق مسکونی روستایی که از طریق تملک زمین توسط دولت تشکیل شده‌اند یا پروژه‌هایی که به دلیل وجود زمین مسکونی و سایر زمین‌های مقرر در بند ۶ ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴، کاربری زمین را به مسکن تجاری تبدیل کرده‌اند.
این امر توسعه بازار املاک و مستغلات را محدود خواهد کرد و مانع از اجرای کامل سیاست قطعنامه شماره 18-NQ/TW در مورد «ادامه اجرای سازوکار خود-مذاکره بین مردم و بنگاه‌ها در انتقال حقوق کاربری زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن شهری و تجاری» می‌شود.
علاوه بر این، قانون زمین ۲۰۲۴ فقط به سرمایه‌گذارانی که حق استفاده از زمین مسکونی یا زمین مسکونی و سایر زمین‌ها را برای تغییر کاربری زمین دارند، اجازه می‌دهد تا پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن تجاری را انجام دهند (بند ۲، بند ۶، ماده ۱۲۷).
این امر منجر به پروژه‌های تولیدی و تجاری، به عنوان مثال پارک‌های صنعتی و مناطق گردشگری که برنامه‌ریزی کاربری زمین آنها توسط دولت به زمین مسکونی تنظیم شده است، خواهد شد که قادر به اجرای برنامه‌ریزی تنظیم شده نیستند و منجر به اتلاف بودجه دولت در کار تدوین و تنظیم برنامه‌ریزی کاربری زمین می‌شوند.
وزارت منابع طبیعی و محیط زیست معتقد است که موارد فوق مستلزم تدوین مصوبه‌ای از مجلس ملی است تا اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکونی تجاری از طریق توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمینی که زمین مسکونی نیست، امکان‌پذیر شود تا سازمان‌ها بتوانند آنها را در عمل اجرا کنند.
وزارت منابع طبیعی و محیط زیست قصد دارد یک دوره آزمایشی ۵ ساله را از اول ژانویه ۲۰۲۵ پیشنهاد دهد. اولویت با اجرای آزمایشی در مناطق شهری و مناطقی با برنامه ریزی توسعه شهری مصوب خواهد بود.
لینک منبع
نظر (0)