دلیل اینکه آپارتمان‌های زیر ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع در شهرهای بزرگ «منقرض» شده‌اند، هانوی دو تصمیم مربوط به مزایده زمین را لغو کرد.

داده‌های تحقیقاتی انجمن دلالان املاک ویتنام نشان می‌دهد که بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه (با قیمت کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) - مسکن مقرون‌به‌صرفه - "منقرض شده" است. (عکس: لینه آن)

نیازهای مسکن مقرون به صرفه "رها" شده است

بازار املاک و مستغلات ویتنام به لطف نیروی محرکه سیاست‌های جدید عرضه و حمایت از سوی دولت ، به تدریج «گرم» شده است. با این حال، افزایش عرضه - که عمدتاً توسط بخش گران‌قیمت تأمین می‌شود - تنها بخش بسیار کوچکی از نیازهای مسکن مردم را برآورده کرده است، در حالی که نیازهای اکثریت مردم - مسکن مقرون به صرفه - در حال «رها شدن» است و این امر عدم تعادل بین عرضه و تقاضا را به طور فزاینده‌ای جدی می‌کند.

داده‌های تحقیقاتی انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه (با قیمت کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) - مسکن مقرون‌به‌صرفه - در چند سال گذشته "منقرض" شده است و ظهور مجدد آن در هانوی و هوشی مین سیتی بسیار دشوار یا حتی غیرممکن است.

به طور خاص، آمار VARS نشان می‌دهد که در دوره ۲۰۱۸-۲۰۲۳، نه تنها تعداد آپارتمان‌ها به طور مداوم کاهش یافته است، بلکه ساختار عرضه آپارتمان‌ها در دو منطقه ویژه شهری نیز به طور فزاینده‌ای نامتعادل شده است. ساختار عرضه به طور فزاینده‌ای به سمت بخش لوکس و گران‌قیمت متمایل شده است.

در هانوی، قبل از رسیدن به این نقطه عطف، نسبت آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه تازه‌تاسیس در سال ۲۰۱۸ به ۳۵ درصد رسید، در سال ۲۰۱۹ به ۲۰ درصد و در سال ۲۰۲۰ تنها ۱۲ درصد کاهش یافت. در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، عرضه آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در هانوی همچنان رو به کاهش بود و تنها به حدود ۴ درصد از کل عرضه آپارتمان‌های عرضه‌شده برای فروش رسید.

در شهر هوشی مین ، از سال ۲۰۱۸، نسبت آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه با نرخ دو رقمی به شدت کاهش یافته است، از ۲۰٪ در سال ۲۰۱۸ به ۰.۵٪ در سال ۲۰۲۰، و سپس در سال ۲۰۲۱ به طور کامل ناپدید شده است.

تا 9 ماه اول سال 2024، عرضه آپارتمان در هانوی شاهد بهبود قابل توجهی بود، اما عدم تعادل بین عرضه و تقاضا زمانی جدی‌تر شد که حدود 80 درصد از عرضه آپارتمان‌های افتتاح شده برای فروش در هانوی و هوشی مین سیتی در 9 ماه اول سال 2024، قیمت فروش 50 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع یا بیشتر داشتند.

با وجود قیمت بالا، پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده یا پروژه‌های جدید، به نرخ فروش بسیار خوبی دست یافته‌اند، زیرا تقاضا برای آپارتمان، چه برای زندگی و چه برای سرمایه‌گذاری، همیشه بالا و رو به افزایش بوده است. برخی از پروژه‌های آپارتمانی درست در زمان راه‌اندازی رسمی، نرخ جذب تا ۹۹٪ را ثبت کرده‌اند.

این وضعیت باعث می‌شود قیمت آپارتمان‌ها به طور مداوم افزایش یابد و سطح جدیدی را در سطح بالایی در بازارهای اولیه و ثانویه ایجاد کند، که بسیار فراتر از توان مالی و نرخ رشد درآمد اکثر مردم است.

تحقیقات در مورد شاخص قیمت آپارتمان، که منعکس کننده میانگین نوسانات قیمت فروش پروژه‌ها در مجموعه نمونه ۱۵۰ پروژه انتخاب شده و مشاهده شده توسط VARS است، همچنین نشان می‌دهد که از سه ماهه سوم سال ۲۰۲۴، میانگین قیمت فروش خوشه پروژه نمونه در هانوی نزدیک به ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با سه ماهه دوم سال ۲۰۱۹، ۶۴.۰ درصد افزایش یافته است.

میانگین قیمت فروش مجتمع‌های مسکونی در شهر هوشی مین از ۴۹.۲ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع به ۶۴.۲ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافت که نشان‌دهنده افزایش ۳۰.۶ درصدی نسبت به دوره پایه است.

در دانانگ، شاخص قیمت بازار دانانگ در سه ماهه سوم افزایش ۴۶.۲ درصدی را نشان داد که بالاتر از شهر هوشی مین بود، و بیش از ۵۰ درصد از عرضه جدید در سه ماهه سوم، قیمتی بالاتر از ۸۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع داشتند.

بنابراین، می‌توان گفت که در شهرهای بزرگ، اگرچه تقاضا برای مسکن ارزان‌قیمت بسیار زیاد است و برآورده نمی‌شود، اما عرضه آپارتمان‌های لوکس زائد نیست و تنها بخش خاصی از تقاضا را برآورده می‌کند.

علت چیست؟

VARS معتقد است که «ظهور» مسکن مقرون‌به‌صرفه در مناطق مرکزی هانوی و هوشی مین سیتی دشوار است، زیرا تعداد پروژه‌های مسکن تأیید شده برای سرمایه‌گذاری در سال‌های اخیر فقط «با انگشتان دست قابل شمارش است». در سال ۲۰۲۳ و اوایل ۲۰۲۴، تقریباً هیچ پروژه جدیدی در بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه اجرا نخواهد شد و پروژه‌های املاک و مستغلات در حال اجرا عمدتاً بر بخش لوکس متمرکز هستند.

VARS در توضیح دلیل این موضوع گفت:

اولاً ، دلیل اصلی اینکه مسکن مقرون‌به‌صرفه توجه زیادی از سوی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات دریافت نمی‌کند، این است که حاشیه سود این بخش کمتر از بخش‌های لوکس است.

برای ساخت مسکن مقرون به صرفه، توسعه‌دهندگان باید هزینه‌ها را از صندوق زمین، ساخت و ساز تا بهره‌برداری بهینه کنند. در همین حال، محاسبات توسعه‌دهندگان پروژه نشان می‌دهد که با حاشیه سود تنها حدود ۱۵٪، اگر سرمایه به مدت ۱-۲ سال راکد بماند یا فروش به مدت ۱-۲ سال به تأخیر بیفتد، توسعه‌دهندگان ضرر خواهند کرد.

علاوه بر این، صندوق‌های زمین مرکزی، چه در حال حاضر و چه در آینده، به طور فزاینده‌ای کمیاب هستند و عمدتاً در مناطق شهری بزرگ با مجموعه‌ای از زیرساخت‌ها و خدمات عمومی که نیاز به سرمایه‌گذاری دارند، قرار دارند. به علاوه، هزینه‌های نهاده‌ها، به ویژه هزینه‌های زمین، در حال افزایش است و قیمت‌ها نمی‌توانند مقرون به صرفه باشند.

دوم ، اگرچه دولت سیاست‌های زیادی را برای تشویق توسعه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه معرفی کرده است، اما رویه‌های قانونی مربوط به زمین و برنامه‌ریزی هنوز موانع اصلی هستند. فرآیند پیچیده صدور مجوز، مدت زمان طولانی، همراه با کمبود فزاینده صندوق زمین برای توسعه مسکن در شهرهای بزرگ، باعث می‌شود که توسعه‌دهندگان پروژه قبل از سرمایه‌گذاری در این بخش، باید با دقت بررسی کنند.

علاوه بر این، سیاست‌های حمایت اعتباری برای خریداران خانه در این بخش به طور همزمان اجرا نشده است. بسته‌های حمایت مالی برای افراد با درآمد متوسط ​​و کم، مانند نرخ‌های بهره ترجیحی و منابع وام، هنوز با مشکلات زیادی در دسترسی و رویه‌های پیچیده مواجه هستند.

سوم ، پروژه‌های لوکس حاشیه سود بالایی دارند و فروش آنها دشوار نیست. از آنجا که تقاضا برای مسکن لوکس، شامل نیازهای مسکونی و سرمایه‌گذاری، بسیار زیاد است، از گروه مشتریان با درآمد بالا که به طور مداوم همراه با توسعه اقتصادی در حال افزایش است و خارجی‌ها از موج سرمایه‌گذاری خارجی و همچنین ویتنامی‌های خارج از کشور بر اساس کریدور قانونی جدید که شرایط مالکیت را برای این گروه "آرامش‌بخش" می‌کند، به دنبال خرید ملک هستند.

در واقع، تعداد مشتریانی که حاضرند برای داشتن محدودترین و لوکس‌ترین محصولات در این پروژه، هزینه بیشتری بپردازند، کم نیست. این امر باعث می‌شود بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه برای توسعه‌دهندگان پروژه جذابیت کمتری داشته باشد.

واگذاری بیش از ۱۲.۵ هکتار زمین برای پروژه مسکن شهری در دوی تین

کمیته مردمی استان ها نام به تازگی تصمیمی مبنی بر اختصاص ۱۲۵۰۱۲.۰۷ متر مربع زمین به شرکت سهامی سرمایه‌گذاری ساختمانی ترونگ دونگ (شرکت ترونگ دونگ) برای اجرای پروژه ساخت یک منطقه مسکونی شهری در شهر دوی تین صادر کرده است. از این مقدار، ۱۱۹۷۹.۲۸ متر مربع برای ساخت مسکن اجتماعی در نظر گرفته شده است.

طبق این تصمیم، کمیته مردمی استان ها نام، ۱۲۵۰۱۲.۰۷ متر مربع زمین در بخش‌های هوانگ دونگ و تین نوی، شهر دوی تین، را به شرکت ترونگ دونگ واگذار کرد تا پروژه ساخت یک منطقه مسکونی شهری را اجرا کند. از این مقدار، ۸۲۸۸۲.۵ متر مربع برای ساخت کارهای زیربنایی فنی و اجتماعی، از جمله: مسکن اجتماعی (۱۱۹۷۹.۲۸ متر مربع)، خانه‌های فرهنگی، مدارس، فضای سبز، کارهای مربوط به آب‌های سطحی و ترافیکی و ... طبق برنامه ریزی تفصیلی مصوب، استفاده خواهد شد.

پس از سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز، کارهای زیربنایی که توسط سرمایه‌گذاران مورد استفاده قرار نمی‌گیرند، طبق مقررات به مقامات محلی و سازمان‌های تخصصی برای مدیریت واگذار خواهند شد.

علاوه بر این، کمیته مردمی استان ها نام، ۴۲,۱۲۹.۵۷ متر مربع زمین مسکونی را با مدت استفاده از زمین ۵۰ سال به شرکت ترونگ دونگ واگذار کرد. انتقال گیرنده حق استفاده از زمین مسکونی و خریدار خانه‌های متصل به حق استفاده از زمین مسکونی، حق استفاده پایدار و دائمی از زمین را دارند.

علاوه بر این، کمیته مردمی استان، زمینی به مساحت ۱۰۴۰۹.۴۸ متر مربع در بخش تین نوی را نیز طبق قانون، به مدت ۵۰ سال به منظور فعالیت‌های تجاری و خدماتی به شرکت ترونگ دونگ اجاره داد.

کمیته مردمی استان ها نام اعلام کرد که روش تخصیص زمین و اجاره زمین، نه به صورت حراج حقوق کاربری زمین و نه به صورت مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران جهت اجرای پروژه‌ها با استفاده از زمین است. کمیته مردمی استان ها نام از کمیته مردمی شهر دوی تین درخواست کرد تا با مقامات بخش‌های هوانگ دونگ و تین نوی، اداره منابع طبیعی و محیط زیست برای تعیین مرز و تحویل زمین به شرکت ترونگ دونگ هماهنگی کند و همزمان روند بازیابی زمین و پاکسازی محل برای زمین‌های باقیمانده در محدوده پروژه را تسریع بخشد.

کمیته مردمی استان همچنین از شرکت ترونگ دونگ درخواست کرد تا منابع خود را برای اجرای سریع پروژه متمرکز کند. پس از اتمام کارهای پروژه، این شرکت باید کارهای زیربنایی و زمین‌های بلااستفاده را به دولت محلی تحویل دهد.

ادارات و سازمان‌های مربوطه به هماهنگی و حمایت از شرکت در انجام مراحل سرمایه‌گذاری، پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین و اجرای پروژه مطابق با قانون ادامه خواهند داد.

پروژه مسکن شهری در شهر دوی تین یکی از پروژه‌های مهم برای توسعه زیرساخت‌های شهری، رفع نیازهای مسکن مردم و کمک به ارتقای توسعه اجتماعی-اقتصادی منطقه است.

هانوی: لغو دو تصمیم مربوط به حراج حقوق استفاده از زمین

کمیته خلق هانوی به تازگی تصمیم شماره 67/2024/QD-UBND را صادر کرده است که دو تصمیم در مورد مقررات مربوط به اختیار تأیید قیمت اولیه برای حراج حقوق استفاده از زمین برای تخصیص زمین با عوارض استفاده از زمین یا اجاره زمین در هانوی را لغو می‌کند. این تصمیم از اول دسامبر 2024 لازم‌الاجرا است.

به طور خاص، کمیته خلق هانوی کل تصمیم شماره 19/2019/QD-UBND مورخ 15 اکتبر 2019 کمیته خلق شهر را که اختیار تصویب قیمت اولیه برای حراج حقوق استفاده از زمین برای تخصیص زمین با عوارض استفاده از زمین یا اجاره زمین در شهر هانوی را تنظیم می‌کرد، لغو کرد.

همزمان، این شهر همچنین تصمیم شماره 07/2023/QD-UBND مورخ 21 آوریل 2023 کمیته خلق شهر در مورد اصلاح ماده 1 تصمیم شماره 19/2019/QD-UBND مورخ 15 اکتبر 2019 در مورد مقررات مربوط به اختیار تأیید قیمت اولیه حراج حقوق استفاده از زمین برای تخصیص زمین با عوارض استفاده از زمین یا اجاره زمین در شهر هانوی را لغو کرد.

بر این اساس، در تصمیم شماره 07/2023/QD-UBND، کمیته خلق هانوی قیمت اولیه برای حراج حقوق استفاده از زمین را برای تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین با پرداخت یک‌باره برای کل مدت اجاره، که برای قطعات زمین یا مساحت زمین با ارزش 30 میلیارد دانگ ویتنام یا بیشتر اعمال می‌شود، تصویب خواهد کرد.

این تصمیم از اول دسامبر ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html