هموار کردن راه برای دسترسی کسب و کارها به املاک و مستغلات تفریحی

املاک و مستغلات تفریحی در حال رکود هستند

طبق آمار انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VnREA)، در حال حاضر حدود ۲۳۹ پروژه املاک و مستغلات تفریحی در سراسر کشور وجود دارد. از این تعداد، ارزش تخمینی پروژه‌های هتل‌های کوچک حدود ۲۹۷,۱۲۸ میلیارد دونگ ویتنام، پروژه‌های ویلا حدود ۲۴۳,۹۹۰ میلیارد دونگ ویتنام و پروژه‌های مغازه‌ها حدود ۱۵۴,۲۴۵ میلیارد دونگ ویتنام است. ارزش کل این سه محصول حدود ۶۸۱,۸۸۶ میلیارد دونگ ویتنام، معادل ۳۰ میلیارد دلار آمریکا است.

با این حال، پس از یک دوره توسعه سریع، در سال‌های اخیر، این بخش راکد شده است. بازار تقریباً منجمد شده و حجم معاملات ناچیز است.

طبق نظرسنجی اخیر موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام، از جمله عواملی که مانع سرعت، مقیاس و عزم برای مشارکت در بازار املاک و مستغلات گردشگری و تفریحی ویتنام می‌شوند، عوامل اقتصادی و مالی 30 درصد، عوامل حقوقی 50 درصد و سایر عوامل 20 درصد را تشکیل می‌دهند.

دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV و مدیر مؤسسه آموزشی و تحقیقاتی BIDV، صبح روز ۱۹ اکتبر در کارگاه علمی «اصلاح قانون زمین: ایجاد زمین برای گردشگری» همچنین خاطرنشان کرد که در حال حاضر، سیاست اولویت‌بندی و افزایش سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های گردشگری به طور مداوم در بسیاری از اسناد حزب، دولت و همچنین صنعت گردشگری مورد توجه قرار گرفته است.

املاک و مستغلات - هموار کردن راه برای دسترسی مشاغل به املاک و مستغلات تفریحی — دکتر کان ون لوک در این کارگاه سخنرانی کرد.

با این حال، این سیاست‌ها هنوز به راه‌حل‌های یکپارچه، پیشرفته و مشخص برای توسعه زیرساخت‌های گردشگری به شیوه‌ای همزمان و پایدار تبدیل نشده‌اند.

آقای لوک گفت که سیاست‌های ترجیحی برای صنعت گردشگری در تعدادی از قوانین و مقررات مرتبط به روشنی مشخص نشده است؛ چارچوب قانونی تخصیص زمین برای پروژه‌های توسعه گردشگری هنوز کاستی‌های زیادی دارد و مقررات مربوط به اعطا و انتقال حقوق مالکیت زمین و دارایی‌های متصل به زمین‌های تجاری و خدمات گردشگری (آپارتمان‌های مسکونی، مغازه‌ها و غیره) هنوز ناقص و متناقض هستند.

در واقع، اخیراً آقای لوک ارزیابی کرد که صنعت گردشگری ویتنام گام‌های توسعه‌ای قوی با دستاوردهای دلگرم‌کننده بسیاری داشته است، اما هنوز با پتانسیل آن متناسب نیست.

آقای لوک گفت: «صنعت گردشگری هنوز کاستی‌ها و محدودیت‌های زیادی دارد، به خصوص در زیرساخت‌های خدمات گردشگری که باید به سرعت برطرف شوند تا ویتنام بتواند تا سال ۲۰۳۰، همانطور که در هدف تعیین شده است، در بین ۳۰ کشور برتر جهان با رقابت‌پذیری برتر گردشگری قرار گیرد.»

نیاز به تغییر مکانیسم دسترسی به زمین

دکتر کان ون لوک معتقد است که برای غلبه بر محدودیت‌ها و توسعه صنعت گردشگری در آینده، تفکر نوآورانه و اجماع قوی کل نظام سیاسی از سطوح مرکزی تا محلی، وزارتخانه‌ها، ادارات عملکردی، به همراه خود صنعت گردشگری ضروری است تا به سرعت بر مشکلات و چالش‌های فعلی غلبه کنیم، از فرصت‌ها و روندها بهره ببریم و به زودی بهبود یابیم، در آینده به سرعت و به طور پایدار توسعه یابیم.

از آنجا، آقای لوک 3 توصیه برای قانون زمین (اصلاح‌شده) ارائه داد. اولاً، پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) باید تکمیل مکانیسم تخصیص زمین و اجاره زمین از طریق بازیابی زمین برای توسعه گردشگری، پروژه‌های تفریحی و سرگرمی با سرمایه‌گذاری در مقیاس بزرگ یا کل، به ویژه پروژه‌های گردشگری در مناطق صعب‌العبور، مناطق کوهستانی، مناطق مرزی، جزایر و ... را در نظر بگیرد.

دوم، لازم است در ماده ۱۲۱ لایحه قانون زمین (اصلاح‌شده) سازوکاری برای اجاره و انتقال حق استفاده از زمین‌های تجاری و خدماتی برای توسعه گردشگری در نظر گرفته شود تا به رفع تنگناهای بخش املاک و مستغلات گردشگری و تفریحی کمک شود.

در نهایت، قانونی‌سازی به همراه افزایش مجازات‌ها برای موارد نقض عمدی قانون برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری توسعه گردشگری، برای محدود کردن سفته‌بازی، اتلاف و اختلافات ارضی.

املاک و مستغلات - باز کردن راه برای دسترسی مشاغل به املاک و مستغلات تفریحی (شکل 2). — آقای نگوین هونگ چونگ - رئیس هیئت مدیره DVL Ventures و نایب رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی.

آقای نگوین هونگ چونگ - رئیس هیئت مدیره DVL Ventures و نایب رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی - نیز با ارائه ایده‌های خود، مقرراتی را در مورد ایجاد زمین برای گردشگری در پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) پیشنهاد کرد.

بر این اساس، آقای چانگ به این وضعیت اشاره کرد که سرمایه‌گذاران پروژه‌های گردشگری تفریحی در دسترسی به زمین با مشکلات زیادی مواجه هستند. او گفت پروژه‌هایی که مشمول تملک زمین توسط دولت نیستند اما از طریق دریافت انتقال زمین، اجاره حق استفاده از زمین و دریافت کمک‌های سرمایه‌ای به شکل حق استفاده از زمین اجرا می‌شوند، بسیار دشوار و پیچیده هستند.

زیرا، در حال حاضر قانون، سازوکار و سیاست مشخصی برای تشویق سرمایه‌گذاران در فرآیند مذاکره با مالکان زمین ندارد.

پروژه‌های توسعه گردشگری در فهرست تملک زمین توسط دولت در قانون زمین سال ۲۰۰۳ گنجانده شده بودند. فرمان ۸۴ سال ۲۰۰۷ نیز گردشگری را به عنوان یک بخش اقتصادی کلیدی و واجد شرایط تملک زمین توسط دولت قانونی اعلام کرد. با این حال، در قانون زمین سال ۲۰۱۳، این ماده حذف شد.

آقای چانگ گفت برای اینکه گردشگری واقعاً به یک بخش اقتصادی پیشرو تبدیل شود، همانطور که در قطعنامه ۱۸ دفتر سیاسی پیشنهاد شده است، قانون جدید زمین باید مقررات خاصی در مورد زمین‌های گردشگری داشته باشد. در عین حال، باید سیاست‌ها و سازوکارهای واقعاً باز در مورد زمین، مالیات، سرمایه‌گذاری و غیره برای توسعه گردشگری وجود داشته باشد.

آقای چونگ گفت: «توسعه اقتصادی در هر مرحله اولویت‌های متفاوتی دارد. وقتی گردشگری را به عنوان محور اصلی شناسایی کردیم، پروژه‌های گردشگری مانند پارک‌های تفریحی، مجتمع‌های تفریحی، مجتمع‌های چندمنظوره و غیره باید به فهرست زمین‌هایی که توسط دولت برای توسعه اجتماعی-اقتصادی بازپس گرفته می‌شود، اضافه شوند.»

با همین دیدگاه، استاد نگوین ون دین، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، موافقت خود را با ایده اضافه کردن پرونده بازیابی زمین به پیش‌نویس برای اجرای پروژه‌های صرفاً گردشگری، سرگرمی و تفریحی که کارکردهای مسکن ندارند، ابراز کرد.

آقای دین گفت که اگر مقررات به همان شکل پیش‌نویس قانون فعلی باقی بمانند، اجرای پروژه‌های کلیدی گردشگری مسدود خواهد شد و در نتیجه منجر به بلااستفاده ماندن زمین‌های مسکونی و هدر رفتن منابع خواهد شد؛ یا اگر استفاده شود، به یک کاربری مسکونی در محدوده پروژه گردشگری تبدیل می‌شود و ساکنان بلندمدت ساکن در پروژه، سطح تجمل یک پروژه گردشگری تفریحی را کاهش می‌دهند .

منبع