سخت‌تر کردن وام‌های سپرده املاک: بازار ممکن است کند شود اما شفاف‌تر می‌شود

به گفته کارشناسان، درخواست توقف وام‌دهی با پرداخت سپرده طبق «توافق‌نامه‌های کتبی» تأثیر خاصی بر بازار املاک و مستغلات خواهد داشت.

آقای نگوین کوانگ هوی - مدیرعامل دانشکده امور مالی و بانکداری (دانشگاه نگوین ترای) گفت که در کوتاه‌مدت، مقررات فوق ممکن است باعث رکود موقت بازار، به‌ویژه در بخش اولیه و پروژه‌هایی که در مراحل اولیه بسیج سرمایه هستند، شود. برخی از سرمایه‌گذارانی که از اهرم کوتاه‌مدت استفاده می‌کنند، فرصت‌هایشان محدود خواهد شد و نقدینگی اندکی کاهش می‌یابد.

با این حال، در میان‌مدت و بلندمدت، این یک فرآیند پالایش ضروری است: جریان‌های اعتباری به سمت خریداران واقعی و پروژه‌های واقعی تنظیم خواهند شد؛ کیفیت وثیقه‌های بانکی بهبود یافته و اعتماد بازار بر پایه‌ای شفاف‌تر و پایدارتر تقویت خواهد شد.

اگر این سیاست به صورت هماهنگ، با دستورالعمل‌های روشن، سازوکارهای مسدودسازی شفاف و فرآیندهای کنترل ریسک استاندارد اجرا شود، نه تنها از جریان سرمایه جلوگیری می‌کند، بلکه چارچوب عملیاتی امن‌تری را برای بانک‌ها، کسب‌وکارها و خریداران ایجاد می‌کند. از آنجا، بازار املاک و مستغلات می‌تواند از مرحله «رشد مبتنی بر اهرم» به «توسعه مبتنی بر ظرفیت مالی واقعی و ارزش واقعی دارایی‌ها» حرکت کند.

سخت‌گیری در وام‌های سپرده املاک و مستغلات: بازار پاکسازی خواهد شد. (عکس از: مین دوک)

آقای هوی همچنین تحلیل کرد که بانک ایالتی منطقه ۲، بانک‌ها را ملزم می‌کند که پرداخت وام و سپرده را متوقف کنید استفاده از «توافقنامه کتبی» (یا فرم مشابه) هنگام خرید املاک و مستغلات، یک اقدام استراتژیک برای تنظیم اعتبار است که نشان‌دهنده جهت‌گیری محتاطانه نهاد مدیریت در کنترل ریسک‌ها و هدایت جریان‌های سرمایه به سمت اهداف توسعه پایدار است.

در اصل، این یک اقدام سختگیرانه افراطی نیست، بلکه یک گام تعدیل ضروری برای تضمین امنیت سیستم مالی و بانکی است، ضمن اینکه پس از یک دوره رشد داغ و اهرم مالی بالا، نظم را به بازار املاک و مستغلات بازمی‌گرداند.

در رویه‌های اعتباری املاک و مستغلات، بانک‌ها معمولاً فقط ۵۰ تا ۷۰ درصد از ارزش ارزیابی‌شده ملک را وام می‌دهند و تنها زمانی که مشتری سرمایه اولیه را تکمیل کرده باشد، وام را پرداخت می‌کنند. با این حال، اخیراً پدیده‌ای وجود داشته است که برخی از مشتریان برای پرداخت سپرده، سرمایه قرض می‌گیرند - مرحله‌ای که ملک هنوز شکل نگرفته است، پروژه هنوز شرایط قانونی را برآورده نکرده است، یا حتی فقط به شکل توافق‌نامه رزرو یا قرارداد سپرده اولیه وجود دارد.

در آن زمان، بانک‌ها وام‌ها را بر اساس «توافق‌نامه‌هایی» پرداخت می‌کردند که فاقد مبنای قانونی مشخص بودند و باعث می‌شدند جریان‌های اعتباری وارد حوزه‌های پرخطر شوند و به راحتی به اختلافات و بدهی‌های معوق منجر شوند.

نه تنها این، بلکه وام‌دهی سپرده‌ای نیز ناخواسته فعالیت‌های سوداگرانه را دامن می‌زند، زمانی که برخی از سرمایه‌گذاران از همان مقدار سرمایه برای سپرده‌گذاری محصولات مختلف استفاده می‌کنند و انتظار دارند که بانک طبق نسبت تعیین‌شده به پرداخت ادامه دهد.

این چرخه اهرمی، تقاضای سرمایه‌گذاری زیادی ایجاد می‌کند که به افزایش قیمت‌ها کمک می‌کند، به شدت بر تعادل عرضه و تقاضا تأثیر می‌گذارد و بازار را مستعد افزایش بیش از حد دما می‌کند. هنگامی که روند معکوس می‌شود، معاملات اهرمی به سرعت از بازار خارج می‌شوند و منجر به خطر لغو سپرده، تعلیق پرداخت، فشار بر سرمایه‌گذاران و افزایش خطرات برای سیستم اعتباری می‌شوند.

در این زمینه، تعلیق وام‌های سپرده‌گذاری می‌تواند یک اقدام احتیاطی معقول تلقی شود و به بازگشت بازار به مدار مالی سالم کمک کند. هدف این سیاست، محافظت از خریداران واقعی مسکن و بازگرداندن معاملات به یک مبنای قانونی استاندارد است: تنها زمانی که پروژه واجد شرایط فروش باشد، ملک به طور شفاف ارزش‌گذاری شده باشد، بانک اعتبار اعطا می‌کند و بر اساس پیشرفت، وام را پرداخت می‌کند. خریداران باید مبلغ متناسبی از دارایی خود را داشته باشند، در نتیجه قبل از واریز وجه، با دقت بیشتری بررسی می‌کنند و خطر گرفتار شدن در پروژه‌هایی که از نظر قانونی کامل نیستند یا قراردادهای پیچیده‌ای دارند را به حداقل می‌رسانند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، با همین دیدگاه گفت که الزام مؤسسات اعتباری به عدم اعطای وام یا پرداخت سپرده برای انجام معاملات آتی که در زمان سپرده‌گذاری شرایط لازم را نداشته‌اند، ضروری است.

آقای لو هوانگ چائو گفت: « در موارد تفکیک و فروش غیرقانونی زمین یا پروژه‌های آپارتمانی که فونداسیون آنها تکمیل نشده و شرایط لازم برای تجهیز سرمایه طبق مقررات را ندارند، مشتریان قادر به دریافت وام برای سپرده‌گذاری نخواهند بود. این امر به منظور محافظت از حقوق و منافع قانونی و مشروع مشتریانی است که املاک و مستغلات و مسکن آینده را خریداری یا اجاره می‌کنند و به ایجاد یک بازار املاک و مستغلات سالم کمک می‌کند .»

آقای جیانگ آنه توان - مدیر املاک و مستغلات توآن آنه - نیز موافقت خود را با این الزام جدید ابراز کرد، زیرا این امر به پاکسازی بازار و کاهش ریسک برای بانک‌ها و وام گیرندگان کمک خواهد کرد. آقای توآن همچنین افزود، سرمایه‌گذارانی که وضعیت قانونی کافی برای فروش محصولات ندارند، باید از طریق کانال سپرده‌گذاری، سرمایه خود را بسیج کنند. بنابراین، سخت‌تر کردن وام‌دهی به حذف سرمایه‌گذاران با منابع مالی ضعیف کمک خواهد کرد.

در مورد مشتریانی که درست از مرحله سپرده‌گذاری وام می‌گیرند، این نشان می‌دهد که پتانسیل مالی آنها ضعیف است و آنها سفته‌بازانی هستند که «دزدان را با دست خالی می‌گیرند». سخت‌گیری در پرداخت وام برای سپرده می‌تواند گروه خریداران سفته‌باز، موج‌سواران و کسانی را که نیاز واقعی به مسکن ندارند، کاهش دهد و در نتیجه به خریداران خانه با نیازهای واقعی کمک کند تا به فرصت صاحب خانه شدن نزدیک‌تر شوند.

به گفته وی، این الزام، کنترل دقیق هدف استفاده از سرمایه وام گیرندگان و کنترل ریسک های اعتباری است.

برای پروژه‌هایی که در زمان سپرده‌گذاری طبق مفاد قانون واجد شرایط اجرا هستند، مؤسسات اعتباری همچنان برای پرداخت سپرده‌ها جهت انجام معاملات عادی آینده، وام می‌دهند. بنابراین، این یک اقدام محدودکننده سرمایه نیست، بنابراین بازار املاک و مستغلات تأثیر زیادی نخواهد پذیرفت.

مشاغل املاک و مستغلات که از این قانون پیروی می‌کنند، تحت تأثیر قرار نمی‌گیرند، زیرا پروژه‌های املاک و مستغلات و مسکن آینده که شرایط لازم برای بسیج سرمایه را دارند، همچنان می‌توانند توسط مشتریان برای وام گرفتن اعتبار جهت پرداخت سپرده‌ها مورد استفاده قرار گیرند.

خریداران خانه ریسک‌ها را محدود خواهند کرد. (تصویر: مین دوک).

پیش از این، دکتر دین دِ هین، کارشناس اقتصادی ، با ابراز نظر خود در این مورد، اظهار داشت که اصل عملیاتی بانک‌ها مدیریت ریسک است. بانک‌ها معمولاً فقط بر اساس ماهیت پرونده وام می‌دهند. علاوه بر این، سپرده اولیه بسیار کم است و فقط آغاز کار است، اگر خریدار املاک و مستغلات آن را نداشته باشد، چگونه بانک می‌تواند جرات وام دادن داشته باشد؟

ابطال سپرده‌ها و املاک و مستغلاتی که شرایط لازم برای تکمیل مراحل قانونی را ندارند، امری عادی است و در واقعیت زیاد اتفاق می‌افتد. در آن زمان، این وام برای تبدیل شدن به بدهی معوق برای بانک بسیار پرخطر خواهد بود.

به گفته او، فعالیت‌های سرمایه‌گذاری مانند سپرده‌گذاری و مشارکت اولیه در سرمایه، ارزش وام دادن به بانک‌ها را ندارند. همانطور که مقررات مربوط به اثبات توانایی مالی هنگام اعزام فرزندان برای تحصیل در خارج از کشور، تضمین مشارکت در سرمایه برای ایجاد یک کسب و کار را دارد، اما بانک‌ها وام می‌دهند، معنای اثبات توانایی مالی برای این فعالیت‌ها را از دست می‌دهد.

بنابراین، این کار ضروری است و با جزئیات بیشتری ارائه می‌شود تا ایمنی سیستم بانکی افزایش یابد، بدون اینکه بر وضعیت عمومی وام‌دهی بانک‌ها یا بازار املاک و مستغلات تأثیر بگذارد.

منبع: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html