فهرست قیمت زمین‌های گرم ۲۰۲۶ استان

تاکنون، استان‌ها فهرست جدید قیمت زمین را طبق قانون زمین ۲۰۲۴ اعلام کرده‌اند تا نظرات عمومی را قبل از ارائه به شورای خلق برای تصمیم‌گیری جهت اجرای رسمی آن از اول ژانویه ۲۰۲۶، جمع‌آوری کنند. تغییر در فهرست قیمت زمین توجه ویژه مردم، مشاغل، مطبوعات و افکار عمومی را به خود جلب کرده و می‌توان گفت که به یک موضوع داغ تبدیل شده است.

از سال ۲۰۲۶، دولت چارچوب قیمت زمین را که هر ۵ سال یکبار توسط دولت تنظیم می‌شود، لغو خواهد کرد و آن را با یک فهرست قیمت زمین که توسط استان‌ها تنظیم می‌شود، از سال ۲۰۲۶ جایگزین خواهد کرد و سپس سالانه با توجه به نوسانات واقعی بازار تنظیم می‌شود. فهرست قیمت زمین طبق مقررات سختگیرانه دولت و دستورالعمل‌های وزارت کشاورزی و محیط زیست در مورد اصول، فرآیندها، روش‌ها و معیارهای مربوط به مناطق و مکان‌ها تهیه می‌شود. دو اصل اساسی، تعیین قیمت‌ها با پیروی دقیق از قیمت‌های بازار و تضمین استقلال بین واحد مشاوره تعیین قیمت و شورای ارزیابی قیمت با مرجع تأیید صلاحیت‌دار است. فهرست قیمت عمومی شامل ۸ جدول ثانویه اساسی بر اساس ۸ نوع زمین است: ۴ جدول زمین کشاورزی (زمین برای محصولات سالانه، زمین برای محصولات چند ساله، زمین برای آبزی‌پروری و زمین جنگلداری). زمین غیرکشاورزی نیز شامل ۴ جدول (زمین مسکونی، زمین تجاری و خدماتی، زمین برای تأسیسات تولیدی، زمین برای پارک‌های صنعتی) است. علاوه بر این، می‌توان آن را به جداول ثانویه کوچکتر بسیاری مانند زمین مسکونی و سایر زمین‌های غیرکشاورزی که بر اساس مناطق شهری و روستایی طبقه‌بندی می‌شوند، تقسیم کرد. جدول قیمت زمین بر اساس هر واحد اداری کمون و بخش، هر واحد به مناطق زیادی تقسیم شده است، هر منطقه تعدادی آیتم دارد. هر آیتم تعدادی مکان دارد. هر دسته از زمین‌های مسکونی و سایر زمین‌های غیرکشاورزی معمولاً ۵ مکان و هر دسته از زمین‌های کشاورزی محبوب ۳ مکان دارد. مکان شماره ۱ بالاترین قیمت را دارد، مکان‌های بعدی به تدریج کاهش می‌یابند.

فهرست بهای زمین، مبنای تعیین قیمت زمین اجاره داده شده یا واگذار شده توسط دولت (با پرداخت)، قیمت مزایده، هزینه استفاده از زمین هنگام تبدیل زمین، مالیات خرید و انتقال زمین، غرامت هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت، و سایر هزینه‌ها و عوارض مربوط به زمین است.

پیشنهاد می‌شود فهرست قیمت زمین‌های استان‌ها در سال ۲۰۲۶ به قیمت بازار نزدیک شود و به طور متوسط ​​۳۰ تا ۷۰ درصد برای زمین‌های مسکونی و ۲۰ تا ۵۰ درصد برای زمین‌های کشاورزی افزایش یابد (در مقایسه با فهرست قیمت زمین‌های اجرا شده تا پایان سال ۲۰۲۵). پیشنهاد می‌شود فهرست قیمت زمین در دشت‌ها به طور متوسط ​​۳۰ تا ۴۰ درصد برای زمین‌های مسکونی و ۱۵ تا ۳۰ درصد برای زمین‌های کشاورزی افزایش یابد. این نرخ در مناطق کوهستانی ۱۵ تا ۳۰ درصد و ۱۰ تا ۲۵ درصد است. اوج قیمت انواع زمین در مناطق کوهستانی بسیار پایین‌تر است، تنها ۱۰ تا ۳۰ درصد از دشت‌ها. نکته قابل توجه این است که در موارد ادغام استان‌ها، قیمت زمین در منطقه مرکزی با انتقال مرکز اداری استان به مکان دیگری افزایش نمی‌یابد یا حتی کاهش می‌یابد، برعکس، قیمت زمین در مکانی که پس از ادغام به مرکز اداری مشترک استان‌ها تبدیل می‌شود، به شدت افزایش می‌یابد.

برخی از مناطق به کانون توجه مطبوعات تبدیل شده‌اند. در شمال، افزایش قیمت زمین شهری پیشنهادی هانوی از ۲ تا ۲۶ درصد (در مقایسه با قیمت تعدیل‌شده در سال ۲۰۲۵) است که ۱۵۰ تا ۲۷۰ درصد (در مقایسه با قیمت تعدیل‌نشده در سال ۲۰۲۵) افزایش یافته است. حداکثر قیمت (محاسبه‌شده به ازای هر متر مربع) برای زمین شهری در مرکز شهر ۷۰۲ میلیون دونگ ویتنامی و برای زمین کشاورزی ۲۹۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی است. در کوانگ نین، زمین شهری به طور متوسط ​​۱.۵ تا ۲ برابر افزایش یافته است، که بالاترین آن بیش از ۵ برابر بوده است، که بالاترین قیمت ۲۰۳ میلیون دونگ ویتنامی بوده است. زمین روستایی به طور متوسط ​​بیش از ۳ برابر افزایش یافته است، که تا ۹ برابر هم رسیده است. در های فونگ بالاترین افزایش به ۳۷۰ درصد رسیده است، که بالاترین قیمت زمین شهری بیش از ۲۰۰ میلیون دونگ ویتنامی بوده است. قیمت زمین شهری در باک نین به طور متوسط ​​۲.۴ برابر افزایش یافته است، که بالاترین قیمت ۱۲۰ میلیون دونگ ویتنامی بوده است. در منطقه مرکزی، نگ آن، در برخی از نقاط شهر قدیمی و جدید وین، که با ۸۰٪ قیمت بازار محاسبه شده است، اوج قیمت بیش از ۲۰۰ میلیون دونگ ویتنامی بوده است. در دانانگ، قیمت زمین شهری ۵ تا ۸۲ درصد افزایش یافته است، اوج قیمت ۳۵۰ میلیون دونگ ویتنامی بوده است؛ زمین‌های کشاورزی از هر نوع به طور متوسط ​​۱۴۰ تا ۱۵۰ درصد افزایش یافته است، اوج قیمت ۳۰۰۰۰۰ دونگ ویتنامی بوده است. در کوانگ نگای، قیمت زمین شهری ۲ تا ۳ برابر افزایش یافته است، اوج قیمت ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی بوده است. در جنوب، شهر هوشی مین ۴ تا ۲۸۰ درصد افزایش یافته است. اوج قیمت زمین شهری ۶۸۷ میلیون دونگ ویتنامی و زمین کشاورزی ۸۱۰ هزار دونگ ویتنامی بوده است. در دونگ نای، زمین مسکونی ۱.۳ تا ۲ برابر افزایش یافته است؛ زمین کشاورزی ۱.۱ تا ۱.۸ برابر افزایش یافته است، در برخی از نقاط ۹ برابر شده است. اوج قیمت زمین شهری ۶۴ میلیون دونگ، زمین روستایی ۱۸ میلیون دونگ و زمین کشاورزی ۳۹۶۰۰۰ دونگ در هر متر مربع بود. به گفته تای نین، زمین‌های روستایی و شهری از ۱.۶ به ۶ برابر افزایش یافته‌اند، اوج قیمت زمین شهری ۸۳ میلیون و زمین‌های کشاورزی ۱۷۸۰۰۰ دونگ است.

استان‌های میدلندز شمالی و کوهستان در گروهی با افزایش قیمت کم و متوسط ​​زمین قرار دارند. زمین‌های شهری به طور متوسط ​​۱۵ تا ۳۰ درصد افزایش یافته‌اند که بالاترین آن ۵ تا ۸ برابر بوده است؛ زمین‌های کشاورزی به طور متوسط ​​۵ تا ۲۰ درصد افزایش یافته‌اند که بالاترین آن ۸۰ درصد بوده است. استان تای نگوین به بالاترین اوج خود رسید، زمین‌های کشاورزی ۱۴۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی و زمین‌های شهری ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی بودند. استان فو تو بیش از ۹۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی و ۱۰۵ میلیون دونگ ویتنامی بود. استان لائو کای بیش از ۵۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی و ۸۳،۰۰۰ میلیون دونگ ویتنامی بود. استان دین بین ۸۲،۰۰۰ دونگ ویتنامی و ۴۲.۵ میلیون دونگ ویتنامی بود. استان لای چائو ۴۳،۰۰۰ دونگ ویتنامی و بیش از ۹،۰۰۰ میلیون دونگ ویتنامی بود. استان لانگ سون ۴۳،۰۰۰ دونگ ویتنامی و ۳۷.۲ میلیون دونگ ویتنامی بود.

سون لا یکی از استان‌هایی است که لیست قیمت زمین ۲۰۲۶ را زودتر اعلام کرد و در حال حاضر در حال جمع‌آوری نظرات از تمام سطوح، بخش‌ها، سازمان‌ها و مردم است. کمیته جبهه میهنی استان نیز در حال جمع‌آوری نظرات اعضای شورای مشورتی است. لیست قیمت زمین سون لا دارای ۸ لیست قیمت بر اساس ۸ نوع زمین است. زمین کشاورزی دارای ۴ جدول است (زمین برای کشت محصولات سالانه، زمین برای کشت محصولات چند ساله، زمین جنگلداری، زمین برای آبزی‌پروری. زمین غیرکشاورزی دارای ۴ جدول است: زمین مسکونی، زمین تجاری، زمین خدماتی، زمین تولیدی غیرکشاورزی، زمین پارک صنعتی، خوشه‌های صنعتی). زمین غیرکشاورزی بر اساس ۷۵ واحد اداری از بخش‌ها و بخش‌ها. هر بخش عموماً حدود ۲۰ منطقه دارد، بخش حدود ۱۰ منطقه دارد. هر منطقه دسته‌های زیادی دارد، هر دسته معمولاً ۵ مکان دارد. در مورد زمین کشاورزی، کل استان دارای ۷۵ بخش و بخش است که ۷۵ منطقه و همچنین ۷۵ مکان هستند. میانگین قیمت زمین مسکونی ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش یافته است. قیمت زمین‌های کشاورزی اساساً به طور پیوسته حدود 30 درصد افزایش یافته است. بالاترین قیمت زمین مسکونی در بین انواع زمین‌ها مربوط به بخش تو هیو است که معمولاً 15 تا 20 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است و حداکثر قیمت آن 54 میلیون دونگ ویتنامی است. دومین اوج قیمت 32 میلیون دونگ ویتنامی در بخش تائو نگوین (شهر قدیمی موک چائو) است. حداکثر قیمت زمین‌های اشتراکی نزدیک به 16 میلیون دونگ ویتنامی است (کمون مای سون، شهر قدیمی مای سون). بالاترین قیمت زمین‌های کشاورزی مربوط به زمین‌های برنج دو محصوله است که به طور متوسط ​​45000 دونگ ویتنامی در هر متر مربع است و حداکثر قیمت آن 78000 دونگ ویتنامی است (کمون دوآن کت، منطقه قدیمی موک چائو). بنابراین، در مقایسه با لیست قیمت زمین مورد انتظار استان‌های کشور، قیمت زمین مورد انتظار سون لا در گروه پایین قرار دارد، نرخ افزایش نیز در گروه پایین است، در منطقه میانی شمالی و کوهستانی، قیمت زمین و نرخ افزایش در گروه متوسط ​​قرار دارند. چنین احتمالی با وضعیت واقعی بازار زمین در سون لا سازگار است.

جدول قیمت زمین استان سون لا در گروه استان‌هایی قرار دارد که در مقایسه با کل کشور و منطقه، تفاوت‌هایی دارند. به این معنی که (1) قیمت زمین‌های کشاورزی به طور پیوسته و با نرخی بالاتر از قیمت زمین‌های مسکونی افزایش می‌یابد، در حالی که در کل کشور و منطقه، قیمت زمین‌های مسکونی بیشتر افزایش می‌یابد؛ (2) پهنه‌بندی و مکان‌یابی زمین‌های مسکونی و سایر زمین‌های غیرکشاورزی بر اساس بخش و محله، بدون تقسیم جدول بر اساس مناطق شهری و روستایی؛ (3) در نظر گرفتن هر بخش و محله به عنوان یک منطقه و یک مکان برای تعیین قیمت زمین‌های کشاورزی. موضوع نگران‌کننده این است که قبل از ادغام، کل استان 204 بخش و محله داشت، اکنون 75 بخش و محله وجود دارد. اکنون بسیاری از بخش‌ها از 2-3 محله، از جمله محله‌های متعلق به مناطق توسعه مختلف (منطقه 1، منطقه 2، منطقه 3) ادغام می‌شوند، اما همه در یک مکان قرار دارند که باعث تعجب مردم می‌شود.

فهرست قیمت زمین و نرخ افزایش قیمت زمین بین مناطق، استان‌ها و شهرها عمدتاً به دلیل سطوح مختلف توسعه اقتصادی، سطوح مختلف شهرنشینی، سطوح مختلف توسعه زیرساخت‌ها، پارک‌های صنعتی، شرکت‌ها و پروژه‌های سرمایه‌گذاری است. اما به طور کلی، به گفته کارشناسان، اگر قیمت زمین قدیمی حدود 70 درصد از قیمت بازار باشد، انتظار می‌رود قیمت در سال 2026 به بیش از 85 درصد افزایش یابد. با این حال، قیمت بازار گاهی اوقات و در برخی مکان‌ها تحت تأثیر عوامل منفی (تحریک قیمت، تورم قیمت) نیز قرار می‌گیرد. قیمت مورد انتظار زمین خیلی سریع است، چه شوک ایجاد کند و چه نکند، نظرات مختلفی وجود دارد. اگر قیمت دولتی "به آن برسد"، قیمت بازار نیز "ادامه" خواهد یافت. امن‌ترین و منطقی‌ترین حالت این است که فرآیند مجانبی حداقل به یک چرخه 5 ساله نیاز دارد تا سطح مجانبی بهینه ایجاد شود. نزدیک کردن قیمت زمین به قیمت بازار یک روند عینی و ضروری است، اما همچنین یک شمشیر دولبه است. دولت هنگام بازپس‌گیری زمین، ضررهای مالی را محدود می‌کند، درآمد بودجه را افزایش می‌دهد و در عین حال هزینه‌های غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد را افزایش می‌دهد. شرکت‌ها نگرانند که هزینه‌های ورودی پروژه‌های سرمایه‌گذاری با افزایش قیمت زمین افزایش یابد و این امر رقابت‌پذیری محصولات در بازار را کاهش می‌دهد و به نوبه خود بر جذب نیروی کار و ایجاد منابع درآمد بودجه تأثیر می‌گذارد. مردم نگران هستند، به خصوص در مورد قیمت زمین باغ هنگام تبدیل به زمین مسکونی. انتظار می‌رود قیمت زمین باغ متصل به زمین مسکونی ۱.۵ برابر قیمت زمین کشاورزی از همان نوع افزایش یابد، اما وقتی به زمین مسکونی تبدیل می‌شود، قیمت ۲۰ برابر، حتی ۵۰ برابر افزایش می‌یابد. خانوارهایی که می‌خواهند زمین را جدا کرده و برای ساخت خانه برای فرزندان خود تبدیل کنند، درمانده هستند زیرا باید بار مالی فراتر از توان خود را تحمل کنند. بسیاری از کارشناسان توصیه می‌کنند که قیمت زمین باغ به قیمت زمین مسکونی (حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد) نزدیک شود تا بار مالی مردم کاهش یابد. اما دولت پیشنهاد داده است و مجلس ملی در حال بررسی نظرات در مورد سیاست استفاده از سیاست‌های مالی برای حل این مشکل به روشی معقول‌تر است. یعنی افرادی که زمین باغ را در محدوده تعیین شده به زمین مسکونی تبدیل می‌کنند، ۷۰ درصد تخفیف دریافت می‌کنند و فقط باید ۳۰ درصد از تعهد مالی را بپردازند. در صورت عبور کمتر از یک بار از حد مجاز، ۵۰٪ و در صورت عبور بیش از یک بار از حد مجاز، ۱۰۰٪ جریمه پرداخت خواهند کرد.

در مورد افزایش هزینه‌های ورودی پروژه‌های سرمایه‌گذاری شرکت‌ها هنگام افزایش قیمت زمین، به گفته پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست و بسیاری از کارشناسان، کشورهایی که تجربه خوبی دارند می‌توانند درس بگیرند. به عبارت دیگر، پروژه‌های سرمایه‌گذاری شرکت‌ها باعث ایجاد امکانات، زیرساخت‌ها، جذب نیروی کار می‌شوند که این عامل اساسی افزایش قیمت زمین در منطقه و ایجاد درآمد برای بودجه است. بنابراین، می‌توان مسئولیت مالی ورودی شرکت‌ها را کاهش داد.

مشکل دیگر این است که فرآیند تهیه فهرست قیمت زمین بسیار دشوار است و عوامل منفی بر آن تأثیر می‌گذارند، اما تعیین قیمت‌های خاص زمین برای هر مورد با توجه به نوع زمین، مساحت، مکان و زمان می‌تواند احتمال بیشتری داشته باشد. زیرا در آن زمان، قیمت خاص زمین از قیمت موجود در فهرست قیمت زمین ضرب در یک ضریب گرفته می‌شود. یک اقدام مؤثر برای جلوگیری از خطرات منفی که باعث بی‌عدالتی و منجر به دعاوی حقوقی می‌شوند، این است که تعیین قیمت‌های خاص زمین باید عمومی و شفاف باشد، جامعه باید نظارت شود و نظرات خود را داشته باشد. از سوی دیگر، دوره گذار برای آماده شدن برای تعدیل قیمت زمین، رویه‌های زمین، معاملات زمین و تبدیل زمین اغلب مسدود و راکد است و منافع مشاغل و مردم را به شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد. مقامات در تمام سطوح باید یک فرآیند گذار عمومی، شفاف و روان را تضمین کنند و مقامات ذیصلاح (سازمان‌هایی که رویه‌های زمین را اداره می‌کنند و مالیات، هزینه‌ها و عوارض زمین را جمع‌آوری می‌کنند) را برای غلبه بر پدیده تأخیر در انتظار افزایش قیمت زمین هدایت کنند.

ارزیابی می‌شود که فهرست قیمت زمین استان‌ها برای سال ۲۰۲۶ با دقت تهیه شده و اساساً نزدیک به واقعیت بازار است. اما این فقط یک پیش‌بینی است. با جمع‌آوری نظرات افراد اصلی تحت تأثیر (مردم و مشاغل)، نظرات سازمان‌هایی که وظیفه انتقاد، اظهار نظر و ارزیابی از شورای ارزیابی را دارند، فهرست‌های قیمت زمین قطعاً کامل‌تر خواهند شد و رضایت دولت، مشاغل و مردم را جلب می‌کنند و به طور قابل توجهی به ارتقاء توسعه اجتماعی-اقتصادی هر منطقه و کل کشور کمک خواهند کرد./.

 

فان دوک نگو

منبع: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html