افرادی که املاک زیادی دارند، مالیات «گشت و گذار» را در نظر می‌گیرند

مالیات بر درآمد شخصی می‌تواند بر سود حاصل از معاملات املاک و مستغلات مطابق با فراوانی معاملات، زمان خرید و فروش مجدد املاک و مستغلات اعمال شود. هرچه این زمان سریع‌تر اتفاق بیفتد، نرخ مالیات بالاتر است و برعکس.

وزارت دارایی پیشنهاد می‌دهد که بر اساس دوره مالکیت، از درآمد شخصی حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات مالیات گرفته شود - عکس: NGOC HIEN

این یکی از مطالب کاملاً جدید در پیشنهاد وزارت دارایی برای ساخت پروژه جایگزین قانون مالیات بر درآمد شخصی است.

بر این اساس، وزارت دارایی پیشنهاد داد که با پیروی از تجربه برخی کشورها، اعمال مالیات بر درآمد شخصی بر سود حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس مدت زمان نگهداری، برای محدود کردن سفته بازی و حباب‌ها، مورد مطالعه قرار گیرد.

مالیات فقط بر سود

آقای نگوین ون دوک، مدیر کل شرکت حسابداری و مشاوره مالیاتی ترونگ تین لیمیتد، در گفتگو با توئی تره، از این دیدگاه حمایت کرد که باید راهکارهایی برای محدود کردن سفته‌بازی در حوزه املاک و مستغلات وجود داشته باشد. با این حال، در شرایط ویتنام، لازم است جنبه‌های زیادی در نظر گرفته شود تا بتوان منطقی‌ترین راهکار را انتخاب کرد و از ایجاد عواقب زیاد برای بازار جلوگیری کرد.

به گفته آقای دوک، سازمان مالیاتی در حال اعمال بخشنامه ۱۱۱ است که تصریح می‌کند اگر فردی مالک یک خانه مجردی باشد اما به مدت ۱۸۳ روز مالک آن نباشد، هنگام انتقال آن از مالیات معاف نخواهد بود. این نیز یکی از راهکارهای جلوگیری از سفته بازی و فرار مالیاتی هنگام انتقال املاک و مستغلات است.

با این حال، املاک و مستغلات کالای خاصی هستند. بنابراین، برای جلوگیری از سفته‌بازی، می‌توان از راهکارهای زیادی استفاده کرد، نه لزوماً راهکار مالیات بر معاملات املاک و مستغلات بر اساس دوره مالکیت.

آقای دوک گفت: «ما باید به ماهیت مالیات نقل و انتقال املاک برگردیم. این مالیات بر درآمدی است که انتقال‌دهنده املاک دریافت می‌کند، به این معنی که باید درآمدی وجود داشته باشد تا مشمول مالیات شود.»

به گفته آقای دوک، پیش از این، سازمان امور مالیاتی تصریح کرده بود که انتقال‌دهنده می‌تواند یکی از دو روش را انتخاب کند: ۲۵٪ از تفاوت قیمت فروش و قیمت خرید یا ۲٪ از قیمت فروش. با این حال، سازمان امور مالیاتی بعداً همه چیز را به محاسبه ۲٪ از قیمت فروش تغییر داد و منجر به موارد بسیاری از ضرر و زیان شد که مشمول مالیات نیز می‌شدند.

آقای دوک پیشنهاد داد: «تاکنون، سازمان امور مالیاتی ابزارهای مدیریتی بهتری داشته و قیمت املاک و مستغلات نیز به قیمت‌های بازار نزدیک شده است. بنابراین، باید سیاستی برای بازگشت به محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس درآمد واقعی در نظر گرفته شود. این بهترین راه برای مدیریت است و از ایجاد نابرابری در زمانی که ضررها نیز مانند گذشته مشمول مالیات می‌شوند، جلوگیری می‌کند.»

آقای نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، با همین دیدگاه گفت که داشتن درآمد به معنای فروش سودآور است و سپس باید برای اطمینان از عدالت برای مردم، مالیات پرداخت شود. مالیات بر اساس تفاوت بین قیمت فروش و قیمت خرید یا قیمت فروش منهای قیمت خرید محاسبه می‌شود و سپس هزینه‌های ناشی از آن مانند بهره وام بانکی از آن کسر می‌گردد.

به منظور محدود کردن سفته‌بازی در حوزه املاک و مستغلات، بسیاری از کشورها فقط سود حاصل از معاملات املاک و مستغلات را مشمول مالیات می‌کنند. آقای دین گفت: «واضح است که فقط سود باید مشمول مالیات شود. این اصل محاسبه مالیات است. در آن زمان، اگر ملک در چند ماه اول پس از خرید فروخته شود، نرخ مالیات بالایی بر سود حاصل از فروشنده اعمال خواهد شد. اگر ۳ تا ۵ تا ۷ سال بعد فروخته شود، نرخ مالیات کمتر خواهد بود.»

داده‌های جدید را به درستی و به اندازه کافی جمع‌آوری کنید

نگوین تای سون، کارشناس، همچنین گفت که طرح پیشنهادی وزارت دارایی یکی از راه‌حل‌ها برای از بین بردن سفته‌بازی، خرید و فروش، افزایش قیمت املاک و مستغلات و غیرممکن کردن خرید خانه برای افراد نیازمند واقعی است. با این حال، مواردی وجود دارد که افراد به دلیل شرایط اضطراری مجبور به فروش املاک و مستغلات خود می‌شوند و متحمل ضرر می‌شوند زیرا آنها به عنوان سفته‌باز "طبقه‌بندی" می‌شوند و مجبور به پرداخت مالیات بالا می‌شوند.

آقای سون گفت: «به نظر من، ما باید مشورت کنیم، با دقت بحث کنیم و جوانب زیادی را در نظر بگیریم. اگر از ابزارهای مالیاتی برای افزایش هزینه رفتارهای سوداگرانه استفاده می‌کنیم تا این رفتار را محدود کنیم، باید نرخ مالیاتی متناسب با شرایط ویتنام در نظر بگیریم و نرخی را اعمال نکنیم که بسیار بالا و غیرواقعی باشد.»

دکتر وو دین آن، کارشناس اقتصادی ، معتقد است که اعمال نرخ مالیات بالاتر در زمانی که دوره نگهداری کوتاه‌تر است، از نظر تئوری می‌تواند به محدود کردن سفته‌بازی و «گشت و گذار» در املاک و مستغلات کمک کند. «اما این راه حل چگونه اجرا خواهد شد؟ آیا سازمان مدیریت داده‌ها را در اختیار خواهد داشت و قادر خواهد بود قیمت‌های خرید و فروش را به طور دقیق رصد کند؟...» - آقای آن این سوال را مطرح کرد.

به گفته آقای آنه، بازار املاک و مستغلات را نمی‌توان فقط خرید برای زندگی دانست، بلکه این بازار باید سفته‌بازی داشته باشد. سفته‌بازی املاک و مستغلات در واقع یک سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت است؛ مانند سرمایه‌گذاری مالی، خرید و فروش املاک و مستغلات برای استفاده نیست بلکه برای سود است. سفته‌بازی املاک و مستغلات یک عامل اجتناب‌ناپذیر و مهم بازار املاک و مستغلات است.

آقای آن گفت: «این بازار به لطف فعالیت‌های سوداگرانه پویا است. بنابراین، ما باید با سوداگری املاک و مستغلات مطابق با ماهیت و نقش آن برخورد کنیم. سوداگری املاک و مستغلات بد نیست، بنابراین نمی‌توانیم راه‌هایی برای از بین بردن آن پیدا کنیم.» او افزود که باید راه‌حل‌هایی برای کمک به توسعه سالم این بازار وجود داشته باشد، نه اینکه فقط بر درآمد تمرکز شود.

سیاست باید با زیرساخت‌های فناوری هماهنگ شود

کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که مالیات بر درآمد شخصی باید در مواردی که فروشنده پس از کسر هزینه‌های معتبر سود می‌برد، وضع شود - عکس: NGOC HIEN

طبق اعلام وزارت دارایی، به منظور محدود کردن سفته‌بازی در املاک و مستغلات، بسیاری از کشورها مالیات بر سود حاصل از معاملات املاک و مستغلات را مطابق با فراوانی معاملات و زمان خرید و فروش املاک و مستغلات اعمال می‌کنند. هرچه این زمان سریع‌تر اتفاق بیفتد، نرخ مالیات بالاتر می‌رود. به عنوان مثال، در سنگاپور، زمینی که در سال اول خریداری و فروخته می‌شود، ۱۰۰٪ از تفاوت ارزش خرید مالیات می‌گیرد؛ پس از ۲ سال، نرخ مالیات ۵۰٪ و پس از ۳ سال، ۲۵٪ است...

طبق گفته وزارت دارایی، در صورت اعمال این قانون در ویتنام، نرخ مالیات خاص باید به طور مناسب بررسی و تعیین شود و منعکس کننده وضعیت واقعی بازار املاک و مستغلات باشد. در عین حال، اعمال سیاست مالیات بر درآمد شخصی در مورد نقل و انتقالات املاک و مستغلات بر اساس مدت زمان نگهداری نیز باید با فرآیند تکمیل سیاست‌های مربوط به زمین و مسکن و همچنین همگام‌سازی و آمادگی زیرساخت‌های فناوری اطلاعات در مورد ثبت زمین و املاک و مستغلات هماهنگ شود.

* پروفسور دانگ هونگ وو (معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ):

وضعیت خرید و فروش را دوباره محدود خواهد کرد

پیشنهاد وزارت دارایی برای مالیات بر درآمد شخصی ناشی از نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس زمان مالکیت، توسط بسیاری از کشورها اعمال شده و موفقیت‌آمیز بوده است. هر کسی که املاک و مستغلات بخرد، آن را برای مدت کوتاهی نگه دارد و به سرعت منتقل کند، ارزش تجاری بالاتری دارد و باید مالیات بیشتری بپردازد.

با این حال، در بازار ویتنام، لازم است بر وضعیتی که خریداران و فروشندگان توافق می‌کنند قیمت معامله در قرارداد را کمتر از قیمت واقعی اعلام کنند یا تفاوت بین خرید قبلی و فروش بعدی ناچیز باشد، غلبه شود. باید ابزارهای قوی‌تری برای مجبور کردن خریداران و فروشندگان به اعلام ارزش معامله صحیح در قرارداد وجود داشته باشد، سپس ابزار مالیاتی فوق در ویتنام مؤثر و قابل اجرا خواهد بود.

در صورت اعمال، این سیاست نقدینگی تجاری را برای موارد فروش مجدد کاهش، نقدینگی را برای موارد خرید مسکونی افزایش و به تثبیت بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

* آقای تران مان چی (معاون مدیر کل شرکت املاک دونگ تای):

نیاز به محاسبه هزینه‌های معقول و معتبر به اندازه کافی

پیشنهاد وزارت دارایی برای اعمال مالیات بر درآمد شخصی بر نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس زمان مالکیت، به جای اعمال ۲٪ از قیمت انتقال، تأثیر زیادی بر بازار املاک و مستغلات خواهد داشت. سفته‌بازانی که در مدت کوتاهی املاک و مستغلات خرید و فروش می‌کنند، در نظر خواهند گرفت که اگر نرخ مالیات خیلی بالا باشد، هیچ سودی نخواهند داشت.

با این حال، در صورت اعمال روش محاسبه مالیات بر اساس دوره مالکیت، مالیات بر درآمد شخصی بر فعالیت‌های نقل و انتقال املاک و مستغلات زمانی اعمال می‌شود که خریدار سود کسب کند.

ما در تلاشیم تا معاملات از طریق بانک‌ها انجام شود، اداره مالیات نیز اعلام معاملات را بر اساس قیمت صحیح بازار کنترل می‌کند. بنابراین، بازرسی معاملات بر اساس قیمت خرید و قیمت فروش توسط مرجع ذیصلاح بر اساس معامله و فاکتورها تعیین خواهد شد.

در صورتی که خریدار خانه یا زمینی را برای فروش در مدت زمان کوتاهی خریداری کند، لازم است مالیات بر درآمد شخصی قابل پرداخت در صورت وجود سود، یعنی درآمد منهای هزینه‌های واقعی، معقول و معتبر، تعیین شود.

در این روش، هزینه‌های بهره، هزینه‌های کارگزاری و سایر هزینه‌های مشروع باید به عنوان مبنایی برای تعیین سود محاسبه شوند. اگر معامله در مدت زمان کوتاهی انجام شود و فروشنده سود کند، محاسبه مالیات با نرخ بالاتر مناسب خواهد بود.

در واقعیت، موارد زیادی وجود دارد که افراد خانه‌ای را برای زندگی یا به عنوان دارایی برای فرزندانشان می‌خرند، اما به دلایل اجتناب‌ناپذیری مانند بیماری، بدهی، نقل مکان... مجبور به فروش خانه می‌شوند، حتی با ضرر، اما همچنان باید مالیات بر درآمد شخصی بپردازند که غیرمنطقی است.

منبع: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm