رها کردن گسترده سپرده‌های حراج زمین در مناطق حومه هانوی: اگر از آن جلوگیری نشود، بازار دچار اختلال خواهد شد

کارشناسان از پرونده تان هوانگ مین درس می‌گیرند: رها کردن گسترده سپرده‌ها پس از پرداخت قیمت بالای زمین

بازار دائماً از قیمت‌های برنده در مزایده‌های زمین در حومه هانوی شگفت‌زده شده است. در منطقه هوآی دوک، قیمت زمین‌های برنده از بیش از ۹۰ تا ۱۳۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر است. در منطقه تان اوآی، قیمت زمین‌های برنده از ۵۱ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر است که چندین برابر بیشتر از قیمت اولیه است.

با این حال، بلافاصله پس از حراج، اکثر برندگان، قطعات خود را با اختلاف ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون دانگ برای هر قطعه می‌فروختند. در اوج خود، بسیاری از قطعات با قیمتی ۸۰۰ میلیون دانگ بیشتر از قیمت پیشنهادی برنده، دوباره فروخته شدند. با این حال، تنها چند روز بعد، این اختلاف به حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ کاهش یافت.

نه تنها این، بلکه پس از این مزایده‌ها، قیمت زمین در بازار اطراف نیز بلافاصله به ۵ تا ۱۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافت. در آن زمان، دلالان حتی جرات خرید زمین را نداشتند تا منتظر مابه‌التفاوت قیمت فروش بمانند، زیرا فکر می‌کردند قیمت زمین در مقایسه با زیرساخت‌های اطراف بسیار بالاست.

نکته قابل توجه این است که وضعیت رها کردن سپرده‌ها به طور گسترده رخ داده است. به عنوان مثال، در حراج ۶۸ قطعه زمین در منطقه نگو با، روستای تان تان، کمون تان کائو (منطقه تان اوآی، هانوی) ۵۵ قطعه زمین با سپرده رها شده، از جمله قطعه زمین برنده با قیمت ۱۰۰.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع. در ۱۳ قطعه زمین با پرداخت کامل، بالاترین قیمت کمی بیش از ۵۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

آقای دین مین توان - مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی - در گفتگو با خبرنگار دن تری گفت که داستان حراج در هانوی در این واقعیت نهفته است که قیمت اولیه برای سپرده گذاری خریداران بسیار پایین است. به عنوان مثال، میانگین قیمت در برخی از حراج‌های موفق 30 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است، اما قیمت اولیه تنها 7 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است. این نشان می‌دهد که قیمت ورودی بسیار آسان است.

علاوه بر این، عرضه محصولات به بازار بسیار کم است و باعث می‌شود سپرده‌گذاران بخواهند برای انتقال، خرید کنند. در همین حال، مجاز بودن انتقال‌های کوتاه‌مدت نیز محدودیت‌های خاصی ایجاد می‌کند و بر بازار عمومی تأثیر می‌گذارد.

دکتر دین دِ هین - کارشناس اقتصادی - اظهار داشت کسانی که واقعاً می‌خواهند خانه بخرند، اغلب وقت و تلاش خود را صرف می‌کنند تا با دقت در مورد قیمت زمین و بازار املاک و مستغلات در منطقه اطلاعات کسب کنند. "سپردن" پیش‌پرداخت نشان می‌دهد که آنها واقعاً می‌خواهند خانه بخرند.

با این حال، در حال حاضر، برخی از مزایده‌های زمین در هانوی شاهد رها کردن سپرده‌های عظیم بوده‌اند. به گفته آقای هین، باید پرسید که آیا شرکت‌کنندگان واقعاً می‌خواهند زمین را بخرند یا در سیاست صحیح دولت اختلال ایجاد می‌کنند؟

سپرده‌های مربوط به ۵۵ قطعه زمین در حراج ۶۸ قطعه زمین در تان اوی در ۱۰ آگوست ضبط شد (عکس: دونگ تام).

آقای هین گفت: «مزایده‌های زمین نشان‌دهنده‌ی شفافیت و صراحت هستند. این سیاست درستی است و با اقتصاد بازار سازگار است. دولت زمین را به امید فروش با قیمتی مناسب بازار، به مزایده می‌گذارد. مخاطبان هدف کسانی هستند که واقعاً نیاز به زندگی یا سرمایه‌گذاری بلندمدت دارند، نه اینکه بخواهند با سفته‌بازی قیمت‌ها را بالا ببرند و افزایش دهند.»

به گفته آقای هین، حراج‌های اخیر زمین در حومه هانوی نشانه‌های غیرمعمولی را نشان داده‌اند. کسانی که پیشنهادات بالایی را برنده شدند و سپس سپرده‌های خود را به صورت دسته جمعی رها کردند، مسئول اختلال در بازار املاک و مستغلات نیز هستند. او به "درس" حراج زمین تان هوانگ مین اشاره کرد که شامل پرداخت قیمت‌های سرسام‌آور و سپس رها کردن سپرده‌های آنها بود. این امر یک اثر موجی ایجاد کرد، موجی از افزایش بسیار بالای قیمت املاک و مستغلات در تو تیم رخ داد.

آقای هاین گفت: «از این رو، فکر می‌کنم حراج اخیر و سپس از دست دادن سپرده، عمدی و حساب‌شده بوده است، نه صرفاً پرداخت قیمت بالا. شاید از طریق حراج، آنها در منطقه‌ای که زمین‌های زیادی در آن دارند، جنجالی ایجاد کرده‌اند.»

اگر متوقف نشود، رهاسازی شمع ممکن است ادامه یابد.

دکتر دین دِ هین در مورد عواقب پیشنهاد قیمت بالا و سپس لغو سپرده، گفت که اولاً، این امر بر سیاست حراج دولت تأثیر می‌گذارد. ثانیاً، چنین حراج‌هایی به ابزاری برای ایجاد اختلال و تحریف بازار املاک و مستغلات محلی تبدیل خواهد شد. از آنجا، تأثیر ناسالمی بر اقتصاد عمومی و بازار املاک و مستغلات خواهد داشت. در همین حال، دولت در تلاش است تا بازار املاک و مستغلات را تثبیت کند تا توسعه اقتصادی را ارتقا دهد.

به گفته آقای هاین، اگر اقدام قاطعی برای جلوگیری از پرداخت قیمت بالا و سپس از دست دادن سپرده انجام نشود، این حادثه می‌تواند در سایر حراجی‌ها نیز ادامه یابد.

آقای دین مین توان افزود که پس از حراج‌هایی که باعث ایجاد هیجان در بازار شد، نه تنها سرمایه‌گذاران، بلکه مردم عادی نیز به قیمت ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع فکر خواهند کرد که ۲۵ تا ۳۰ کیلومتر از مرکز هانوی فاصله دارد. این قیمت همچنین نشانه‌ای برای افزایش غیرطبیعی قیمت زمین در این شعاع، صرف نظر از ارزش تجاری یا ارزش استفاده است. علاوه بر این، حراج‌های بعدی، در صورت وجود، در مناطق دیگر قیمت‌های بسیار بالاتری خواهند داشت.

پیشنهاد قیمت غیرمعمول عواقب زیادی برای خریداران خانه، مشاغل سرمایه‌گذاری و حتی بی‌ثباتی برای کل بازار خواهد داشت.

به طور خاص، افرادی که واقعاً می‌خواهند خانه بخرند، در این دوره که فروشندگان قیمت را در مقایسه با ارزش بازار افزایش می‌دهند، خرید را دشوار خواهند یافت. افرادی که پول دارند به امید کسب سود به خرید زمین هجوم می‌آورند. علاوه بر این، افرادی که واقعاً نیازی به زندگی ندارند، جریان نقدی خود را به جای گردش در سایر فعالیت‌های اقتصادی، بر املاک و مستغلات متمرکز می‌کنند. افرادی که به خانه نیاز دارند، پول کافی برای خرید ندارند، در حالی که افراد پولدار آن را در زمین سرمایه‌گذاری می‌کنند.

پیامد بعدی این است که شرکت‌های سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی هنگام اجرای پروژه‌های بزرگ، در زمینه‌ی ترخیص زمین با مشکل بیشتری مواجه خواهند شد و حتی سرمایه چندین برابر افزایش می‌یابد.

علاوه بر این، اثر زنجیره‌ای ممکن است برای کل بازار و سایر بخش‌ها رخ دهد. به عنوان مثال، پروژه‌های آپارتمانی در مرکز هانوی به دلیل کمبود زمین، تقاضای بالا و افزایش قیمت زمین‌های جدید، به شدت افزایش قیمت خواهند داشت، گاهی اوقات تا 100 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع؛ پروژه‌های مجاور نیز ممکن است 300 تا 400 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش قیمت داشته باشند... این نوسانات در کوتاه مدت باعث بی‌ثباتی بازار املاک و مستغلات خواهد شد.

کارشناسان می‌گویند اگر از وضعیت پیشنهاد قیمت با قیمت‌های بالا و سپس رها کردن سپرده جلوگیری نکنیم، ممکن است دوباره این اتفاق بیفتد (عکس: دونگ تام).

این کارشناس تأکید کرد که اگر اقدامی برای مقابله با آن صورت نگیرد، قیمت عمومی افزایش خواهد یافت. زیرا پس از حراج، مردم دیگر به یاد نخواهند آورد که چند نفر سپرده‌گذاری کرده‌اند. آنها فقط نتیجه نهایی، یعنی قیمت نهایی را به خاطر می‌آورند. این در حافظه مردم حک می‌شود که قیمت در این منطقه چند برابر شده است که قطعاً بر بازار عمومی تأثیر خواهد گذاشت.

تحریم‌ها لازم است

دکتر دین دِ هین در مورد اقدامات پیشگیرانه گفت که سازماندهی مزایده‌ها در مناطق محلی باید دارای یک برنامه دقیق و ایمن باشد. علاوه بر این، فرآیند ارزیابی زمین برای تعیین قیمت اولیه نیاز به یک شرکت ارزیابی و پذیرش مسئولیت دارد. به طور خاص، قیمت اولیه باید با بازار سازگار باشد. بنابراین، سپرده قبل از شرکت در مزایده باید مناسب باشد.

به طور خاص، باید اقداماتی برای ممنوعیت یا عدم اجازه به کسانی که قبلاً پیشنهادهای خود را پس گرفته‌اند، برای شرکت در حراج برای مدت معینی وجود داشته باشد. قبل از حراج، کمیته برگزارکننده باید اسناد را مانند سایر روش‌های مناقصه بررسی کند. علاوه بر این، هر منطقه می‌تواند برنامه‌ها و مقررات اضافی مناسب برای هر مکان را نیز ارائه دهد تا کارایی برای دولت و مردم تضمین شود.

به گفته آقای دین مین توان، راه حل افزایش قیمت نهاده‌ها و محدود کردن شرکت‌کنندگان از «موج‌سواری» است. در عین حال، سازمان مدیریت باید مجازات‌هایی مانند جریمه ۲ تا ۳ برابر بیشتر از سپرده را برای اطمینان از انجام تعهدات شرکت‌کنندگان وضع کند.

آقای لی دین چونگ - عضو کارگروه تحقیقات بازار انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) - نیز با ارائه راهکاری گفت که لازم است تدبیری اندیشیده شود تا قیمت پایه بالاتر از قیمت فعلی تعیین شود. علاوه بر این، به جای تعیین ودیعه به میزان ۲۰٪ از قیمت پایه، که اکنون وضع شده است، باید این مبلغ به حدود ۳۰ تا ۵۰٪ افزایش یابد. از این پس، کسانی که قصد شرکت در مزایده‌های زمین با نیت‌های بد را دارند، این موضوع را مد نظر قرار خواهند داد.

علاوه بر این، به گفته وی، می‌توان از سرمایه‌گذاران خواست که وجه تضمین را به حساب برگزارکننده واریز کنند. در صورت برنده شدن سرمایه‌گذار در مزایده، وجه تضمین توسط برگزارکننده برای پرداخت نگهداری می‌شود و در صورت کمبود، پرداخت اضافی انجام خواهد شد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm