فهرست قیمت زمین‌های گرم برای سال ۲۰۲۶ در استان‌های مختلف.

تا به امروز، استان‌ها فهرست‌های جدید قیمت زمین را مطابق با قانون زمین ۲۰۲۴ اعلام کرده‌اند تا نظرات گسترده را قبل از ارائه به شوراهای مردمی استان برای تصمیم‌گیری و اجرای رسمی از اول ژانویه ۲۰۲۶ جمع‌آوری کنند. تغییرات در فهرست‌های قیمت زمین توجه قابل توجهی از سوی عموم مردم، مشاغل، مطبوعات و افکار عمومی را به خود جلب کرده است؛ می‌توان گفت که این موضوع در حال تبدیل شدن به یک موضوع داغ است.

از سال ۲۰۲۶، دولت چارچوب قیمت زمین که هر ۵ سال یکبار توسط دولت تعیین می‌شود را لغو خواهد کرد و آن را با جداول قیمت زمین که توسط استان‌ها تعیین می‌شود، از سال ۲۰۲۶ جایگزین خواهد کرد و متعاقباً سالانه با توجه به نوسانات واقعی بازار تنظیم می‌شود. جداول قیمت زمین طبق مقررات سختگیرانه دولتی و راهنمایی‌های وزارت کشاورزی و محیط زیست در مورد اصول، رویه‌ها، روش‌ها و معیارهای مناطق و مکان‌ها تهیه می‌شوند. دو اصل اساسی عبارتند از تعیین قیمت‌ها که دقیقاً منعکس کننده قیمت‌های بازار هستند و تضمین استقلال بین واحد مشاوره تعیین کننده قیمت و شورای ارزیابی قیمت با مرجع ذیصلاح برای تأیید. جدول قیمت کلی شامل ۸ جدول ثانویه اساسی بر اساس ۸ نوع زمین است: ۴ جدول برای زمین‌های کشاورزی (زمین‌های زراعی سالانه، زمین‌های زراعی چند ساله، زمین‌های آبزی‌پروری و زمین‌های جنگلی). ۴ جدول برای زمین‌های غیرکشاورزی (زمین‌های مسکونی، زمین‌های تجاری و خدماتی، زمین‌های تأسیسات تولیدی و زمین‌های پارک صنعتی). علاوه بر این، قیمت زمین را می‌توان به جداول ثانویه کوچکتری مانند زمین‌های مسکونی و سایر انواع زمین‌های غیرکشاورزی که بر اساس مناطق شهری و روستایی طبقه‌بندی می‌شوند، تقسیم کرد. جداول قیمت زمین نیز برای هر واحد اداری (شهر/بخش) موجود است که هر واحد به چندین منطقه تقسیم می‌شود و هر منطقه شامل تعدادی دسته است. هر دسته دارای تعدادی مکان است. هر دسته از زمین‌های مسکونی و غیرکشاورزی معمولاً دارای ۵ مکان است، در حالی که هر دسته از زمین‌های کشاورزی معمولاً دارای ۳ مکان است. مکان شماره ۱ بالاترین قیمت را دارد و مکان‌های بعدی قیمت کمتری دارند.

فهرست بهای زمین به عنوان مبنای اساسی برای تعیین ارزش زمین‌های دولتی برای اجاره یا واگذاری (با پرداخت وجه)، قیمت‌های مناقصه، هزینه‌های استفاده از زمین هنگام تبدیل زمین، مالیات بر خرید و فروش زمین، غرامت در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت و سایر هزینه‌ها و عوارض مربوط به زمین عمل می‌کند.

فهرست قیمت پیشنهادی زمین برای استان‌ها در سال ۲۰۲۶ نزدیک به قیمت‌های بازار است، با افزایش متوسط ​​۳۰ تا ۷۰ درصد برای زمین‌های مسکونی و ۲۰ تا ۵۰ درصد برای زمین‌های کشاورزی (در مقایسه با فهرست قیمت زمین که تا پایان سال ۲۰۲۵ اجرا شده است). افزایش پیشنهادی برای زمین‌های مسکونی در دشت‌ها برای زمین‌های مسکونی ۳۰ تا ۴۰ درصد و برای زمین‌های کشاورزی ۱۵ تا ۳۰ درصد است. این نرخ در مناطق کوهستانی ۱۵ تا ۳۰ درصد و ۱۰ تا ۲۵ درصد است. اوج قیمت زمین در مناطق کوهستانی به طور قابل توجهی پایین‌تر است، تنها ۱۰ تا ۳۰ درصد از قیمت زمین در دشت‌ها. نکته قابل توجه این است که در موارد ادغام استان‌ها، قیمت زمین در مناطق مرکزی افزایش نمی‌یابد و حتی ممکن است با جابجایی مرکز اداری استان کاهش یابد. برعکس، قیمت زمین در مناطقی که به مرکز اداری مشترک استان‌های ادغام شده تبدیل می‌شوند، به شدت افزایش می‌یابد.

چندین منطقه مورد توجه رسانه‌ها قرار گرفته‌اند. در شمال، هانوی افزایش قیمت زمین‌های شهری را بین ۲ تا ۲۶ درصد (در مقایسه با قیمت تعدیل‌شده در سال ۲۰۲۵) و افزایش ۱۵۰ تا ۲۷۰ درصدی (در مقایسه با قیمت تعدیل‌نشده در سال ۲۰۲۵) پیشنهاد می‌دهد. حداکثر قیمت (به ازای هر متر مربع) برای زمین‌های شهری در مرکز شهر ۷۰۲ میلیون دونگ ویتنامی و برای زمین‌های کشاورزی ۲۹۰ هزار دونگ ویتنامی است. در کوانگ نین، قیمت زمین‌های شهری به طور متوسط ​​۱.۵ تا ۲ برابر افزایش یافته است که در برخی موارد به بیش از ۵ برابر رسیده و به ۲۰۳ میلیون دونگ ویتنامی رسیده است. قیمت زمین‌های روستایی به طور متوسط ​​حدود ۳ برابر افزایش یافته و در برخی موارد به ۹ برابر رسیده است. های فونگ با ۳۷۰ درصد افزایش، بیشترین افزایش را داشته است و قیمت زمین‌های شهری از ۲۰۰ میلیون دونگ ویتنامی فراتر رفته است. در باک نین، قیمت زمین‌های شهری به طور متوسط ​​۲.۴ برابر افزایش یافته و به ۱۲۰ میلیون دونگ ویتنامی رسیده است. در ویتنام مرکزی، در استان نگ آن، قیمت زمین در برخی از مناطق شهر قدیمی و جدید وین، ۸۰٪ ارزش بازار محاسبه می‌شود و قیمت‌های اوج آن از ۲۰۰ میلیون دونگ ویتنام فراتر می‌رود. در دانانگ، قیمت زمین‌های شهری ۵ تا ۸۲ درصد افزایش یافت و به ۳۵۰ میلیون دونگ ویتنامی رسید؛ قیمت زمین‌های کشاورزی از هر نوع به طور متوسط ​​۱۴۰ تا ۱۵۰ درصد افزایش یافت و به ۳۰۰۰۰۰ دونگ ویتنامی رسید. در کوانگ نگای، قیمت زمین‌های شهری ۲ تا ۳ برابر افزایش یافت و به ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی رسید. در جنوب ویتنام، شهر هوشی مین شاهد افزایش ۴ تا ۲۸۰ درصدی بود. قیمت‌های اوج زمین‌های شهری به ۶۸۷ میلیون دونگ ویتنامی و زمین‌های کشاورزی به ۸۱۰۰۰۰ دونگ ویتنامی رسید. در دونگ نای، قیمت زمین‌های مسکونی ۱.۳ تا ۲ برابر افزایش یافت؛ قیمت زمین‌های کشاورزی ۱.۱ تا ۱.۸ برابر افزایش یافت و در برخی مناطق این افزایش تا ۹ برابر نیز رسید. اوج قیمت زمین‌های شهری به ۶۴ میلیون دونگ ویتنامی، زمین‌های مسکونی روستایی به ۱۸ میلیون دونگ ویتنامی و زمین‌های کشاورزی به ۳۹۶۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. در تای نین، قیمت زمین در مناطق روستایی و شهری ۱.۶ تا ۶ برابر افزایش یافته است، به طوری که قیمت زمین‌های شهری به ۸۳ میلیون دونگ ویتنامی و زمین‌های کشاورزی به ۱۷۸۰۰۰ دونگ ویتنامی رسیده است.

استان‌های شمال میدلندز و منطقه کوهستانی در گروهی قرار دارند که افزایش قیمت زمین در آنها کم تا متوسط ​​بوده است. زمین‌های مسکونی شهری به طور متوسط ​​۱۵ تا ۳۰ درصد افزایش یافته‌اند که بیشترین افزایش ۵ تا ۸ برابر بوده است؛ زمین‌های کشاورزی به طور متوسط ​​۵ تا ۲۰ درصد افزایش یافته‌اند که بیشترین افزایش ۸۰ درصد بوده است. استان تای نگوین به بالاترین اوج خود رسید و قیمت زمین‌های کشاورزی به ۱۴۰ هزار دونگ ویتنامی و قیمت زمین‌های مسکونی شهری به ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی رسید. استان فو تو قیمت‌هایی بالاتر از ۹۰ هزار دونگ ویتنامی و ۱۰۵ میلیون دونگ ویتنامی داشت. استان لائو کای قیمت‌هایی بالاتر از ۵۰ هزار دونگ ویتنامی و ۸۳ هزار دونگ ویتنامی داشت. استان دین بین قیمت‌هایی بین ۸۲ هزار دونگ ویتنامی و ۴۲.۵ میلیون دونگ ویتنامی داشت. استان لای چائو قیمت‌هایی بین ۴۳ هزار دونگ ویتنامی و بیش از ۹ هزار دونگ ویتنامی داشت. استان لانگ سون قیمت‌ها را به ترتیب ۴۳۰۰۰ دونگ و ۳۷.۲ میلیون دونگ اعلام کرد.

سون لا یکی از استان‌هایی است که لیست قیمت زمین ۲۰۲۶ خود را زودتر اعلام کرد و در حال حاضر در حال دریافت بازخورد از تمام سطوح، بخش‌ها، سازمان‌ها و عموم مردم است. کمیته جبهه میهنی استان نیز در حال جمع‌آوری نظرات اعضای شورای مشورتی است. لیست قیمت زمین سون لا شامل هشت لیست قیمت برای هشت نوع زمین است. زمین‌های کشاورزی چهار لیست دارند (زمین‌های زراعی سالانه، زمین‌های زراعی چند ساله، زمین‌های جنگلی و زمین‌های آبزی‌پروری). زمین‌های غیرکشاورزی چهار لیست دارند: زمین‌های مسکونی، زمین‌های تجاری و خدماتی، زمین‌های تولیدی غیرکشاورزی و زمین‌های شهرک صنعتی/خوشه‌های صنعتی). زمین‌های غیرکشاورزی بر اساس ۷۵ واحد اداری (کمون‌ها و بخش‌ها) طبقه‌بندی می‌شوند. هر بخش معمولاً حدود ۲۰ منطقه و هر کمون حدود ۱۰ منطقه دارد. هر منطقه دسته‌های زیادی دارد که هر دسته معمولاً ۵ مکان دارد. در مورد زمین‌های کشاورزی، کل استان ۷۵ کمون و بخش دارد، به این معنی که ۷۵ منطقه و ۷۵ مکان دارد. میانگین قیمت زمین‌های مسکونی ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش یافته است. قیمت پایه زمین‌های کشاورزی به طور پیوسته حدود 30 درصد افزایش یافت. زمین‌های مسکونی بالاترین قیمت را در بین انواع زمین‌ها داشتند، که بالاترین آن در بخش تو هیو، معمولاً با 15 تا 20 میلیون دونگ ویتنامی در متر مربع، به اوج خود یعنی 54 میلیون دونگ ویتنامی رسید. دومین قیمت بالا 32 میلیون دونگ ویتنامی در بخش تائو نگوین (که قبلاً شهر موک چائو بود) بود. زمین‌های مسکونی در سطح بخش به اوج خود یعنی نزدیک به 16 میلیون دونگ ویتنامی رسید (کمون مای سون، که قبلاً شهر مای سون بود). قیمت زمین‌های کشاورزی برای زمین‌های برنج دو کشت بالاترین بود، به طور متوسط ​​45000 دونگ ویتنامی در متر مربع، به اوج خود یعنی 78000 دونگ ویتنامی رسید (کمون دوان کت، که قبلاً منطقه موک چائو بود). بنابراین، در مقایسه با لیست قیمت‌های پیش‌بینی‌شده زمین در استان‌های سراسر کشور، قیمت‌های پیش‌بینی‌شده زمین در سون لا از پایین‌ترین قیمت‌ها هستند و نرخ افزایش نیز از پایین‌ترین‌ها است. در منطقه میدلندز شمالی و کوهستان، قیمت زمین و نرخ افزایش در محدوده متوسط ​​قرار دارد. این با وضعیت واقعی بازار زمین در سون لا سازگار است.

فهرست قیمت زمین استان سون لا در مقایسه با سایر نقاط کشور و منطقه تفاوت‌هایی دارد. به این معنی که (1) قیمت زمین‌های کشاورزی به طور پیوسته و با نرخ بالاتری نسبت به قیمت زمین‌های مسکونی افزایش می‌یابد، در حالی که در سایر نقاط کشور و منطقه، قیمت زمین‌های مسکونی بیشتر افزایش می‌یابد؛ (2) زمین‌ها و زمین‌های غیرکشاورزی به مناطق و مکان‌های مربوط به هر بخش و ناحیه تقسیم می‌شوند، به جای اینکه فهرست بر اساس مناطق شهری و روستایی تقسیم شود؛ (3) از هر بخش و ناحیه هم به عنوان یک منطقه و هم به عنوان یک مکان برای تعیین قیمت زمین‌های کشاورزی استفاده می‌شود. موضوع نگران‌کننده این است که قبل از ادغام، این استان 204 بخش و ناحیه داشت، اکنون فقط 75 بخش و ناحیه وجود دارد. اکنون بسیاری از بخش‌ها از 2-3 بخش، از جمله بخش‌ها متعلق به مناطق توسعه مختلف (منطقه 1، منطقه 2، منطقه 3) ادغام شده‌اند، اما همه در یک مکان مشترک هستند که باعث نگرانی می‌شود.

قیمت زمین و افزایش قیمت آن در مناطق و استان‌ها/شهرها، عمدتاً به دلیل سطوح مختلف توسعه اقتصادی، شهرنشینی، توسعه زیرساخت‌ها، مناطق صنعتی، مشاغل و پروژه‌های سرمایه‌گذاری، متفاوت است. به طور کلی، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که اگر قیمت فعلی زمین حدود ۷۰٪ از ارزش بازار باشد، انتظار می‌رود قیمت‌ها در سال ۲۰۲۶ تقریباً ۸۵٪ افزایش یابد. با این حال، قیمت‌های بازار گاهی اوقات و در برخی مکان‌ها تحت تأثیر عوامل منفی (دستکاری قیمت، تورم قیمت) قرار می‌گیرند. اینکه آیا افزایش پیش‌بینی‌شده قیمت زمین خیلی سریع است و شوک ایجاد می‌کند، موضوع بحث است. اگر دولت قیمت بازار را "درک" کند، قیمت بازار نیز "از آن پیروی" خواهد کرد. امن‌ترین و معقول‌ترین رویکرد، داشتن حداقل یک چرخه ۵ ساله برای دستیابی به همگرایی بهینه قیمت است. نزدیک کردن قیمت زمین به ارزش بازار یک روند عینی و ضروری است، اما همچنین یک شمشیر دولبه است. دولت ضررهای مالی را محدود کرده و درآمد بودجه را افزایش می‌دهد، اما این امر همچنین هزینه‌های جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد را هنگام بازپس‌گیری زمین افزایش می‌دهد. کسب‌وکارها نگرانند که هزینه‌های ورودی پروژه‌های سرمایه‌گذاری به دلیل افزایش قیمت زمین افزایش یابد و رقابت‌پذیری محصولات آنها در بازار کاهش یابد که به نوبه خود بر جذب نیروی کار و ایجاد درآمد بودجه تأثیر می‌گذارد. مردم نگران هستند، به خصوص در مورد قیمت زمین باغ هنگام تبدیل به زمین مسکونی. انتظار می‌رود قیمت زمین باغ متصل به زمین مسکونی ۱.۵ برابر قیمت زمین کشاورزی مشابه افزایش یابد، اما وقتی به زمین مسکونی تبدیل می‌شود، قیمت آن ۲۰ برابر یا حتی ۵۰ برابر افزایش می‌یابد. خانواده‌هایی که می‌خواهند زمین را برای ساخت خانه برای فرزندانشان جدا و تبدیل کنند، به دلیل بار مالی بیش از توان مالی خود، درمانده هستند. بسیاری از کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که قیمت زمین باغ به نزدیک قیمت زمین مسکونی (حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد) افزایش یابد تا بار مالی مردم کاهش یابد. با این حال، دولت پیشنهاد می‌کند و مجلس ملی در حال حاضر به دنبال نظرات در مورد آن است، سیاستی برای استفاده از مشوق‌های مالی برای حل منطقی‌تر این مسئله. کسانی که زمین باغ را در محدوده تعیین شده به زمین مسکونی تبدیل می‌کنند، حق دارند ۷۰ درصد تخفیف بگیرند و فقط باید ۳۰ درصد از تعهدات مالی خود را بپردازند. اگر کمتر از یک بار از این حد تجاوز شود، ۵۰٪ جریمه می‌شوند؛ اگر یک یا چند بار از این حد تجاوز شود، ۱۰۰٪ جریمه می‌شوند.

در مورد افزایش هزینه‌های ورودی برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری تجاری به دلیل افزایش قیمت زمین، پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، و بسیاری از کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که کشورهایی که تجربه خوبی دارند می‌توانند از این موضوع درس بگیرند. به طور خاص، پروژه‌های سرمایه‌گذاری تجاری زیرساخت‌ها را ایجاد می‌کنند و نیروی کار را جذب می‌کنند که عوامل اساسی در افزایش قیمت زمین در منطقه و ایجاد درآمد برای بودجه هستند. بنابراین، می‌توان بار مالی بر دوش مشاغل را کاهش داد.

مسئله دیگر این است که فرآیند ایجاد جداول قیمت زمین کمتر تحت تأثیر تأثیرات منفی قرار می‌گیرد، اما تعیین قیمت‌های خاص زمین برای هر مورد بر اساس نوع زمین، مساحت، مکان و زمان می‌تواند بیشتر در معرض مشکلات باشد. دلیل این امر این است که قیمت خاص زمین با ضرب قیمت در جدول قیمت زمین در یک ضریب محاسبه می‌شود. یک اقدام مؤثر برای جلوگیری از خطرات منفی، بی‌عدالتی و شکایات احتمالی، اطمینان از عمومی و شفاف بودن تعیین قیمت‌های خاص زمین، با نظارت و مشارکت جامعه است. از سوی دیگر، دوره گذار منتهی به تعدیل قیمت زمین، رویه‌های زمین، معاملات خرید و فروش و تبدیل زمین اغلب با تأخیرها و اختلالاتی مواجه می‌شود که به طور قابل توجهی بر حقوق مشاغل و شهروندان تأثیر می‌گذارد. مقامات دولتی در تمام سطوح باید یک فرآیند گذار شفاف، روان و کارآمد را تضمین کنند و سازمان‌های مربوطه (آن‌هایی که رویه‌های زمین را اداره می‌کنند و مالیات، هزینه‌ها و عوارض زمین را جمع‌آوری می‌کنند) را برای غلبه بر تأخیرهای ناشی از انتظار برای افزایش قیمت زمین هدایت کنند.

فهرست‌های قیمت زمین برای سال ۲۰۲۶ در استان‌ها به خوبی تهیه شده‌اند و عموماً منعکس‌کننده واقعیت‌های بازار هستند. با این حال، اینها فقط پیش‌بینی هستند. با جمع‌آوری بازخورد از ذینفعان کلیدی (شهروندان و مشاغل)، از جمله نظرات سازمان‌های دارای وظایف بررسی و ارزیابی‌های شورای ارزیابی، فهرست‌های قیمت زمین بدون شک کامل‌تر خواهند شد، دولت، مشاغل و شهروندان را راضی می‌کنند و سهم قابل توجهی در ارتقای توسعه اجتماعی-اقتصادی در هر منطقه و کل کشور خواهند داشت.

 

فان دوک نگو

منبع: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html