مسکن اجاره‌ای: از یک بخش حاشیه‌ای تا یک استراتژی ملی

مسکن اجاره‌ای یک ستون استراتژیک و جزء اصلی سیاست توسعه مسکن ملی است. با این حال، تغییر طرز فکر یک چیز است، در حالی که تغییر نحوه عملکرد بازار چالشی بسیار دشوارتر است.

تقاضا برای اجاره بسیار زیاد است.

در هانوی، نزدیک به ۲ میلیون نفر در حال حاضر در پانسیون‌ها، آپارتمان‌های کوچک و سایر انواع مسکن ساخته شده توسط ساکنان برای اجاره زندگی می‌کنند. این اطلاعات در جریان دیدار اخیر رئیس شهر هانوی و کارگران و زحمتکشان در پایتخت فاش شد.

بنابراین، با توجه به جمعیت نزدیک به ۹ میلیون نفری هانوی، این گروه از ساکنان بیش از ۲۰٪ را تشکیل می‌دهند. به عبارت دیگر، از هر چهار تا پنج نفری که در هانوی زندگی می‌کنند، یک نفر در اتاق‌های اجاره‌ای، آپارتمان‌های کوچک یا سایر اقامتگاه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کند.

مستاجران می‌توانند یک معلم جوان، یک کارمند سوپرمارکت، یک نگهبان، یک راننده، یک کارگر ساختمانی یا یک کارگر خدماتی باشند که هنوز مسکن پایدار و مناسبی ندارند.

البته این افراد و بسیاری دیگر از افراد طبقه متوسط، هنوز فاصله زیادی با توانایی خرید خانه دارند، به خصوص وقتی که شاخص قیمت خانه به درآمد (PIR) در ویتنام در حال حاضر از ۲۳.۷ تا ۳۰ برابر متغیر است، رقمی که در انجمن املاک و مستغلات ویتنام در اوایل ژوئن ۲۰۲۶ ارائه شد.

این بدان معناست که قیمت خانه‌ها بسیار سریع‌تر از درآمد کارگران افزایش یافته است. رویای داشتن یک خانه‌ی پایدار، که زمانی پایه و اساس یک زندگی امن و مرفه محسوب می‌شد، برای بسیاری از خانواده‌های جوان به طور فزاینده‌ای دشوار می‌شود.

مسکن اجاره‌ای فقط داستانی درباره بازار املاک و مستغلات نیست، بلکه داستانی درباره حق مردم عادی برای زندگی در شهر نیز هست. عکس: هوانگ ها

به طور متناقضی، ویتنام در حال حاضر یکی از بالاترین نرخ‌های مالکیت خانه در جهان ، حدود ۹۰٪ را دارد. اما این تا حد زیادی دستاورد نسل‌های گذشته است.

با وجود نیروی کار جوان و مهاجران امروزی، داستان فرق می‌کند، چرا که طبق محاسبات شرکت‌های مشاوره املاک، قیمت خانه در ویتنام تنها در پنج سال گذشته تقریباً ۵۹ درصد افزایش یافته است.

با نگاهی به مراکز صنعتی بزرگ مانند های فونگ که بیش از ۳۷۰ هزار کارگر دارد، تقاضا برای مسکن اجاره‌ای تقریباً به ۳۳ هزار واحد می‌رسد، اما به گفته مقامات های فونگ، عرضه موجود تنها حدود ۱۲ درصد از این تقاضا را برآورده می‌کند.

کمبود مسکن اجاره‌ای در باک نین، هونگ ین و بسیاری از مناطق صنعتی دیگر نیز در حال وقوع است.

اکثر کارگران هنوز در مسکن‌های غیررسمی ساخته شده توسط خانوارها زندگی می‌کنند و خطرات متعددی را در رابطه با ایمنی در برابر آتش‌سوزی، محیط زندگی و کیفیت خدمات ایجاد می‌کنند.

نقش‌های طرفین

برای سال‌های متمادی، معقول‌ترین گزینه برای کسب‌وکارهای املاک و مستغلات، «ساختن برای فروش» بود. پس از اتمام پروژه، محصولات فروخته می‌شدند، سرمایه به سرعت بازیابی می‌شد و کسب‌وکار مجبور نبود سال‌ها پس از آن، دارایی را مدیریت کند.

شاید برایتان جالب باشد

از آکاردئون گرفته تا کلید ارتباط با تاریخ.ویتنام و فرانسه تجربیات خود را در زمینه موزه‌ها و انتقال تاریخ به نسل جوان به اشتراک می‌گذارند و تاریخ کمپین دین بین فو را برای تأمل در ارزش صلح مطالعه می‌کنند.

مراسم افتتاحیه سیزدهمین کنگره ملی اتحادیه جوانان کمونیست هوشی میندر ۲۴ ژوئن، جلسه افتتاحیه سیزدهمین کنگره ملی اتحادیه جوانان کمونیست هوشی مین، برای دوره ۲۰۲۶-۲۰۳۱، در مرکز همایش‌های ملی (هانوی) برگزار شد.

در طول فصل جام جهانی، تلویزیون‌ها تخفیف می‌خورند، و بعضی جاها حتی به مشتریان دستگاه فشار خون هم می‌دهند.تلویزیون‌های تخفیف‌دار در طول جام جهانی: خرده‌فروشان لوازم الکترونیکی در طول فصل جام جهانی، تخفیف‌های متعددی برای تلویزیون‌ها ارائه می‌دهند، از کاهش قیمت گرفته تا هدایای رایگان مانند پنکه و دستگاه فشار خون.

برعکس، مسکن اجاره‌ای نیازمند سرمایه‌گذاری کلان، دوره بازگشت سرمایه طولانی و توانایی مدیریت و بهره‌برداری از آن برای دهه‌ها است.

علت کاملاً به شرکت مربوط نمی‌شود.

سازوکار فعلی هنوز هم کسب‌وکارها را ملزم به پرداخت هزینه‌های قابل توجه استفاده از زمین از قبل می‌کند. در همین حال، بازار فاقد منابع مالی بلندمدت مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) برای حمایت از پروژه‌هایی با دوره بازگشت سرمایه طولانی است.

این مشکل با این واقعیت پیچیده‌تر می‌شود که بازده اجاره در ویتنام در حال حاضر تنها حدود ۲ تا ۴ درصد در سال است، که بسیار پایین‌تر از بسیاری از بازارهای منطقه و حتی جذابیت کمتری نسبت به سپرده‌های پس‌انداز بانکی دارد. این امر باعث می‌شود بسیاری از کسب‌وکارها تمایلی به سرمایه‌گذاری در این بخش نداشته باشند.

بازار مسکن اجاره‌ای تنها زمانی می‌تواند رونق بگیرد که هر چهار طرف، مزایای آن را ببینند: مستاجران به قیمت‌های معقول نیاز دارند، کسب‌وکارها به سود کافی و جذاب نیاز دارند، بانک‌ها به جریان نقدی پایدار نیاز دارند و دولت باید به مسائل رفاه اجتماعی و اشتغال رسیدگی کند.

برای تغییر انتخاب‌های کسب‌وکارها، دولت نمی‌تواند صرفاً به دستورات اداری تکیه کند. مهم‌تر از آن، باید سازوکارهایی ایجاد کند که برای مشارکت کسب‌وکارها به اندازه کافی جذاب باشند.

بسیاری از کشورها مسکن اجاره‌ای را صرفاً به عنوان یک محصول ملکی نمی‌بینند. آنها آن را بخشی از زیرساخت‌های شهری، مشابه حمل و نقل، مدارس یا بیمارستان‌ها می‌دانند.

از دل این رویکرد، به تدریج یک چارچوب سیاستی جدید در حال شکل‌گیری است که به وضوح چهار گروه را تعریف می‌کند: مسکن تجاری، مسکن اجاره‌ای، مسکن عمومی و مسکن یارانه‌ای.

این تمایز آشکار به دولت کمک می‌کند تا تعیین کند کدام حوزه‌ها باید به بازار واگذار شوند تا مستقل عمل کنند، کدام حوزه‌ها نیاز به حمایت دارند و کدام گروه‌ها باید توسط سیاست‌های عمومی تضمین شوند.

برای دستیابی به این هدف، دولت از شهرداری‌ها درخواست کرده است که تا ژوئن ۲۰۲۶ نیازهای مسکن را به طور فوری بررسی کنند تا مبنایی برای اصلاح قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات در آینده نزدیک باشد.

راه حل چه می‌تواند باشد؟

به جای صرفاً پاکسازی زمین و ساخت سازه‌های جدید، مقامات در حال بررسی سازوکاری هستند که به کسب‌وکارها اجازه می‌دهد پروژه‌های مسکن تجاری یا اجتماعی موجود را خریداری کرده و آنها را به مدل‌های اجاره‌ای تبدیل کنند.

همزمان، بخشی از بودجه مسکن دولتی در پروژه‌های تجاری برای گسترش عرضه مورد استفاده قرار خواهد گرفت.

برای جبران بازده پایین اجاره، ممکن است به مشاغل فرصت‌هایی برای توسعه فعالیت‌های تجاری و خدماتی مرتبط داده شود تا درآمد بیشتری ایجاد شود. سیاست‌های اعتباری و مالیاتی ترجیحی نیز برای جذب سرمایه‌های بلندمدت در دست بررسی است.

شاید برایتان جالب باشد

قطعات زمین در شهر هوشی مین و حومه آن: سرمایه‌گذاران بلندمدت همچنان منتظر موج بعدی هستند.با وجود کاهش حجم جستجو و نقدینگی، قیمت زمین در شهر هوشی مین و بسیاری از استان‌های جنوبی همچنان در حال افزایش است. کارشناسان معتقدند که افزایش هزینه‌های ورودی و انتظارات از توسعه زیرساخت‌ها، سطح جدیدی از قیمت را ایجاد می‌کند و از افت گسترده قیمت در بازار جلوگیری می‌کند.

روند رو به جنوب سرمایه از شمال: ترجیح ارزش واقعی به جای معاملات سوداگرانهدر سبد سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران اهل شمال، املاک واقع در مناطق شهری با برنامه‌ریزی خوب و توسعه‌دهندگان معتبر، همچنان مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار دارند و به عنوان دارایی خریداری می‌شوند.

نمایندگان شرکت کننده در سیزدهمین کنگره ملی اتحادیه جوانان کمونیست هوشی مین، دستاوردهای خود را به رئیس جمهور هوشی مین گزارش می‌دهند.صبح روز ۲۴ ژوئن ۲۰۲۶، در هانوی، هیئت سیزدهمین کنگره ملی اتحادیه جوانان ویتنام، برای دوره ۲۰۲۶-۲۰۳۱، ضمن ارائه گزارش دستاوردهای خود، از آرامگاه رئیس جمهور هوشی مین بازدید کرد و در بنای یادبود شهدای قهرمان در باک سون، عود نثار نمود.

نه تنها کسب و کارها، بلکه مستاجران نیز به حمایت قانونی بهتری نیاز دارند. بزرگترین نگرانی بسیاری از مستاجران نه تنها اجاره بها، بلکه خطر افزایش ناگهانی قیمت، فسخ غیرمنتظره قرارداد یا مشکلات دسترسی به خدمات عمومی اولیه مانند مدارس برای فرزندانشان نیز هست.

اگر می‌خواهیم مردم به جای تلاش برای صاحب خانه شدن به هر قیمتی، اجاره‌های بلندمدت را بپذیرند، حقوق مستاجران باید از طریق قراردادهای پایدار و یک محیط زندگی برابر تضمین شود.

در طول این فرآیند، دولت باید سرمایه اولیه را برای ایجاد اعتماد در بازار سرمایه‌گذاری کند، در عین حال که همزمان دارایی‌های عمومی بلااستفاده را بررسی کرده و استانداردهای فنی برای مسکن اجاره‌ای کوچک‌مقیاس را بهبود می‌بخشد.

بنابراین، مسکن اجاره‌ای فقط داستان بازار املاک و مستغلات نیست، بلکه داستانی است درباره حق مردم عادی برای زندگی در شهر.

بخش بعدی: چهار پیوند کلیدی برای اجرای مسکن اجاره‌ای.

مسکن اجاره‌ای: فرمول یک موقعیت برد-برد چیست؟ سال‌هاست که اکثر بنگاه‌های املاک در ویتنام ترجیح می‌دهند خانه‌ها را برای فروش بسازند تا اینکه آنها را برای اجاره نگه دارند.

منبع: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-tu-phan-khuc-ben-le-thanh-chien-luoc-quoc-gia-2528647.html