انضباط را تشدید کنید، نحوه «رفتار» با سگ‌ها، گربه‌ها، سالن‌های ناخن و رستوران‌ها در ساختمان‌های آپارتمانی

بسیاری انتظار دارند مقررات مربوط به مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی در شهر هوشی مین که به تازگی لازم‌الاجرا شده‌اند، مسیری قانونی برای ایجاد چارچوبی برای مدیریت ساختمان‌های آپارتمانی باشند و به ساکنان کمک کنند تا محیط زندگی امن‌تر و مطمئن‌تری داشته باشند.

یک آپارتمان در Thu Duc (HCMC) دارای مدل اجاره Airbnb است - تصویر: Q.DINH

نه تنها این آیین‌نامه جدید، بلکه قانون مسکن ۲۰۲۳ نیز ممنوعیت‌ها و فعالیت‌های مجاز و ممنوعه در ساختمان‌های آپارتمانی را تصریح می‌کند، اما در واقعیت، اجرای مقررات قانونی به طور کامل انجام نشده است.

قوانین اقامت در آپارتمان چیست؟

در مقررات جدید شهر هوشی مین، نکته قابل توجه این است که این شهر شرایط بهره‌برداری از آپارتمان‌ها برای خدمات اقامتی گردشگری را تعیین می‌کند که در ساختمان‌های آپارتمانی باید شرایط اجباری را برآورده کنند.

یعنی آپارتمانی که به عنوان مرکز اقامتی گردشگری مورد استفاده قرار می‌گیرد باید در یک ساختمان آپارتمانی با کاربری مختلط باشد. شخصی که در زمینه خدمات اقامتی گردشگری و آپارتمان‌های گردشگری فعالیت می‌کند باید شرایط و استانداردهای قانون گردشگری را داشته باشد و از قانون سرمایه‌گذاری مشروط و بخش‌های تجاری پیروی کند.

شهر هوشی مین از سازمان‌ها و افرادی که خدمات اقامتی توریستی در ساختمان‌های آپارتمانی ارائه می‌دهند، می‌خواهد که برای اقامت موقت ثبت‌نام کنند، گردشگران را از اقامت خود مطلع سازند و مقررات مربوط به مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی را کاملاً رعایت کنند.

در خصوص مدیریت فعالیت‌های اجاره آپارتمان، شهر هوشی مین تصریح می‌کند که اجاره آپارتمان در ساختمان‌های آپارتمانی باید هدف صحیح استفاده برای سکونت را تضمین کند و مطلقاً از آپارتمان برای اهدافی غیر از سکونت استفاده نشود.

اجاره آپارتمان در یک ساختمان آپارتمانی مستلزم قراردادی است که بین صاحب آپارتمان و شخصی که مایل به اجاره آپارتمان است، امضا می‌شود.

هیئت مدیره ساختمان آپارتمان و واحد مدیریت عملیات ساختمان آپارتمان، بر اساس قرارداد اجاره، شخصی را که از آپارتمان اجاره‌ای استفاده می‌کند، ملزم به رعایت قوانین و مقررات مربوط به مدیریت و استفاده از ساختمان آپارتمان برای تضمین امنیت و نظم ساختمان آپارتمان می‌کنند.

علاوه بر این، شهرداری به وضوح اختیارات و مسئولیت سطوح دولتی، هیئت‌های مدیره و هیئت‌های اجرایی را در مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی تعریف می‌کند.

شهر هوشی مین تصریح می‌کند که فقط پروژه‌های آپارتمان توریستی می‌توانند برای اجاره‌های کوتاه‌مدت مورد بهره‌برداری قرار گیرند، آپارتمان‌های مسکونی نمی‌توانند برای این نوع کسب‌وکار مورد استفاده قرار گیرند - تصویر: Q.DINH

نمی‌توان آپارتمان‌ها را با کاندوتل‌ها یکی دانست

اجاره آپارتمان به صورت روزانه یا ساعتی برای اقامت از طریق پلتفرم‌های آنلاین مانند AirBnB، Agoda، Booking و ... در حال حاضر در شهر هوشی مین و شهرهای توریستی مانند هانوی ، هالونگ، های فونگ، نها ترانگ محبوب است.

فعالیت اجاره آپارتمان برای اقامت کوتاه مدت همچنین باعث ایجاد اختلافات زیادی بین جامعه ساکنان آپارتمان‌ها و مستاجران می‌شود.

برای مثال، اجاره کوتاه‌مدت آپارتمان در بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی با مخالفت ساکنان و هیئت مدیره مواجه شده است، زمانی که ساختمان‌های آپارتمانی، اقامت گردشگران را «ممنوع» می‌کنند.

هیئت مدیره آپارتمان حتی فهرستی از آپارتمان‌ها را برای اجاره کوتاه‌مدت تهیه کرد و از صاحبان آپارتمان‌ها خواست که آنها را به صورت کوتاه‌مدت اجاره ندهند و در ورودی‌ها ایست‌های بازرسی ایجاد کرد تا از ورود گردشگران جلوگیری شود.

نمایندگان اپراتورهای ساختمان‌های آپارتمانی در شهر هوشی مین گفتند که کلید این واکنش‌ها این است که هیئت مدیره و ساکنان از هیئت مدیره درخواست کردند که به دلیل نگرانی در مورد تعداد زیاد افرادی که وارد و خارج می‌شوند، این سرویس را مسدود کند، زیرا این امر می‌تواند به طور بالقوه باعث مشکلات امنیتی و همچنین فرسودگی اموال عمومی و خدمات عمومی ساکنان شود.

در همین حال، قانون مسکن ۲۰۲۳، اگرچه اجاره آپارتمان‌ها برای مقاصد مسکونی را ممنوع نمی‌کند، اما فاقد مقررات روشنی بین اجاره‌های بلندمدت با ثبت موقت و اجاره‌های کوتاه‌مدت روزانه یا ساعتی است.

بسیاری از کارشناسان می‌گویند این یک خلأ قانونی در حوزه مسکن است که در دوران اخیر منجر به درگیری‌ها و اختلافات مداوم در بسیاری از آپارتمان‌ها شده است.

اجاره آپارتمان‌ها برای اقامت‌های کوتاه‌مدت به صورت روزانه یا ساعتی، آنها را به مجتمع‌های مسکونی تبدیل کرده است که در میان جامعه مسکونی قرار گرفته‌اند. این مشکلی است که باید بر آن غلبه کرد تا زندگی راحت و امنی برای ساکنان ساختمان‌های آپارتمانی امروزی تضمین شود.

آقای نگوین دوک لاپ - مدیر موسسه تحقیقات و آموزش املاک و مستغلات - در گفتگو با توئی تره، این اصل را تأیید کرد که آپارتمان‌های مسکونی فقط برای اهداف مسکونی ساخته می‌شوند.

قانون اجاره آپارتمان برای اقامت کوتاه مدت را ممنوع نمی‌کند، اما لازم است تصریح شود که مالکان آپارتمان که می‌خواهند آپارتمان اجاره کنند، باید کسب و کار خود را به عنوان مشاغل خانگی یا بنگاه اقتصادی ثبت کنند. این مبنایی است که سازمان‌های مدیریت دولتی می‌توانند آنها را در کسب و کار اقامتی، مدیریت اقامتگاه و جمع‌آوری مالیات لحاظ کنند.

آقای لاپ در مورد کسب‌وکارهای اجاره آپارتمان از طریق پلتفرم‌های رزرو آنلاین گفت که شرکت‌هایی که پلتفرم‌های رزرو آنلاین را مدیریت می‌کنند باید مالیات بپردازند، در حالی که مالکان آپارتمان باید مالیات بر درآمد شخصی خود را بپردازند و این امر انصاف را با سایر کسب‌وکارها تضمین می‌کند.

به گفته آقای لپ، مستاجران کوتاه مدت معمولاً توریست هستند، جت لگ دارند و باید بیشتر از ساکنان سفر کنند، سر و صدا ایجاد می‌کنند و بر زندگی جامعه تأثیر می‌گذارند، بنابراین امنیت ساختمان و مدیریت اغلب مجبورند در این مورد صحبت کنند.

علاوه بر این، وقتی آپارتمان‌هایی برای اقامت کوتاه‌مدت در ساختمان وجود دارد، هیئت مدیره ساختمان باید نگهبانان امنیتی بیشتری را برای اطمینان از امنیت ترتیب دهد زیرا مهمانان دائماً در حال رفت و آمد هستند و باعث خدمات و هزینه‌های اضافی می‌شوند، بنابراین صاحب آپارتمان باید با هیئت مدیره مذاکره کند تا هزینه‌های ناشی از آن را مدیریت کند. این امر عدالت بین کسانی که آپارتمان‌ها را اجاره می‌دهند و سود می‌برند و خانوارهای ساکن در ساختمان را تضمین می‌کند.

آقای نگوین چی تان - نایب رئیس دائمی انجمن دلالان املاک ویتنام - با بیان این دیدگاه، گفت آپارتمان‌هایی که برای اهداف اجاره‌ای مانند هتل‌ها استفاده می‌شوند نیز مشکلاتی دارند زیرا هیئت مدیره ساختمان در مدیریت ورود و خروج افراد مشکل دارد.

هیئت مدیره ساختمان‌های آپارتمانی می‌خواهند امنیت و ایمنی را برای جامعه ساکنان حفظ کنند و کسانی را که از اجاره آپارتمان‌ها برای ایجاد بی‌نظمی و نقض قانون سوءاستفاده می‌کنند، از بین ببرند.

آقای تان گفت که در واقع، هنگام اجاره اتاق هتل، مستاجر باید کارت شناسایی خود را ارائه دهد، بنابراین اجاره آپارتمان برای اقامت کوتاه مدت نیز باید با این مقررات مطابقت داشته باشد. با این حال، هیئت مدیره ساختمان آپارتمان مانند هتل، کارکنان پذیرش حرفه ای ندارد، بنابراین کنترل ورود و خروج افراد دشوار است.

آقای تان گفت: «برای ساختمان‌های آپارتمانی که آپارتمان برای اجاره دارند، هیئت مدیره ساختمان باید مقررات مربوط به آپارتمان‌هایی که واجد شرایط یا فاقد شرایط لازم برای تجارت اجاره هستند را به مقررات مدیریت ساختمان آپارتمان اضافه کند. از آنجا مشخص می‌شود که کدام آپارتمان‌ها واجد شرایط اجاره هستند و کدام‌ها واجد شرایط اجاره نیستند.»

به گفته آقای Thanh، در اصل، مالکان آپارتمان باید از اکثریت پیروی کنند، نه اینکه هر کاری که دلشان خواست انجام دهند. زندگی در یک آپارتمان به معنای رعایت قوانین مشترک، استفاده از آسانسور مشترک، راهروی مشترک و خدمات مشترک است.

مالکانی که می‌خواهند آپارتمان‌های خود را به «هتل» تبدیل کنند، باید مسئول اعلام محل اقامت موقت خود به پلیس محلی، گزارش به هیئت مدیره در مورد مستاجران و امضای قرارداد با مستاجران باشند. پلتفرم‌های رزرو آنلاین فقط به یافتن مستاجران کمک می‌کنند، در حالی که صاحبخانه‌ها مسئول مستاجران هستند.

برخی از کارشناسان املاک و مستغلات نیز معتقدند که اجاره آپارتمان از طریق AirBnB تقریباً مانند اداره یک هتل است، هیچ کس نمی‌داند مستاجر چه مدت اقامت دارد و حتی صاحبان آپارتمان فقط به صورت آنلاین با مستاجران سر و کار دارند و حضوری یکدیگر را نمی‌شناسند.

بنابراین، لازم است مقرراتی که مالکان آپارتمان‌ها را ملزم به ثبت نام در سازمان‌های مدیریت دولتی قبل از انجام خدمات تجاری می‌کند، تکمیل شود، زیرا خدمات اقامتی و هتلداری، خطوط تجاری مشروط هستند.

مشتریانی که بعد از ظهر ۴ مارس از آپارتمانی در خیابان بن ون دان، بخش ۹، منطقه ۴، شهر هوشی مین برمی‌گردند، منتظر ماشینی هستند که آنها را سوار کند - عکس: TTD

قانون باید اصلاح شود تا شفاف‌تر شود.

به گفته آقای نگوین چی تان، قوانین فعلی مسکن، اجاره آپارتمان برای استفاده اداری را ممنوع می‌کند اما اجاره برای مقاصد مسکونی را ممنوع نمی‌کند.

در واقعیت، دو مورد اجاره آپارتمان بلندمدت با ثبت موقت اولیه وجود دارد که باعث ایجاد اختلاف نمی‌شوند، اما اجاره‌های کوتاه‌مدت روزانه یا ساعتی مشکلات زیادی ایجاد می‌کنند، بر فضای مشترک تأثیر می‌گذارند و کنترل آنها بسیار دشوار است.

«ما اجاره آپارتمان‌های بلندمدت را با اجاره‌های کوتاه‌مدت روزانه یا ساعتی اشتباه می‌گیریم.

آقای تان گفت: «بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند آپارتمان‌های کوتاه‌مدت را از طریق AirBnB اجاره کنند، زیرا نمی‌خواهند توسط کسی کنترل شوند، بنابراین لازم است مقرراتی در این مورد اضافه شود تا از سوءاستفاده افراد بد و تأثیرگذاری بر زندگی ساکنان جلوگیری شود.»

به گفته وکیل ترونگ تان دوک - مدیر شرکت حقوقی ANVI، دو مشکل در تجارت اجاره آپارتمان وجود دارد: اول مقررات قانونی مرتبط، دوم خودمدیریتی.

آقای دوک گفت که هیچ ساکنی تردید نخواهد کرد که آیا صاحب آپارتمان به والدین و فرزندانش اجازه می‌دهد که برای مدت طولانی در آنجا بمانند یا خیر.

مشکلاتی که اخیراً به وجود آمده است، ۹۹٪ مربوط به قراردادهای مدنی مانند اجاره خانه‌ها، مانند اجاره از طریق پلتفرم‌های رزرواسیون فرامرزی مانند AirBnB، Agoda، Booking است.

لازم به ذکر است که اجاره کوتاه مدت آپارتمان به صورت روزانه یا ساعتی برای مقاصد مسکونی معمولی نیست. در اصل، این یک کسب و کار خدمات هتل و اقامت است.

بنابراین، اصلاح قانون در جهت مقررات دقیق‌تر ضروری است، زیرا اگر از ساختمان‌های آپارتمانی که دارای مشاغل اجاره آپارتمان هستند، آمارگیری کنیم، مطمئناً اکثر مردم اعتراض خواهند کرد.

حتی در هتل‌ها، کارکنان پذیرش معمولاً به غریبه‌ها اجازه نمی‌دهند که به اتاق بروند. اگر می‌خواهید خریدی انجام دهید، باید در سالن پذیرش بمانید زیرا آنها باید امنیت و نظم را با ورود و خروج مهمانان مدیریت کنند.

به گفته آقای دوک، برای عامل خودمدیریتی، هزینه اجاره آپارتمان‌ها باید دو برابر یا سه برابر مبلغی باشد که ساکنان ساختمان پرداخت می‌کنند. در صورتی که ساختمان صاحب آپارتمانی داشته باشد که بخواهد کسب و کار اجاره انجام دهد، جامعه ساکنان باید آن را برای رأی‌گیری به کنفرانس ساختمان آپارتمان بیاورند.

اگر جامعه ساکنین موافق نباشند، مالک آپارتمان اجازه اجاره نخواهد داشت. در صورتی که جامعه ساکنین با اجازه کسب و کار موافقت کنند، مالک آپارتمان باید شرایط زیر را داشته باشد: پرداخت هزینه‌های اضافی، ثبت نام برای اقامت موقت و امضای قرارداد اجاره آپارتمان.

قوانینی لازم است تا اجرای «موانع فنی» را آسان‌تر کند.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که اگر قوانین و مقررات مربوط به مدیریت ساختمان آپارتمان، مانعی برای اقامت مستاجران ایجاد نکند، هیئت مدیره آپارتمان مجاز به جلوگیری از اقامت آنها نخواهد بود.

اگر مقررات مدیریت ساختمان آپارتمان، اجاره دادن آپارتمان را ممنوع کند، هیئت مدیره ساختمان باید از آن پیروی کند، حتی اگر ایجاد اختلاف با خانوارهایی که قصد اجاره دادن دارند، آسان باشد. بنابراین، در درازمدت، قانون مسکن باید مقررات روشن و مشخصی را برای جلوگیری از اختلافات تکمیل کند.

در حال حاضر، قانون مسکن اجاره آپارتمان‌ها را ممنوع نمی‌کند، اما هیئت مدیره ساختمان‌های آپارتمانی می‌توانند «موانع فنی» مانند الزام مستاجران به ارائه کارت شناسایی، ثبت نام برای اقامت موقت، امضای قرارداد اجاره، رعایت مقررات مربوط به زمان ورود و خروج و نظافت ساختمان را ایجاد کنند.

وکیل ترونگ تان دوک افزود که هیئت مدیره نماینده جامعه ساکنان است و طبق مقررات حاکم بر ساختمان آپارتمان عمل می‌کند. افزایش اختیارات هیئت مدیره فراتر از قانون غیرممکن است. آنها فقط می‌توانند ساکنان را برای درک و رعایت قانون تبلیغ و بسیج کنند.

کسب و کار در آپارتمان ها نیز باید از قانون پیروی کند.

به طور خاص، شهر هوشی مین به وضوح شرایط لازم برای کسب و کار خدماتی و تجاری در ساختمان‌های آپارتمانی را در مواردی که ساختمان آپارتمان دارای اهداف چند منظوره، از جمله مناطق کاربردی برای دفتر، خدمات و کسب و کار تجاری است، تصریح می‌کند.

رشته‌های تجاری که مشمول موارد مشخص شده در قانون مسکن ۲۰۲۳ نمی‌شوند و باید با مقررات قانونی مربوط به سرمایه‌گذاری مشروط و رشته‌های تجاری مطابقت داشته باشند.

مغازه برای اجاره در طبقه همکف یک آپارتمان در شهر تو دوک (HCMC) - عکس: Q.DINH

یک مسیر قانونی برای رسیدگی به تخلفات طولانی مدت وجود دارد.

آقای نگوین مین تائو (ساکن بخش فوک لانگ بی، شهر تو دوک، شهر هوشی مین) در گفتگو با توئی تری ابراز امیدواری کرد که مسیرهای قانونی جدید همراه با عزم و اراده سازمان‌های مدیریت محلی به مردم کمک کند تا محیط زندگی بهتری داشته باشند.

به گفته آقای تائو، درست در همان آپارتمانی که او زندگی می‌کند، خانواده‌ای آپارتمان خود را به مزرعه گربه تبدیل کرده و ده‌ها گربه بسیار بدبو را پرورش داده‌اند.

در ابتدا، ساکنان فکر می‌کردند که این خانواده گربه‌ها را برای همراهی نگه می‌دارند، بنابراین با آنها همدردی کردند و نظرات ملایمی ارائه دادند، اما وقتی فهمیدند که این مکان، محلی برای پرورش گربه‌ها برای پرورش و فروش آنلاین آنهاست، خانواده‌های اطراف پیشنهاد توقف آن را دادند. آقای تائو گفت که با توجه به مقررات جدید در قانون مسکن و مقررات شهر، این تجارت بر هوا و محیط زندگی ساکنان تأثیر گذاشته است، بنابراین هیئت مدیره و مقامات محلی می‌توانند طبق مقررات به طور کامل با آن برخورد کنند.

آقای تران توان هوان - رئیس هیئت مدیره یک آپارتمان در شهر تو دوک - گفت که اگرچه مقررات تصریح می‌کند که آپارتمان‌ها فقط برای استفاده مسکونی هستند و ساکنان مجاز به انجام کسب و کار در ساختمان آپارتمان نیستند، اما برخی از ساکنان هنوز با باز کردن فروشگاه‌های مواد غذایی، سالن‌های ناخن، مکان‌های فروش آنلاین پخش زنده، انبارها یا مکان‌های تدریس خصوصی برای دانش‌آموزان، حتی با وجود بسته بودن درها و پرده‌ها، قانون را دور می‌زنند.

بنابراین، آقای هوآن معتقد است که این مقررات خاص به هیئت مدیره و مدیران کمک می‌کند تا در مدیریت فعالیت‌های غیرمسکونی که بر ساکنان و امنیت ساختمان آپارتمان تأثیر می‌گذارند، قاطع‌تر عمل کنند.

آقای هوآن گفت: «برای فعالیت‌هایی که امنیت، نظم و زندگی ساکنان اطراف را تحت تأثیر قرار نمی‌دهند و ساکنان واکنشی نشان نمی‌دهند یا شکایتی ثبت نمی‌کنند، هیئت مدیره آنها را بررسی خواهد کرد. با این حال، برای فعالیت‌هایی که تحت عنوان رفتارهای ممنوعه قرار می‌گیرند، هیئت مدیره تمام ساختمان‌های آپارتمانی قطعاً باید اقدامات جدی انجام دهند.»

وکیل تران مین کونگ - کانون وکلای شهر هوشی مین - گفت که قانون مسکن، اعمال ممنوعه در استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی را تصریح کرده است، مقررات شهر هوشی مین به طور خاص‌تر اعمال مجاز و غیرمجاز در مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی را مشخص می‌کند و همچنین مسئولیت‌های هر آژانس را به وضوح مشخص می‌کند.

بنابراین، این یک مسیر قانونی روشن برای سازمان‌های مدیریتی خواهد بود تا تخلفات را رسیدگی و مجازات کنند و به مردم کمک کنند در آپارتمان‌های امن‌تر و مطمئن‌تری زندگی کنند.

منبع: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm